投資用アパート・マンションの一棟売買

一棟のマンション投資の本音

実際のところ東京都区部で良質な物件なら、情報の量が多い不動産業者が買います。不動産業者は多数の社員を抱え、情報力・スピード感・判断力に優れています。事業として不動産を売買し、保有して、転売します。転売するころには、投下資金のいくらかはは回収して、利益は十分乗っている状態で売りに出す。あるいは次の好景気を見据えて保有しておくという戦略です。

業者は自分で判断します。業者に対しては、営業作業が不要です。売主に付いている仲介業者は、たいへん楽です。このように、業者が買わないものが、一般の方々に回ってくるわけです。
したがって、良心的かつ情報量を備えた信頼できる業者をもち、業者が買うような目線の物件を紹介してもらい、しっかりとした相場観で機敏に判断するのが、正しい不動産投資スタイルだと思います。一般的には、真剣な検討意思を持たないお客様を相手にする業者はいません。業者も情報開発には多大な労力を使って情報を集めています。不動産業者がライバルということを肝に銘じるべきで、そのあたりを甘く考えている消費者の方が、たいへん多いようです。

マンション投資とは?

中古の一棟売りマンションは預貯金利息と比べれば利回りが高く、株式と比べれば安定している点が魅力です。また、管理会社の変更や再投資でバリューアップも狙える点、鉄筋コンクリートのマンションは耐用年数が長く融資が受けやすい点も魅力です。借入れの割合を多くしレバレッジを効かせた投資戦略には中古一棟売りマンションは最適といえます。

不動産の「需要」は当然、「人口(特に若年層)が増える」「世帯数が増加する」地域のほうが多くなります。通常、都市部のほうが、「需要増加」は見込みやすいでしょう。過疎化が進むような地域では当然、空室が多く発生してしまいます。実際、都市部のほうが賃貸住宅は多く存在します。ただ、「需要」は確かに多いものの、「供給」も多いので、当然、競争は激しくなります。しかも近年、マンション建設が高水準で推移したため、「供給過剰」となっている都市もあります。したがって、物件そのものの「競争力」と、競争力のある物件を選ぶたしかな選別眼が重要になります。

かといって地方の物件は、「実際に物件を見ることなく」投資を決めてしまうのは問題です。見た目は高利回りでも、そこに罠があります。後になってふたを開けてみると「近くに新築マンションができて、入居者を奪われている」「近隣に大学があり、学生の入居者が安定しているが、近い将来、校舎が移転することになっている」といった事実がわかることもあります。

赤字の場合、他の所得と「通算」できる

不動産投資による家賃収入から各種経費を差し引いた「不動産所得」は、所得税の対象になります。サラリーマンであれば、「給与所得」があるわけですが、それと合算した「課税所得金額」に対して所得税を計算します。不動産所得がマイナスであれば、課税所得金額はその分少なくなり、税金も少なくなります。

購入してしばらくのあいだの、建物の「減価償却費」によって利益がマイナスになっているような場合は、(減価償却費は現金支出があるわけではないので)「実際の現金収支はプラス」ということになります。さらに、サラリーマンなど、他に所得がある方の場合、不動産所得の「赤字」によって所得税が節減されます。もっとも、購入初年度は、すぐに入居者が集まらなかったり、コストがいろいろ発生したりして、現金収支もマイナスとなることがあります。ただこの場合も、他の所得と通算できる「節税効果」があるので、影響は小さくて済みます。

固定資産税や相続税も軽減される

アパート・マンションが建っている土地は「小規模住宅用地」となり、駐車場用地などと比べ、固定資産税の「課税標準」が「200㎡以下の部分が6分の1、200㎡を超える部分が3分の 1」まで圧縮されます。当然、税額も大きく違ってきます。もともと土地を持っていて、駐車場経営をされているような場合、建物を建てることで、土地にかかる固定資産税を大きく節減できるわけです。

不動産投資は「相続対策」として行われることも多いです。不動産を買うことで「現金」という資産が「不動産」に変わることになりますが、現金よりも不動産のほうが税制上評価が低いので、将来相続が発生した際の相続税額も小さくなります。土地は「路線価」で評価されますが、これは購入価額より2割程度低いのが一般的です。さらに「貸家建付地」として2割前後の評価減がありますので、1億円で買った土地でも評価は6500万円程度です。建物のほうは「固定資産税評価額×0.7」で評価されますが、これは購入価額の4割程度になります。1億円で建てた建物でも、評価は4000万円程度ということです。

株式、債権との比較

株式投資をする場合、「その会社の株価が上がるかどうか」を判断します。今の業績が好調でも、将来的には維持できないかもしれません。思わぬリスクや不祥事発覚などもありえます。さまざまな知識を駆使しても、損失を被る可能性があります。その企業に対して「何か経営改善策を講じてほしい」「リスク回避を図ってほしい」と思っても、なかなかその声は届きません。

不動産の場合、「いい物件かどうか」の判断基準はわかりやすいです。備えられている設備、駅からの距離、周辺環境、外観、管理状態など、「自分も住んでみたいと思えるかどうか」という感覚である程度の判断ができます。また不動産投資の場合、「このままでは空室が埋まらない」と感じた際は、建物の修繕や設備改善といった対策を自ら考え、実行することができます。

いうまでもなく、不動産投資は物件価格・家賃価格の下落のリスクも同じく抱えています。しかし、不動産投資の目的は「インカムゲイン」として、ローリスクの「預貯金」や「公社債」といった商品のほうが分類としては近い部分もあり、こういったローリスク商品よりもリターン(利回り)は不動産投資のほうが高くなるのが一般的です。本来の不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの商品といえます。

一棟か区分所有か

物件の規模にもよりますが、マンションを一棟丸ごととなれば、購入金額(新築の場合は建築価額)は億単位になることも多いです。物件そのものを担保にできるので、借入によって資金をまかなうことは可能ですが、万一、空室が多く発生するようであれば、多額の返済負担だけが残ることになります。一棟買いの場合、地震や火災で倒壊するようなことがあると、多額の収入が失われます。災害でなくても、「周辺環境が変わった」などの理由で、一棟全体が影響を受けることもありえます。

一方で一棟買いの場合、何戸も保有することになりますので、仮に数室空きが出ても、影響は一部ですので、ある程度の収入は見込まれます。

ワンルームであれば、購入価額は低い場合が多く、中古で、都市部を少し外れれば「数百万円単位」のものもあります。思うように賃料が入らなかった場合でも、「失うもの」は一棟買いより小さくなります。

しかしワンルームの場合、持っている物件が「一戸だけ」のため、空室になると収入がゼロになってしまいます。その意味では、空室リスクはワンルームのほうが大きいともいえます。

一方で「災害リスク」などを考えると、1棟の大きな投資は避け、「ワンルームを複数持つ」「ワンルームを何戸か持つ」ような投資をしている方もいます。これならば、ワンルーム一戸に比べれば投資に必要な金額は大きくなりますが、「収入が突然なくなる」ようなことは避けられます。

厳しい大家業

不動産投資のお客様は当然入居者です。相手が人である以上、苦い経験をすることもあります。すなわち入居者リスク、空室リスクなどが典型的な例です。たとえば「ルームシェア詐欺」になどの被害のケース。反社会勢力が入居するようなケース。空室率に悩まされていて、月々の返済にも困るようなケースなどが考えられます。

けっして物件があれば安泰ではなく、取得してからの努力が肝心です。安全な入居者の募集と空室対策という対処が必要です。不良資産となってしまうと、その資産は売却するにも安値でしか売れません。解決策は、安定収入と入居率の改善しかありません。

ここに安全な入居者の募集は信頼できる不動産業者・管理業者とパートナーとして管理させる必要があります。滞納保証会社や連帯保証人を立てるなど、契約にまつわる“マニュアル”も遵守すべきでしょう。

空室率にはとくに大量の法人貸しに頼っていると景気の変動に家賃収入が左右されますます。個人向けも視野に入れてマーケットに応じた工夫を実施しなければなりません。適正な競争力を保持し、空室率に気を配る必要があります。空室率が高くなることが懸念されるなら、入居者探しを1社に委ねる『専任媒介契約』ではなく、複数で探してもらう『一般媒介契約』も検討すべきです。大家さんが営業できない環境なら、借り主を探す窓口を広げる工夫が必要です。

また、大手業者が行なう家賃保証も安心はできません。いったん大きな景気の変動があれば、保証家賃の引き下げを要求してきます。必然的に利回りは下がり、借入れの返済にも困ることにもなりかねません。おいしい誘いにはうかつに乗らない、売りにきたモノは買うなという鉄則は、ここでも成立するのだと思います。

いづれにせよ、不動産管理は他人任せではなく、自らの問題として取り組み、信頼できる業者とタッグを組むのがベストです。大家業はサービス業です。関係者とうまくコミュニケーションを取る人間力が求められることを忘れてはなりません。近年は収入安定を目的に不動産を買う個人が増えており、見かけ上の利回りがいい地方の物件を買ったものの空室を埋められず、本末転倒になってしまった・・・などといったことにならないように気をつけなければなりません。

出口戦略を考えておく

最後に、投資として不動産を考えるなら、プロである業者と同じく、出口戦略も視野に入れた検討が必要です。不動産投資が成功したかどうかは、購入した一棟マンション、一棟アパートを売却したときに、しかるべき利回りを確保して初めて判断できるのです。購入金額、運用益、そして最後に投資を完結させる為の「売却」です。つまり、売却である “出口戦略”を不動産投資の当初から頭に入れて一棟マンション、一棟アパートを購入し、売却までの間、建物を維持管理してゆかなければなりません。

「売却しやすい一棟マンション・一棟アパート」とは「価値の下がらない一棟マンション、一棟アパート」です。本文の冒頭に「都内」を意識した記述をしたのも、出口戦略もふまえての記述です。将来的な土地の価値、ライフラインの整備、大学・企業誘致等の需要増要因、鉄道・道路の新設計画などの周辺環境の発展変貌性が判断要因となります。自治体の市街化区域や商業区域など、地域地区の変更や開発計画の展望も視野に入れる必要があるでしょう。

マンション投資の出口戦略を考える場合、気をつけなければならないのは建物の外壁の維持管理状況です。外気にさらされて外壁の劣化を放置する事は、建物の寿命を短くする事に繋がります。入居者が居住物件を選ぶポイントとして重要なのは外観の美観性であり、当然のことながら、美観性の維持管理は“出口戦略”には重要です。またマンションの付加価値として、設備の充実があげられます。現在人気の洗浄式便座、追焚き機能付バス、浴室乾燥機、オートロック等、セキュリティー関連設備など時代に合った合致した付帯設備を見極めることも必要となります。
さらにいうと(サラリーマン時代には買取の不動産業者に在籍していましたが・・・)業者ですら外観や設備は重要な判断項目としています。利回りだけにとらわれない不動産投資を心がける必要があります。

当社では仲介手数料無料の投資向け物件の取り扱いがあります。しかし不動産の投資は甘いものではなく、人によって向き不向きがあります。その点はぜひ踏まえていただきたいと思います。

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