フラット35

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フラット35は、長期の全期間固定金利ローンです。国家的事業として行われています。自営業者などの方々にも非常に使いやすいローンです。

フラット35の利用には技術基準に適合することが必要で、その証明書を「適合証明」といいます。

貸し出しに寛容な反面、フラット35には税金が入っているため、不正に対してはかなり厳しい対応となります。

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この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。ヤマト住建(株)等OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人である住宅金融支援機構が、取り扱い先の各民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の愛称です。

住宅金融公庫

昭和25年に制定され住宅建設資金融資を専門に扱う金融機関として、全額政府出資で設立された、かつて存在した公的金融機関です。2007年3月31日に廃止され、4月1日より独立行政法人住宅金融支援機構に業務が引き継がれました。

フラット35はメリット多数のローン

国が関与するローンですので、メリットも多数あります。まず、地震や耐久性などで適切な技術基準があります。親子リレーローンや買い替えに柔軟に対応します。

審査基準に合致すれば、パート・アルバイトの方も対象になりますし、勤続年数に対する縛りもありません。保証人も不要です。固定金利ですので将来の金利変動に対しても不安はありませんし、固定金利にあっては、通常の銀行なら大手の勤務者などと同じような低金利で提供できます。

基本的な商品の概要

フラット35は、長期固定金利住宅ローンを組むならば検討対象の第一です。フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが必要です。全期間固定金利は毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができます。

フラット35では、ARUHIさんが「フラット35シェアNO1」を謳っていますが、これはつまり、他の会社も取り扱いがあるということです。実は、全国では数十の金融機関が取り扱いがあります。フラット35の取扱金融機関は銀行・信用金庫・労働金庫など預金取扱金融機関の一部と、フラット35を扱うノンバンク(モーゲージバンク・信販・住宅金融専門会社)であり、実に多様です。

基本的な商品の概要

項目 サービス内容
対応業者 銀行系、ノンバンク系、その他金融機関系など多数
金利 各金融機関が独自に設定
優遇金利制度 フラット35S、フラット35リノベなど物件の条件により変化
保証型フラット35等が自己資金率により変化
貸出限度額 総資金額の9割まで
残り1割はローン業者のプロパーローンを利用

フラット35のスキーム

国民の皆様から強いご要望のある長期・固定金利の住宅ローン(フラット35(注))の提供を民間金融機関において実現するため公的機関の信用力を活用して「証券化」を行うものです。

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証券化支援事業の目的からの抜粋

フラット35では必要資金の9割まで貸してくれる制度になっています。自己資金が10%以上出せないお客様では、残りの10%部分は「フラットプラス」「フラットα」などと呼ばれる、資金から調達する必要があります。

フラット35の商品の特徴

いろんな提供会社がある

フラット35は大元は「独立行政法人住宅金融支援機構」なのですが、具体的には、その国の関連の会社と提携している提供会社によりサービスが提供されます。各社はサービスを競っています。

主なところでは、各社により金利、事務手数料に違いがあります。目につきやすい「金利」は最低金利は横並びになりつつありますが、目につきにくい「事務手数料」やフラット35が対応しない「10%分」は、金融会社によりいろいろな方針があります。この辺りは研究してみてもよいでしょう。

保証型というスキームを活用して、頭金を2割入れると、変動金利に限りなく近い金利を提供する会社もあります。

ちなみに、サービス、審査方針にも少しづつ差があります。ローン契約の手続きは、フラット35の提供者により変わります。すべて同一ではありません。一般的な銀行は銀行手続きを行いますが、銀行系ではない金融機関は、利用の銀行を登録することのなります。オンラインバンキングを利用する決済をすることも可能です。

なお、フラット35は金融会社によるサービスの違いはあるものの、取次を行う不動産会社によるサービスや金利の違いはありません。

フラット35の金利

フラット35の金利

フラット35は完全固定。設定はフラット35業者が各社で設定

物件が優良であれば基準金利から0.25%の優遇がある。

自己資金率が高いと、それに応じた金利の設定をする業者もある。

フラット35の金利は全期間の固定金利です。一度借りると金利が上がることも下がることもありません。ただし、貸出金利は毎月変更されています。だいたい毎月20日の金融マーケットをもとに決定されるそうです。

実は、フラット35は「住宅金融支援機構」からの仕切りの金利があり、各フラット35業者は仕切りの金利をもとに、独自の金利を決めています。

ただ、あまりにも独自すぎると商品が売れませんので、最近はフラット35業者も同じような金利になってきています。

主なフラット35提供業者の基準金利(2021年12月)

項目 基準金利
みずほ銀行 1.33%
りそな銀行 1.33%
アルヒ 1.33%
ファミリーライフサービス 1.33%
オリックス 1.33%
SBIネット銀行 1.33%

どの業者も基準金利からの割引で金利を設定するので、基準金利を比較するとよいです。この表では手数料低率型の金利で比較しています。アフィリエイトではなく事実に基づいているのでご信頼いただいてよいと思います。

融資手数料のシステム

フラット35を実施する金融機関は、銀行とは限りません。ノンバンク系の金融機関も融資をしています。大きく分けて、フラット35では融資手数料のシステムが2タイプあります。一つは、金利を安めにして、融資手数料を取るタイプ。もう一つは、融資手数料を定額割安にして、高めの金利となるタイプです。借入段階で融資手数料を多めに払うか、高めの金利(高金利型)を選択するかは、検討の要素です。

低利で融資手数料を多めに取るタイプはノンバンクの金融機関に多いようです。手数料を割安にするタイプは、銀行などが多いようです。

着目は返済期間です。手数料は返済期間に関わらず一定ですので、返済期間が短いと、手数料の実質負担が多くなり、低金利の有利さの割合は縮小されます。返済期間が長くなりそうで、借り入れ時に多額の手数料を払える余裕がある場合は、「融資手数料型」の利用を検討する価値があるといえます。繰り上げ返済をどんどん行う場合は、固定割安な融資手数料を選択する方がいいでしょう。

主なフラット35提供業者の融資手数料(2021年12月)

項目 基準金利
みずほ銀行 1.87%(審査により1.045% ~ 1.430%)
りそな銀行 1.87%(フラット35S優遇あり)
アルヒ 2.2%
ファミリーライフサービス 1.68%
オリックス 2.2%
SBIネット銀行 1.1%

100%のための補完ローン

フラット35は必要資金の90%までしか貸さないのが原則です。フラット35でも100%ローンのサービスもあるのですが、こちらは審査基準が厳しく、金利も高くなるので、使い勝手は悪いようです。

そこで、フラット35を提供するローン金融機関の独自のサービスにより、合わせ技で残りの10%を補完しています。「フラットプラス」「フラットアルファ」「パッケージ」などの商品名です。これらにより使い勝手を向上させています。

この10%部分は見過ごされがちですが各社で違う金利で提供しています。

主なフラット35提供業者の10%ローンの金利(2021年12月)

項目 基準金利
みずほ銀行
パッケージ
2.725%(手数料なし)
りそな銀行
すまい・るパッケージ
2.475%(手数料110,000円)
アルヒ
フラットα
3.435%(手数料2.2%)
ファミリーライフサービス
アシスト35
2.805%(手数料1.1%)
オリックス
フラット35 ONE
2.2%(手数料2.2%)
SBIネット銀行
パッケージ
1.83%(手数料2.2%)

自己資金が多い場合の金利優遇(保証型の活用)

フラット35の仕組みの中で、より多くの自己資金がある人は保証型というサービスがあり、さらに低い金利のローンを利用することができます。細かい仕組みは書き記すと長くなるので割愛しますが、自己資金比率の違いにより、優遇幅に金利差を設定しているようです。自己資金が多い人は経験的に金融機関にとってもリスクが低くなるので、金利を低くしてサービスできます。通常のフラット35よりも多様なサービスラインを展開しています。

単刀直入に「保証型」というサービス名称の会社もありますが、「スーパーフラット」「U80」などの商品名を設定している場合もあります。

主なフラット35提供業者の保証型サービス(2021年12月)

項目 基準金利
みずほ銀行 なし
りそな銀行 なし
アルヒ
スーパーフラット
1.20%(手数料2.2%)
一般団信。自己資金5~9割で別金利商品あり
ファミリーライフサービス 1.10%(手数料2.1%)
オリックス なし
SBIネット銀行 1.13%(手数料2.2%)
SBI生命の団信・疾病保障付き

諸費用の借入も可能

2018年4月の制度改定で借入対象となる範囲が広がり、フラット35においても多用な範囲での諸費用の借入が可能となりました。フラット35で借り入れ可能な諸費用は以下の通りです。

費用名 確認書類
1  住宅ローン契約書に貼る印紙代(利用者負担分) 住宅ローン契約書
2 不動産仲介業者に払う仲介手数料 請求書、領収書など
3 既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用(中古住宅購入のみ)
4 ホームインスペクション(住宅診断)にかかる費用
5 登録免許税 司法書士、土地家屋調査士などが作成する見積書など
6 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬(登記にかかる費用)
7 融資手数料 取り扱い金融機関で計算するので、こちらで用意しなくてよい
8 火災保険料及び地震保険料 保険会社が発行した見積書など
出所:フラット35の制度変更。リンク先に出典元となるpdfがあります。

借入期間は最長35年

フラット35は、返済期間を35年よりも短い設定にすることも可能です。

ときどきお客さまから「フラット35は50歳では借りられるのか」というご質問をきくことがあります。その心配をよくよくお聞きしてみると、50歳だと、80歳までに、29年しか借りられないので、フラットは不可と認識されているようでした。しかし、それは誤解です。

フラット35は、80歳までに完済、35年を最長として、21年~35年借りることができるという制度です。

ちなみに、20年以下に返済期間を設定すとするのであればフラット20という商品があります。「35」と比べて、「20」は0.7%安い金利設定です。

最長期間50年という商品もあります。通称はフラット50です。50年でも、返済可能な期間設定は80歳までということは変わりません。50年間を単独で借りようとするならば、30歳までの契約締結が必要となります。親子リレーならば、親世代が35年を組むならば、年齢は44才までが限界であり、以降は年齢を重ねるごとに、期間が短くなります。

床面積の制限

情報を移設しました。(フラット35が利用できる物件の見分け方床面積などの制限

悪用には厳しい

住宅ローンを利用して投資マンションを買ったりする人が一部存在しますが、意外と知られていないことですが、フラット35は悪用に対してかなり厳しいローンです。

国がやっているローンなので寛大だと思ったら大間違いで、ルールや法律道理にしか対応できませんので、寛大な処置は一切ありません。

また、フラット35を利用してそのようなの投資マンションの購入を勧める不動産業者は、かなり悪質な業者であると言えるので、利用は控えましょう。

フラット35の審査

事前審査と本審査

日本では主な信用情報機関は3機関ありますが、フラット35の本体である住宅金融支援機構ではこの3機関を全部確認します。

しかし、フラット35の各提供業者においては、業者のポリシーで信用機関を選択していますので、すべての個人信用情報を見ていない場合があります。CICだけのところ、全銀協だけのところなどがあるようです。さらには、まったく個人信用情報を確認していない提供業者もいるようです。このように、事前審査では割といい加減な場合があります。

そのため、「簡単審査」などでOKだったお客様も、厳密な事前審査や本審査ではNGとなる場合があります。注意をしなければなりません。

フラット35の必要書類

フラット35にも事前審査というサービスはありますが、経験上、民間銀行等と比べて精度が下がるといわれています。そのため、事前審査よりも本審査を意識した必要生類の収集が重要です。

被雇用者の方(会社員、会社経営者、非正規雇用者)の申込み

○住民票、源泉徴収票(直近2期分)、課税証明(直近2期分)、健康保険証、運転免許証等(写真付きの身分証)

※収入が2か所以上あるは、確定申告書と納税証明その1・その2(直近2期分)

自営業・自由業の方の申込み

○住民票、確定申告書、納税証明その1・その2(直近2期分)、健康保険証、運転免許証等(写真付きの身分証)

※フラット35では、自由業等の方も2期分の収入資料で大丈夫です。

不動産関連の書類の申込み

不動産関連でもいくつかの書類があります。契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、公図、物件案内図などです。これらは不動産業者が提供してくれますので、早い段階では心配は不要です。

フラット35の不動産業者スコア

通常、フラット35のローンのシステムでは適合証明を用いるため、担保評価という概念は重視されておりませんでした。しかし、再販物件の購入では、担保評価を見ている可能性があるようになってきたそうです。

これに加えて、業者スコアとお客様スコアを比較して最終判断を出しているフシが見られます。もし、全く心当たりがないのにフラット35で落ちるようなことがあれば、業者スコアがネガティブな場合もあります。当社に変えればポジティブになる可能性がありますので、ご相談ください。

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