フラット35

フラット35

フラット35は、長期の全期間固定金利ローンです。国家的事業として行われています。自営業者などの方々にも非常に使いやすいローンです。

フラット35の利用には技術基準に適合することが必要で、その証明書を「適合証明」といいます。

貸し出しに寛容な反面、フラット35には税金が入っているため、不正に対してはかなり厳しい対応となります。

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フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構が取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の愛称です。フラット35は、長期固定金利住宅ローンを組むならば検討対象の第一です。フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが必要です。全期間固定金利は毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができます。

多様な金融機関が提供

フラット35では、ARUHIさんが「フラット35シェアNO1」を謳っていますが、これはつまり、他の会社も取り扱いがあるということです。実は、全国では数十の金融機関が取り扱いがあります。フラット35の取扱金融機関は銀行・信用金庫・労働金庫など預金取扱金融機関の一部と、フラット35を扱うノンバンク(モーゲージバンク・信販・住宅金融専門会社)であり、実に多様です。

フラット35のスキーム

国民の皆様から強いご要望のある長期・固定金利の住宅ローン(フラット35(注))の提供を民間金融機関において実現するため公的機関の信用力を活用して「証券化」を行うものです。

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証券化支援事業の目的からの抜粋

フラット35では必要資金の9割まで貸してくれる制度になっています。自己資金が10%以上出せないお客様では、残りの10%部分は「フラットプラス」「フラットα」などと呼ばれる、資金から調達する必要があります。

会社による違い

フラット35の販売各社により、サービスを競っています。主なところでは、各社により金利、事務手数料に違いがあります。目につきやすい「金利」は最低金利は横並びになりつつありますが、目につきにくい「事務手数料」やフラット35が対応しない「10%分」は、金融会社によりいろいろな方針があります。この辺りは研究してみてもよいでしょう。

保証型というスキームを活用して、頭金を2割入れると、変動金利に限りなく近い金利を提供する会社もあります。

ちなみに、サービス、審査方針にも少しづつ差があります。ローン契約の手続きは、フラット35の提供者により変わります。すべて同一ではありません。一般的な銀行は銀行手続きを行いますが、銀行系ではない金融機関は、利用の銀行を登録することのなります。オンラインバンキングを利用する決済をすることも可能です。

なお、フラット35は金融会社によるサービスの違いはあるものの、取次を行う不動産会社によるサービスや金利の違いはありません。

フラット35のメリット

多くの方が利用できるローン

審査基準に合致すれば、パート・アルバイトの方も対象になります。正規の納税を行っている必要があります。

低水準の金利

フラット35では金融機関が住宅金融支援機構に住宅ローン債権を譲渡することで金融機関のリスクを低減しています。住宅金融支援期機構は市場で投資家に住宅ローン債権を販売しています。そのため、固定金利のわりに金利は低水準に抑えらることができます。金利は毎月変わりますので、お問い合わせください。

保証料無料・保証人不要

通常の住宅ローンでは金利とは別に保証料を払う必要がありますが、フラット35では保証料は不要です。保証人もいりません。
ただし、多くのフラット35販売業者では手数料という名目で費用請求があります。手数料は2%台が多いですので、実際に費用を負担する感覚は大差がないかもしれません。

適切な技術基準

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する必要があります。技術基準は、主として耐震・構造面と、マンションでは管理面です。技術基準があるため、一定の安心の目安にもなります。この技術基準を満たしていることの証明として、適合証明を取得する必要があります。

団体信用保険が選択できる

フラット35は団信がついていますが加入しない自由もあります。団信に加入しない場合は借入金額が0.2%が減額となります。団信が利用できない方々の選択肢になるほか、生命保険に加入することができるのであれば、民間の逓減定期保険に加入する方法がおトクな場合もあります。

親子リレーローン

フラット35の特徴の一つとして、親子リレーローンがあります。親子の連帯債務により収入を合算できる方式です。収入は親子で合算できるのに対し、返済期間は子の年齢を基準にして最長35念の利用をすることができます。つまり、子世代の収入が心細い場合の補完的な収入合算や、親世代の年齢が高い場合の期間の延長に活用することができます。民間金融機関のものと比べて特徴的な商品で、民間の同種の商品は親子の同居が必要等の条件がありますが、フラット35においては、親世代の非居住型という形態でも利用ができます。

親子リレーローンの住宅ローン控除

住宅ローン控除のもととなる残高証明の発行は1件で、フラットの側で按分して算出することはしません。住宅ローン控除では、提示された残高証明の情報をもとに、年収による貢献分により比例按分して、確定申告時に、各債務者の想定の借入残高を確定させます。このような方式により税務署に申告すことがオーソドックスな方式です。

買い替えにやさしい

フラット35の独自のルールとして、買い替え時のメリットがあります。売却側の物件に残債が残る場合でも、所有物件の売却活動を行う意思が明確なら、既存ローンの返済額を返済比率に組み込まなくてもよいルールになっています。通常の銀行では一時的にせよ2本の住宅ローンを持つ場合には、2本の住宅ローンに基づいて返済比率を算出しなければならず、借入幅が極めて限定されることになります。同様のルールを持つ会社は極めて少なくですので、フラット35はスムーズな買い替えの助けになります。

フラット35のデメリット

押さえらえられているとはいえ、変動金利よりは高い金利です。

フラット35のシステム

融資手数料システム

フラット35を実施する金融機関は、銀行とは限りません。ノンバンク系の金融機関も融資をしています。大きく分けて、フラット35では融資手数料のシステムが2タイプあります。一つは、金利を安めにして、融資手数料を取るタイプ。もう一つは、融資手数料を定額割安にして、高めの金利となるタイプです。借入段階で融資手数料を多めに払うか、高めの金利(高金利型)を選択するかは、検討の要素です。

低利で融資手数料を多めに取るタイプはノンバンクの金融機関に多いようです。手数料を割安にするタイプは、銀行などが多いようです。

着目は返済期間です。手数料は返済期間に関わらず一定ですので、返済期間が短いと、手数料の実質負担が多くなり、低金利の有利さの割合は縮小されます。返済期間が長くなりそうで、借り入れ時に多額の手数料を払える余裕がある場合は、「融資手数料投資型」の利用を検討する価値があるといえます。繰り上げ返済をどんどん行う場合は、固定割安な融資手数料を選択する方がいいでしょう。

補完のローン

フラット35では、物件価格の90%までしか貸さないのが原則です。しかし、フラット35を提供するローン金融機関の独自のサービスにより、合わせ技で残りの10%を補完する金融業者もあります。フラット35自身で100%ローンのサービスもあります。しかしこちらは審査基準が厳しく、金利も高くなるので、使い勝手は悪いようです。

フラット35で借り入れ可能な諸費用

2018年4月の制度改定で借入対象となる範囲が広がり、フラット35においても多用な範囲での諸費用の借入が可能となりました。

費用名 確認書類
1  住宅ローン契約書に貼る印紙代(利用者負担分) 住宅ローン契約書
2 不動産仲介業者に払う仲介手数料 請求書、領収書など
3 既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用(中古住宅購入のみ)
4 ホームインスペクション(住宅診断)にかかる費用
5 登録免許税 司法書士、土地家屋調査士などが作成する見積書など
6 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬(登記にかかる費用)
7 融資手数料 取り扱い金融機関で計算するので、こちらで用意しなくてよい
8 火災保険料及び地震保険料 保険会社が発行した見積書など
出所:フラット35の制度変更。リンク先に出典元となるpdfがあります。

借入期間の設定

フラット35は、返済期間を35年よりも短い設定にすることも可能です。

ときどきお客さまから「フラット35は50歳では借りられるのか」というご質問をきくことがあります。その心配をよくよくお聞きしてみると、50歳だと、80歳までに、29年しか借りられないので、フラットは不可と認識されているようでした。しかし、それは誤解です。

フラット35は、80歳までに完済、35年を最長として、21年~35年借りることができるという制度です。

ちなみに、20年以下に返済期間を設定すとするのであればフラット20という商品があります。「35」と比べて、「20」は0.7%安い金利設定です。

最長期間50年という商品もあります。通称はフラット50です。50年でも、返済可能な期間設定は80歳までということは変わりません。50年間を単独で借りようとするならば、30歳までの契約締結が必要となります。親子リレーならば、親世代が35年を組むならば、年齢は44才までが限界であり、以降は年齢を重ねるごとに、期間が短くなります。

フラット35の必要書類

フラット35にも事前審査というサービスはありますが、経験上、民間銀行等と比べて精度が下がるといわれています。そのため、事前審査よりも本審査を意識した必要生類の収集が重要です。

被雇用者の方(会社員、会社経営者、非正規雇用者)の申込み

○住民票、源泉徴収票(直近2期分)、課税証明(直近2期分)、健康保険証、運転免許証等(写真付きの身分証)

※収入が2か所以上あるは、確定申告書と納税証明その1・その2(直近2期分)

自営業・自由業の方の申込み

○住民票、確定申告書、納税証明その1・その2(直近2期分)、健康保険証、運転免許証等(写真付きの身分証)

※フラット35では、自由業等の方も2期分の収入資料で大丈夫です。

不動産関連の書類の申込み

不動産関連でもいくつかの書類があります。契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、公図、物件案内図などです。これらは不動産業者が提供してくれますので、早い段階では心配は不要です。

床面積の制限

情報を移設しました。(フラット35が利用できる物件の見分け方床面積などの制限

フラット35で調べる信用情報

日本では主な信用情報機関は3機関ありますが、フラット35の本体である住宅金融支援機構ではこの3機関を全部確認します。しかし、各販売業者においては、業者のポリシーで信用機関を選択しています。CICだけのところ、全銀協だけのところなどがあるようです。そのため、「簡単審査」などでOKだったお客様も、現未知な事前審査や本審査では、NGとなる場合がありますので、注意をしなければなりません。

フラット35の否決と担保評価

通常、フラット35のローンのシステムでは適合証明を用いるため、担保評価という概念は重視されておりませんでした。しかし、再販物件の購入では、担保評価を見ている可能性があるようになってきたそうです。これに加えて、業者スコアとお客様スコアを比較して最終判断を出しているフシが見られます。もし、全く心当たりがないのにフラット35で落ちるようなことがあれば、業者スコアがネガティブな場合もあります。当社に変えればポジティブになる可能性がありますので、ご相談ください。

フラット35の悪用

この業界に身を置いていると、フラット35のシステムを利用した悪用の例はよく聞きますが、お勧めしません。もちろん当社でも対応しません。

一括返済待ったなし

露見すると期間の利益を失います。期限の利益を失うとは、「一括して返済せよ」ということです。通常は延滞をしないと来ることはない「一括返済」ですが、悪用と認定されると、突然来ます。民間の金融機関であれば、やむを得ないお客様の事情により相談に応ずる場合がありますが、フラット35の運営者は公的機関なので規則通りにしか動きません。相談に応じる場合も、相談に応じれる場合のルールに合致しないと対応しません。そのため、担当者曰く、一気に全額返済に進むとのことです。独身の20代・30代の方々が業者にはめられたり、意図的に悪用したりすることがあり、かなり門戸が狭くなりました。

投資マンションの購入

現在の住宅ローンがあっても、その住宅を売る意思があれば、フラット35のルールではその分の住宅ローンを返済比率として見ないというルールがあります。また、やむを得ず、転勤や転属により賃貸に出すことは応ずるというルールもあります。これらのルールを悪用して第二第三のマンションや、投資マンションを買わせようお勧めする業者もいます。これはルールの悪用に該当しますので、期限の利益を失うおそれがあります。業者の口車に乗るのは、お勧めしません。金融知識が少ない若い男性が狙われているという報道も耳にしますので、気を付けてください。

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