重要事項説明書に出てくる法令に関する専門用語

重要事項説明書には、「都市計画法」「建築基準法」に関する法令用語が頻出します。

「都市計画法」「建築基準法」の制限は、環境の維持のため、建物の規模や用途を誘導したり制限する目的があります。

このような面積、高さ、規模に関する法規制があるので、周辺の建物の建築されても、周りとだいたい同じような高さの建物が出現すると理解すればよいでしょう。

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この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。ヤマト住建(株)等OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

目次

都市計画法上の制限

都市計画

都市計画法に基づき、健全な発展と、秩序ある開発整備を行うための計画。

都市計画区域

都市計画区域(としけいかくくいき)とは、都都道府県知事が指定し、原則として市または町村の中心部を含み、一体的に整備・開発・保全する必要がある区域のことです。都市計画区域に指定されると、必要に応じた区域区分、さまざまな都市計画の決定、都市施設の整備事業や市街地開発事業が施行され、一定以上の規模の土地については、開発許可制度が施行されるため、自由な土地造成等が制限されます。都市計画区域の区域区分には、既に市街地を形成しているか、または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき「市街化区域」、市街化を抑制すべき「市街化調整区域」、どちらにも定められていない「未線引き区域」があります。

市街化区域

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。同区域内では用途地域が定められ、道路・公園・下水道などのインフラを重点的に整備するとともに、土地区画整理事業や市街地再開発事業などが実施されます。

市街化調整区域

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域のことです。山林地帯や農地などが中心で、人口及び産業の都市への急激な集中による無秩序、無計画な発展を防止しようとする役割を持つ。同区域での建物の建築は、農林漁業用、国・都道府県・指定都市が建てる場合、都市計画事業や都市区画整理の一環として行う場合など限られたものしか許されず、原則として住宅等の建築が禁止されています。

非線引区域

非線引区域とは、市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のことです。

準都市計画区域

準都市計画区域とは、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに農業振興地域の整備に関する法律その他の法令による土地利用の規制の状況、その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域をいいます。

都市計画区域外

都市計画区域の外側。

用途地域(建築基準法上の制限)

建築基準法

昭和25年に制定された法律。国民の生命、財産、健康の保護を目的とし、個別の規制から都市計画まで、広く規制と罰則規定を定めています。

用途地域

都市計画法で定められた地域区分。土地の計画的な利用を目的とした12種類に類しています。用途地域ごとに建物の建築や利用について制限があります。

第一種低層住居専用地域

低層住宅の専用地域で、1、2階を中心とした低層住宅の良好な住環境を保護する地域です。

第二種低層住居専用地域

小規模な店舗や飲食店を認めた地域で、主に低層住宅の良好な住環境を保護する地域です。

第一種中高層住居専用地域

中高層に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

第二種中高層住居専用地域

中規模な店舗(1500㎡以下かつ2階以下)など日常生活の利便施設を認めた地域で、主に中高層住宅の良好な住環境を保護する地域です。

第一種住居地域

大規模な店舗(3000㎡を超えるもの)や事務所(3000㎡を超えるもの)を制限して、住環境を保護する地域です。

第二種住居地域

店舗や事務所などの非住宅用途との混合を認めた地域で、主に住環境を保護する地域です。

準住居地域

自動車関連施設など沿道の業務の利便を図りながら、これと調和した住環境を保護する地域です。

準工業地域

中小の工場と住宅、店舗などが混在している地域にあって、主に環境悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する地域です。

近隣商業地域

近隣住宅地の住民のための店舗、事務所などの利便を増進する地域です。

商業地域

都市の中心や地区の中心にある商業、業務地などを対象にして、主に商業、業務などの利便を図る地域です。

工業地域

主に工業の利便を増進し、その振興を図るとともに、ほかの用途との混在を防ぐ地域です。

工業専用地域

積極的な工場の立地をすすめ、工業の利便を増進する地域です。

田園住居地域

農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

地域・地区(建築基準法上の制限)

容積率

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。容積率制度の目的は、建物の容積率を各地域の実情に応じた一定の割合にすることによって、道路等の公共施設の能力に即応して公共施設の機能の維持増進を図るため。

中高層住居専用地区

都心部やその周辺部の商業・業務地や住宅地等を対象にして、立体用途規制(地上から何mまでを商業施設や事務所等の階とし、その上を住居専用の階にする等の規制)を行い、中高層階の住居の確保を図るために、区市町村が指定することができるのが「中高層住居専用地区」です。同地区内では、事務所等の立地が制限されます。

商業専用地区

店舗や事務所が集積する地区を対象に、商業・業務系用途の利便性を高めるために、区市町村が指定することができるのが「商業専用地区」です。同地区内では、商業・業務系施設の低層階へ、住宅・工場などが立地することを制限しています。

研究開発地区

研究所や研究支援企業等の研究開発施設の集約的な立地を図るために、区市町村が指定することができるのが「研究開発地区」です。同地区内では、研究環境に支障を及ぼすおそれのある工場や、大規模な集客施設(娯楽・レクリエーション施設等)の立地が制限されます。

防火地域

市街地における火災の危険を防除するため定める地域地区の一種であり、同区域内では特に厳しい建築制限を定めています。防火地域内においては、階数が3以上であり、又は延べ面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物とし、その他の建築物は耐火建築物又は準耐火建築物としなければならないとされています。

準防火地域

都市計画で指定される地域であり、火災を防止するために比較的厳しい建築制限が行なわれる地域です。

法22条区域

屋根の不燃化等によって延焼を抑えるため、特定行政庁(市町村に建築主事のいる市町村長、いない場合は都道府県知事)が指定した区域のことをいいます。

新防火地域(新たな防火規制)

木造密集地域における災害時の安全性を確保するよう建築物の耐火性能の強化と不燃化を促進するために、東京都知事が定める制限。原則として、全ての建築物は、準耐火建築物以上とし、延べ面積が500平方メートルを超えるものは耐火建築物とされる。

特別工業地区

以下の2種類があります(1)公害防止型(特別工業地区)/工業地域や工業専用地域において類似する業種をまとめ、業種混在による弊害を防ぎ、同業種の利便を増進するためのものです。同地区内では、化学工場等の施設の立地が制限されます。(2)地場産業育成型(特別工業地区)/住居系地域や準工業地域など住工混在の市街地を対象にして、地場産業を育成しつつ住環境の保護を目的とするものです。同地区内では、目的に応じて準工業地域や工業地域の制限を規制強化したり、混在型の住居系用途地域や商業地域の制限を規制緩和したりします。

文教地区

住宅地のうち大学や研究所等の教育研究施設や、図書館、美術館、博物館等の文化施設がある程度まとまった地区を対象にして「文教地区」を指定し、教育や研究、文化活動をする上で、環境の悪化をもたらすような施設(パチンコ店やバー、映画館、劇場、モーテル等)の建設を制限しています。

小売店舗地区

日用品を供給する店舗が建ち並んでいる地区内で、風俗営業関係の施設(劇場や映画館、ホテル、バー、キャバレー等)の立地を排除することが望ましい地区を対象に、日用品等の小売店舗街としての環境の維持向上を図る目的で、区市町村が指定できるのが「小売店舗地区」です。

事務所地区

商業地等の内、事務所や行政機関、企業の本・支店などが集中する地区を対象にして、その中枢管理機能やサービス機能の集積を促進し、事務効率の向上を図る目的で、区市町村が指定できるのが「事務所地区」です。同地区内では、商業系用途地域や混在型の住居系用途地域において、目的を達成するために制限が規制強化されることになります。

厚生地区

住宅地等の内、医療施設や社会福祉施設、スポーツ施設などが立地する地区を対象に、それら厚生施設の集積の促進と環境の維持を図る目的で、区市町村が指定できるのが「厚生地区」です。同地区内では、目的に応じて制限の規制が強化されたり、緩和されたりします。

娯楽・レクリエーション地区

娯楽施設やレクリエーション施設の集積の促進と、環境の維持を図る目的で、区市町村が指定できるのが「娯楽・レクリエーション地区」です。同地区には、以下の2種類があります(1)歓楽街形成型(娯楽・レクリエーション地区)/商業施設の内、劇場や映画館、バー、キャバレーなどの風俗関係施設が集積し、すでに盛り場を形成している地区を対象としたもので、商業地域の制限は規制強化されます。(2)レクリエーション環境保全型(娯楽・レクリエーション地区)/遊園地等がすでに存在する住宅地や海浜部を対象としたもので、住宅系用途地域の制限。

観光地区

旅館・ホテル・別荘などが集まる温泉地や景勝地、保養地を対象に、観光施設の集積の促進とそれらの環境の維持を図る目的で、市町村が指定することができるのが「観光地区」です。すでに商業系用途地域が指定されている場合には、建築規制が強化されます。一方、すでに住居系用途地域が指定されている場合には、建築規制が緩和されることになります。

特別業務地区

卸売業務機能や自動車サービス機能の増進と環境維持のために、区市町村が指定することができるのが「特別業務地区」。以下の2種類があります(1)流通業務施設誘導型(特別業務地区)/商業地の中でも、特に卸売店舗を中心とした卸売業務機能の集積度が高い地区を対象としたものです。同地区内では教育・医療・風俗関係施設等に対する制限が規制強化されます。(2)沿道サービス施設誘導型(特別業務地区)/準工業地域や商業地域内で、自動車サービス施設の集積度が高い地区を対象としたものです。同地区内では自動車関係工場に対する準工業地域の規制が緩和されます。

風致地区

都市の自然の風致を維持するため指定される地区で、同地区内における建物の敷地、構造または建築設備に関する制限で美観維持のために必要なものは地方公共団体の条例で定められます。

建築確認

建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合するものですことについて、建築主事の「確認」を受けなければなりません。建築確認申請を受けなければなりませんのは、特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合(建基法6条1項1号〜3号)、都市計画区域(都道府県知事が指定する区域を除く)内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合です(同条1項4号)。

建築協定

土地所有者および借地権者が、建基法の定めるところにより締結する建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準についての協定をいいます。住宅地としての環境、または商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善することを目的としている(建基法69条)。建築協定を締結しようとする土地所有者等は、その全員の合意により、協定の目的となっている土地の区域、建築物に関する基準、協定の有効期間、および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成し、特定行政庁の許可を受けなければなりません(同法70条)。

位置指定道路

建物の接道義務を満たすために特定行政庁から認可を受けた私道。幅員が4m以上で一定の技術的基準に適合していなければなりません。

日影規制

中高層建築物によって近隣の敷地に生じる日影を一定時間内に抑えて、近隣の日照を確保するための建築基準法上の規制のことです。地方公共団体が条例で指定する区域内にある一定の高さ以上の建築物が、冬至の日の午前8時から午後4時まで(北海道のみ9時から3時まで)の間、その場所に一定時間以上続けて影を生じないように建物を計画することを義務付けたものです。1976年の建築基準法改正で導入されました。

法律・政令

全国新幹線鉄道整備法

高速輸送体系の形成が国土の総合的、かつ普遍的開発に果たす役割の重要性に鑑み、新幹線鉄道による全国的な鉄道網の整備を図り、もって国民経済の発達と国民生活領域の拡大に資することを目的としています。行為制限区域内においては、何人も、土地の形質の変更、又は工作物の新設等をしてはなりませんとされています。

土地収用法

公共の利益となる事業に必要な土地等の収用又は使用に関し、その要件、手続及び効果ならびにこれに伴う損失の補償等について規定し、公共の利益の増進と私有財産との調整を図ることを目的としています。事業の認定の告示があった後においては、都道府県知事の許可を受けなければ、起業地について明らかに事業に支障を及ぼすような形質の変更をしてはなりません。

文化財保護法

文化財を保護し、かつ、その活用を図り、もって国民の文化的向上に資するとともに、世界文化の進歩に貢献することを目的としています。重要文化財(国宝を含みます)に関しその現状を変更し、又はその保存に影響を及ぼす行為をしようとする時は、原則として、文化庁長官の許可を受けなければなりません。文化庁長官は、重要文化財(国宝を含みます)の保存のため必要がある時は、地域を定めて一定の行為を制限し、又は禁止することができます。重要文化財(国宝を含みます)を有償で譲り渡そうとする者は、まず文化庁長官に国に対する売渡しの申出をしなければならず、申出後30日以内に文化庁長官が買取の通知をした時は、予定対価相当額で売買が成立したものとされ、この期間内は当該重要文化財を譲り渡すことはできません。

航空法

国際民間航空条約の規定ならびに同条約の附属書として採択された標準、方式及び手続に準拠して、航空機の航空の安全及び航空機の航空に起因する障害の防止を図るための方法を定め、ならびに航空機を運航して営む事業の適正かつ合理的な運営を確保してその利用者の利便の増進を図ることにより、航空の発達を図ることを目的としています。公共の用に供する飛行場について法40条の告示があった後においては、その告示で示された進入表面、転移表面又は水平表面の上に出る高さの建造物(告示の際、現に建造中です建造物の当該建造工事に係る部分を除きます)、植物その他の物件は、原則として、設置、植栽又は留置してはなりません。

国土利用計画法

国土利用計画の策定に関し必要な事項について定めるとともに、土地利用基本計画の作成、土地取引の規制に関する措置その他土地利用を調整するための措置を講ずることにより、総合的かつ計画的な国土の利用を図ることを目的としています。規制区域内の土地の所有権、地上権等の使用収益権又はこれらの権利の取得を目的とする権利(予約完結権・買戻権等)を有償で移転又は設定する契約(予約を含みます)を締結しようとする場合には、当事者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。一定規模以上の土地(一団の土地を含みます)について、土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者は、その契約を締結した日から2週間以内に、一定事項を当該土地が所在する市町村長を経由して、都道府県知事に届け出なければなりません。

景観法

都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずることにより、美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力のある地域社会の実現を図ることを目的としています。この目的を達成するため、景観行政団体(地方自治法の指定都市、中核市、その他の区域では都道府県又は一定の市町村)は、市街地又は集落を形成している地域等における、現にある良好な景観を保全する必要があると認められる土地の区域等、一定の条件に該当する土地の区域について、「景観計画」を定めることができるとされています。

廃棄物の処理及び清掃に関する法律

廃棄物の排出抑制と処理の適正化により、生活環境の保全と公衆衛生の向上を図ることを目的としています。

土壌汚染対策法

土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置、及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の健康を保護することを目的としています。指定区域内において、土壌の採取その他の形質の変更をしようとする者は、その変更に着手する日の14日前までに、当該土地の形質の変更の種類、場所、施行方法及び着手予定日その他のこと項を、都道府県知事に届け出なければなりません。

都市再生特別措置法

都市機能の高度化と都市の居住環境の向上を図るために指定された「都市再生緊急整備地域」内で国土交通大臣の認定を受けた民間事業者による都市再生事業の計画は、金融支援等が受けられ、都市計画において「都市再生特別地区」を指定することで、既存の用途地域等に基づく規制を適用除外して、容積率の最高限度と最低限度、建ぺい率の最高限度、建物の高さの最高限度、壁面の位置の制限を定める事ができます。

高齢者・障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律

高齢者、障害者等の自立した日常生活及び社会生活を確保することの重要性にかんがみ、道路、公園施設、建築物等につき一定の措置を講ずることにより、高齢者、障害者等の日常生活及び社会生活における移動上及び施設の利用上の利便性及び安全性の向上の促進を図ることを目的としています。重点整備地区内の一団の土地で一の所有者以外に土地所有者等が存しないものの所有者は、移動等円滑化のために必要がある時は、市町村長の認可を受けて、当該土地の区域を移動等円滑化経路協定区域とする移動等円滑化経路協定を定めることができます。

東日本大震災復興特別区域法

東日本大震災により一定の被害が生じた区域を復興特別区域として定め、土地利用規制の窓口を一元化し、区画整理を伴う復興計画を早く実現できるような規制緩和や各種税制(例:法人税など)の免除や減税、国からの復興交付金の交付などを行い、その地域における復興さらにはその先の生活に関してあらゆることを促進させるものです。

都市低炭素化促進法

社会経済活動その他の活動に伴い発生する二酸化炭素の相当部分が都市において発生しているものですことに鑑み、都市の低炭素化を図ることを目的とし、都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針の策定、市町村による低炭素まちづくり計画の作成及びこれに基づく特別の措置並びに低炭素建築物の普及の促進のための措置を講ずます。低炭素まちづくり計画の計画区域内の樹林地等を、地方公共団体又は緑地管理機構が、土地所有者等と協定を結び、所有者に代わって緑地の管理を行うことができます。当該協定締結後になされる公告後に、新たに協定対象樹木の所有者等になった者にも、その効力が承継されます。

災害対策基本法

昭和34年に発生した伊勢湾台風による災害を契機に昭和36年に制定された法律ですが、東日本大震災の経験を踏まえて、平成25年に改正がなされました。改正の要旨は、①市町村長による避難行動要支援者名簿の作成②被災市町村、被災都道府県のこと務の、国による応急措置の代行③市町村長による指定緊急避難場所及び指定避難所の指定の3つですが、その③の内容は次の通りです。市町村長は、指定緊急避難場所(災害が発生し、または発生する場合における円滑かつ迅速な避難のための立退きの確保を図るため、市町村長が指定する施設または場所)を指定しなければなりませんものとし、また指定避難所(災害が発生した場合における適切な避難場所の確保を図るため、市町村長が指定する施設)を指定しなければなりませんものとしています。そして、その指定緊急避難場所及び指定避難所の管理者が、当該指定緊急避難場所等を廃止し、または改築その他のこと由により当該施設の現状に重要な変更を加えようとするときは、その旨を当該市町村長に届出することが義務づけられています。これらの場所等の管理者には、届出という負担があるため、もし、これを知らないで当該宅地または建物を購入等したものは、不測の損害を被る恐れがあります。そこで、同法のその部分の施行(平成26年4月1日)に伴い、重要事項説明の「法令の制限」にこれが追加されました。なお、指定緊急避難場所等は、市町村長により公示がなされます。

大規模災害からの復興に関する法律

復興計画の区域のうち復興整備事業の実施区域の全部または一部の区域を、市町村が「届出対象区域」として指定することができるとされていますが、その届出対象区域内において、土地の区画形質の変更、建築物等の新築、改築または増築等を行おうとする者は、当該行為に着手する前に市町村長に届け出なければならず、また届出事項を変更しようとするときにも、その旨を当該市町村長に届け出なければなりませんこととされています。

高度地区

用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区です。建築物の高さの最高限度を定める高度地区は、住居地域等で市街地の環境維持のため指定されます。

高度利用地区

用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区です。

特定街区

地区の環境の整備に有効な空地を確保するとともに、まとまった街区単位の良好な建築プロジェクトを誘導する地区。特定街区については、建築基準法の一般的規定の適用に代え、都市計画で容積率、高さの最高限度、壁面の位置を定め、容積率の割増し、敷地間の移転等が可能です。

景観地区

景観地区に関する都市計画の中では、建築物の形態・意匠の制限について必ず定めるとともに、建築物の高さの最高限度又は最低限度、壁面の位置の制限、建築物の敷地面積の最低限度のうち、必要なものを選択的に定めるものとしています。景観地区内で建築物の建築をしようとするものは、あらかじめ、都市計画に定められた建築物の形態・意匠の制限に適合するかどうか市町村長の認定を受けなければなりません。

風致地区

都市の風致を維持するために指定される地区。風致の維持とは、樹林地、水辺地等の自然的要素に富んだ土地における良好な自然的景観を残そうとするものです。風致地区内における建築物の建築、宅地造成、木竹の伐採その他の行為については、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができます。

災害危険区域

建築基準法39条により、津波、高潮、出水等による災害の危険の著しい区域として、地方公共団体が条例で指定した区域のことです。この区域内では建築の禁止など一定の建築制限を行なうことができ、各自治体によって具体的な規制は違う。

地区計画区域

都市計画の種類の一つで、区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の街区の開発と保全のため、市町村が定めるきめ細かな計画のことです。

特定容積適用区域

第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築物の容積率の限度からみて未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区。特例容積率適用地区に定められた区域においては、敷地の未利用の容積を権利関係者の合意により、他の敷地に活用することができます。

特定用途制限区域

特定用途制限区域とは、用途地域ではない区域(但し、市街化調整区域は除く。又、準都市計画区域は含む)内で、用途区域内における特別用途地域のように、自治体が建築物に対して細かい規制を加えることのできる地域のことです。

高層住居誘導地区

地域地区のひとつで、都市における居住機能の適正な配置を図るため、高層住宅の建設を誘導するように指定される地区。建築物の容積率の最高限度、建築物の建ぺい率の最高限度及び建築物の敷地面積の最低限度を定める地区です。

駐車場整備地区

駐車場法に基づき、主に用途地域の商業地域内などで、円滑な道路交通を確保するために、地方公共団体が指定する地域です。この地区に指定された区域では、地方公共団体は路上駐車場及び路外駐車場を設置することになります。又、条例により一定規模以上の建築物については、駐車施設の設置を義務付けることができます。

都市再生特別地区

都市再生緊急整備地域のうち、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域について、都市計画により定められます。

特定防災街区整備地区

密集市街地における特定防災機能の確保や、防災を目的とした建築の規制を加えられるよう、地方自治体が指定する区域です。

古都保存法

古都における歴史的風土を保存するために国等において特別の措置を定めるものです。歴史的風土特別保存地区とは、国土交通大臣が古都における歴史的風土を保存するため指定した歴史的風土保存区域のうち、枢要な部分を構成している地域として都市計画に定められた地区をいいます。古都とは、京都市、奈良市、鎌倉市及び政令で定める市町村(天理市、橿原市、桜井市、斑鳩町、明日香村、逗子市)をいいます。

都市緑地法

都市の緑地の保全及び緑化の推進に関して必要な事項を定めることにより、他の自然的環境の整備を目的とする法律と相まって、良好な都市環境を形成することを目的としています。緑地保全地域内において、次の行為をしようとする者は、建築物その他の工作物の新築、改築又は増築等原則として、あらかじめ都道府県知事にその旨を届け出なければなりません。

生産緑地法

生産緑地地区に関する都市計画に関し必要な事項を定めることにより、農林漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境の形成に資することを目的としています。「生産緑地地区」とは、市街化区域内にある農地等で、良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の用地として適していることなどの一定の条件に該当する一団のものの区域について、都市計画に定められる地区をいいます。

特定空港周辺法

特定空港の周辺について、航空機騒音対策基本方針の策定、土地利用に関する規制その他の特別の措置を講ずることにより、航空機の騒音により生ずる障害を防止し、あわせて適正かつ合理的な土地利用を図ることを目的としています。都市計画において、航空機騒音障害防止地区及び航空機騒音障害防止特別地区を定めることができます。

土地区画整理法

土地区画整理事業に関して、施行者、施行方法、費用の負担等必要な事項を規定することにより、健全な市街地の造成を図ることを目的とします。土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図るために、土地の区画形質の変更及び公共施設の新設変更に関する事業をいいます。これは、市街地の造成を図るための代表的な事業の1つで、事業の施行方法としては、土地の買収ではなく、換地方式を用います。

大都市住宅供給法

大都市地域における住宅及び住宅地の供給を促進するため、住宅及び住宅地の供給に関する基本方針等について定めるとともに、土地区画整理促進区域及び住宅街区整備促進区域内における住宅地の整備又はこれと併せて行う中高層住宅の建設並びに都心共同住宅供給事業について必要な事項を定める等の特別な措置を講ずることにより、大量の住宅及び住宅地の供給と良好な住宅街区の整備を図り、もって大都市地域の秩序ある発展に寄与することを目的としています。

地方都市整備法

地域における創意工夫を生かしつつ、広域の見地から、地方拠点都市地域について都市機能の増進及び居住環境の向上を推進するための措置等を講ずることにより、一体的な整備の促進を図るとともに、過度に産業業務施設が集積している地域から地方拠点都市地域への産業業務施設の移転を促進するための措置等を講ずることにより産業業務施設の再配置の促進を図り、もって地方の自立的成長の促進及び国土の均衡ある発展に資することを目的としています。「拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域」とは、地方拠点都市地域の市街化区域のうち、近年の産業構造等の変化により中心市街地等に生じた工場跡地や鉄道施設跡地等の空閑地を含む地区で良好な拠点業務市街地として一体的に開発整備されるべき諸条件を備えているにもかかわらず、諸般のこと情により開発整備が進んでおらず、次の条件に該当する土地の区域で、都市計画において定められたものをいいます。

被災市街地復興特措置法

大規模な火災、震災その他の災害を受けた市街地について、その緊急かつ健全な復興を図るため、被災市街地復興推進地域及び被災市街地復興推進地域内における市街地の計画的な整備改善ならびに市街地の復興に必要な住宅の供給について必要な事項を定める等の特別の措置を講ずることにより、迅速に良好な市街地の形成と都市機能の更新を図ることを目的としています。「被災市街地復興推進地域」とは、都市計画区域内における市街地の土地の区域で、大規模な火災、震災その他の災害により相当数の建築物が滅失したこと等の要件に該当するものにつき、都市計画において定められた地域をいいます。

新住宅市街地開発法

人口の集中の著しい市街地の周辺の地域における住宅市街地の開発に関し、健全な住宅市街地の開発及び住宅に困窮する国民のための住居環境の良好な住宅地の大規模な供給を図ることを目的としています。

新都市基盤整備法

人口の集中の著しい大都市の周辺の地域における新都市の建設に関し、新都市基盤整備事業の施行その他必要な事項を定めることにより、大都市圏における健全な新都市の基盤の整備を図り、もって大都市における人口集中と宅地需給の緩和に資するとともに、大都市圏の秩序ある発展に寄与することを目的としています。「新都市基盤整備事業」とは、この法律に基づいて行なわれる新都市の基盤となる根幹公共施設の用に供すべき土地及び開発の中核となる開発誘導地区に充てるべき土地の整備に関する事業で、都市計画事業として施行されるものをいいます。

旧市街地改造法

都市再開発法の制定により廃止されたが、その施行時に施行されている防災建築街区造成事業については、なお引き続き効力を有するものとされています。「防災建築街区造成事業」とは、建設大臣(現国土交通大臣)が、関係市町村の申出に基づき、災害危険区域内の土地で都市計画区域内にあるもの、又は防災地域内にあるものについて、耐火建築物等の防災建築物を整備するため指定した街区を「防災建築街区」といい、この街区において行う防災建築物やその敷地の整備に関する事業をいいます。

首都圏近郊整備法

首都圏の建設とその秩序ある発展に寄与するため、近郊整備地帯内及び都市開発区域内における宅地の造成、その他これらの地帯及び区域の整備に関し必要な事項を定め、近郊整備地帯において計画的に市街地を整備し、及び都市開発区域を工業都市、住居都市その他の都市として発展させることを目的としてます。

近畿圏近郊整備法

首都圏近郊整備法と同様に、近畿圏の建設とその秩序ある発展に寄与するため、近郊整備区域内及び都市開発区域内における宅地の造成、その他これらの区域の整備及び開発に関し必要な事項を定め、近郊整備区域の計画的な市街地としての整備及び都市開発区域の工業都市、住居都市その他の都市としての開発に資することを目的としています。

流通業務市街地整備法

都心の区域に流通業務施設が過度に集中しているため流通機能の低下及び自動車交通の渋滞をきたしている大都市における流通業務市街地の整備に関し必要な事項を定めることにより、流通機能の向上及び道路交通の円滑化を図り、もって都市機能の維持及び増進に寄与することを目的としています。

都市再開発法

市街地再開発事業には、従来からの一般的な手法の第1種市街地再開発事業と、防災及び衛生上等の観点から早急に施行を必要とする第2種市街地再開発事業があります第1種市街地再開発事業は、権利変換方式により施行する事業で、その中でも、「原則型」、自由な権利変換を前提とする「全員合意型」及び特別な事情による「地上権非設定型」があります第2種市街地再開発事業は、管理処分の方式により施行する事業で、公共性が高いため、個人及び市街地再開発組合以外の施行者が施行します。

沿道整備法

道路交通騒音の著しい幹線道路の沿道について、沿道整備道路の指定、沿道地区計画の指定、沿道地区計画の決定等に関し必要な事項を定めるとともに、沿道の整備を促進するための措置を講ずることにより、道路交通騒音により生ずる障害を防止し、併せて適正かつ合理的な土地利用を図り、もって円滑な道路交通の確保と良好な市街地の形成に資することを目的としています。

集落地域整備法

市街化調整区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内にあり、かつ農業振興地域内にある集落及びその周辺の農用地を含む地域において、農業生産条件と都市環境の調和のとれた地域の整備を計画的に推進することを目的としています。

密集市街地整備法

密集市街地について計画的な再開発又は開発整備による防災街区の整備を促進するために必要な措置を定めることにより、密集市街地の防災に関する機能の確保と土地の合理的な利用を図ることを目的としています。「密集市街地」とは、その区域内に老朽化した木造の建築物が密集しており、かつ、道路や公園などの十分な公共施設がないこと、その他その区域内の土地利用の状況から、特定防災機能が確保されていない市街地をいいます。

歴史まちづくり法

住宅地規制のままで、歴史的建造物を飲食店や工房等に活用できる地区計画の創設や屋外広告物の規制、無電柱化の促進等をはじめ歴史遺産を生かした街並み整備を支援・維持・向上させる特例等を設け、後世に継承していくことを目的としています。

港湾法

交通の発達及び国土の適正な利用と均衡ある発展に資するため、港湾の秩序ある整備と適正な運営を図るとともに、航路を開発し、及び保全することを目的としています。

住宅地区改良法

不良住宅が密集する地区の改良事業に関し、事業計画、改良地区の整備、改良住宅の建設その他必要な事項について規定することにより、当該地区の環境の整備を図り、健康で文化的な生活を営むに足りる住宅の集団的建設を促進し、もって公共の福祉に寄与することを目的としています。

公有地拡大推進法

都市の健全な発展と秩序ある整備を促進するため、必要な土地の先買制度の整備、地方公共団体に代わって土地の先行取得等を目的とする土地開発公社の創設その他の措置により、公有地の」拡大の計画的な推進を図ることを目的としています。

農地法

農地はその耕作者自らが所有することを最も適当ですと認めて、耕作者の農地の取得を促進し、及びその権利を保護し、ならびに土地の農業上の効率的な利用を図るため、その利用関係を調整し、もって耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的としています。

宅地造成等規制法

宅地造成工事規制区域内で宅地造成工事に関する工事を行なおうとする時は、造成主は、工事着手前に都道府県知事(指定都市、中核市又は特例市の長)の許可を受けなければなりません。なお、ここでいう「造成主」とは、宅地造成工事の請負契約の注文者又は請負契約によらないで自らその工事をする者をいいます。

自然公園法

優れた自然の風景地を保護するとともに、その利用の増進を図り、もって国民の保健、休養及び教化に資することを目的としています。特別地域(特別保護地区を除きます)内において、工作物の新築や土地の形状の変更等の行為をしようとする者は、原則として、国立公園の場合は環境大臣、国定公園の場合は都道府県知事の許可を必要とします。

都市公園法

公園管理者は、立体都市公園と当該立体都市公園の区域外の建物とが一体的な構造となる時は、当該建物の所有者等と費用負担等に関して一定の協定を締結することができるが、この協定の効力は、公示のあった後に当該協定の目的となった建物(「公園一体建物」といいます)の所有者となった者に対してもおよぶ。

首都圏近郊緑地保全法

自然保護と土地利用の調和をはかるべく、首都圏近郊において無秩序な市街地化を防止し、良好な緑地を保全するために指定される首都圏近郊緑地保全区域内や自然公園と同様、土地の所有権に関係なく指定される近郊緑地保全区域内で、一定規模以上の建築物などの工作物の新・改・増築、土地形質の変更、鉱物・土石の採取、木竹の伐採などを行う場合は、事前に知事あての届出を必要とします。

近畿圏整備法

近畿圏の整備に関する総合的な計画を策定し、首都圏と並ぶ日本の経済、文化等の中心としてふさわしい近畿圏の建設とその秩序ある発展を図ることを目的としています。

河川法

河川について、洪水、高潮等による災害の発生が防止され、河川が適正に利用され、及び流水の正常な機能が維持されるようにこれを総合的に管理することにより、国土の保全と開発に寄与し、もって公共の安全を保持し、かつ公共の福祉を増進することを目的としています。

特定都市河川浸水被害対策法

都市部を流れて浸水被害を起こす特定の河川と流域を指定し、排水ポンプの設置、雨水の貯留・浸透設備の整備などにより、浸水被害を防ぐことを目的とし、一定規模以上の行為は都道府県知事の許可を必要とし、許可に当たっては雨水貯留浸透施設の設置を義務付けるものです。

海岸法

津波、高潮、波浪その他海水又は地盤の変動による被害から海岸を防護するとともに、海岸環境の整備と保全及び公衆の海岸の適正な利用を図り、もって国土の保全に資することを目的としています。海岸保全区域において、土石の採取、土地の掘削等の行為をしようとする者は、原則として、海岸管理者の許可を受けなければなりません。

津波防災地域づくり法

東日本大震災を教訓に、全国で津波に強いまちづくりを進めるため、都道府県知事は、基本指針に基づき、津波浸水想定を設定することとし、警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域を、津波災害警戒区域として指定することができます。その他、津波対策とまちづくりを一体的に進める区市町村に対し、津波避難ビルの容積率緩和等の特例措置を適用し、対策を後押しするものです。

砂防法

豪雨等による山崩れ、河床の侵食等の現象に伴う不安定な土砂の発生及びその流出による土砂災害を防止することによって、望ましい環境の確保と河川の治水上、利水上の機能の保全を図ることを目的としています。指定地内においては、都道府県知事は、土地の掘削、工作物の新築等の一定の行為を禁止又は制限することができるとされています。

地すべり等防止法

地すべり及びぼた山の崩壊による被害を除却し、又は軽減するため、地すべり及びぼた山の崩壊を防止し、もって国土の保全と民生の安定に資することを目的としています。地すべり防止区域内において、地下水の排除を阻害する行為、地表水の浸透を助長する行為、工作物の新築、改良等をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。ぼた山崩壊防止区域内において、立木竹の伐採、のり切、土石の採取等をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

急傾斜地法

急傾斜地の崩壊による災害から国民の生命を保護するため、急傾斜地の崩壊を防止するために必要な措置を講じ、もって民生の安定と国土の保全とに資することを目的としています。急傾斜地崩壊危険区域内において、水の浸透を助長する行為、工作物の設置又は改造、のり切等の行為をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。

土砂災害防止対策推進法

土砂災害が発生するおそれがある土地の区域を明らかにし、当該区域における警戒避難体制の整備を図るとともに、著しい土砂災害が発生するおそれがある土地の区域において一定の開発行為を制限するほか、建築物の構造の規制に関する所要の措置を定めること等により、土砂災害の防止のための対策の推進を図ることを目的としています。特別警戒区域内において、都市計画法4条12項の開発行為であって、当該開発行為をする土地の区域内において予定建築物の用途が制限用途ですもの(これを特定開発行為といいます)をしようとする者は、原則として、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。

森林法

森林計画、保安林その他の森林に関する基本的事項を定めて、森林の保続培養と森林生産力の増進とを図り、もって国土の安全と国民経済の発展とに資することを目的としています。地域森林計画の対象となっている民有林において開発行為をしようとする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。施業実施協定の認可の公告のあった施業実施協定は、その公告後に当該施業実施協定の対象とする森林の森林所有者等又は当該森林の土地の所有者等となったものに対しても、その効力が及ぶ。都道府県知事は、告示があった保安林予定森林について、90日を超えない期間内において、立竹木の伐採又は土石の採掘等の土地の形質を変更する行為を禁止することができます。保安林においては、原則として、都道府県知事の許可を受けなければ、立木の伐採等の行為をしてはなりません。

道路法

道路網の整備を図るため、道路に関して、路線の指定及び認定、管理、構造、保全、費用の負担区分等に関する事項を定め、もって交通の発達に寄与することを目的としています。道路一体建物に関する協定は、その公示があった後に当該道路一体建物の所有者となった者に対しても、その効力が及ぶ。道路予定区域においては、道路管理者の許可を受けなければ、土地の形質の変更、工作物の新築等をしてはなりません。

法律用語全般

保存登記

一般的には土地や建物について初めて行う所有権の登記をいいます。所有権の保存登記は、登記簿の甲区欄の最初の用紙に記載されます。表示登記は義務ですが、保存登記は自由。ただし、保存登記がないと所有権の移転や抵当権の設定などができません。

民民査定

個人や企業間どうしで境界を確定することです。⇒官民査定。

名義変更料

借地上に建物を所有する借地人が、建物を第三者に売却しようとする場合、建物所有の基礎となっている土地の利用権(借地権)も建物と一緒に譲渡しなければ第三者は建物を取得しても利用することができません。借地権の譲渡に際しては賃貸人(地主)の承諾が必要とされます。この賃借人の承諾を得るために支払う承諾料のことです。

表示登記

不動産の現況を明らかにするための登記です。不動産登記用紙の表題部に不動産の所在地・地番・家屋番号等を記載することです。権利関係を表示登記することでないので、対抗要件としての効力はもたありません。→保存登記です。

不動産の表示に関する公正競争規約

不当景品類および不当表示防止法10条の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けて、不動産業界が設定した不動産の取引に関する広告その他の表示に関する自主規制基準。同法4条(不当表示の禁止)の解釈基準のひとつとして取り扱われます。昭和38年東京地区に設定され、現在、北海道、東北、首都圏、東海、北陸、近畿、中国、四国、および九州の9地区に設定されています。

法定代理人

法律の規定により代理人となった者をいいます。未成年者の両親(民法818条以下)、禁治産者の後見人となった配偶者(同法840条)のように、本人に対して一定の地位にある者が当然代理人になる場合のほか、父母が協議離婚の際に定める親権者のように、本人以外の者の協議により定まる場合(民法819条1項)、相続財産管理人のように裁判所によって選任される場合(民法918条)等があります法定代理人は、任意代理人と同様本人に対して善良なる管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によって決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点で任意代理人と異なります。

法定地上権

不動産の競売が行われた場合に、法律によって設定されたとみなされる地上権をいいます。地上権は、本来契約によって設定されるのですが、その例外です。同一所有者に属する土地、またはその上にある建物の一方について抵当権が設定され、それが実行された場合には、建物はその存立根拠を失ってしまうので、建物のために地上権が設定されたものとみなされるのです(民法388条)。民事執行法81条も、強制競売について同様の定めをしています。なお判例は、土地、建物の双方に抵当権が設定された場合にも、民法388条の類推適用を認めている(最高裁昭和37年9月4日民集16巻1854ページ)。

縄延び、縄縮み

昔は土地の測量で縄を使っていたため、現在に比べると精密性に欠けていた。そのため、あらためて測量し直すと誤差が生じます。登記簿上の土地面積より実測面積が大きいことを縄延び、小さいことを縄縮みといいます。

根抵当権

一定の範囲に属する不特定の債権を、極度額を限度として担保する抵当権。普通の抵当権では、債権が消滅すると抵当権も消滅してしまうため継続的に取引をする場合、その都度抵当権の設定や解除をしなければならず、大変面倒です。そのため、継続的取引で債権額が増減する場合には、あらかじめ極度額(将来借りるであろう金額まで)を設定し、一括して担保しておき、借りたり返したりを繰り返せるようにしたものです。例としては、住宅ローンは抵当権で事業用資金融資などは根抵当権。

土地の単位。登記簿には1筆(いっぴつ)ごとの地籍が掲載されています。

費用償還請求権

賃借人が代金を支払って修繕した後でその費用を賃貸人に請求する権利です。これは賃貸借契約の特約によって排除することも可能。請求する権利費用には雨漏りの修理など生活する上で必要な費用です「必要費」とエアコンの設置など建物の位置を高めるための費用です「有益費」があります

転貸

契約書の約款によく出てくる言葉の一つ。人から借りたものを、さらに他の人に貸すことです。またがし。ほとんどの物件は禁止されています。

転貸借

賃借人から第三者(転借人)が不動産を借り受ける権利のことです。

登記

一定の事実、法律関係を第三者に知らせるため、登記所に備える登記簿に記載すること、または記載そのものをいいます。登記をしなくても不動産の所有権の取得はできますが、第三者に対抗(所有権その他の権利を自らのものと主張すること)するためには、登記をしなければ主張できません。

登記義務者

登記によって直接不利益をうけるものです。不動産売買による所有権移転登記における《売主》

登記権利者

登記によって直接利益を得るものです。不動産売買による所有権移転登記における《買主》

登記原因

登記を必要とする原因となる事実のことです。建物の表示登記は新築が、所有権移転登記は売買や相続・贈与等が、抵当権設定登記では金銭消費貸借等が登記原因となります。登記原因は登記簿に記載されます。

登記所

法務局・地方法務局・その支所・出張所の通称名。不動産等の所在地によって登記を扱う登記所が決まっています。

登記済証

登記完了後、登記原因証書または申請書副本に登記官が登記済の旨の記載をして、登記権利者に返還する書面。この登記済証を所持していることで正式な権利者と推測されます。次の移転登記の際には、この登記済証を提出します。登記済証は紛失しても再発行されず、その場合は保証書で代用します。

登記の公信力

登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、一定の要件のもとでその権利を取得することが認められることをいいます。わが国では、登記の公信力を認めありません。したがって、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者からはそれを取り上げられることになるので、不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになります。これに対して、動産では占有に公信力が認められるから、売主の所有と信じた買主は、そう信じるについて過失がなければ、真の所有者がほかにあっても、その動産の所有者となることができる(民法192条)。

登記簿

一定事項を記載した公の帳簿で、不動産登記簿と商業登記簿があります不動産登記簿は、土地・建物がそれぞれの登記簿に分かれており、所在地、構造などの物理的現況や物権など(差押え、抵当権など)の権利関係が記載されています。誰でも登記所でその謄本等の交付や閲覧ができます。(有料)近年はインターネットで閲覧(プリントアウト可)が出来るようになってきました。(これも有料)

登記簿謄本・抄本

登記簿謄本は、一登記用紙の記載事項全部を謄写したものです。登記簿抄本は、一登記用紙の記載のうち、不動産の表示と申請人の請求した部分だけのものです。また、分譲マンションなどの区分所有建物の一戸の専有部分については抄本となります。

登記名義人

登記簿に登記権利者として記載されている者をいいます。所有権の登記名義人、抵当権の登記名義人など、それぞれの権利ごとに登記名義人がいます。

登録免許税

不動産の登記等をする時に課される国税。納税義務者は登記を受ける者。税額は不動産の固定資産税評価額に対し登記等の区分に応じた税率によって算定されます。

道路幅員

住宅に接面した道路幅のことです。

地役権

地役権は、自己の土地の便益のために、他人の土地を利用する権利です。たとえば、自己の土地と公道との間にある他人の土地を通行するための地役権、他人の土地を通って自己の土地に川の水や水道を引くための地役権、自己の土地の採光を確保するため隣地に一定の高さをこえる建物を建てさせないための地役権など種々考えられます。いずれも、他人の土地を全面的に使用するものではなく、その一部を利用するにとどまる点では、地上権や永小作権とは違いがあります高圧電線の下にも設定されています。

地積

1筆ごとの土地の面積。

地籍

土地の位置や形状およびその所有関係。人間には戸籍があり戸籍台帳が整備されているように、土地にも地籍があり土地登記簿および地籍図が整備しています。

地籍測量図

おおむね昭和37年以降分筆された土地について、申請時に添付されることになった図面で法務局に保管されています。

地目

登記簿に記載されている用途上の分類で、田・畑・宅地・原野・山林・塩田・鉱泉地・池沼・牧場・墓地・境内地・運河用地・水道用地・用水路・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園・雑種地(21種類)があります

賃貸借

甲が乙に目的物を使用収益させ、乙が甲に賃料を支払う契約をいいます。民法601条。民法は、貸衣裳やレンタカーなどのような動産の賃貸借と土地建物のそれとの区別をほとんど考えないで規定したが、建物所有を目的とする土地の賃貸借では、長期の契約期間を必要とするので、借地借家法3条は存続期間を30年以上と定めました。また、民法上は、土地または建物の賃借権は、それを登記しない第三者に対抗することができないが、借地借家法10条1項は、借地上の建物の保存登記をすれば借地権を、同法31条1項は、建物の引渡しがあれば、借家権を第三者に対抗することができるものとしました。

定期借地権

平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された制度。更新がなく、定められた契約期間で確定的に借地関係が終了します。従前の借地法では、存続期間が満了しても借地権が消滅するわけではなく、正当事由が必要でした。その結果、借地権を設定することが躊躇され、設定する場合においては、高い権利金等の支払いが生じていた。そこで、借地借家法は、借地法の大原則です「存続期間が満了しても借地権は当然には消滅しない」という仕組みに対して、一定の場合には例外を認める、つまり一定の範囲で、更新のない借地権を認めることとし、新たに以下の3つの類型の定期借地権を創設した。存続期間を50年以上と定めることを要件とする「一般定期借地権」(同法第22条)。借地権を設定した日から30年以上を経過した日に借地上の建物を借地人から地主に譲渡することをあらかじめ約束して借地をする「建物譲渡特約付借地権」(同法第23条)事業目的で存続期間を10年から20年以下とする「事業用借地権」(同法第24条)。この定期借地権制度が利用されることによって土地を貸しやすく借りやすくなり、借地の新規供給、利用の幅が広がることが期待されています。

停止条件

将来発生することが不確実な事実を契約等の効力の発生要件とする場合の不確定な事実をいいます。例えば「うまく入社できたらこの家を安く売買する」というような契約をしたときは、入社することが停止条件であり、このような契約を停止条件付売買契約といいます。入社できたことを条件の成就といい、そのとき売買契約の効力を生ずる(民法127条1項)。停止条件に対するものを解除条件と呼び、解除条件付売買契約では、反対に、契約のとき売買の効力を生じ、入社できなかったときは、解除条件が成就し契約の効力が失われる(同条2項)。いずれの条件が付されていても、条件の成否未定の間は、条件成就によって生ずる利益は保護される(同法128条、130条)。

停止条件付宅地

指定する建設業者と3ケ月以内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とした売り土地のことです。この期間内に契約に至らない場合は手付金などは全額返済されます。建築条件付宅地と同意語です。

滌除

抵当権付き不動産を買った第三取得者が、銀行(抵当権者)に[[競売の相場金額]]を提示して、この金額を支払うから、抵当権の抹消を要求することです。応じた場合、抵当権は抹消し、被担保債権額に満たない、残った債権は、担保のない債権となります。応じない場合は、銀行が、増価競売にかけます。第三取得者が提示した、金額より、1割高で落札できなかった場合は、銀行が、第三取得者が提示した金額の1割高で買い取らなければなりません。

使用貸借

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいいます(民法593条以下)。借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければなりません。使用収益の対価を支払わない(無償)点において賃貸借と異なります。使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されません。使用貸借は、多くの場合親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されますが、人的関係の崩れたときに法的紛争を生ずることが少なくありません。

セットバック

都市計画区域内において建築物を建築するさい、建築物を、建基法の規定により道路の境界線から一定の距離を後退させることをいいます。具体的には前面道路がいわゆる2項道路(4m未満の道路)です宅地に建築物を建築する場合は、その建築物を道路の中心線から2m(ただし、道路の反対側がガケまたは川などの場合は、そのガケ等の側の道路の境界線から水平に4m)以上後退(セットバック)されなければなりません(建基法42条2項)。壁面線が指定されている道路に面している宅地に建築物を建築する場合は、当該壁面線まで建築物を後退(セットバック)させなければなりません(建基法47条)。道路斜線制限により中高層建築物の一部を後退させる(セットバック)(建基法56条1項1号)場合の3通りがあります。

先行登記

不動産取引においては、所有権移転登記の申請手続きおよび目的物の引渡しという売主の債務と、売買代金の支払いという買主の債務とは同時履行の関係にあるのが原則です(民法533条)が、金融機関が買主に融資する場合は担保を確保するため売主が最終代金を受け取る前に目的物の所有権移転登記等を金融機関から求められることがあり、これを実務界では先行登記と呼んでいます。なお、先行登記に伴う売主のリスクを回避するため、実務上、売主に借入金の受領権限を与える措置がとられます。

私道負担

不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担といいます。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。

司法書士

裁判所・検察庁・法務局に提出する書類の作成代行、登記手続や供託手続きの代理等を行う。不動産登記と会社設立などの商業登記が業務の大半を占めています。

借地権

【地上権】又は【賃借権】の総称。地上権とは、他人の土地において、その土地を専用に使用する権利のことです。地主に地代を払わず権利設定時に一括で支払うものもあります居住するためであればその上に建物を建てたり、改装や建て替えができ、地上権を転貸したり、登記したり、売買することもできます。一方、賃借権は土地を借りる権利で、地主に賃料を支払う。賃借権を譲渡したり転貸するには地主の承諾が必要です。地上権は物権ですが、賃借権は債権です。

借地権割合

借地権価格のその所有権価格に対しての割合。一般に商業地域の割合がもっとも高い。

守秘義務

宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、75条の2)。宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられています。「正当な理由」が認められる場合として、たとえば、裁判のさい、または税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等があげられます。

譲渡担保

債権保全のため、ある財産権を債権者に譲渡する形式の物的担保をいいます。民法に規定はないが、取引の慣行から生まれ、判例学説によって認められた担保です。債務者乙は、債権者甲に譲渡担保に供した目的物をそのまま使用収益できるので、生産財等について多く設定されるが、不動産についても用いられ、登記原因を「譲渡担保」とすることも認められています。債務が完済されると目的物の所有権は乙に復帰するが、弁済されないと甲はこれを第三者丙に売却し、または自己の所有とすることによって、優先弁済を受けることになります。ただし、甲は債権額を超える部分の精算をしなければなりません。乙の他の債権者丁が目的物を差し押えたとき、甲は第三者異議の訴(民事執行法38条)ができます。

職権登記

登記は当事者の申請または官公署の嘱託によるものが原則ですが、これら申請や嘱託によらないで登記官が職権で行う登記です。

親族

血縁と婚姻とを基礎とした人と人との関係。民法では、6親等以内の血族と配偶者、3親等以内の姻族を法律上の親族としています。

接道義務

都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければなりませんことをいい、建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としています。なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされている(建基法43条)。

朽廃

自然の推移により建物が社会的経済的効用を失う程度に腐食し損壊している状態。

極度額

根抵当権の目的物により担保される債権の限度額。

供託

法令により金銭・有価証券またはその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいいます。供託の内容を大きく分類すると、債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき(民法494条)等。債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる障害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるとき(質権設定の際の支払いに関する供託(同法367条等)。その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。供託の方法および場所等については、供託法および宅建業法等それぞれの法律で定められています。

共有・準共有

複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有(民法264条)といいます。数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになります。持分は合意、または法律の規定(民法900条等)で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される(同法250条)。共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる(同法249条)。共有物の保存行為は単独でできる(同法252条但書)が、管理行為は過半数で決し(同法252条)、その費用は持分に応じて負担します(同法253条)。共有物全部の処分は全員一致でなければなりませんが、持分の処分は自由です。共有物の分割は協議により(同法256条)、協議が調わないときは裁判所に請求します(同法258条)。

クーリング・オフ

宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅建業者のこと務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み、または売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回または契約の解除ができる(宅建業法37条の2。これをクーリング・オフといいます。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができません。申込みの撤回等ができる旨等一定のこと項を告げられた日から8日を経過したとき宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生じます。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければなりません。

区分所有権

一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物としての用途にすることができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいいます(建物の区分所有等に関する法律1条、2条1項)。この各部分は専有部分と呼ばれ、共用部分と区別されます。専有部分については、一般の所有と同様に扱われるが、一棟の一部ですから共同の利益に反するような使用は許されない(同法6条)。共用部分に対しては専有部分の床面積の割合で持分を有し(同法14条)、共同で使用します(同法13条)。専有部分の処分は自由ですが、敷地利用権をこれと切り離すことはできず(同法22条)、共用部分の持分の処分もこれに従います(同法15条)。

競落

競争入札した不動産を最高額で落札することです。

原状回復義務

契約によって履行された給付をその解除によって契約前の状態に戻す義務をいいます(民法545条1項本文)。契約の解除は、有効に成立した契約の効力を当初に遡って消滅せしめるものですから、契約によって給付がなされていれば、それがなかったときと同一の状態(原状)に戻す義務を生ずます。ただし、物が第三者に転売されているような場合には、解除によってその所有権を奪うことは許されない(同条同項但書)。原状回復の方法は、物を給付したときはその物自体か、それができないときは解除当時の価格を返還すべきであり、金銭給付の場合には、受け取ったときからの利息を付して返還しなければなりません(同条2項)。

権利金

この言葉の解釈は時代ともに、当事者の合理的意思より判断により形成されます。法律上の規定はありません。昔は、のれん代又は、営業権と言う意味合いで、新しい借主が現借主にお金を支払らった。金額はまさしく当事者の合理的意思に基づいた。最近は、什器備品代、店舗造作代として、お金を支払う場合もありますしかし、取引を見てみると権利金の授受は少なくなってきました。

権利書

登記済証のことを一般にこう呼びます。⇒登記済証

公正証書

公証役場の公証人が契約当事者双方・被相続人等の依頼により作成又は認証した契約書・遺言などの契約書類のことです。公証人は、法務大臣に任命された判事・検事・弁護士・法務局長などのOB。一般的にはなじみが薄いが、公正証書は契約履行を迫るには判決と同等の効力を持ち、離婚や財産分与、お金や不動産の貸借など幅広く利用されています。

更正登記

登記手続きの際に申請人(代理人を含む)または、登記官の過誤もしくは遺漏により実体と異なった登記がされた場合にこれを訂正する登記です。附記登記形式でなされ、当事者の申請で行われます。登記官の過失によるものは職権で行われます。

仮換地

土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地といいます。仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容です使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、従前の宅地については使用収益ができなくなります。

仮登記

本登記を行う以前に書類の不足等必要な要件を完備していない場合において、将来の本登記に備え、順位を保全する目的で行う予備登記です。

規約共用部分

区分所有建物の中の専有部分のうち、管理人室、集会室、物置、附属建物などは、本来、区分所有者全員の負担、利益とするところです。そこで規約により専有部分を共用部分にした区分所有を規約共用部分といいます。登記簿の表題部に”規約設定共用部分”と登記することによって、第三者に対抗できます。

管理組合

区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体が管理組合です。建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができます。」(同法3条)と規定し、区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしています。一般には、区分所有者による集会を経て設立されます。

管理形態

マンション等の区分所有建物の維持管理については、通常管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められます。主な管理形態としては、次のようなものがあります巡回管理:管理人を定期的(たとえば週3回ゴミを出す日等)に巡回させて管理業務を行う形態住込管理:管理人が住み込む形態日勤管理:管理人を通勤させて業務を行う形態無人管理:管理人を置かずに、たとえば、清掃をパートタイマーを雇用して処理する等の形態で、いわば自力管理です。管理形態により管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適当なものを選定すべきです。

移転登記

ある権利を有した人から他の人へその権利が移転したことによってなされる登記をいいます。記入登記のひとつです。記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、ほかに表示登記、保存登記、設定登記および処分制限の登記がこれに属します。移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされます。なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされます。

囲繞地

袋地を取り囲む他の人の土地。

囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)

「囲繞地」とは、一般的に「袋地」と呼ばれるものです。周りの他者の所有地に囲まれて、公道に接していない場合に、囲まれた側の土地の所有者が、公道まで他の土地を通行する権利のことを、囲繞地通行権といいます。民法210条から213条にかけて定められています。通行者は囲繞地の所有者に対して、通行権を行使することの代わりに「通行料の支払い」や「通行できる土地の制限」などが発生する場合があります。

民法210条

  1. 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
  2. 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。

委任状

法律行為を他の人に委託する契約を「委任」といい、委任したことを記載した文書を「委任状」といいます。特に私法上委任に基づく代理がある場合に、代理権を授与した事を証明するために交付する文書を指します。普通、甲某が「私は乙某を代理人と定め云々のこと項を委任す」という形式で書く。ちなみに委任状の一部(事項・宛名等)を空白にしたものを白紙委任状といいます。

違反建築物

建基法またはこれに基づく命令、もしくは条例の規定に違反して建築された建築物、およびいったん適法な状態で建築されながら、その後の法令の改正、分筆、違法な増・改築、用途変更の結果、違法となった建築物をいいます。特定行政庁は、違反建築物の建築主、工事の請負人または現場管理者、当該建築物の所有者等に対して、工事の施行停止を命じ、または当該建築物の除却、移転、改築、使用禁止等、当該違反の是正のために必要な措置をとることを命ずることができます。(建基法9条)。違反建築物の売買に関する広告をする場合で、再建築が不可能な場合は、「再建築不可」等の表示をしなければなりません(不動産の表示に関する公正競争規約9条)。

違約金

不動産売買契約の場合売主および買主による債務不履行に対するペナルティーとして支払う金銭。売買価格の20%が一般的です。

印鑑証明書

印影が予め届け出てある印鑑と同一です旨の官公署の証明書。市町村長が証明するものが普通ですが、登記所の証明する場合も有る(会社等)。この届け出てある印鑑を実印といいます。公正証書の作成や不動産登記の申請等、重要な取引の文書作成者が本人に相違ない事を証明する為に用いられます。

解除条件

将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいいます(民法127条2項)。条件のひとつですが、反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件といいます(同法127条1項)。売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、解除条件付売買契約といいます。条件を付けるかどうかは当事者の自由ですが、婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形行為(手形法12条1項参照)などについては、不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられありません。単独行為も、相手方を不安定にするから同様です(民法506条参照)。

買い替え特約

不動産を買い換える時に、契約書に「手持ちの物件が売却できない場合、不動産の購入契約を白紙(解除)に戻し、売主が既に受領した金額を返還してもらえる」という条項です。

買戻し特約

不動産の売買契約から一定期間が経過した後、売主が売買代金と契約の費用を返還して不動産を取り戻すことができる契約解除の特約のことです。売買契約と同時に交わさなければいけありません。買い戻し期間は最長10年。

買戻しの特約

不動産の売買契約と同時に、一定期間経過後売主が代金と契約の費用を返還して不動産を取り戻すことができることを内容とする契約解除の特約をいいます(民法579条)。特別の合意のない限り、買戻期間中の不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなされる(同法579条但書)。買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められありません。また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年とされる(同法580条)。買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記に附記して登記することとされており(不動産登記法59条の2)、この登記をしておけば第三者にも対抗できる(民法581条)。買戻しの特約は担保の一方法ですが、この目的で利用されることは少ありません。住宅・都市整備公団等公的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保するために利用されます。再売買の予約は登記をせず、動産もその対象とされ、また再売買代金にも制限がない点で買戻しと異なります。

解約

当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいいます。契約の解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるとされているが、民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はない(民法541条、620条、625条3項等)。結局、売買、贈与契約等の非継続的契約関係の解約または解除はその効力が過去に遡るのに対して、賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約に関する解約または解除は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるということであろう。

解約手付

いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいいます。一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20%を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められありません。解除の方法などは一般の場合と同様ですが、手付額、または倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同条2項)。手付には、このほか証約手付、違約手付があります

e内容証明

e内容証明とは現行の内容証明郵便を電子化し、インターネットを通じて24時間受付けを行うサービスのことです。

青地

公図の中で青く塗られた部分(地方によっては緑色または薄墨色)で、無番地の土地のことです。昔の畦道や法地などが多く、国有地です。その他水色に塗られた水路も国有地です。

赤道

公図の中で赤く塗られた部分で、無番地の土地のことです。山間部に多く、昔から道路として利用されており、里道ともいいます。国有地ですが、長い年月のうちに道路の形体がなくなり、住宅等が建っている場合があるので取引の際には注意が必要です。

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ロータス不動産は2010年創業で着実に実績を重ねてきました。「ロータス」とは英語で「蓮の花」のことで、よく智慧や慈悲の象徴されます。綺麗ごとだけではない不動産の世界でも、良い水先案内人として、美しい花を咲かせる存在でありたいという考えています。

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