仲介手数料無料のデメリット【購入や売却】

この記事の作者

著者：春日秀典

2010年から（株）ロータス不動産代表。ヤマト住建（株）等ＯＢ。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。

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公開日:2017年05月05日　更新日：2023年01月13日

当社がこのサービスを始めたころと比べると、情報発信に積極的（ＳＮＳやネットを活用）な会社も多く、かえって安心でイメージしやすいという声も聞くようになりました。

このページでは、お客様経由でお聞きした「他の不動産屋さんが言う手数料無料のデメリット」がありますので、それに対する解答の形式でお答えしています。

【動画】でもご説明をしています。

「デメリット」の営業トーク

「仲介手数料無料はダメ！」「ゼロ円仲介なんて怪しいですよ！」という不動産営業マンのコメントがあることはお客様経由でお聞きします。しかし、誤解を利用した「営業トーク」のようですね。真剣に取り合うものでもないようです。営業トークの例とその誤りの点を以下にご紹介します。

手数料を払っても提携ローンなら低金利」⇒フェイク

「ほかで回収」⇒フェイク

必ず明細は明示しますのでご安心ください。

「当社を通すしか買えません」（新築戸建てに多い）

「契約書・重要事項説明書が未熟」⇒フェイク

重要事項説明書の表紙。当社ですとＡ４で15～20ページ弱です。お陰様で、詳しいと評していただいた売主業者さんもおられます。

「物件のデメリットを教えてくれません」⇒フェイク

「アフターサービスの対応が不安」⇒フェイク

「新規顧客が獲得できず先行きがない」⇒フェイク

「優秀な人がいない」⇒フェイク

「値引き交渉ができません」⇒フェイク

不動産購入の商談は申込書があって初めてスタートです。一声だけでは値引きは難しいのもたしか。

「仲介責任を果たせません」⇒フェイク

気になる物件　無料・半額

仲介手数料の確認

デメリットらしいことを「あえて」言うなら

デメリットを申し上げるのは困難です。デメリットというわけではありませんが、すべての物件が対象にはなりません。たとえば個人が売主さんとなる物件は適用されません。物件により差が生じますので、手数料無料で対応できない物件は全て、当社では、手数料半額にて対応いたします。

手数料云々はもちろん大切ですが、最も大切なのは、お客様が気に入った物件を購入されるのが重要と考えています。このような場合、無理に物件の欠点を挙げることはせず、対応外である旨を静かにお伝えします。通常、手数料無料外の物件は当社では手数料半額にて対応しています。

当社の取扱いエリアはあまり手を広げず２３区で城南は手控えていますが、他社様のなかには、「一都三県」「関東」など、大きなエリア設定をしている業者さんもいます。地元密着と言い切るにはいささか広いため、ご質問やご要望は、お早めに投げかけていただくと準備よく進むでしょう。

「仲介手数料無料」の一般化

手数料無料業者の増加ににより、手数料無料サービスが普通になってきており、従来型の業者はデメリットを強く「口撃」せざるを得ない事情があります。

当社は、２０１０年に創業して、すぐこのビジネスモデルを開始しました。しかし、最近は「手数料無料」を掲げる不動産屋さんも増えており、多種多様になっています。以前はなぜ仲介手数料無料になるかの理由を聞かれることも多かったですが、いまはほとんどありません。。それだけ一般化したものと見ています。一般化した分、従来型の業者にとっては、何故手数料を払う必要があるのかと、意義を厳しく問われることになります。つまり環境が厳しくなっています。

手数料無料を掲げていると、「ほかの不動産業者さんが営業しづらくなるので、手数料無料で広告はおやめください」と、売主さんが言うこともあります。大手を除けば、従来型の手数料有料の業者さんは、環境が厳しくなっているのでしょう。

今後は業者の質の低下の可能性

その一方で、手数料無料の業者でも、業者選びは以前にも増して、重要になっているかもしれません。後述のように、以前は志のある人（業者）も多かったのですが、手数料無料を掲げる業者でも、悪質な業者が出るのかもしれません。

当社は、実にありがたいことですが、サイトの物件情報やブログなど、「オウンドメディア」から集客できます。ライバル業者のなかには当社と同様の強みを持つ会社さんもあります。しかし、厳しい集客の環境では、不動産業者は販売力で生き延びようとします。集客に強みがないところは、信頼性が低い広告はもちろん、しつこい営業に頼るようになるかもしれません。

なお、当社は首都圏で活動する不動産業者で、仲介無料が無料とならない物件は、手数料半額です。気になる物件がありましたら、問い合わせください。取り扱いと手数料無料・半額の可否についてメールでご案内しています。

では仲介手数料無料のメリットは？

仲介手数料無料のサービスを利用できることは、物件の条件さえ合致すれば多くのメリットがあり、利用しない手はないといえます。ポイントをご紹介します。

仲介手数料（売買代金の３％相当）が不要

当然ですが、まずこれが基本です。仲介手数料無料のメリットは、手数料がかからないことです。仲介手数料は諸費用のおよそ半分を近くを占めてしまいます。

通常の不動産業者では、売買の場合は、物件価格×3%＋6万円に消費税が仲介手数料としてかかります。不動産の購入では、これは大きな負担です。当社がメインで活動している東京２３区（とくに都心・城東・城西・城北の各エリア）ですと、通常のファミリータイプマンションならば２０００万～７０００万円の価格帯ですが、ざっと手数料だけで７０万～２４０万円となります。これだけで、大きなな部分の諸費用を削減できます。

そして、仲介手数料が減るというメリットから、派生的にいくつかのメリットが発生します。資金を物件自体に回せますから、売買の成立自体に対する助けににもなります。ローンで金利が低下することもありえます。複数のメリットが好循環します。

ローンが通りやすくなる

諸費用を減らせば、以下の点が期待できます。

• 自己資金率が上がる
• 諸費用の分の借入が減る
• 年収に対する返済の比率が下がる

これらの条件の改善により、ローンを通す確率がグンと上がります。「なんとかローンを通したい」とお悩みのお客様には、当社のような手数料無料の仲介業者は、お客様とwin-winの関係が構築可能です。

金利が安くなる

ローン条件の改善が影響するのはローンを通すだけではありません。金利にも影響を与えます。銀行系を中心に、金融機関は「審査スコア」という考え方を導入している金融機関がほとんどですが、自己資金率が上がる、諸費用の分の借入を減る、年収に対する返済の比率が下がる、このような各条件を改善することにより、審査スコアが上がることが期待できます。審査スコアが上がることにより、金融機関から金利もより良いものが提示されます。

「なんとかローンを通したい」という差し迫った状況でなくても、金利を下げることで、当社をはじめ手数料無料の仲介業者は、お客様とwin-winの関係を創ることができます。

借入率の低下で審査スコアが上がる場合があります。

諸費用がさらに安くなる

上述のように、手数料無料の仲介業者の利用により、ローンの借入額を減らすことができます。そうすると、それに連動する諸費用も下げることができます。ローン保証料、ローン事務手数料、抵当権設定の登録免許税などがが代表例です。気になる物件、お気に入りの物件がありましたら、仲介手数料無料のご相談もぜひご用命ください。

コストパフォーマンスがよい

仲介手数料無料の対象となる物件は、リノベ住宅や新築建売が基本です。できたものを買うのは、０から注文住宅を作ったり、リフォームをする楽しさはありませんが、メリットもあります。

• 新築やリフォームによる新しさ・快適さ
• 「土地代＋建築費」の合計で考えると適正価格

手慣れたプロが作る作品は個性を際立たせることはできませんが、できたものを買う手軽があります。失敗のリスクは低く、作られたものとして安定しています。

ゼロから始めるより、手軽さやコスパは良好です。

仲介業者の説明責任と強力な売主責任

売主による直接販売と違うところとして、仲介業者は特定の物件に縛られていません。仲介業者は自身の利益を必要があります。そのため、リスクを感じるそのため物件の情報や、売主業者の情報については、長所・短所についてのアドバイスをします。

評判の悪い売主であれば、その旨を理解してもらってうえで、商談をすすめるということです。当社では実際にそうしてきました。リスクを理解してご購入していただいたりすることもあれば、当社が商談から辞退したりすることもあります。

もっともノルマに厳しい営業会社の担当者は目先の利益を優先するようになります。いわゆるブラック企業をエージェントに雇うことは絶対に避けなければなりません。これは手数料の有無と関係ありません。

仲介業者は売主とは違う思惑で動きます。仲介業者自身の評判などを守るため、リスクのある物件や売主であれば、その旨を伝えることができます。

新築建売住宅・リノベーション住宅と契約不適合責任（瑕疵担保責任）

仲介手数料無料の対象になりえる物件は、ほとんどが新築物件、リノベーション物件です。「宅地建物取引業法」や「品質の確保を促進する法律」の規定で、売主責任が課されています。そのため、一定の品質が期待できることについて、以下のようなメリットがあります。

新築建売住宅・建築条件付土地

新築物件の販売業者は「品質の確保を促進する法律」により構造上重要な部分について１０年の保証が義務付けられています。工務店会社の独自の保証が設備や造作についています。住宅性能評価などを利用していることが多く、品質は各段に向上しています。

中古のリノベーション住宅

業者が販売するリノベーション済み（リフォーム済み）の中古住宅は、宅地建物取引業法により２年以上の契約不適合責任が義務付けられています。

リフォーム会社の施策により設備や造作に保証があります。

Ｒ１住宅など、品質認証システムを、リフォーム会社の施策により採用していることがあります。

詳しくは仲介手数料無料のカラクリもあわせてお読みください。個人間売買が数か月の契約不適合責任に止まりますので、大きな違いがあるといえます。

志のある人（業者）も多い

不動産を扱うということは、単に物件を紹介することにとどまりません。物件のリスクをかぎ分け、的確に説明しするという重要な業務があります。重要事項説明といいます。重要事項説明にも品質があります。さらに、ローン付けをして、決済をするという仕事があります。紹介の先の仕事も同じくらい重要です。ダメな不動業者という観点での選別は欠かせません。

これらは、経験が生きてきます。

仲介手数料無料の業者は大手ではなく、各地域に根差した業者さんが不動産業界での経験をもとに、独立起業して会社を営んでいます。手前みそかもしれませんが、仲介手数料無料のご利用は、不動産取引に当たって、かえってご安心しただけることが多いかもしれません。

仲介業者で経験を積んだ方も多いですが、あえて仲介手数料無料で挑戦しようという人々は、従来の「仲介業はかくあるべき」という発想に縛られていません。開発業者、賃貸業者、マンション業者など多様な背景があります。こういった多様な経験は不動産の分析力、説明力に大きな力を発揮します。

不動産業者のなかには、投資マンションや新築マンションを中心にゴリゴリの不動産屋というのがいて、仲介業者の中にもゴリゴリの仲介業者がいます。仲介手数料無料で独立する人は、お客様との共存共栄を理想として独立してますので、仲介手数料無料の不動産業者の中には、悪質な不動産業者は少ないような気がします。

手数料有料の会社で非良心的な場合

ガミガミ数字に追われると、不祥事のリスクは顕著になります。人のスキル・経験に重要な要素を占める不動産仲介業も、例外ではありません。

このようなブログを書いていますと、不動産業者の説明がいい加減だなと感じることがあります。背景はわかりませんが、当社だったらそのような説明をしないような内容のお話をしばしば聞かされます。なんとなく社名をお聞きくするのですが、騙してるかもなと言う業者は、こういうのは、例外なく大きな会社で、手数料有料の業者さんです。

むしろ、小さい当社のような会社のほうが、「説明が丁寧だった」「営業トークっぽくなく安心した」と言われることが多々あります。

売却サービスの仲介手数料無料はどうか？

後述いたしますが、ビジネスモデルの構造上、売却の仲介手数料無料では「早くうる」ということが必須となります。早く売るということは、すなわち、売却価格も安くなる傾向があります。これは時と場合によって注意を要するかもしれませんね。

しかし売却期間や売却条件を重視して、早く売る必要性がある状況ならば、有利な選択肢ともいえます。当社もサービスのラインナップとして仲介手数料無料の売却サービスもサポートしていますので、ぜひご相談くださればと思います。

売却仲介手数料無料の方法

買う時の仲介手数料無料はかなり浸透して、受け入れられている印象があります。やっている業者さんも多いです。しかし、売却の仲介手数料無料を掲げる業者はあまり多くありません。

売主に対して仲介手数料無料とする場合、仲介業者は買主から仲介手数料を請求しないとなりません。仲介手数料こそ仲介業者の収益の源泉だからです。したがって、仲介業者にとっては、必然的に両手の売買になります。このような制限のなか、売却時に仲介手数料無料を実現するには２つの方法があります。

買取業者へ売却する

１つの方法は買取業者への売却です。買取業者への売却は、通常の売り出しルートを利用せず、仲介業者が、直接、信頼関係にある業者に紹介をしていくので、仲介業者から見ると、両手の取引となります。買取業者に対して手数料を請求することができますので、仲介手数料無料にすることが可能です。

買取業者への売却は、いわば下取りと同じです。買取業者は費用分を買取価格に転嫁しますので、買取価格は、おのずといくらか通常の相場よりも下がります。

ただし、売却の事情によっては、買取業者への売却は有望な選択肢だと思います。買取業者への売却は、営業活動の時間が実質１日で決めることも可能ですし、売主の売却時の条件にも柔軟に対応してくれます。見方によっては、購入時の仲介手数料無料に似ているかもしれません。

一般媒介を用いた売出し

値段を少しでも上げたいのであれば、通常の売り出しを行う必要があります。通常の売り出しにおいて仲介業者が手数料を両手にするには一般媒介を活用します。

通常、仲介業者は売り物件をレインズに掲載する義務がありますが、一般媒介にはレインズに掲載する義務がありません。レインズ掲載の義務があるのは専任媒介、専属専任媒介だけです。この規制を逆用します。

他の業者に売却物件の情報を開示することなく、仲介業者は物件情報をコントロールできます。

手数料無料の売却でデメリット

売却仲介で仲介手数料無料は、売却先を絞ってしまい、囲い込まれることが必須です。物件が囲い込まれてしまうと売却のパフォーマンスが下がることは、不動産の基礎知識として認識しておいてもよいでしょう。

デメリット

まず、買取業者への売却ですが、買取業者の利益・経費がありますので、これはイメージしやすいと思います。当然、買取価格が通常相場より下がるというデメリットがあります。しかし買取では、即決・後くされなしで売却できるメリットがあります。

それでは、一般媒介の売り出しで価格が下がるというデメリットはあるのでしょうか。結論からいうと、この場合でも、売却価格が相場よりも下がります。普通の価格設定で売っていると、販売期間が長期化します。データから読み取れる販売傾向を分析してみたいと思います。

データから読み取れる販売傾向

販売受任期間の平均は３～４か月以上、値下げ幅は２～３％、１か月の平均下落率は０．５％となっていました。

データを見ると、売出し初月もしくは翌月で、受任した物件の２～３割が売れます。経験的に初月に売れる物件が価格が安かった可能性が大きいです。しかし、売出開始の時期にタイミングを逃すと売れ行きは減速します。

３か月目もしくは４か月目に大幅値下げを行うことがあります。これは初回の媒介契約更新時期に、大きく値こなしを行ったことが背景にあると見られます。

６か月目に相当数の売り物件が消滅します。これは、いくらか売れるのもあるでしょうが、２回目の媒介契約更新を行わなかったことが背景とみられます。

売出にしくじると長期化します。

デメリットが生じる事情

レインズに掲載しないで販売を行うとなると、他業者からの助力は望めません。総合的な販売力は期待できません。売出の初動は安さで売れますが、そのタイミングを逃すと売れ行きが減速するのは、価格が高いだけで、不良在庫になってしまうからだと思います。

別の言い方をすると、総合的な販売力は著しく低下しているにもかかわらず、初動で２～３割の物件が売れるのは、価格設定が割安だからという可能性が高いです。

メリットがあればデメリットもある。それは背反します。哲学的です。

メリット・デメリットの結論

したがって、一般媒介を活用して仲介手数料無料は、高額の売出しは期待できない手法です。相場並みの普通の価格で売りに出すのであれば、突如として売れなくなります。けっきょく時間だけがロスされてしまい、物件価格は値こなしにより下げらますので、有益性はありません。

しかし、事情により、売出価格を安く設定して早く売る必要性がある売主であれば、経費を削減することになります。下げた売値を手数料削減で帳尻をあわせることができますので、合理性がある手法かもしれません。

【参考データ】一般媒介による手数料無料の販売状況

「一般個人に向けて売り出すて売却活動を仲介手数料無料にて受託する」と明示的に広告活動をして表明している２社を対象に、２０２２年９月時点にておいて販売をしている物件について、各物件がいつ頃から売り出されているかを調査しました。どの程度販売期間を必要としたかを推測することができます。

【参考データ】販売成績

Ａ社の販売成績

Ｂ社の販売成績

【参考データ】販売事例

Ａ社の販売情報

Ｂ社の販売情報

不動産取引の知識

ロータス不動産の動画チャンネル

動画にて、不動産を買う前、売る前の知識・情報をお伝えしています。動画なので気軽にご視聴ください。購入や売却でチャンネルを分けています。

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不動産仲介手数料無料・半額の知識

購入希望者がいるというチラシや手紙はウソ

一括査定のメリットとデメリット

買取保証付き不動産仲介のデメリット

仲介手数料無料・不動産会社のランキングは信頼できるか

仲介手数料無料や割引になる物件の見分け方

仲介手数料無料がおススメでないとき

内見に行った不動産屋から物件を購入しなくてはいけないのか？

マンション・不動産売却で複数の会社から売り出す方法

「専任返し」の弊害と見分け方

仲介手数料無料のリアルな現状

宅地建物取引士賠償責任保険とは？

不動産の囲い込み

高額査定にもデメリットあり！不動産査定を見極めて正しい価格設定をする

仲介手数料無料になる理由（からくり）

共同仲介と単独仲介の違い

売り止め

投函チラシで「売り物件募集」が多い理由

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