新築戸建購入の手続・流れ
通常の新築一戸建て購入のプロセスは、申し込みから契約までが１～２週間、契約後引き渡しまでが、およそ１か月前後です。とくに、パワービルダーの物件は３週間～１か月程度が原則です。
手続きの中で平日に動いていただく必要が、１～２回あります。テキパキと進められるよう、先に先にの準備が重要です。
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中古住宅については、中古住宅（マンション・戸建）の購入手続きでご説明をしています。新築戸建と中古住宅では若干の違いがあります。
また、建売か注文住宅か、どちらにしようか検討されている方は、「建売のメリットデメリット」を、それぞれご参考にしていただけると思います。
目次
検討から契約まで
この項目では、購入物件が決まった後の流れをご案内します。パワービルダーの物件は売れなければ機械的に値下げをします。割安なゾーンに入った物件は「取り合い」が起こることもあります。手続きを理解してスピーディに進めなければなりません。
検討
これから家さがしのスタートで、物件情報を集めたいという方は物件情報収集の進め方をご覧ください。物件理解のためう、不動産業者との上手な付き合い方を知りたい方は物件理解の流れが参考になると思います。
「買付証明書」の差し入れ
購入の決断をしたら遅滞なく
買付証明書とは売主に対して購入の意思表示を書面で表したものです。「購入申込書」ともいいます。購入申込書の書き方の詳細は別ページで解説していますが、契約希望金額、契約希望日、資金調達方法、その他諸条件を明示にします。
「契約の申し込み」として法律行為の一部を構成しますが、これを書いたからと言って、即契約ができるわけでもありません。「仲介業者に託し交渉を依頼し、仲介業者は交渉を開始されるだけです。
なお、ほとんどの戸建ては仲介手数料無料でご紹介しております。こちらもご活用ください。
住宅ローン事前審査
申込と同じタイミング（多くの場合）
売買条件の概要がまとまりますと契約の準備に入りますが、準備と並行して住宅ローンの事前審査を行ないます。個人の情報と物件の情報の２面から金融機関等が審査をします。個人の情報とはご収入ご勤務先などの信用力の情報です。物件の情報とは、担保価値の観点から審査します。また、ローン審査の期間を活用して、契約条件の詳細の詰めも行います。
上記で「多くの場合」としたのは、事前審査は仲介業者と打合せながら進めるもので一様ではありません。当社は原則、申込と同時並行で進めますが、とりあえず事前審査だけは先にやって、信用力を確認してから沢山物件を紹介するというタイプもいます。業者によっては、以前の事前審査の結果が良好であれば、契約を進めるタイプもいます。
売買契約からローンの申し込みまで
売買契約とローンの申し込みが同時に行うとスケジュールも楽です。とくに、飯田グループのようなパワービルダーは決済期日の条件が短いですので、売買契約と同時にローンの申し込みをしないと間に合いません。
売買契約
申込書の提示から１～２週間後
売買契約においては、、宅地建物取引主任者により「重要事項」の説明を聞きます。法的・物理的に重要な事柄を有資格者が説明します。疑問点は明確に聞くことをお勧めします。
リンク先に、当社の形式ですが、重要事項説明書、売買契約書の一例をしめしています。
契約後、およそ１～２か月で所有権が移転することになりますが、その間は以下の手続きを行ないます。
住宅ローンの申し込み
売買契約から１～２週間後
事前審査が通っているので、住宅ローンの本申込を行ないます。通常の売買契約では、「売買契約後２～３週間の間に、ローンの承認をとりつけること」という内容の文言を織り込みます。ローンが確実に通ったかどうかは、売主さんも重大関心事ですので、契約の文言で明確に定義して、相互に縛ります。
売買契約と同時にローンの申し込みができるよう、契約前に住民票、課税証明、印鑑証明などの住宅ローンの必要書類を揃えておくべきです。
住宅ローンの本申込みがありますと、金融機関は正式審査を行います。事前審査が通っている場合は事前審査の内容との相違がなければ、心配はありません。大手の銀行であれば、１週間で審査の結果は出ます。
ローンの申し込み時点で、ローン契約の日取りと引渡・決済の日程の希望を確認します。
ネット銀行の住宅ローン
ネット銀行の本審査は３週間かかることもあります。価格が魅力のパワービルダーの決済条件は時間的制約が厳しいですので、ネット銀行は事実上利用できないと考えてよいでしょう。ファミリーライフサービスが代理店を行う住信ＳＢＩネット銀行は相談に乗ってくれるかもしれません。
ローン手続き
表示登記
ローン承認の前後
各手続と並行して、建物の表示登記を行います。表示登記とは、建物を法的に誕生させるための登記です。新築戸建のご購入の場合、この段階では建物は法的（登記上）はまだ存在しておりません。表示登記を行い、建物が登記簿上も存在するように法務局に申請をします。売主は、この期間を利用して住宅瑕疵担保保険（いわゆる１０年保証）のお客様の名義化の手続きを行なっています。
立ち合いチェック
売買契約から３週間くらいが目安
住宅ローンの本申込みの審査がパスをすること、購入者のお客様に物件に立ち会っていただきます。建物の微細な汚れ・傷について、新築の場合は引渡しに先立って建物の状態をお客様に確認していただきます。
お客様が納得のいく状態の購入後の引渡しを受けるようにいたします。この立ち合いのときに生活に必要な設備や備品の使用方法の説明をうけます。このタイミングを利用して、カーテンのサイズのチェックなどをされるお客様も多いです。
金銭消費貸借契約（住宅ローンの契約）
売買契約から３週間後～１か月後
住宅ローンの本審査をパスし、表示登記の申請をしますと、借入の契約を金融機関と締結します。ローンの契約です。ローン契約までには、引渡日を確定させます。引渡日が確定しますと、固定資産税の清算金額を確定させます。火災保険の内容を検討し、保険金額を確定させます。
なお、ローン契約に先立ち、登記名義を新住所で行うため、住民票の移転を行うことが多いようです。購入の契約の段階では未定だった諸費用が最終的に確定しますが、段取りは仲介業者から説明を受けます。
決済・引渡
売買契約の締結から１か月前後
決済とは、お金を払い、鍵と権利の書類をもらうことです。つまり所有権を移転することです。
決済
引渡・決済は、通常は金融機関の店舗で行います。買主、売主、仲介業者、司法書士の四者が集まります。鍵の引渡しをもって物理的な引渡しです。引渡しと同時に代金を振り込み、諸費用を現金あるいは振込により交付します。司法書士は書類のチェックをした後、お金の流れを見届けて、ただちに登記所に向い登記手続きを行います。
登記（所有権移転・保存登記）
決済と同日
登記は司法書士に依頼します。決済・引渡の項目で申し上げた通り、司法書士は「決済」の場に立会い、法的なチェックを行ないます。
売主買主の本人確認をおこないます。売主が代金を受領し、買主が鍵を受領したのを見届けて、司法書士はただちに登記の申請（所有権移転・所有権保存・担保設定）をします。
登記は直ちに完了しますが、書類はおよそ10日～２週間ほどで、登記を済ませたことを通知するものが司法書士から送られてきます。このように司法書士は取引の安全の貢献します。
引渡後
不動産取得税
不動産取得税の通知書が都県庁から送付されます。よほどの豪邸でもない限り、ほとんどの新築住宅では軽減措置が受けられますので、あまり気にすることはありません。
住宅ローン取得控除
翌年の確定申告の時期
住宅ローンでご購入される場合は、新築の場合、登記簿面積が５０㎡以上なら住宅ローン控除の申請ができます。毎年の確定申告の時期に、初回の一回だけ確定申告を行ないます。申告書の書き方は税務署で詳しく教えてくれます。サラリーマンの方の場合は、翌年以降は年末調整の手続きで住宅ローン控除の還付が受けられます。制度は政策で変動しておりますので、最新情報に注意してください。
不動産の「売る」「買う」の正しい判断をお助けするため正しい情報を提供するブログです。不動産屋の社長が2010年の創業から運営しています。
この記事の作者
私が担当します：春日秀典
2010年から（株）ロータス不動産代表。ヤマト住建（株）等ＯＢ。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。
気軽な不動産のコンサルタント
ブログのほかに、不動産の売買の知識をメールでもお伝えしています。これまで数千名の方に購入・売却の知識を提供してきました。メールで返信することで、いつでも質問を重ねることができます。さながら不動産のかかりつけの医師のごとしです。ご興味があれば応募ください。
