掘り出し物・激安のマンション・一戸建てはあるか?

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感覚から離れている、通常の相場より安い物件は、絶対何かあります。「

激安」「激トク」「掘出し物」「超優良」などを謳う物件があれば、警戒すべきサインです。

売主と買主の利害が収まり、一致する価格帯を、「相場」といいます。

安さを追いかけるならば、自分だけの掘出し物を探し求めるのが現実的です。

筆者:(株)ロータス不動産代表 春日 秀典

この記事のトピック:

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不動産に掘出し物はない

掘り出し物とは

ネットの国語辞典『デジタル大辞泉』によれば、掘出し物とは以下の通りです。

ほりだし‐もの【掘(り)出し物】:珍しく手に入った珍しい物。また、思いがけなく安い値段で手に入れた物。

お宝

「想像を超えた安い物件」という意味で、不動産の掘り出し物を探すのであれば、それは不可能といえるでしょう。

掘出し物がないとされる背景

しかし、不動産の掘り出し物を探すことは実際にはかなり困難です。東京都庁もサイトで掘り出し物の物件はないと断言しています。役所がわざわざサイトに書くという意味を深く考えるべきかもしれません。多くの方が掘り出しものを求めるがゆえ、それに呼応するように、多くの方が悪徳業者に誘わている現状があるのでしょう。そして、泣かされる消費者が多かったということなのだと思います。

不動産には以下の鉄則があります。

不動産の価格には高い物件と適正な物件があるだけ。安い物件はない。

考えてみればその通りで、価格を決定するのは売主です。売主はできれば早く、できれば高く売りたいもの。そして、買うか買わないかの判断をするのは買主です。売主は安く売る必要はありませんし、買主は高く買う必要はありません。この点は野菜や果物と同じです。市場と相場があるだけなのです。

そのことから、次のような結論(帰結)が導き出せます。

相場とは欲望の均衡点(連結点)である。

文学的な表現ですいません。つまり、申し上げたいことは、結局、相場でバランスよく収まるということです。売主も買主も相場に逆らうことはできません。

掘出し物を探しても、ぴかぴかの物件が出てくることはほとんどなく、出るのはクセがある物件です。掘り出し物は別名は「幸せの青い鳥」です。青い鳥のような物件を探して、様々な不動産業者の間で右往左往するのは、幻を探し求めるようなものですので、率直に申しますと時間の無駄かもしれません。

実際のところ、不動産屋さんの店頭に行っても、マル秘の隠し物件は出せません。なぜ「ない」と断言できるのか。それにも理由があります。

売主に背任はできない

そもそも、あえて安く売るのであれば、それは不動産屋の背任です。そして、売主視点では、ネットを見れば適正価格か否かは容易に推測できます。仲介業者は努力の結果得ることができた売却受託を解約されることを、わざわざすることはありません。

そして、売却受託も競争であるということが一つ。不動産屋は最初に安く査定すれば売りやすいのは明確ですが、そのような査定ばかりをしていても、売却受託をすることはできません。いきおい査定は高くなります。

高すぎれば値下げ・相場で売れる

あまり高く査定をすると売れないので、後日下げるよう、仲介業者はじわじわと少しづつ説得していきます。売れるラインが近づくと、急に見学者が多くなります。関東エリアの不動産取引慣行からは、個人向きの物件の場合には、大幅過ぎる価格交渉もありません。ほとんどの大規模業者はそういう作戦で売却を受託しています。

その意味では、何が相場かといえば、販売物件の一覧表を見て、かつて販売していた物件が一覧表から消えた価格帯。これこそが相場です。

一昔前ですと掘り出し物という事象はあったと聞いていますが、21世紀も20年を過ぎようとしている現在では難しいものです。

軽視できない買取業者の層

しかし、何かしらの事情で、売主の意向でスピード売却したいことがあります。売り急がなければならない場合、相場よりも安く売らざるを得ません。こんな物件は「掘出し物」に見えるかもしれません。

このような物件は買取業者に先に紹介されていきます。弊社も含め、顧客志向を心がけてる不動産業者でも、売主さんの意向に沿うのであれば、まず買取専門の業者に紹介します。取引価格は市場よりも安くはなりますが、取引の流れがスピ―ディに処理できるので、それでも顧客志向には合致します。

買取専門の業者はそれ専門の仕事をしている人が多数です。ノウハウに長け、判断の早いため、いち早く買い取ることが可能です。条件によっては室内を見学しないで判断することもできます。このような状況で買取のマーケットというのが存在しています。一般の消費者の方に掘り出し物が回ってくること考えづらいわけです。

そもそも、掘り出し物といっても、多くは売りづらいスペックや状況にあり、実態としてはひとクセ、ふたクセあるのが普通です。一般の消費者の皆様は、そのままの状態では買いづらいい物件ばかりです。

ちなみに、実は、買取のマーケットでも買う競争があります。皆さんが想像するようなぼろ儲けではありません。厳しい戦いの中で買取事業をするので、莫大な利益がでることが少ない「レッドオーシャン」の市場です。

未公開物件と掘り出し物

ところで、ちまたの不動産業者では、「未公開物件」というフレーズでお客様にアピールしてますね。これはどうでしょうか。

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勘違いを使用したミスリード

端的に申しますと、未公開物件とは掘り出し物ではありません。読んで字の如し、公開する場所が少ないというだけです。しばしば同義語に混同している方がいらっしゃいます。気を付けなければなりません。

当社のサイトで非公開物件と申し上げておりますが、混乱を避けるため「諸般の事情による売主様の販売方針」とお伝えしています。

むしろ危険な可能性も

しばしば完全に1社だけが販売している「未公開」の物件もありますが、むしろリスクがあるかもしれませんので要注意。このような物件は価格的には割高で、コストパフォーマンスが悪い物件である可能性が高く、二重の意味で要注意です。悪質な業者によっては、情報操作をする目的、他と比較させない目的により未公開としていることもあります。

どのような状況でも自分だけは優遇されると信じる人はいますが、悪質な業者の狙いはこのような「チヤホヤされる方々」です。仲介や売主の不動産会社の善し悪しにより、カモにされてしまいます。「購入の流れを不動産会社タイプごとに比較」では、シツコイ営業をする不動産会社のセールスの進め方をご紹介していますが、未公開物件とは、セールスの演出手法の一つなのです。

自分だけの掘り出し物

物件を見極める

「幸せの青い鳥」という物語をご存知の方も多いと思います。この物語の結末は、「幸せは身近なところにあったんだ」という結末ですが、ヒトクセある物件であっても、重視すべきポイント、許容すべきポイント、絶対避けるべきポイントをしっかり分けておけば、意外と身近なところに安い物件は手に入るかもしれません。

許容すべきポイントと重視すべきポイントを分けた例。
・築年数は古くても⇒駅に近い物件
・駅から遠くても⇒部屋が多い物件

絶対に避けるべき例
・ローンがつかない物件
・違法物件

完全な物件を求めれば、価格も完全な高さに近づきます。ライフスタイルは人それぞれです。お客様はしっかりとライフスタイルを見極めてください。絶対に避けるべき物件のお案内は当社や身近な信頼できる業者が行います。

時期を見極める

なお、売主が不動産業者(建売業者やリノベーション業者など)である場合は、決算期や資金の回転という事情で売り急ぐこともあります。個人は住み続ければいいのに対して、業者は商品物件の在庫を永遠に抱えておくわけにはいきません。業者は値引きには応じることは少ないのですが、値下げは意外と頻繁に行います。その結果、少しづつ下げてきます。最後に適正価格に収れんします。歳末セールスですね。掘出し物とはやや相が異なりますが、物件の良しあしを把握したうえであれば、こちらは検討できる話となります。

縁を見極める

お時間があれば、ぜひ、不動産屋の店頭にも足を運んでみてください。不動産屋の店頭であれば、「レインズ」といいますが、不動産業者のネットワークを閲覧しながら、物件を見ることができます。広告が下手な不動産屋の物件が、レインズならあるかもしれません。メールや電話でのコミュニケーションでは提案を受けることができなかった意外な物件を見出すことができることもあります。

マンションの坪単価を分析する際の注意

一般消費者の方がマンションの坪単価を知る方法

一般消費者の方が大雑把なマンションの坪単価を知るには、不動産広告です。

ただし、不動産ポータルで出ている坪単価・価格は「売却希望価格」です。坪単価も実勢価格とは異なる場合があるので注意が必要です。

マンションの坪単価の計算は、坪単価=物件価格÷専有部分面積× 3.30578です。

マンションの場合、ターゲットが異なると相場も変わります。比較は似たような面積や間取りでしてください。ワンルームと4LDKの坪単価を比較しても意味がありません。

マンションは利便性を重視される不動産です。重視すべきは駅の便利さ、駅からの徒歩分数と物件周辺のピンスポットの環境です。住宅地の地名ブランドは、あまり気にしなくてもいいようです。

新築マンションは競争が熾烈です。広告での価格の見せ方は安価に誘導されています。注意が必要です。

中古マンションは築年数による経年変化があります。比較の際に注意を要します。

土地の不動産相場をまとめたサイト

マンションの相場

マンションの相場を気にされている人は多いと思います。

マンション売出の相場はデータが整っております。比較的把握しやすいといえます。購入や売却の検討をするにあたってはおおよそのマンション相場情報をサイトで把握し、購入や売却の行動に実際に移す段階では、誠実で確かな人物をエージェントとして捕まえてリアルなマーケット動向を把握するのが、いい方法でしょう。

インターネットでもおおよその相場が把握しやすい環境が整っています。したがって購入や売却の検討をするにあたってはおおよそのマンション相場情報をサイトで把握し、実際に行動に移す(購入や売却をする)段階では、おおまかな相場は売り出し価格で把握できます。また、誠実で確かな人物をエージェントとして捕まえることができれば、リアルなマーケット動向を把握することもできます。これもいい方法と言えるかもしれません。

ただ、一般的な個人間売買では、数百万の値引きが起こることは、めったにありません。高いと分かっている物件を見に行くことはあっても、実際に手を出す人はいません。そのため、不動産情報サイトで直前まで出ていた物件の価格が、ほぼ相場の価格とみても、実際には外れではありません。

残念ながら、成約価格自体については、消費者向けに掲載しているサイトはありません。不動産業者の免許を取るとみることができます。現在の制度では、個人情報の保護等の名目で、直接的な成約価格は見ることはできない仕組みです。

マンションのおおよその相場状況を把握するにはどうしたらいいでしょう。ここでは、相場を調べるときのインターネット活用法をテーマとして、私も実際に使っているインターネット経由で入手できるデータを紹介します。売却や購入の判断の参考になると思います。

住まいサーフィン

[沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場]:アトラクターズ・ラボが運営する、分譲マンション購入者向けの情報サイト「住まいサーフィン」に「沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場」というコーナーがあります。新築マンションのみのデータですが、坪単価・相場観を把握するのには、役立つかもしれません。住まいサーフィンではさらに、マンションの利回りも分かります。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/

アットホーム

[数字で見る不動産情報(統計・賃料相場情報)]:全国の各沿線・駅ごとでアットホームの不動産情報ネットワークに過去6ヶ月間に登録された物件情報を対象とした統計データが間取りタイプ別に表示されます。賃貸住宅の相場情報が把握できます。データは、毎月更新しています。賃貸募集データのほうが、客数・物件数が多いため、売買の成約事例と比べても相場の実感値に近い言う印象がありますので、参考データとしてのクオリティは高いと感じています。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/souba/

◇不動産経済研究所

「首都圏マンション市場動向」http://www.fudousankeizai.co.jp/

坪単価把握のためのプロ事業者の方へのアドバイス

事業者等の方が業務で新築マンションの坪単価を知りたい場合は、専門でマンションのマーケティ ングデータの提供を行なっている会社もありますので、ご利用されるのもいいと思います。

経年変化の目安としては(あくまでも目安ですが)法務局が提示する「経年減価補正率表」などが参考になると思います。

例)平成25年東京法務局管内 建物課税標準認定基準表(PDF)
首都圏沿線別・駅別の中古マンション価格相場