ロータス不動産における中古マンション購入の諸費用
当社に中古マンションの売買をご用命いただければ仲介手数料は無料・割引ですが、それでも登記費用、住宅ローン費用、火災保険費用などの諸費用はかかります。
当社の場合は、概算としてローンシミュレーションのほかに、諸費用シミュレーション、資金の流れシミュレーションを、内見時にお渡ししています。
ただ、諸費用の正確な算出には見積もりが必要で、資金計画が確定しないと諸費用は確定しません。不動産仲介の各社から合い見積もりを取っても、無意味な行為です。
【ＹｏｕＴｕｂｅ動画】ロータス不動産の代表こと、私、春日秀典が動画でもご説明しています。お時間がない皆様はこちらもどうぞ！
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当社で中古マンションをご購入いただく際の諸費用
「諸費用」とは、物件代金そのもの以外にかかる経費を指します。当社で中古マンションをご購入いただくときの仲介手数料は無料だとしても、諸費用はどうしても必要となります。この記事では、内見前の当社のお客様のみなさまに、諸費用の「項目」「支払い時期」を整理してご説明します。
諸費用の概算と確定
中古マンションの諸費用は、仲介手数料を除けば、すべて仲介業者の範囲外です。そのため、正確な算出にはしっかりとした見積もりが必要となります。仲介業者から諸費用の説明があると思いますが、実際には概算です。もっとも、経験豊富な担当者であれば大きな誤差は出ないはずです。
「物件が決まっていない」段階ではもちろん、「借入金額が確定していない」段階では、見積もりを取ることすらできません。
中には、内見前に「諸費用の合い見積もり」を比較されるお客様もいらっしゃいますが、正確でない数字を比べることは無意味です。むしろ「ぼったくりではないかどうか」「良心的な業者かどうか」を見極める作業に注力していただく方が有益です。
諸費用明細の例です。この例では住宅ローンの利用がないので諸費用が安めです。
諸費用の支払い時期
当社では、売買契約より前に諸費用がかかることはございません。安心してご準備を進めていただけます。
当社では、概算ですが、内見時に時系列で支払資金を整理した資料をお客様にお渡ししており、「いつ、どの費用が必要か」を一目で把握できるようにして、正直かつ丁寧なご説明を心がけています。
諸費用の借入
ローンの審査によりますが、諸費用を住宅ローンに含めて借入れることが可能です。当社のお客様の中にも「手元資金を抑えたい」とお考えの方が多く、そのような場合には住宅ローンに組み込むご提案をいたします。詳しくは『手持金０円で不動産売買やローンはできる？』をご確認ください。
仲介手数料無料になる物件とならない物件のちがい
当社においては、リノベ物件・建売住宅は仲介手数料無料が原則です。物件によっては仲介手数料無料ができない物件もあります。その場合は、通常の不動産業者の手数料半額です。
一般的な仲介業者が提示する仲介手数料は「物件価格の３％＋６万円＋消費税」です。たとえば４０００万円の売買代金ならば、４０００×３％＋６万円と消費税で、１３８．６万円となります。
仲介手数料の見積もり
当社ルールでの仲介手数料の無料・半額の区分は物件によって異なります。主に、リノベーションマンションや建売住宅などの「商品物件」は無料、個人所有の物件は半額が原則です。
他で差が出ない以上、諸費用の差は仲介手数料の差と同義ともいえます。そこで当社では、仲介手数料の見積りをご依頼いただければ、メールで報告するようにしています。
売買契約時に発生する諸費用
当社においては、売買契約前に諸費用が発生することはございません。売買契約とは、手付金をお支払いいただき、署名・押印を行った時点で成立します。
売買契約の印紙
印紙税法に基づき、売買契約書には印紙を貼付する必要があります。契約金額に応じて金額が決まっており、令和７年時点では、1000万円以下は5000円、5000万円以下は1万円、1億円までは3万円です。景気対策などにより変更される場合もありますので、当社では国税庁の公式ページをご案内し、最新の情報をご確認いただけるようにしています。
当社のローン・調査事務手数料
当社では、ローン事務・調査費用を一部ご負担いただいております。これは重要事項説明書を作成するための調査費用に充当するもので、法定で必ず行わなければならない調査です。
契約書作成においては、売主さまからの情報をそのまま鵜呑みにして記載するのは安心できません。お客様に安心していただくため、当社独自に調査を行います。そのための費用として、最大で税別３万円（現金購入かローン利用かによって変動あり）をお願いしています。
他社でも同様の費用を請求するケースがあり、金額は５万円、８万円、10万円など多様ですが、当社では上限を明確に設定し、安心してご利用いただけるようにしています。
仲介手数料の半金（手数料無料ではない物件の場合）
一般的には、仲介手数料は売買契約時に半額、決済時に残りの半額をお支払いいただく形が多く、役所の通達でもそのように定められています。当社でもこの原則に準じています。
ローン契約時に発生する諸費用
住宅ローンをご利用される場合、ローン契約の際にも諸費用が発生します。代表的なものは契約書に貼付する印紙代ですが、最近では電子契約が主流となり、印紙代が不要になるケースが増えています。
ローン契約の印紙（文書契約の場合）
ローン契約にかかる印紙税は借入額によって異なります。令和５年度の基準では、借入額が1000万円以下は1万円、5000万円以下は2万円、1億円までは6万円です。印紙は国税であり、経済状況に応じて税制改正による変更が行われる場合があります。そのため、当社では国税庁の公式サイトをご案内し、常に最新情報をお客様に確認いただけるようにしています。
電子契約の費用
電子契約の場合は印紙代は不要です。ただ、金融機関によっては、電子契約を利用する場合に「電子契約手数料」が求められることがあります。金額や有無は銀行ごとに異なります。当社では提携銀行や実績からの情報を踏まえて、事前にご説明いたしますので、不意に費用が発生して驚かれるようなことはありません。
決済時に発生する諸費用
決済時には、諸費用の中でもまとまった額の支払いが発生します。いわば「購入の最終段階」にあたるため、お客様にとって最も大きな負担のタイミングといえます。
登記費用（名義変更や抵当権設定）、火災保険料、管理費・修繕積立金・固定資産税等の清算金、金融機関関連費用、仲介手数料（対象となる物件の場合）などです。
司法書士報酬
司法書士報酬は、所有権移転登記や住宅ローンを利用する場合に司法書士に依頼する費用です。売主や金融機関の指定により、司法書士が指定される場合があります。指定がない場合は当社がご紹介します。
司法書士の指定
売主や金融機関により司法書士の指定があると司法書士報酬は若干高くなる傾向がありますが、一般的には３～６万の違いですので、過度に心配いただく必要はないでしょう。それよりも仲介手数料の軽減のほうが大きな効果が出るはずです。
登録免許税
登録免許税は、登記を受け付ける際に国に納める税金です。土地については固定資産税評価額が高いエリアほど、建物については築年数が新しいほど高額になります。法律により定められた料率が適用されますので、だれがやっても同じです。
登録免許税の軽減
一定条件（自己居住用・登記面積50㎡以上・昭和57年以降築など）を満たすと軽減措置が適用されます。築年数の古い物件でも「耐震基準適合証明」や「瑕疵担保保険付保証明」を取得することで軽減可能です。当社ではそのような手続きもご案内し、お客様の負担が少なくなるよう努めています。
ローン手数料
住宅ローンには「ローン手数料」という金融機関への費用が発生します。大手銀行やネット銀行が中心に、ローン手数料の一般的な相場は借入額の2.2％程度です。
保証料
ローン手数料ではなく、保証料がかかる金融機関もあります。保証料とは保証会社に保証人になってもらうための費用で、借入額の２％程度が目安です。リスク設定によって上下します。ローン期間を短縮したり、元金均等返済を選択したりすることで安くなる場合もあります。繰上げ返済をすると返戻金があることもあり、お客様の返済計画に応じて柔軟に対応できます。なお「保証会社手数料」として3万円～5万円＋消費税といった形で請求される場合もあります。
清算金
決済時には、管理費・修繕積立金と固定資産税を売主さまと日割りで清算します。固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者に課税されますが、不動産取引の慣例として契約書に清算条項が設けられています。
地域による清算の違い
関東では1月1日を始期、関西では4月1日を始期とする清算が一般的です。遠隔地のお取引では誤解が生じやすいため、当社がお客様に代わってきちんと確認を行います。
管理費・修繕積立金の清算金
管理費は月ごとの課金ですので、対象月の日割りで清算します。ただし管理会社の事務処理の関係で、当該月に加えて翌月や翌々月分を前払い清算することも慣例です。駐車場・駐輪場といった任意契約分は通常清算対象外ですが、当社で取引内容を整理し、ご説明いたします。
仲介手数料（対象物件の場合）
前述のとおり、対象物件については決済時に仲介手数料の残額（半金）をご負担いただきます。役所の通達に準じて「成約時半金＋決済時半金」という形を当社も採用しています。
引渡し後に発生する可能性のある費用
物件のお引渡し後には、不動産取得税が発生する場合があります。当社では、住宅ローン控除が可能な物件であれば軽減措置が受けられることをお伝えし、具体的な対象条件については担当スタッフがしっかりとご案内いたします。
火災保険
多くの金融機関では、火災保険加入が融資条件に含まれています。保険料は損害保険会社に支払いますが、最近はキャッシュレス化が進み、引渡し後1か月程度でカード払いされることが多くなっています。当社では「火災保険の見方」についても独自の解説記事を用意し、お客様にとって最適なプランを一緒に検討いたします。
ランニングコスト（番外編）
購入時の諸費用とは別に、ご入居後にはランニングコストがかかります。代表的なものは①地震保険 ②固定資産税・都市計画税 ③マンション管理費です。その他に特別な費用はあまりありませんが、当社では将来の維持コストを含めた資金計画をアドバイスし、お客様に安心して暮らしていただけるようサポートしています。
不動産の「売る」「買う」の正しい判断をお助けするため正しい情報を提供するブログです。不動産屋の社長が2010年の創業から運営しています。
この記事の作者- 書いた人
春日秀典- 資格
宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 住宅ローンアドバイザー
- ご挨拶
新築・中古を問わず、分譲マンションや戸建ての販売・開発に20年以上携わってきました。専門知識が欠かせない不動産の世界だからこそ、宅地建物取引士や公認不動産コンサルティングマスターなどの資格を活かして、日々の業務に取り組んでいます。
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