【売買契約をしてから引っ越しまで】準備を段取りよくやりたい
【売買契約までに】住民票・所得証明など、本審査で止まりやすい書類を先回りで準備し、契約日から決済日までの全体スケジュールを整理します。
【ローン本審査〜ローン契約まで】火災保険の見積確定、登記住所地の判断、登記用書類の取得までを順に進め、ローン契約に備えます。
【立ち合い〜決済〜引っ越し以降】現地確認、資金移動、引っ越し準備から、住民票・税金・住宅ローン控除までを段階ごとに整理します。
当社では、各段階で必要な準備や注意点を、間違いが生じないよう、寄り添って順番にご案内しています。LINEなどを活用しています。お任せください。
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売買契約までに
売買契約までには、本審査の段階で書類が不足すると、審査が中断したり、決済日程に影響が出ることもありますので、審査の資料を取っておくとよいでしょう。スケジュールに余裕を持って準備しておくことで、住宅購入の流れを止めずに進めることができます。
当社では「契約のご案内」というｐｄｆを数日前を目途にお渡ししています。時間、場所などの確認と、必要書類、必要資金、必要アイテムの確認を通知しています。
契約のご案内による確認
当社では「契約のご案内」というｐｄｆをローン承認後にメール・ラインで送信しています。内容をご確認ください。時間、場所などの確認と、必要書類、必要資金、必要アイテムの確認を通知しています。
それまでにご案内していたことを改めて確認していただくだけですので、新たな何かはありません。
ローン本審査用の住民票の準備
住宅ローンの事前審査や本審査では、現在の住所が記載された住民票の提出を求められます。市区町村役場・コンビニのどちらでも構いません。
記載内容は、どの銀行・金融機関でも、例外なく以下の通りです。
- 「本籍なし」
- 「個人番号なし」
- 「世帯全員」
- 「続柄あり」
売買契約のタイミングに合わせて、まとめてローン申請もしておくと楽ですので、そのまえに取得しておくとスムーズです。発行から3か月以内など有効期限があるケースが多いため、取得時期には注意が必要です。
金融機関によっては印鑑証明の提出を求められる場合もあります。
ローン本審査用の所得証明の準備
住宅ローンの本審査では、前年の所得を証明する書類（課税証明書・納税証明書など）も提出を求められます。事前審査よりも厳密な書類提出が求められます。その中でも重要なのが、申込者の収入状況を確認するための「所得証明書類」です。
具体的な書類はお客様によってまったく異なりますので、相談してから取得するようにしてください。一般的には、以下のような書類が必要になります。
- ・
- 会社員の方：
源泉徴収票、課税証明書（または納税証明書） - 自営業・個人事業主の方：
確定申告書の控え（直近2～3年分）、納税証明書
・
これらの書類は、市区町村役場や税務署で取得できますが、発行日からの有効期限（3か月以内など）が定められています。金融機関によっては、「直近年度分が必須」、「前年分のみ可」、など指定がある場合もあるため、事前に必要書類を確認してから取得することが大切です。
現在の賃貸借契約書の確認
現在お住まいの賃貸住宅を解約する場合、賃貸借契約書に記載されている「解約予告期間」を確認しておきましょう。一般的には「1か月前予告」や「2か月前予告」となっていることが多く、これを過ぎると余分な家賃が発生する可能性があります。
引っ越し時期の目安を立てるためにも、早めに確認しておくことが大切です。
また、賃貸借契約書は「登録免許税の軽減」に利用されることがあります。登録免許税の軽減ができる物件は、司法書士が確認を求めてきますので、ラインなどで、賃貸借契約書の写真をお送りください。契約当日持ってきていただければ、こちらで写しを取ります。賃貸物件以外の場合は、社宅証明などが必要になります。
ローン契約予定日・決済予定日・立会日の確認
売買契約すると、以下のようなと重要な日程が決目ることを迫られます。
- 室内確認の立会日
- 住宅ローンの契約日
- 物件の引渡し（決済）日
- 今の住所（現住所）のままにする
- 新居の住所に住民票を移してから契約する
これらの日程をカレンダーに整理しておきましょう。引っ越しや各種手続きのスケジュールが立てやすくなります。
実印用の印鑑の作成
住宅ローンの契約や不動産の登記には、かならず実印と印鑑証明書が必要になります。まだ実印をお持ちでない場合は早々に作成してください。チェーン店のはんこ屋さんならば数日で作成ができるはずです。
また、後記の「登記住所地」を現住所で行うと判断した場合には、もう印鑑登録を済ませても構いません。早めに作成し、市区町村で印鑑登録を行いましょう。
「団信」の方針と内容の確認
住宅ローンを利用する場合、多くの金融機関では「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件になります。ローン契約者に万一のことがあった場合、住宅ローン残高が保険で完済される仕組みです。
基本プラン（死亡・１級高度障害のみ）は金利の中に無料で含まれていますが、金融機関によって、下記のような多様な選択肢が用意されています。
・一般団信（死亡・高度障害のみ）
・がん保障付き団信
・三大疾病保障付き団信
・ワイド団信（持病がある方向け）
「どの団信に加入するか」「特約を付けるかどうか」のような団信の申込内容はローンの本審査の申請時に決めねばなりません。
なお、健康状態によっては別段の医師の健康診断が必要になるケースもあります。申込内容は早めに金融機関や担当者と相談することをおすすめします。
ローンの本審査開始からローン契約までに
火災保険の見積もりの確定
諸費用も含めて借り入れている場合、ローン契約の前に火災保険の見積もり内容を確定させねばなりません。
銀行が要求する書類としては「見積もり」か「署名入りの申込書」かのいづれかです。署名入りの申込書を要求する銀行は決済時に提出すれば可ですが、見積内容は確定させておかねばなりません。
登記住所地の判断
住宅ローン契約や不動産登記では、「どの住所で登記するか」を決める必要があります。ここで検討するのが、
という選択です。
原則として、「実際に住んでいる住所を登記住所とするのが基本」です。そのため、多くの方は「引っ越し後に住民票を移し、その住所で登記」します。
ただし、金融機関によっては、「入居対象であることを明確にするため、新住所に住民票を移してからローン契約してください」とする場合もあります。
一方で、まだ住んでいない住所へ住民票を移すことは、本来の住民票制度の趣旨とはずれるため、金融機関や司法書士と事前に相談したうえで判断することが大切です。
登記用の住民票・印鑑証明の取得
ローンの本審査が承認されたら登記用の住民票・印鑑証明を取得していただきます。新住所もしくは旧住所で、判断した登記の住所地にしたがって、登記に使う住民票と印鑑証明書を取ってください。打ち合わせに従って取得しましょう。
一般的な銀行では、登記に使う住民票と印鑑証明は金融機関を経由して登記の司法書士に渡されます。ネット銀行は別の流れになります。
立ち合いまで・立ち合い時
引渡し前に現地に入り込む機会として「立ち合い」という機会を設けることがあります。そのときに引渡し前に現地でできることをしなければなりません。
寸法確認の準備
購入した住まいに家具や家電が入るかどうかを事前に確認するため、以下のものを準備しておきましょう。エレベーターや玄関、廊下の幅も確認しておくと安心です。
・メジャー
・間取り図
・家具・家電のサイズ表
鍵番号の確認・シリンダ形状の確認・鍵業者の相談
中古住宅の場合、鍵の交換を検討する方も多くいます。現在の鍵の種類やシリンダー形状を確認し、必要であれば鍵業者へ事前に相談しておくと、引渡し後すぐに交換できます。
防犯面を重視する場合は、ディンプルキーなどへの交換も検討材料になります。
管理人さんへの挨拶内容の確認
マンションの場合、管理人さんは建物の運営に関わる重要な存在です。引っ越しなどはマンションのローカルルールがあるかもしれませんので、事前に確認しておきましょう。
管理人さんが勤務中のマンションであれば現地で確認ができます。勤務時間外に再訪する場合は、事前で電話で相談をしておくかを考えておきましょう。
管理人さんに提出が必要な届出書類（入居届・駐輪・輪場・バイク置場の申請など）は売買の担当者に確認するほか、管理人さんにも確認しておいてください。
引っ越し業者への見積もり
引っ越し費用は時期や曜日によって大きく変わります。複数社から見積もりを取り、引渡し日から逆算して引っ越し日を決めると無理のない計画が立てられます。
アベノミクス以降、不動産の動きが良いですので、繁忙期（3～4月、月末、土日）は特に早めの予約が重要です。
リフォーム業者の現地確認
追加リフォームを行う場合は、リフォーム業者は本見積をするため、寸法確認をしなければなりません。自己資金で立ち合いの機会にそれをすることもできます。
決済までに
決済までの準備は不動産決済の準備と流れという記事をご覧ください。詳しく書いてあります。
当社では「決済のご案内」というｐｄｆを１週間前を目途にお渡ししています。時間、場所などの確認と、必要書類、必要資金、必要アイテムの確認を通知しています。ただ、この記事の上流過程でご案内していたことを準備していただくだけですので、新たな何かはありません。
各種見積もりの契約
これまで、お引っ越し、火災保険などの見積もり準備をしてきましたら、ローンが承認されれば事実上お話が変わることはありません。契約・手配を進めていただけても結構です。
振込上限額の確認（現金購入でネット送金の場合）
※現金の購入の方のみ注意してください。ローン契約の方は銀行側で手配をしてくれます。
決済当日は、残代金をを銀行振込で支払います。インターネットバンキングであればオンラインで簡単に手続きをできますので、たいへん簡単で便利です。
しかし、オンライン振込を利用する場合、「1日あたりの振込上限額」が設定されていることがあります。
この上限額は、
・当日に変更できない銀行
・反映までに数日かかる銀行
もあります。
東京の不動産であれば、間違いなく決済金額が上限額を超えていますので、当日に振込ができず、決済が中断してしまうおそれがあります。事前に利用している口座の振込上限額を確認し、必要に応じて引き上げ手続きを行っておきましょう。
ローン口座へ自己資金の移動
決済に必要な自己資金は、住宅ローンを実行する口座へあらかじめ移動しておく必要があります。複数の口座に分かれている場合は、これらを1つの口座にまとめておかねばなりません。
別銀行口座、定期預金、証券などで資金がある場合、以下のようなケースもあります。
・解約や振替に日数がかかる
・当日すぐに引き出せない
決済直前になって慌てないよう、「いつまでに、どの口座へ、いくら移すか」を事前に整理し、余裕をもって準備しておきましょう。
管理費・修繕積立金の引落口座
管理費・修繕積立金は住宅ローンの口座と同じ口座で引落口座にすると思いますが、どこか別の銀行にすることを希望する場合には、確認をしておいてください。決済時に申請書に記入していただきます。
引っ越しまでに
ローンが承認されたら決済までは手続き的なことです。現地立ち入りが必要な「ガス栓の立ち合い」以外は準備ができるかもしれません。それは任意でお任せいたします。
電気・水道などライフラインの開始連絡
引っ越し後すぐに生活を始めるためには、電気・水道などのライフラインの開始手続きが必要です。
主に必要となるのは、
・電気
・水道
・ガス
・ＮＨＫ
などです。
開始日は「引っ越し日」または「引渡し日」に以降でなければなりません。手続きが遅れると、入居初日に使えないこともありますので、引っ越し日が決まり次第、早めに連絡しておきましょう。都内で提供するインフラ業者はインターネットで事前に手続きが可能です。
とくに、ガスは開栓には立ち合いが必要なので、引っ越し前に合わせて予約しておくことが重要です。
インターネット・電話の移動
一戸建てはもちろん、中古マンションでも原則としてインターネットは付属ではありません。インターネットは自費で開設しなければなりません。インターネット回線の接続にはＮＴＴなどの工事が必要です。繁忙期は工事日が取りづらくなるため、早めに通信会社へ連絡しておきましう。
郵便物の転送手続き
郵便局で転居届を出すと、旧住所宛の郵便物を新住所へ1年間転送してもらえます。重要な書類の受け取り漏れを防ぐため、忘れずに手続きしてください。
ガスの開栓立ち合い
新居でガスを使うためには、ガス会社の立会いによる開栓作業が必要です。当日は本人または代理人が立ち会う必要があります。
引っ越し当日にシャワーが使えないとなるとたいへん面倒ですので、動作確認も含めて、できれば引越前に立ち会うほうがいいでしょう。
福祉・介護・手当・学校・保育園の手続き
児童手当、介護保険、障害福祉サービスなどを利用している場合、転居に伴う手続きが必要です。自治体によって手続き内容が異なるため、事前に役所へ確認しておくと安心です。
近隣の挨拶
新居での生活を円滑に始めるため、両隣や上下階への挨拶を行う方も多くいます。必須ではありませんが、トラブル防止の観点では有効な対応です。
ご自身が迷惑をかける可能性がある範囲、すなわちマンションならば「横」「下」「斜め下」があいさつ対象としてはいいかと思います。管理人さんが常駐、勤務するマンションならば、管理人さんにも挨拶を送っておきましょう。
金融機関等への転居の通知
銀行、クレジットカード会社、保険会社などにも住所変更の連絡が必要です。インターネットで手続きできるケースも多いため、リスト化して順番に対応すると漏れを防げます。
引っ越し以降
住民票の変更を決済後に行う場合は、不動産取得税の項目もご覧ください。
新住民票への移転と取得
引っ越し後は14日以内を目安に住民票を新住所へ移します。この住民票は、今後の各種手続きや住宅ローン控除にも使用します。
不動産取得税の申告都税事務所への申請
不動産を購入すると、不動産取得税が課税されます。しかし、物件によっては、期限内に申請することで、税額が軽減されます。
軽減措置を受けるためには、都税事務所へ申告が必要です。軽減措置を受けらえる物件であれば、ロータス不動産では、その案内は決済までには行います。
住宅ローン控除
住宅ローンを利用して購入した場合、確定申告により住宅ローン控除を受けられます。
初年度は確定申告が必要となり、
・登記事項証明書
・残高証明書
・売買契約書
などが必要になります。
不動産の「売る」「買う」の正しい判断をお助けするため正しい情報を提供するブログです。不動産屋の社長が2010年の創業から運営しています。
この記事の作者- 書いた人
春日秀典- 資格
宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 住宅ローンアドバイザー
- ご挨拶
新築・中古を問わず、分譲マンションや戸建ての販売・開発に20年以上携わってきました。専門知識が欠かせない不動産の世界だからこそ、宅地建物取引士や公認不動産コンサルティングマスターなどの資格を活かして、日々の業務に取り組んでいます。
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