投資用不動産ローンがある方の住宅ローン

公開日:2019年11月26日　更新日：2023年01月13日

お客様属性と物件による判断

東京で活動する大手金融機関では、投資マンション転用の懸念を感じさせる背景があると、一気に金融機関の判断は厳しい方に傾きます。このような背景がある状況を「投資懸念がある」といいます。投資懸念を感じさせる背景とは、お客様属性と物件属性によって総合的に判断されます。「懸念」とは感覚的なものですし書面等では証明しようがないので、極めて厳しい評価ポイントかもしれません。投資懸念があると感じさせる項目が存在すれば、事実上、融資の門はシャットアウトとなります。

投資懸念について

投資懸念があるお客様の属性とはご年収、家族構成、ご購入動機などを見ています。単身者の方が、投資懸念があるとして、厳しく見られます。すでに投資マンションを所有されていることも、判定の重要なポイントです。

ご購入動機も重要で、購入を希望する物件を購入する蓋然性は必須です。たとえば、現在大宮に住んでいて、勤務地は赤羽で、買おうとする物件は蒲田だとすれば、通常の人間がとりえる行動パターンからすると、「少し奇妙」な話と評価されます。

物件属性は投資に向いたマンションであるかどうかを見られます。物件ブランド、物件管理会社、物件の間取り・面積、ローケーションなど、一般的に投資に向いた不動産の概要であれば、投資懸念として取り扱われます。たとえば、都心の１Ｒ、１ＤＫなどの間取りで、築古のマンション（エリアの中で家賃に比べて低価格・ＰＥＲが高い）であれば、格好の投資マンションのターゲットです。逆に、郊外の３ＬＤＫ、４ＬＤＫで築浅などは、投資マンションとして取り扱いづらいとされます。こういう物件は投資懸念は低い物件であるとと言えます。

各金融機関ごとの対応

投資不動産ローンを抱えている方に対する住宅ローンの取り付けは、各銀行によって若干の差異があります。

大手銀行の場合

ネット銀行の場合

フラット３５の場合

フラット３５では、事業性のある借入は返済比率に組み入れないという特殊ルールがあります。このルールは本来は自営業者の事業性ローンを想定しています。たとえば、自営業者が自動車を業務用で買うなどが想定されます。

不動産投資においてもこのルールは適用されていましたが、「なんちゃってローン」などと言われ、2018年冬ごろより、このルールが悪用されて社会問題になったことがあります。すでに保有する住宅を見かけ上「投資マンション」として運用することで、新しい住宅を買いますものの、実はフラット３５で取得した家も、投資運用されていたというようなことがありました。これは、場合により、書類の偽造を行うこともありました。このような背景から、投資用の区分所有マンションを所有のための借り入れでは、一切、返済比率から切り離すことができなくなりました（2020年4月より）。

ただ、筆者もまだ経験はありませんが、一棟のマンションの所有では事業性ローンと認識されるそうです。つまり従来のルール通りの運用となります。たしかに、一棟マンションの所有は金融機関の審査も厳しく、資産背景がなければ不可能で、事業といえるような規模となります。分けて考えるのは、筋が通っていると言えるかもしれません。

審査の必要書類

ご所有物件の謄本、３期分の確定申告の控え（本審査の時は納税証明を添付）、借入残高が確認できる書類、賃貸借契約書をご用意ください。

このなかで、簡単な相場調べ程度ですが、銀行はご所有物件の担保評価をしています。担保割れしていると、判断が悪いほうに傾きます。

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