敷地境界とは？
敷地境界とは、個々の土地を区画する区分線のことです。
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公開日: 更新日：
author：春日秀典
目次
敷地境界と境界明示
敷地境界とは？
地番が付された土地で、１か所のに相当する部分のことを筆（ふで）といいます。土地の個数の数え方は１筆（いっぴつ or ひとふで）、２筆（にひつ or ふたふで）、３筆（さんぴつ）・・・などと言ったりします。不動産業、司法書士、土地家屋調査士、建築業など、不動産に接することがないと耳慣れない言い回しかもしれません。ぜひこの機会に覚えておきましょう。
さて、敷地境界とは各筆を分割する線を言います。境界の線は、土地所有者の所有権が範囲を定めるために設定されており、境界線を越えた場合、相手方の所有権を侵害します。筆界という場合もありますが、おおむね同じ意味でとらえて差し支えありません。
境界確定
境界確定とは、不動産の筆ごとのの境界線を実際に確認し、測量などを行い、境界線を確定する行為を指します。境界確定を行うことにより、境界線に関する筆境の間違いを防ぐことができ、取引を円滑に進めることができます。
そのため境界非明示である場合をのぞき、通常の不動産売買では、筆の境目である境界線を正確に把握し、隣地の所有者の所有権を侵害しないよう確定することを行います。この確定をする業務は測量だけでなく不動産関連の民事法規に持ち危機が求められます。そのため土地家屋調査士が行う業務となっています。
敷地明示と非明示
土地や土地を伴う建物の売買契約を行おうとする場合、取引の約款中に境界を明示することが盛り込まれることが一般的です。
売却募集の販売図面など中で境界非明示の条件が売主から提示されてない限り、契約に移行するときには、境界明示の取り決めで契約することが通常のようです。ただ、もし買主として行動する場合には、境界明示の文言は購入申込書の書面に入れるようにしましょう。それほど重要なことです。
境界を明示せず売買することも可能です。これを境界非明示といいます。ただ、境界非明示の売買は境界トラブルのリスクを買主に移転させる行為ですので、相場よりも売買価格が下がってしまうことが大いにあり得ます。
なお、公簿売買という契約の慣行もありますが、これは不動産の面積数量についてのことです。境界を明示しつつも、土地の数量としては公簿売買を行うこともあります。そのため公簿売買と境界非明示はことなります。
境界杭・プレート
境界を明示するといっても土地に白線を描けるわけではありません。土の上に線を書いても消えてしまいますからね。それでは、土地の境界どのように明示するのでしょうか。
土地の境界は土地の境目となる直線の端部・点（ポイント）ごとに設置したプレート、杭、鋲などを用いて明示します。点と点を連結した多角形を描画すれば、土地のカタチが浮かび上がるというわけですね。
土地をまじまじと眺めていると、下のような物体が、四隅などに設置していることに気づくはずです。
境界杭の例
境界杭の設置例
境界プレートの例
境界損壊罪
このように大切な土地の境界です。ですので、実は境界（境界杭）を壊したりすると、罪に問われます。境界損壊罪は刑法262条の2で規定する犯罪で、土地の境界を認識できないようにすることを内容とする犯罪です。境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処するとされています。
土地家屋調査士
土地の境界確定は土地家屋調査士の仕事と申し上げましたが、土地家屋調査士の仕事を定義すると、『不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること』となります。
土地に関する調査または測量
登記簿のうち、土地や建物の面積や状況について記載がある冒頭の部分を「表題部」といいます。このうち、正確な面積を再確認して場合によっては訂正する必要があります。正確な面積を確認するには専門的な測量をする必要があります。測量をするためには境界の確定が必要であり・・・となって、表題登記についての土地の調査・測量の業務の一環として、境界確定が行われるわけです。
土地家屋調査士は隣接所有者の立会い等を得て土地の界を確認し、その成果に基づき測量をすることになります。土地分筆の根拠となる「境界画定図」（成果として土地の所有者がそれぞれエビデンスとして持ち合う）や、法務局に備え付けられる地積測量図等を作成することができます。
業務独占資格
土地家屋調査士68条の定めにより、資格をもち調査士会に入会している調査士又は調査士法人以外の者は、土地家屋調査士の業務を行うことができないと定められています。
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この記事の作者- 書いた人
- 春日秀典
- 資格
宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 住宅ローンアドバイザー
- ご挨拶
新築・中古を問わず、分譲マンションや戸建ての販売・開発に20年以上携わってきました。専門知識が欠かせない不動産の世界だからこそ、宅地建物取引士や公認不動産コンサルティングマスターなどの資格を活かして、日々の業務に取り組んでいます。
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