住宅ローンの審査と必要書類
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ロータス不動産
春日
この記事のトピック：ローン控除可
このページでは住宅ローンの審査と必要書類についてご案内します。
内容
事前審査
購入予定の物件が決まれば事前審査ですが、審査の結果は通常２日から１週間程度で出ます。銀行等の金融機関では、当社が窓口になって金融機関に持ち込みます。審査の観点は、収入の継続性、収入と返済の関係、物件の担保評価を金融機関は確認しています。伝統的な通常の金融機関であれば、事前審査の結果は本審査で変わることはありません。伝統的ではない金融機関は事前と本審査で変化が出る場合があります。
必要書類の早見表
下記に必要書類をご案内しますが、これらの書類は事前審査で必ず必要になりますので、もうご準備を始められてもよいでしょう。なお、事前審査の段階ではすべて、コピーで可です。原本は本審査のために保管しておいてください。かいつまんで、ローン事前審査の必要書類を一覧にしました。詳細は続けて記しております。
基本は押印を要しますので、印鑑を忘れないでください。事前審査では三文判でも構いません。
<<事前審査の必要書類>>
| 正社員の方 | 源泉徴収票 身分証明（写真付き） 健康保険証 |
|---|---|
| （正社員）勤続の短い方 | 入社以後の給与明細 職歴書 昨年の源泉 身分証明（写真付き） 健康保険証 |
| （正社員）小規模の企業にお勤めの方 | 源泉徴収票 会社案内等（業務内容がわかるもの） 身分証明（写真付き） 健康保険証 |
| （正社員）同族企業にお勤めの方 | 源泉徴収票 会社案内等（業務内容がわかるもの） 身分証明（写真付き） 健康保険証 会社の３期分の決算書 |
| 契約・派遣・パート社員の方 | 源泉徴収票（１～２期分） 雇用契約書（雇い入れ通知書） 勤続期間が分かるもの（更新契約書などが基本） 身分証明（写真付き） 健康保険証 |
| 自営の方 | 確定申告書の控え（３期分） 身分証明（写真付き） 健康保険証（※⇒自営業の方の住宅ローン） |
| 会社経営の方 | 源泉徴収票（３期分） 会社の決算書の控え（３期分） 身分証明（写真付き） 健康保険証 |
| 国家資格があるかた | 免状等 |
なお、ネット系の銀行、フラット３５は、しばしば本審査で結果が変わることがあるため、事前審査は参考程度とされ、あまり尊重されていません。本審査に進む場合があります。
一般的な銀行は、お客様直接の店頭経由の申し込みは時間がかかりますので、お任せください。また、創業したばかりの不動産業者は金融機関からの信用が少なく銀行に持ち込めない場合があり、お客様が足を運ぶ必要がありますのでご注意を。
全ての方で共通
- 身分証明（写真付き）
- 健康保険証
- 印鑑（認印可）
身分証とは写真付きの公的な発行書類で、免許証・パスポート・マイナンバーカード等が該当します。免許をお持ちでない方は、マイナンバーカードを区役所で作るとよいでしょう。写真付き身分証がない場合、ご本人確認に手間を生じる場合がありますが、できないわけではありません。ただ、健康保険証がない方は住宅ローンの利用は難しいと思います。健康保険で延滞がある方も同様に難しいと思われます。
過去に免許を紛失された経験がおありの方は、対応する不動産業者にご相談すべきかもしれません。
いわゆる正社員の方
一般的な必要書類
- 源泉徴収票（１～２期分）
正社員には、「雇われ経営者」の方も含みます。通常期は源泉徴収票は1年分で間に合います。課税証明が更新される時期より前の場合（１月～６月を指します）、金融機関によっては、前年度、前々年度の源泉徴収票を要求する金融機関もあります。
「雇われ経営者」とは読んで字のごとしですが、「執行役員」等の方も含みます。
勤続１年未満（源泉徴収票に記載された収入が１年未満の場合）
- 昨年の源泉徴収票
- 入社後から現在までの給与明細
- 経歴書
ご勤続が１年未満でも住宅ローンは可能ですが、対象となる銀行はいくらか限られます。給与明細を用いて月収の平均値を計算して年収を逆算します。最低３か月分は必要です。賞与（ボーナス）があれば賞与の分も加算します。産休・育休などの事情で復職された場合も同様に扱うことがあります。
経歴書は転職活動で使う職歴書のようなものが必要で、簡単な略歴をご記入いただきます。金融機関の書式を使います。
小規模企業にご勤務の方
- 会社の業務内容が分かるもの
ご勤務先の情報については、金融機関は帝国データバンク等の信用調査会社の情報を確認することがあります。むろん、このような信用データベースに未掲載の会社様もローンに心配はありませんが、会社案内、謄本、ホームページの情報などの提出を求められる場合があります。
第二勤務先（副業も含む）がある方
研究者・学者、医師、芸術家などの方では、第二勤務先がある場合があります。最近では副業を認める会社も増えてきました。第二勤務先がある場合には、第二勤務先の収入も審査しなければなりませんので、事前審査の段階では提出すべき源泉徴収票と同じ年度の確定申告書をご提出ください。主な勤務先の源泉徴収票だけですと、後日提出する「課税証明」「納税証明」に記載のある収入との間に差異が出てきますので、差異を明らかにする必要があります。必要な年度は金融機関の求めによりますが、会社などの安定的とされる勤務先でしたら通常は直近１年です。公印が押された確定申告書（メール詳細があるものを含む）であれば、源泉徴収票も不要です。源泉徴収票は税務署に提出していることが前提になっているからです。
同族企業にご勤務の方
- 会社の３期分の決算書
同族企業とはファミリー経営の会社のことです。同族会社にご勤務していても、一族ではない方は、普通の正社員扱いです。一族のメンバーとして同族企業にご勤務の場合は、一般社員であっても、会社と家族が一体で特別な関係とみられます。そのため、会社の決算内容が確認を希望される場合があります。
契約社員・派遣社員・パート社員の方
いわゆる非正規雇用の方も住宅ローンは可能です。もしあきらめモードでしたら奮ってご相談ください。なお、契約期間や勤続年数（安定性）など、雇用条件に一定の条件がある場合がありますので、ご相談ください。
一般的な必要書類
- 源泉徴収票（１～２期分）
- 雇用契約書
- 勤続期間が分かるもの
勤続期間が分かるものの代表例は健康保険証です。交付年月日から勤続年数が分かります。保険証が変更されていたり、国民健康保険の場合には、入職時から現在までの雇用契約書の控えがあればよいでしょう。雇用契約書も紛失している場合は、ご勤務先に、金融機関所定の書式の「在籍証明」を発行してもらうことで対応してもらえる場合があります。
自営業者の方の場合
- 確定申告の控え（３期分）
確定申告の控えは申告書のほかに、収支内訳書や青色申告書も必要です。申告書は受領した公印がスタンプされているものが原則ですが、e-taxで申告されている場合は「メール詳細」のプリントアウトで対応できます。
自営の方々に向けのローンについての説明は、自営業の方の住宅ローンの記事も作成しました。ぜひご覧ください。
会社経営者の方の場合
- 源泉徴収票（３期分）
- 決算書の控え（３期分）
役員報酬としての源泉徴収票と経営されている会社の安定性を確認するため決算書を要求されます。
既存のローン（住宅、教育、その他）の借入がある場合
- 現時点での借入内容が分かるもの
「毎月の返済額」「残高」「完済予定日」「利率」や、「借入開始日」「当初の借入額」がわかるものです。契約時に交付された「償還表」や、毎年送付される返済予定表などが該当します。ネットで提供されている場合は画面をプリントアウトします。
カードローン、フリーローン、消費者ローンなどのお借入れがある場合は、ブランドを申告していただき、残高が分かるものを提示します。
資格にもとづくご職業
雇用形態にかかわらず、国家資格にもとづくご職業は資格を証するものの写しを提示します。多くの場合、いわば「どこに行っても食える」と認識してもらえますので、著しいプラスです。
ローンの本審査
売買契約後に融資の申し込みを行います。それが本審査です。事前審査と同様、通常の金融機関では、当社が窓口になります。審査結果がでるまでには１週間弱程度です。ネット系の銀行、フラット３５はいきなり本審査に進む場合があります。本審査では必要書類があります。下記の書類は必ず必要になりますので、ご準備を始められてもよいです。
また、売買契約をしたあと、ローンの本審査・本契約の時期を活用して、諸般の手続きを行います。耐震基準適合証明の取得などはその一つです。
すべての方で共通
フラット３５も含めすべての方に共通なのは以下のアイテムです。
- 住民票（世帯全員・個人番号なし・本籍無し）
- 印鑑証明
- 実印
住民票は「世帯全員」「本籍なし」「個人番号なし」で請求してください。押印は実印で行いますので、この時点までには印鑑登録が必要です。
勤務者（被雇用者）の方
- 源泉徴収票原本
- 課税証明
事前審査で提示した源泉徴収票と一致する年度の書類を原本で提示します。
他の収入や控除がある方
- 納税証明（該当年度）
ご勤務先以外のご収入があり、ご申告がある方は本職の源泉徴収票以外のご収入が課税証明に出てきます。この収入の内容と納税に遺漏がないことを公的な書類で証明するため、思い当たる方は、当該年度の納税証明（その１・その２）を取得いただきます。私が経験したケースですと、医師の第二勤務先、講演料等です。
また、ご自身で確定申告をした場合では、源泉徴収票の「所得」と課税証明の「所得」に差異が出ます。この場合も、当該年度の納税証明（その１・その２）を取得いただきます。よくるケースでは「医療費控除」「ふるさと納税」などです。
源泉徴収票は会社（会社に関与する税理士）が作るもので、いわば自分でも作ることができます。そこで、源泉徴収票と課税証明の差異を確認することで源泉徴収票の真正性を確認します。差異があっても問題はありませんので、しっかり提出しましょう。
自営業者の方の場合
- 納税証明（その１・その２．３期分）
事前審査で提示した確定申告の控えとリンクする年度の書類を原本で提示します。
会社経営者の方の場合
- 会社の納税証明（その１・その２．３期分）
- ご自身の課税証明（３期分）
事前審査で提示した源泉や決算書とリンクする年度の書類を原本で提示します。
フラット３５の本審査
フラット３５の課税証明などは２年分必要です。
- 課税証明もしくは納税証明：最新２年分
- 給与証明：勤務期間が短く現在のご勤務先の会社の年収と課税証明が一致しない場合
- 源泉徴収：２年分
ローンの契約と決済
ローン申し込みなどと違い、ローン契約そのものは不動産業者はもちろん、ご親族でも代理はできません。借入者であるお客様が金融機関に足をお運びいただきます。ネット銀行ではオンラインで対応できることもあります。ローンの契約に要する時間はおよそ１時間～２時間です。
ローン契約の前後の準備
ローンの契約の前にはローンの住民票・印鑑証明の取得が必要です。登記を行う住所地の住民票、印鑑証明を当日ご持参いただきます。２～３通です。多くのケースでは、一般的には新居を住所にして契約することが多いようですね。また、ローン利用口座の作成などの準備が必要です。ローン契約後は口座宛に、自己資金の移動が必要です。詳しくはローン契約の流れのページで解説しています。
決済と決済後の手続き
決済後にもいくつかの不動産関連の手続きがあります。ローン契約時に住民票を移していない場合は、遅滞なく住民票を移すことが必要です。ローン控除を利用できる物件を購入すると手続きが気になるところです。ローン控除の手続きは、年末に近づくと残高の証明書が金融機関に送られてきますので、それを活用して確定申告の時期に行います。耐震適合が利用できる物件の場合、不動産取得税の軽減措置が利用できる場合がありますが、自動では軽減措置は利きませんので、申請を要します。
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