【ロータス不動産流】内見から契約までの流れ
現地で内見をして物件をお気に召されましたら、今度は日を改めて、当社の場所を移します。
当社においては物件説明、ローンシミュレーション、諸費用シミュレーション、スケジュール確認と、現地で説明をしきれなかった事項を中心に説明をいたします。説明に納得となれば、ローンの事前審査、申し込みとなります。
内見から2〜3週間を要する契約手続きですが、当社では一つ一つの段階を丁寧に説明してまいります。安心してお取引いただけるよう徹底した説明を心がけております。皆様のご相談を心よりお待ちしております。
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動画でも同じことを説明しています。
目次
内見
内見ではローンシミュレーションと物件の基礎資料を携行してご説明をします。
物件の説明
当社は２３区を中心に仲介手数料無料で活動している業者ですので、中古のリノベーションマンションを扱うことが多いです。新築建売住宅も扱います。建物・仕様についての説明は現地で行います。
多くの場合完成をしている物件なので現物を以って説明が完結することが多いでしょう。
物件の説明で重要なのは時には、原則として、一件書類のなかでも最も重要と思われる、「管理の重要調査報告書」「長期修繕計画」「課税資料」を携行するようにしています。ただ、管理資料は売主から開示される情報が基本ですので、売主の開示ポリシーにに応じます。
現地で、不明点が生じた場合には、宿題としてお預かりして、次の段落の「当社事務所にて」までに解決します。
内見
ローシミュレーション
ローンシミュレーションは諸費用シミュレーション、資金繰りシミュレーションを持参したします。一般的銀行を用いて、一般的な借り入れ条件をもとに作成しています。
ローンに関するお客様の情報（頭金、勤続年数、勤務先など）を事前に確認できれば、状況に応じて最適なシミュレーションを持参することが可能です。
内見をして気に入ったら
内見をして気に入った物件だったならば、次のプロセスは、契約に向けた申し込みを前提として、当社で物件を説明をするミーティングを行います。
宿題としてお預かりした質問のなかで、決断・判断に致命的な影響を及ぼす情報があるならば、足をお運びいただく前に、「やめる判断もありえる事項」としてお伝えします。可能な限り迅速にお伝えします。そうしてもらった方が自分はうれしいからです。
会社としても、次のプロセスで無益な時間を経過しなくてもよくなるため、合理的だと考えています。
他社とロータス不動産の違い
一部の業者は、バタバタと急がせたり、夜討ち朝駆け的に契約を無理に急ぐといった手法をとることがあります。しかし、それではお客様に不快な思いをさせてしまう可能性があります。当社としても問題行動として考えています。
そんな事態を避けるため、当社では丁寧に段階を踏みながら進めていきます。お客様に十分に納得していただいた上で、次のステップへと移行するというスタンスです。時間はかかりますが、トラブルリスクを最小限に抑えることができます。
当社事務所にて
当社としては、お客様に後々「聞いていないことがある」や「思っていたのと違う」といった不快な思いをされるのは避けたいと考えています。そのため、適切な時間をかけ、段階を踏んでご理解いただけるよう、しっかりとした説明を重ねていく方針です。
物件説明
内見で気に入っていただいた物件について、当社事務所でより詳細な説明をいたします。物件の魅力の説明は現地で十分説明をしていますので、事務所ではリスクとなる要素についての説明となるでしょう。
管理組合の状況の調査報告書、長期修繕計画など事項に加え、気になる点があれば確認してお伝えします。場合によってはハザードなどの情報も提供します。内見時の質問にもしっかりとお答えいたします。
管理の重要調査報告書
ハザードマップ
十分な情報をお伝えするので、この場で「購入をやめる」というお判断もあるかもしれません。物件の説明にご納得いただけましたら、次のステップに進むことができます。
ローンシミュレーション
物件の理解が十分に進みましたら、ローンのシミュレーションの情報提供です。お客様の状況に合わせて最適なローンプランをご提案いたします。
固定金利か変動金利か、返済期間は何年がよいかなど、様々な条件をシミュレーションしながらコンサルティングを行います。お客様のライフスタイルや将来設計も考慮し、ご要望に沿った内容でご提案させていただきます。
取り扱い金融機関も自由にお選びいただけます。当社は東京の不動産業者ですので、大手４銀行、ネット銀行、フラット３５は代行も含め対応が可能です。信託銀行、地方銀行、ノンバンクなど、特徴的な金融機関の利用を希望される場合は、事前にご相談いただけれるとうれしく思います。
諸費用シミュレーション
次に諸費用についてシミュレーションいたします。資金繰りの説明もいたします。
諸費用で大きな要素は登記費用と銀行費用です。とくに、利用するローンによって費用体系が異なってきます。それらを踏まえた上で諸費用の見積もりを行い、お客様に適したプランをご提案します。
諸費用は最終的には決済（残代金を支払い、カギと権利証をもらうイベント）が近づくと確定します。当社がレポートする諸費用の見通しは、精度は高い自負はありますが、あくまでも概算として心得ておいてください。
諸費用のほか、手付金などを時系列に落とし込んだ資料です。当社の場合はこちらもお渡ししています。
ローンの事前審査
ローシミュレーションの構想、諸費用の構想が固まれば、事前審査のお受付をいたします。書き方や入力方法は、すべてアドバイスを行いますので、ご安心ください。経験に基づきアドバイスができますので、お客様が単独でやるより安心度が高いはずです。
紙での申込みの場合は、お客様に直筆による申込書の記入をお願いすることになります。銀行の書式によっては用紙に記したものに押印を行います。押印を求める銀行は最近では少なくなってきたように思います。
また、最近は大手行ではオンラインによる受付、ネット銀行では紙での申込みが結構多いので、面白いなと感じます。
スケジュール確認
ローンの内容が固まれば、次はスケジュールの検討が可能となります。一般的には、住宅の契約から引き渡しまでは、おおむね1ヶ月～1ヶ月半です。パワービルダーの建売ならば３週間～１か月です。
休日や祝日などの要素も絡んできますし、手続きの中で平日に休日を取っていただくことが、１～２回はあります。これに、お客様のご家庭のご事情などを踏まえながら、申込内容を固めていきます。
申し込み
すべての準備が整えば正式な物件購入申し込みができます。購入条件、希望日程、ローン内容などを購入申込書に明記し、売主側と最終確認を行います。これらの手続きが完了すれば、物件購入に向けた商談に入ります。
物件の申し込みを行っても必ず購入できると限りません。売主が条件に応諾しなければ契約は成立しません。条件に対して、売主からの逆提案がある場合があります。さらに、他にも検討者がいるかもしれず、その方との争いになる場合もあります。
購入申込書
契約準備と契約
契約とは、手付金を支払い、お名前とハンコを押して約束を交わすことを指します。契約が成立すると物件の確保となります。
契約
物件の内見から購入申込みまでの手続きが整い、話がまとまると契約に進みます。通常、購入申込みから1〜2週間後に売買契約を行います。契約時に手付金をお支払いいただき、双方の捺印をもって物件の確保が成立します。
契約には「重要事項説明」が重要なポイントとなります。お客様に十分な理解を得るため、私どもでは重要事項説明にかなりの時間を費やしております。3時間半かかることもあります。
一見手間のように映るかもしれませんが、トラブル防止のためにしっかりと丁寧な説明を心がけています。
重要事項説明書
重要事項説明の事前説明
そこで、当日に時間が足りず説明が疎かになることのないよう、契約前日や前々日に、オンラインで重要事項の事前説明、予習を行うことをおすすめしています。
１～２時間かけて重要事項説明書の内容を共有し、予めご理解を深めていただくことが可能です。当日は残された疑問点の解消に時間を費やせますし、より深い納得を得られるはずです。時間の節約にもなりますので、ぜひこの事前説明をご活用ください。Google MeetやZoom、スカイプなど、ご都合のよいツールでお願いいたします。
オンラインミーティングにより重要事項説明の「予習」を対応しています。写真はそのイメージです
不動産の「売る」「買う」の正しい判断をお助けするため正しい情報を提供するブログです。不動産屋の社長が2010年の創業から運営しています。
この記事の作者
私が担当します：春日秀典
2010年から（株）ロータス不動産代表。ヤマト住建（株）等ＯＢ。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。
気軽な不動産のコンサルタント
ブログのほかに、不動産の売買の知識をメールでもお伝えしています。これまで数千名の方に購入・売却の知識を提供してきました。メールで返信することで、いつでも質問を重ねることができます。さながら不動産のかかりつけの医師のごとしです。ご興味があれば応募ください。
