マンション・一戸建てを瑕疵担保免責で売却する

筆者：（株）ロータス不動産代表　春日　秀典

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契約不適合責任とは

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

瑕疵とは目に見えない欠陥のことです。住宅の場合には、住宅として当然備えているべき性能のことを指します。このための担保責任とは、住宅として当然備えているべき性能に対して、責任を持ち保証するということです。

具体的に言いますと、瑕疵（問題や欠陥、不具合。例としては雨漏りや水漏れ、シロアリ被害など）については、責任を持つことです。通常、売主はその責任を負います。

なお、瑕疵担保責任という概念は令和２年４月の民法改正により「契約不適合責任」にかわりました。以前には瑕疵とは「見えなかった欠陥」の範囲だったのが、契約不適合責任になったことにより、見えている欠陥でも、契約を締結した目的に即しなければ、責任を負うというものになり、より広い概念となりました。

通常の個人間売買契約では、この契約不適合責任の期間を２～３か月程度で設定します。しかし、心配ごとを負いたくない売主様にとっては、契約不適合責任は厄介なものです。これは「現状有姿」の文言を契約書に入れても逃れることはできません。

契約不適合免責（瑕疵担保免責）の物件は売りづらい

個人間売買において、契約不適合責任を特約により無効にすることは可能です。このような特約を「契約不適合免責」といます。免責の特約を締結すれば、原則的に売主は責任を負いません。

ただ、一般的な買主は手を出しづらい物件となります。契約不適合責任免責となりますと、契約を締結する背景、免責となる範囲を明確ににしなければなりません。このように、「○○だから安い、割引しました」という文言の不可も必要なります。瑕疵担保責任の時代には、わかりづらい用語で何となく流してしまい、契約にたどり着いたこともありえたのですが、そのように脅しをされたら、あえて手出しをしようとする人は少なくなるでしょう。

劣化事象の進行が予想される

あえてこのような特約を打たなければならない物件の状況は、配管も劣化が著しかったり、雨漏りがあったり、かなり厳しい状況となっているはずです。数百万～数千万の修繕費がかかるかもしれないと思って買う人は、なかなか出ないものです。

かような状況から個人向けのマーケットで瑕疵担保免責を提示する場合は価格を安く設定しないと相手にされません。後述のように買取による価格と差がなくなってきます。このため、瑕疵担保免責の特約を提示する個人売主は、多くの場合、任意売却であることが多いようです。

契約不適合免責の売却なら買取がお勧め

個人相手に契約不適合免責で売ったらトラブルの元

一戸建てなら雨漏り、マンションなら配管が非常に怖いです。しかし、以下の知恵袋ページのように、そもそも「契約不適合免責（瑕疵担保責任）」の意味を解らないまま、ただ安いという理由で買ってしまう個人もいます。背後には、十分な説明をしないで売りつけてしまう不動産屋さんもいるのだと思います。宅建士といえど、誰しもが大学の法学部を出ているわけではありません。法律論を一から掘り出して、解きほぐして説明できる不動産屋さんなど、意外と少ないものです。

中古住宅の瑕疵担保責任について教えてください・・・

「買取」が瑕疵担保免責向きな理由

プロである買取業者への売却においては、瑕疵担保免責で特約を設定して契約を締結するのが一般的です。「買取」が瑕疵担保免責向きな理由を申し上げますと・・・

買取であれば、買主様はプロであるがゆえ、適切な調査により購入物件の分析がしっかりできます。場数を踏んでいる分、経験値があります。その分のリフォーム代も踏まえたうえで、購入の価格提示をします。これらはリフォーム業者とのコネクションがあればなせる技ともいえます。状況によっては内見なしでも売却は可能です。また、多く仕入れ物件の中での一つなので、仮に失敗があったとしても、他で取り返すという対応が可能という点も挙げられます。

当社の仲介なら仲介手数料無料

多くの場合、仲介手数料無料の売却では買主は買い取り業者様になります。当社では、買取業者への売却の場合、仲介手数料無料です。当社にお任せいただければ、2010年からの「仲介手数料無料」での営業実績による買取業者のネットワークを活用して、他の仲介会社よりも高額で売却する道筋が開けます。詳細は仲介手数料無料で納得の売却でもご案内していますので、ご覧ください。

なぜ買取業者向けの仲介なら、仲介手数料が無料になるのでしょうか。それは、買主がリノベーション業者、建売業者など業者さんだからです。買主様からも直接取引ができるため、彼らからも手数料をもらうことができるため、売主様に対して、手数料を免除することができます。通常の不動産会社は売主・買主の「両手」で取りますが、当社は「片手」となります。

買主間の競争

当社経由ならば、複数の買主業者様に「見積もり」（査定）を出します。面倒な交渉や調整は当社が取り仕切ります。ご存知の通り、買取業者は上場会社から零細業者まで乱立して、専門の買取担当者を配置して日々しのぎを削っています。当社では、その時々のタイミングで最良の売り先を判断していきます。

デメリット以上のメリット

買取業者が買う分、若干のプライスダウンがありますが、それ以上のメリットもあります。メリットとは以下のようなものです。

• 秘密の売却が可能
• 柔軟な交渉にも対応
• 瑕疵担保免責で不安と面倒から解放
• 急ぎでも現金化が可能
• 明確なスケジュールで進行
• お住替え・お買替え向き
• 現状のままの室内でOK！
• 古い築年数でも対応
• 深刻な問題の物件でも対応
• 賃貸中でも対応可能
• 実績多数の不動産業者が買主

とくに2013年のアベノミクス以降は買取業者の提示価格も上がってきていますので、購入時とそう変わらない金額で売れる事例や高く売れる事例も見られるようになっています。秘密の売却でお困りの時は、当社の仲介手数料無料の売却も、是非ご検討ください。

※１）知らない欠陥の責任は負わずとも好いのですが、既知（知っている）の欠陥については告知しなければなりません。