物件理解の流れ(お問合せ時・見学時・申込時)

「物件理解の流れ(お問合せ時・見学時・申込時)」のサムネイル

仲介業者が取扱う物件の場合、物件理解の流れは、キャッチアップする方式で行われます。仲介業者の取扱い物件の範囲は多様で、数百、数千件に及びます。仲介業者は物件に常駐しているわけではないので、事前知識を完備しないこともあります。そこで、お客様から発せられたご質問や疑問に対しては、調査を通して、資料提供や物件説明を対応します。適切な不動産仲介業者であれば、何度かのお客様と業者とのミーティングのなかで物件の詳細な情報が提供されますが、お客様にもその時間があります。

公開日: 更新日:

このページでは当社のセールスの流れ・物件紹介・理解の流れをご説明しています。不動産会社にはいろいろなタイプがあります。どのように物件のご案内を進めるか、「購入の流れを不動産会社タイプごとに比較」では、不動産会社タイプごとにご紹介していますので、リンクもご覧いただければ幸いです。

まずはお問合せから

資料の送付

当社の場合では、お客様のお問い合わせがありますと、当社では簡単な資料をお送りししています。多くの仲介会社でも同様だと思います。物件の販売図面が基本ですので、まずこれをお送りします。また、お客様からローンに関する情報を開示いただける場合は、ローンや諸費用シミュレーションなどもお送りできます。ローンに関する情報とは、頭金やご年収、ご勤務先、ご年齢などです。

他にも早々に送付できる一件資料があれば同時にお送りします

zumen

物件に対するご質問

お客様からのご質問は、一般論から具体的な物件に関することに及びます。具体的な物件のご質問については、売主が保有する情報をもとにお答えします。なかには、「売主が嘘をついていたらどうしよう」とご心配になられる方もいらっしゃいます。また、売主も保有しない情報については、回答することができません。ただ、この時点では性善説として受け取っていただいて大丈夫です。解決するタイミングが先にもあります。

しかし、多くの場合は実際に目にしてみないと、質問事項が思い浮かびません。、疑問を解決する機会が数段階ありますので、この時点ではそれで大丈夫です。

調査を要するご質問(とくにお金や多大な時間を要するもの)には、お問合せ時点では答えできない場合がありますが、可能な範囲で事前ご案内いたします。

「物件のチェックポイント」をお持ちのお客様はこの段階で問い合わせてみるといいでしょう。

物件のご見学

見学は現地で集合

当社においては、現地の集合を原則としております。当社では車でのご案内はしていませんが、駅や周辺環境を確認していただくのも重要なポイントですので、現地集合にしています。

ちなみに、仲介会社によっては、見学前の店舗来店を必須にする会社や、事前審査をお勧めする会社もあるようです。これは、あらかじめお客様のフトコロ事情を確認するためだとお考え下さい。

ご見学のときのご質問

上記で記した「お問い合わせ時の質問で、調査を要するものでも、売主に問い合わせることで解決できるものは、ご見学時点までには解決ができます。

また、見学をするとご質問が浮かんでくることもあります。仲介会社も可能な範囲で事前に準備をしてくるものですが、調査を要するご質問には答えできない場合があります。これも後日行われるお申込の前後で解決をされていきます。

なお、単に見学だけの段階では、お客様はまだ利害関係人とは言えません。そのため、売主さんの個人情報に関することお答えはできないことがほとんどです。

調査できない事項は「一般論ですが」とお断りしたうえで、一般論でお答えすることになります。例えば、マンションの場合では、修繕積立金の残高、大規模修繕の履歴、空室や賃貸の比率、などです。このような情報は売主から得られることがありますが、管理会社が利害関係人以外の方に機微情報を口外をすることはありません。

現地での購入申込の場合

お客様によっては、見学前に、ほぼご意向が固まっていて、見学は最終確認という状況の方もいます。本当に買いたい物件に出会うことができた方は現地でご購入の申込を受け付けることも可能です。そのような状況ならば、ご購入のご判断もできる状態で、ご質問があっても小さな内容だと思います。購入でも競合が存在することがありますので、可能な限り適切なスピードも重要ですので、必要に応じて奮って進めましょう。

事前審査に必要な書類をお持ちいただくとよいでしょう。主な銀行のローンの事前審査の準備もしていますので、対応が可能です。

CIMG2791

ローンの事前審査・購入申し込み

販売物件の現地でお申し込みに至らなかった場合は、当社の事務所に足をお運びいただきます。ご自分が本当に買いたい物件に出会って、家族会議を行い、それでよいとなりますと、いよいよ申込を行います。

ご質問・疑問項目の確認

販売物件の現地で気になった質問がある場合には、売主からヒアリングした事項をもとに、この段階までにクリアーにします。基本は売主からのヒアリングや資料請求の内容をもとにご説明を組み立てます。しかし、費用を伴う場合は後日になる場合があります。

また、聞かれなくても気になる事項がある場合があります。この段階では購入を前提とした商談がほとんどですので、乙手すべき事項は仲介人として明らかにしておきます。

ローンや諸費用のコンサルティング

ローンの事前審査(仮審査)はローン計画と一体です。明確な方針があればそれをお聞かせください。よくわからない場合は、ローンの方針の決定のご相談に応じます。

この段階では、おおむねローンの方針を固めることになりますが、ほとんどの銀行では、後日、本審査の機会があります。正式は方針はその時まで留保できますので、この段階ではお気楽にどうぞ。

購入申込

不動産の購入申込とは、「意思表示」と「交渉スタートのための手続き」です。これから真剣なテーブルに付くという意味です。実は、お客様が購入申込を後日キャンセルをしても、法的に問われることはありません(よほど悪質であれば別かもしれませんが、筆者には経験がありません)。そのため、あまり硬くならないようにしてください。

申込以降、お客様は「利害関係人」となり、すべての情報が聞かされるようになります。

商談全般の流れ、申込と契約の関係は、中古マンション・住宅の申込や契約、キャンセルについてでもご説明しています。

事前審査

売主に対する購入申込と同時に金融機関に対する事前審査の申込をします。源泉徴収票や身分証が必要です。ローン代理店を経由する必要があれば、この日に同席を求めます。

なお、一部の金融機関ではお客様から直接依頼のみを受け付けるところがあります。事前審査といっても色々な質がありますので、不動産業者が結果を受け入れない事前審査もあります。第一志望がこのような金融機関でも、予備ため、少なくとも1か所の金融機関は不動産業者に依頼する方がいいでしょう。詳しい内容や書類はリンク先でご覧いただき、わからない場合はご質問をしてください。

売買契約に向けて

売買契約の現場で、正式に物件の重要事項について説明を行い、契約内容の説明を行います。重要事項説明書と契約書という書類が大切です。この説明を確認していただいたうえで、最終判断を行うという流れになっています。

事前準備

お客様は重要事項調査をお聞きいただき、ご購入の決断をするという制度です。そのため、調査の結果、お客様の判断が変わりかねない重要な情報は、当社では早々に報告をいたします。

契約準備以前の段階では、当社でも売主から開示された情報をもとに説明をしています。これまで、売主からのもらった資料は正しいもの(性善説)で説明しいましたが、当社では0ベースで、あらためて資料を取り直します。正式に契約の準備を開始する段階では、重要事項説明は当社の責任にて費用を要する調査を行い、当社の責任にて丁寧にお答えします。

先ごろから、費用を要する調査と申し上げいますが、1件の重要事項説明書を作成するには、おおよそ2~3万円のコストがかかります。当社ではキャッシュバックなどに手を染めず、むしろ事務手数料・調査手数料として2~3万のご負担をお願いしていているのは、それが理由です。

重要事項は売買契約の当日に口頭でご説明しますが、案文は数日前にあらかじめメールなどでお送りします。ご一読をお願いします。初めて目にする専門用語は、わかりづらいことも多いはずです。適切に説明をしますので、この時点では不明点を明確にしていただくだけでよいと思います。

建物インスペクションなど

インスペクションなど第三者による建物の点検調査サービスが確立されつつありますが、第三者による調査を入れる場合は、売主の理解を取り付け、事前準備の段階で行います。

重要事項説明と売買契約

契約当日の書類の詳細は重要事項説明書と契約書をご覧ください。契約以降の流れは、中古マンションの購入と流れ新築一戸建ての流れをご参考にしてください。

「物件情報を集める」のおススメ記事

記事アーカイブリンク

不動産購入売却の知識のカテゴリご覧になれます。

カテゴリーリスト

記事のトピック