ダメな不動産業者の見分け方

不動産業者のなかには、ダメな業者も存在します。ダメな会社は法令遵守や、セールス活動、広告活動に特徴が表れます。例えば、電柱のステ看板。これは迷惑な広告です。普通の人が「おかしい」と感じるものは、深読みせずともおかしいのであり、ダメな不動産屋です。後日被害にあわないため、離れなければなりません。「ぼったくり」「メディアの不当・過剰な利用」「煽る・急がせるセールス」「有り余る自信」などは当然のことです。

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下記にはダメな会社の特徴を記しております。なお、とくに売却に関しては、【売却編】ダメな不動産業者を見分けるという記事を掲載していますので、ぜひご覧ください。

セールス活動から見極める

ダメな会社といっても実際に内部に入らないと隅々まではわかりません。しかし、表に出てくる何かには、共通の特徴があります。本稿ではそれをご紹介します。

登記費用が高い不動産業者

売買の場合、登記費用を詳しく見ると、不動産業者のレベルがわかることがあります。簡単に分析できるので、これを調べればよいくらい、目に見える目線です。中小零細業者の信頼性を見極めるには、諸費用の見通しがわかるのであれば、登記費用をチェックしましょう。

登記の費用は、以下の2つの要素に分かれます。

・登記報酬(司法書士の手間賃)
・税金(正式には登録免許税といいます)
※注意:「登記費用」と「登記報酬」は別事項です。間違えやすいので気を付けてください。

実は、諸費用は外部に依頼する部分なので、意外とズルができません。しかし、登記費用のうち、税金は最終的には誰がやっても同じ見積りになります。しかし「登記報酬」は司法書士が決めます。そこで、仲介業者と司法書士が相談して、業者がバックを受け取るなど、悪意を持った対応も可能です。

これまでの経験では、大手の仲介業者に入る司法書士は、件数が多いため、登記報酬は割と安い傾向がありました。登記報酬は10万弱です。大手ネット銀行(※1会員向けコンテンツで明示)では、司法書士は銀行指定ですが、登記報酬は11~13万円くらいです。当社のような中小規模の業者も同様の水準です。このレベルまでなら、高いとは言えないでしょう。ちなみに、報酬部分で8万に満たないレベルでは、頭が壊れた安値系の先生がいるらしく、逆に怖いと聞いています。

しかし、ときどき、他社の諸費用を分析すると割高なケースがありますので、業者がバックを受け取っている可能性を予想しています。

当社の概算書では、後日、諸費用を間違えても迷惑にならないよう、予想より、税金を少し多めに見ています。

諸費用明細の例
諸費用の例。一般的な不動産業者は「登記費用」という名目で、税金と登記報酬を合算してして出すことが多いようです。「登録免許税はいくらと確認してみましょう」大切なので重ねて申し上げますが、税金の部分をごっちゃにしないでください。

営業マンに資格のない人を派遣する会社

次にわかりやすい目安はこれです。不動産の資格で主なものは、宅地建物取引士です。俗に宅建(たっけん)といいます。営業マンが宅建を持っているか確認しましょう。宅地建物取引士がほとんど在籍していない業者が一部の業者では存在します。

実は、セールス業務だけでしたら資格はなくても可能です。しかし契約書と関連文書の作成、説明を行うことができるのは、「宅地建物取引士」だけです。不動産調査に必要な知識を持っているという証明です。資格のない担当者がセールスをするケースでは、セールスをした人が最後まで仕事のフォローができません。業界で内情を見てきたものとしては、資格のない担当者が多い会社は、実際にいい加減な業者が多いです。あと、資格がないと失うものもないからか、言いたいことを言いっぱなしの傾向もあります。

なお、日本の法律では、宅地建物取引業法により、重要事項の調査を行い説明する義務があります。その説明書類は、住宅ローンでも重要書類とされています。重要事項調査の説明の業務は、宅地建物取引士の独占業務です。無資格者は調査補助はできても、書面作成はできません。

とりあえずローン審査という不動産業者

「とりあえずローン審査」「とりあえず仮申込」という姿勢の業者が一部で存在します。信じられないかもしれませんが、こういった業者は、勝手に契約申込をしている場合もあります。見込み商談を進めてしまうんですね。ローン記入の情報に基づいて、お客様の許しもなく購入申込をします。あとで必死になって商談をまとめに行くという姿勢です。売主側の業者にとっても迷惑なのですが、意外と普通に存在します。

未公開物件を強調する不動産業者

やたら未公開を強調する会社は、お客様を煽るのが上手な会社です。いまは物件宣伝はネットが中心、不動産業者間の情報交換もネットワークが確立しています。ネットワークを通して業者間での情報交換も可能なので、物件数自体は、差別化要素としては、低い重要度です。

このタイプの業者は、若い営業マンがお客様にオラオラ営業をしている社風が多いようです。若い営業マンに無理強いをするのでこういうことが起こります。デメリットも隠して本音を伝えない営業マンも多いです。

また、やたら未公開物件を強調する会社も、セールスのみに力を入れる会社といえます。お客様への物件宣伝もネット、業者間の情報交換もネットの今となっては、上記と同じでお客様の心理をもてあそぶフレーズです。

法律さえ守ればいいという業者

大手で避けたほうがいい場合は、このパターンです。仲介業は出入りの多い世界なのは、大手も変わりません。そのため、有名な不動産業者=優良な不動産業者とは限りません。ノルマに追われている業者の担当者は、法律さえ守っていればいいという考え方に追い込まれがちです。大手は会議や報告が多く、ノルマもきついので、このパターンにはまります。法律には書いてなから調査もしない、対応しないというドライな考え方です。悪意はなくとも、お客様が重要な判断材料となりうる情報を、漏らす可能性があります。

メディアの露出や政治家・有名人との写真を強調する会社

経験論ですが、メディアの露出や著名人との写真を全面に出す会社は、自らの仕事に自信がないタイプが多いです

これは実は筆者である私自身の意見と言うより、実際に著名な投資ファンドマネージャの方の受け売りです。パブリシティや有名人を多用するのは、自社の権威づけだそうです。自らの仕事ぶりに自信があれば、そのようなものはいらなという論理です。メディアについても多く場合、書籍や雑誌のコマは買うことができますので、提灯記事・ステルスマーケティングの一種といえます。五大新聞やNHKなどの出典元が明確なソースでない限りは、あまり信用はできません。

「自分に自信があり、仕事にチャレンジしていく姿勢を持つ社長であれば、こうしたものは不用なわけである。」

会社訪問でチェックできるダメ会社の共通点 https://ten-navi.com/interview/03.html

ニセ比較サイトで上位の会社

「比較サイト」「口コミサイト」ですが、最近よく見かけます。サイトで重要なのは信頼性です。編集主体が明確であれば情報収集の方法も明確です。また、クチコミを投稿した人のそれまでの発言傾向も確認できますので、極めて信頼できます。

一方で、食●ログのような著名なサイトですら、やらせがあることを暴露されています。
https://www.buzzfeed.com/jp/kensukeseya/taberogu-udon?utm_term=.jh51emnK2G#.xtr7pakBoW

プライバシーがある個人であれば、クチコミを掲載する場合、通常は無料ブログを利用します。わざわざ、個人が口コミサイトをアドレスから作り込む意味は弱いです。

これらは、ステルスマーケティングと言って、消費者を欺く行為として敬遠されています。フェイクニュースともいいます。フェイクサイトで持ち上げられた者がスポンサーなった可能性があります。というのも、最近では減りましたが、サイト制作会社の営業セールス電話が週に数回か来ましたので裏事情もわかります。残念ながら、当社もたまにニセ比較サイトのターゲットになることもあるのですが、アクセス数が多いと聞いていますので、ターゲットにしやすいかもしれません。

※提灯記事
取材や批評の対象である団体・企業・商品或いは個人の意図を汲み取り、持ち上げるために書かれた雑誌・新聞などの記事に対する呼称→提灯記事

法令を守らない不動産業者

法令を守らないということは、セールストークで甘い言葉をささやいても、結局はお客様を守ってくれないということです。片方で法律を破りながら、売買や契約に関する法律、お客様に保護するための法律だけは、守ってくれるのでしょうか。かような不動産業者に信頼を寄せるのは、少し寒気がします。

役所の登録情報と異なる

宅地建物取引業法により、日本の不動産業者は事務所の所在地などの登録を義務付けられています。セールス用の住所が役所の登録情報と異なる場合は、何か隠し事があるのかもしれません。
東京都の場合ですと役所の登録情報は宅地建物取引業者の免許情報提供サービスにて確認することができます。

ステ看板業者

街でよく見かける路上看板ですが、このような看板を捨てることができる看板=ステ看板と称します。ステ看板はもちろん法律違反です。

オトリ広告を出す不動産業者

存在しない物件で営業活動(オトリ広告)は、まったく非良心的です。また法令も違反しています。

キャッシュバック等を強調する会社

キャッシュバックとはお金のプレゼントです。販促手段のプレゼントやおまけはいくらでもいいというわけではなく、実は「景品表示法」により規制されています。不動産広告でも、ときどき、「仲介手数料の100万キャッシュバック」「仲介手数料の50%のキャッシュバック」と銘打ったサイトを見ることがあります。しかし、過度なキャッシュバックも規制の対象です。広告に関する法律を守らない一方で、業務や売買契約に関わる法律だけは厳守するのでしょうか。かような不動産業者に信頼を寄せるのは、少し寒気がします。

規制があるのは、おまけに釣られて、お客さんが惑わされかねないためです。不当表示や過大な景品類を規制されています。過大な景品により適正な選択に悪影響を及ぼすことがありえる、ということです。

キャッシュバックをする広告は、景品としては無条件で与えられる景品です。「総付景品」と言います。総付景品の限度額は取引価額の10%又は100万円のいずれか低い価額の範囲内です。仲介手数料をキャッシュバックする場合は、仲介手数料の額の10%が限度となります(※「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」の第3条2項)。

なお「値引き」は規制の対象外となっています。仲介手数料を無料や半額とする割引行為については「値引き」に該当するため、規制の対象となりません。正当な競争の範囲内として、手数料無料や半額までは特に問題ありません。

【参考】
https://www.sfkoutori.or.jp/keihinteikyojirei/torihikikakaku/
当社は売買の媒介手数料を買い手側には無料としているので、景品類の提供に制限はないと思うのですが?

処分の履歴

行政処分になるというのはその氷山の一角で、それ以前に表には出なかっただけで違反あったと考えるべきです。
したがって、行政処分に至るということは、かなり悪質といえます。

行政処分になる不動産業者はそう多いものではありませんが、確実にあります。東京都であれば、不動産業者に対する処分の履歴を閲覧することができます。
東京都知事による宅地建物取引業者への監督処分情報

国土交通省のサイトにも情報もあります。
国土交通省ネガティブ情報等検索システム

(番外)免許番号が1の不動産業者(スタートしたばかりの会社)

これだけは、ダメな業者とは少し違いますが、創業したばかりの不動産業者では、銀行等が相手をしてくれません。あえて一生に一度の取引を評価が不明な会社とする必要もないかもしれません。免許番号とは”国土交通大臣(1)××××××”とか、”〇〇知事(1)×××××”とか、業者の会社名の横に書いてある許可・免許の番号のことです。この( )内の数が不動産業者としての歴史を表します。2以上の業者は、免許の更新をしたことがあるという意味です。数字が加算されるごとに5年の営業経験があります。いっぽうで、免許番号(1)の業者はむしろ志のしっかりとした業者は多いとはいえます。

当社は免許番号(2)です。おかげ様で多数の実績があります。

1.広告活動から見極める

根拠なく断定的なことを述べることは、法令違反です。

薄い根拠に対して断定的な表現が多い

取引に直面したお客様の心理には、どんな人でも、少しは不安や心配がよぎります。不安心理に対して、断定的な力強い言葉で述べられると、つい同調してしまう場合があります。

しかし、根拠や脇書の断りなく、断定的な口調の表現を述べることは、法令違反です。

『必ず!』『絶対!』『間違いなく!』『確実に!』などの言葉を、根拠をつけずに言うことは、文学としては適切かもしれませんが、営業トークとしては不適切です。注意をお願いします。

実際のものよりも著しく有利な取引条件を提示

たとえば、以下のような表現をとると、著しく有利な取引条件で客を惑わしたと見なされる場合があります。消費社関連法規、公正取引規約違反でアウトです。

  • 「全物件・完全・仲介手数料無料!」(⇒全物件は、いかにも無理筋です。「サイト掲載の全物件」なら大丈夫かもしれません)
  • 「価格交渉はお任せください!当社なら間違いなし!」(⇒価格交渉の成否は実際の交渉に臨まないとわからないはずです)
  • 「売却仲介手数料無料」(⇒売却時に仲介手数料が無料になるのは条件がありますので、条件の明示がなければ有利誤認の可能性があります)

昔から不動産業者に対して悪いイメージをもつ方もいらっしゃると思いますが、そうであるがゆえ、不動産業のコンプライアンスは他業種よりも厳しいものになっています。早くから金融機関よりも厳しかった世界です。それゆえ、アウトの事例が多くあります。

「日本一」「最上級」などの断定的な表現が多い

これも有利誤認の一種です。ただし、「日本一」「最上級」であることの確実な根拠が提示されていれば、問題はありません。普通の不動産広告は小さな字で一番下の段で書いてあります。怪しい不動産広告には、こういうことは書きません。

何度問い合わせても「販売終了」の状態

「販売終了」の状態の物件を放置しているのは、おとり広告の可能性があります。オトリ広告は法令違反です。法令違反を放置するのは企業体質によるものです。

2.企業のサイト・企業紹介・企業活動から見極める

どこの業界でも同じかもしれませんが、不動産会社でも同じく、ブラック企業に勤務している社員さんは追い詰められています。飲食店ならば数千円~1万円くらいの取引額ですが、不動産業者で取引する金額は、数千万円です。ブラック企業はここに闇があります。追い詰められている社員と取引するのは、可能な限り避けるべきです。

人材募集を常時実施している会社

人材募集サイトにおいて人材募集があまりにも多い会社は怪しむべきなのは、言うまでもありません。社員の入退出が多いからです。これは会社名で検索すればすぐにわかります。大手の人材採用のサイト(リクナビなど)が上位1ページ・2ページでヒットしてくる場合は、人材募集に多大なコストをかけている可能性があります。このタイプの業者は、経験上、よくないうわさよく聞きます。社風が荒廃しているのかもしれません。

人材募集ページの亜流

人材募集ページで見ることは、ブラック企業の見極め方と同じです。公務員や伝統企業にお勤めの方は気をつけてください。世の中には、想像できない変な会社もあります。

たとえば、よく言われることですが、求人広告で「勢い」「やりがい」「アットホーム」「夢」「実現」「成長」「感動」「努力」「根性」「やりがい」「熱意」「やる気」「ノルマ無し」etc、耳障りのいいキラキラしたキーワードが頻発する会社は怪しいかもしれません。若い諸君にあまりにも高い年収を提示する会社も慎重に見極めましょう。具体的には、入社2年目27歳、年収1000~2000万などですが、社内の会話ではお金にギラギラしているのが目に見えるようです。経常利益が前年比300%アップとか、成長率の桁が違い過ぎるのも気をつけるべきです。不動産業はレッドオーシャン(競争の激しい業界)です。理由がよくわからない場合は、理由を書けない不都合な背景がある可能性があります。

「お客様の声」の紹介がない

想定以上、あるいは想定内でも、気持ち良い不動産取引を行うと、お客様は直筆や顔出しでコメントの声を寄せていただけます。それがないということは、気持ちよいお取引が少なかった可能性があります。また、社員の入退出が多いので、載せられない事情がある場合もあります。あるいは、そもそもお客様のことは気にしてないのかもしれません。

「買主を抱えています」的なチラシを配布する業者

このようなチラシを見たら、疑ってかかることが重要です。この手の広告が本当だったことは経験的にありません。実際にはよく言われておりますが、マニュアルにもある常套手段です。売却を委託してみて、期待した案内がなくても、外部からは検証不可能で、のような言い訳もで可能です。

5ch(2ch)や、マンションコミュニティで個別のスレッドがたつ

5CHや口コミ掲示板マンションコミュニティで個別のスレッドが建つ業者は経験上、要注意です。おそらく大きな会社が多いと思います。当事者であれば容易に推測可能な内容があれば、事実である可能性を検討すべきです。
あわせて活用できるのは、就職・転職活動の掲示板です。
経験的には、ネガティブな内容が見られる場合、表に出ている以上に社風が荒廃しています。

電話勧誘が多い

不動産業者の電話勧誘は、最近は社会問題として認知されるようになりました。「お客さんがうんと言うまで返さない」等という営業活動をを自慢げに話している業者さんは、まだ存在します。国土交通省のHPに記事があります。

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000028.html

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