小規模マンションはどう?

小規模マンションは、管理の主体となるべき管理組合の分母が少なくなります。大規模マンションよりも負担配分が異なりますので、管理費、修繕積立金、建て替え時の自己負担などに影響が及ぶ場合があります。一方で、意思疎通のメリットは良い点です。

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ここでは20戸以下のマンションを小規模マンションと定義し、そのメリットデメリットをご案内いたします。

小規模マンションのデメリット・デメリット

デメリット

小規模マンションは、管理の主体となるべき管理組合の分母が少なくなります。一方で、動かすエレベータ、電気代、管理人さんの人件費は管理費は高くなることがあります。

大規模修繕においても1戸あたりの負担配分が増えることがあります。

10戸以下のマンション

とくに10戸以下のマンションはデメリットが顕著になります。管理費も分母がすくないため、業者に委託できない場合もあります。そのため、一般的には資産価値の劣化スピードが速いと見られています。銀行ローンのなかでは対応しない銀行もあります。

メリット

管理組合の加入者の分母が少なくなるということのメリットは意思疎通のスピード感です。大規模マンションとなると管理の方針に異議を唱えるマンション区分所有者も出てくる可能性もあります。リーダーシップが不在となると、管理会社の言いなりになることもあるかもしれません。その点、小規模マンションは小さなコミュニティなので、意思疎通がスムーズです。

たとえば、10戸以下のマンションなどは自主管理で掃除も住民主体で行うことが多いものですが、密接なコミュニケーションが行われるさまは、現代の長屋といってもいいのかもしれません。

意思決定のスムーズさは大規模修繕の実施の柔軟性、建て替えの判断の柔軟性などに影響されます。

小規模マンションのマーケットの中の位置づけ

都心部

都心5区・8区などといいますが、山手線の内側に属する都心エリアでは小規模マンションが中心となります。東京で言えば江戸時代から江戸だったようなエリアです。昔から市街地であったため、大規模の土地が出ることが少なくなります。極めて小規模(15戸以下)でもなければ、デメリットを意識することはないと思います。

郊外部

一方、郊外とされるエリア(関東エリアで言えば、市部・県部)では、大規模マンションに見合う土地も多く出ることから、小規模マンションは少し評価が下がることもあるかもしれません

中間部

都心以外の区部についても、都心の流れをうけて、極めて小規模(15戸以下)でもなければ、デメリットを意識することはないと思います。

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