水商売の方の住宅ローン

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銀行の方々は口をそろえて「条件さえ整っていれば対応する」とおっしゃっていますので、決してダメということではありません。

税金・年金・健康保険を支払っていない場合はNGです。ご自身の状況を確認してください。

過去の延滞などがあると厳しいと思います。

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この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。ヤマト住建(株)等OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

住宅ローンの利用可否について

絶対ダメではない

水商売の方のお問い合わせは、当社にもしばしばあります。そのため、銀行に対して水商売の方の住宅ローンに可能性ついて確認することがあります。銀行の方々は口をそろえて「条件さえ整っていれば対応する」とおっしゃっていますので、決してダメということではありません。

住宅ローンで金融機関が関心を持つのは「収入の安定性」です。そしてそれを証明する書類が必要となります。ひと口に水商売と言っても雇われている方とご自身で経営されている方がいると思いますので、このページでは分けて記述しています。

フラット35

ただ、口では大丈夫というものの、実際には水商売の方々が一般的な銀行で住宅ローンを取り付けることが難しいのは確かです。その点、フラット35は頼りになることがあります。当社ではまだありませんが、当社の取引のあるフラット35代理店の担当の方では、キャバクラ嬢、黒服、ボーイの方々でローンを取り付けたことが事例があります。

フラット35は公的な団体が運営している国が関与する住宅ローンです。全期間完全固定という有利なローンでもあります。ですので職業がローンの障害となることはありません。住宅ローンの強い味方です。年収の書類も2年間で大丈夫です。

フラットで重要なのは安定性です。過去2年のブレ幅が大きくないことが重要です。ブレ幅が大きいと、下限で見られることになります。またフラット35では信用情報も重視しています。上段の延滞情報の件ですが、これがあると厳しいです。

納税・年金・健康保険の支払いに注意

気をつけなければならないところは、税金・年金・健康保険の支払いです。金融機関はこの点を非常に重視します。これには2つの意味があります。

まず一つは収入の証明です。実際の収入を住宅ローンではこの情報を納税した情報(課税証明・納税証明)で確認します。仮に年収500万円のお力があっても、納税をしていないと年収を証明できません。金融機関の皆さん曰く、水商売の皆さんは、「収入等の証明書類」の提示が難しいケースが多いようです。

もう一つは、「国民の義務」である「年金」「健康保険」の支払いをしない方は、金融機関としては受け入れがたいということだと思います。「国民の義務」を実行しない方が、「返済の義務」を実行してくれるか、不安になるということです。

また、自由業である水商売の方は年金や納税を忘れていたという方は多いようです。場合によっては、スルーしていたということもあるかもしれません。

特殊な例では、過去の経験では、源泉徴収をしていたとしても、お店の方で意図的にスルーしていたということもありました。当社でも実際にこのような事例により、黒服の方がローンが否決になったことはありました。会社組織の大きなお店なら大丈夫かと思いますが、ローンの準備においては、お勤め先の源泉徴収や確定申告を対応してるかどうかを確認したほうがよいでしょう。

風俗性が高い方

ところで、水商売のなかでも風俗的な営業にご勤務の方の場合もいらっしゃると思います。多くの場合、収入の安定性の指摘を受けてローンの合格が難しくなるようです。銀行の皆さん曰く、実際に通ることはないようです。

住宅ローンの必要書類

税金・社会保険の支払いの有無は、住宅ローンを利用するにあたり重要です。税金・社会保険の支払いの証明書を提示する目的は、まずは年収の把握のためです。また国などからの監査が入ってしまうとまずいので、法令順守を何よりも銀行は遵守します。税金・年金の未納がおありですと、ローンを承認することはありません。支払状況の確認のため書類を求められることがあります。金融機関の皆さんが言うには、お客様の色々な過去の事情で書類の提示をすることが難しいことがあるため、住宅ローンの障害となる場合があるようです。

税金の証明

雇われている方の場合

雇われている方の場合は賃金の支払いを示す「源泉徴収票」があると思います。また「課税証明」という書類が必要になりおますので、市区町村役所で取り寄せてください。所得を以下江目にしていることで税金を払っていない場合がありますが、雇われている方の場合はそれは問題ではありません。「源泉徴収票」や「課税証明」にを確認することで、「所得」の数値を金融機関は確認しています。すなわち年収のことです。

ちなみに、ほんとうにたまですが、税金等の天引きをされていても、実際には税務署に税金を払っていないなど、悪質な勤務先の事業者もいるようです。その場合は課税証明が出てきませんので、そのままだとローンの障害となりますのでご相談ください。

自営等の場合

自営等の皆様は3期分の確定申告書とそれに対応する納税証明をご準備ください。自営の方の場合は確定申告書と納税証明に記載された「所得」の部分を個人の年収としています。「収入」ではありませんのでご注意ください。納税証明は国税の税務署で取得することができます。なお自営業の方の場合は赤字があるとローンはほぼ不可能になります。前期、前々期が申告未了の場合も同様で、ローンは不可能です。

年金

被雇用者の場合

雇われている方の場合、健康保険は勤務先の者の場合(社会保険)と国民健康保険の場合があります。社会保険であれば、年金の加入も自動的になされていますので問題になることはありません。一方で健康保険が国民健康保険の場合は、支払履歴の情報を出すように求められることが多いと思います。勤務先の社会保険があれば問題がありまんが、国民年金の場合は2年以上の支払い履歴があるかどうか確認してください。

自営等の場合

「自営」の方の倍年金の支払いは、国民年金です。支払いの状況を確認するため、履歴の情報を出すように求められることが多いと思います。国民年金の支払い履歴は社会保険事務所に行くと取り寄せることができます。国民年金の場合は2年以上の支払い履歴があるかどうか確認してください。

健康保険

健康保険の加入状況はカードの提示でわかります。実際問題、住宅購入を検討する方が健康保険については非加入という状況は少ないので、金融機関がこの点を問題にすることはありません。国民健康保険の有効期間を確認してください。通常は有効期間のスタートから終わりまで2年あります。2年ない健康保険の場合はご相談ください。

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収入の安定性

収入は安定していることが望ましい

銀行が最も気にするのが収入の安定性です。収入の多少も金融期間は重視はしていますが、それよりも安定性のほうをより重視しています。今年は年収1000万、去年は400万、一昨年は600万etcなどは、ブレが多くて審査の目線が厳しくなります。

また、「この年収が返済期間の続くのか」という視点も重要です。場合によっては返済期間を短くしたり、自己資金を多くしたりなどの対策が必要となります。

自己資金

どの自営業でも同じですが、自営業者の方々で変動金利を希望する場合(一般銀行)は自己資金が2割が目安です。これは水商売でも同じです。

借入と延滞の経験

キャッシング(クレジットカードやカードローン)の経験自体は、さほど気にすることではありません。借りていた額が多いことがあるかもしれませんが、過去に借り入れていた額は特に問題はありません。現在借り入れている額があっても、年収と返済額の比率の範囲内に収まっていれば大丈夫です。

金融機関が重視するのは信用情報、すなわち延滞の履歴です。過去の返済の延滞があった場合、そのときの色々な事情があると思いますが、金融機関の立場では延滞があるとNGとなります。

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