個人から不動産購入したら消費税は非課税

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個人が売主の場合には、土地建物ともに消費税が非課税です。

法人が売主の場合は建物のみ消費税が課税されます。

建物消費税の有無は住宅ローン控除、仲介手数料、固定資産税清算金に影響をあたえることがあります。

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この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。ヤマト住建(株)等OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

法人からの建物購入は消費税課税

法人からの不動産購入においては、建物に対して消費税が課税されます。

法人が売主(個人事業主も含む)

実は法人の売主であれば、宅地建物取引業者以外でも、建物に対して消費税が生じます。建売や新築マンションなどだけではありません。また、法人の売主で課税業者は、建物に課税した消費税を納める義務があります。

なお、後述の通り、土地に対しては、法人が売主の場合でも消費税は課税されません。

税込表示

しばしば不動産広告で消費税込みか否かの確認をいただくことがありますが、不動産広告での価格表示は税込価格です。消費税が課税されている場合においても同じですので、総支払額は気にする必要はありません。もっとも、親切な物件広告であれば、課税・非課税の別は明記があると思います。なお売買契約書では消費税額を明記することが一般的です。

免税事業者や消費者からの購入(仕入れ)

消費税の納付税額は、売上げに対する消費税額から仕入れ等で払った消費税額(仕入控除税額)を控除して計算します。この場合の課税仕入れとは、相手方が課税事業者であることを要件としていません。

免税事業者や事業者ではない消費者から仕入れた場合でも、支払った対価は消費税込みの金額とされますので、対価の額の110分の7.8相当額は、消費税額として仕入税額控除を行うことができます。

居住用賃貸建物の扱いについては別段の定めがあります。ここでは割愛します。

消費税が非課税の不動産取引

個人が売主の不動産の消費税

個人から不動産を購入するときは、建物・土地ともに消費税はかかりません。消費税が非課税になるということは、住宅ローン控除の特定取得に当たりませんので、優遇措置がなくなくなります。最大控除額が20万円にとどまったり、控除期間が10年間までなど、ローン控除の額と期間に違いが生じます。

売主として売却取引に入るときも、個人が普通に売る分には、消費税を納める必要はありませんから、消費税の納税のことは気にしなくて結構です。ただ、消費税がかからないというだけで、売った際に売却益が出たら譲渡所得の所得税を払うことになりますから、納税全般のことは配慮をしてください。

税金

土地売買や土地の賃貸

土地はどのような状況においても消費税の非課税取引です。これは法人が売主であっても同じです。有価証券の売買や金銭の売買と同様、土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

ただし、1か月未満の土地の貸付け及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引には当たりません。

賃貸住宅

契約において人の居住に提供されることが明らかな賃貸住宅の貸付は消費税は非課税です。これらは社会政策的配慮から、課税しない非課税取引が定められています。オフィス、店舗、倉庫などの貸付は課税されます。

消費税課税の取引の注意

仲介手数料の計算

建物の消費税に関連した事項では、消費税非課税の物件と、消費税課税の物件では、仲介手数料額に違いが生じることがあることに注意です。仲介手数料の計算対象は本体価格に対して計算されます。つまり、建物本体+土地の価格です。このことは、同じ価格でも、課税取引と非課税取引での場合では仲介手数料に差が出ることがあるので、注意が必要です。

一例として、4000万円の価格で、1)個人が売主の事例と2)法人が売主で100万円の消費税がかかる事例を想定してみましょう。

 

項目 物件価格 仲介手数料の額
事例1 4000万円 138.6万円
事例2 4000万円(消費税100万円=本体3900万円) 135.3万円

建物価格の算出基準

このように、建物価格に大きな影響を及ぼす消費税ですが、土地建物売買の実務においては、土地と建物の価格を合算した金額で商談を進めていて、区分を意識することはありません。では、例えば4000万円の物件価格に対して、建物の売買価格を100円にすれば、消費税は10円、土地価格は3999,9990円ということになりますが、これはいいのでしょうか。

基本はNGです。売主は不自然な益税となりかねないためです。あまり非合理ですと、税金の計算などで税務当局に指摘を受けますので、合理的な設定が望ましいでしょう。しかし、課税対象となる建物と、土地との価格の振り分けの計算方法については、じつは法律的にカチッと決まった計算方法はありません。「合理的な区分」とされる根拠の範囲で、各売主が自主的に決めてます。合理的な区分とは、例えば以下のようなものが挙げられます。

1.建物(または土地)の時価をにより計算する方法
2.それぞれの時価により按分する方法
3.固定資産税評価額の比率により按分する方法
4.不動産鑑定士による鑑定評価額を採用する方法

固定資産税清算金の扱い

売買時の慣行として固定資産税の精算を行い、契約書でもそれを謳うことがほとんどです。このとき、ときどき建物固定資産税の精算分については消費税の付加されることがあります。法的は清算金は譲渡資産の譲渡金額の一部(売買代金の一部)とされるため、売主が課税事業者であれば、消費税が課税されることは妥当です。

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