道灌山リハイムは買って大丈夫？特徴・管理・相場を解説
道灌山リハイムは買って大丈夫？
代表・春日秀典
山手線の車窓からみえる田端ー西日暮里間の丘の上に建つマンション。駅至近の立地の中規模物件です。長期修繕計画もあります。
道灌山リハイムの総合評価
電話：03-5809-1630
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道灌山リハイムの特徴
静かな下町で、堅実に暮らしたい人にちょうどいいマンション
立地に関する情報
道灌山リハイムは、山手線・千代田線・京浜東北線が使える「西日暮里」駅から徒歩5分、「田端」駅も徒歩6分。都心でありながら、落ち着いた高台にある場所です。
昔から景勝地として親しまれてきた「道灌山」の上にあり、山手線の内側ながらも静かで安心感のある立地です。電車の音も気にならず、穏やかな暮らしが叶います。
建物外観・共用部・共用施設に関する情報
1980年築の鉄筋コンクリート造6階建て。派手さはありませんが、しっかりした造りの中規模マンションです。
管理は全部委託、通勤管理で、エントランスはきちんと清掃され、ロビーのような落ち着いた雰囲気があります。防犯カメラやエレベーターも備えており、安心して暮らせる環境です。
周辺環境に関する情報
高台の住宅地に建ち、車の通りも少なく、静かな環境です。近くには田端台公園があり、散歩にもぴったり。開成中高など教育施設も点在し、落ち着いた雰囲気のある街並みです。
谷中や千駄木も徒歩圏で、古くからの下町文化を感じながら暮らせるのも魅力の一つです。
周辺施設、利便性についての情報
徒歩5分以内にファミリーマートやウエルシア、徒歩8〜9分には「まいばすけっと」などのスーパーがあり、日常の買い物にも困りません。
郵便局や病院、飲食店も駅近に集まっており、ほどよく便利。派手さより、地に足のついた暮らしを大切にしたい人に向いています。
道灌山リハイムの写真・現地レポート
管理・維持・修繕の対応状況
長期修繕計画： あり
修繕積立金の額： ￥-6,769,354（2025-01-31時点）、戸あたり￥-150,430円です。残高はやや少なめです。
過去の修繕履歴：
- 2008 給水管交換
- 2013 大規模修繕
- 2015 消防設備指摘改修工事
- 2016 エレベータ改修、防犯カメラ更新
- 2024年 専有部分窓サッシ交換工事
- 駐車場 ： あり（空き状況は要確認）30,000円/月
- バイク置場 ： あり
- 駐輪場 ： あり
- エレベータ ： あり
- 宅配ボックス ： 無し
- オートロック ： 無し
- ＴＶドアフォン ： 無し
- その他施設 ： 要確認
マンションルール
- ペットの可否 ： 不可
- 事務所の可否 ： 不可
- 楽器の可否 ： 可
災害・耐震
2026年9月の時点で 築 46年 1か月となります。１９８１年６月以前の建築確認により旧耐震です。
洪水により予想される浸水深さは0～0.5ｍです。「液状化の可能性は低い」とされています。
洪水や高潮の浸水想定図
物件概要
| 所在地 |
東京都荒川区西日暮里４丁目３－１１ （地図）
|
||
|---|---|---|---|
| 交通 |
ＪＲ山手線 西日暮里駅 徒歩5分 ＪＲ山手線 田端駅 徒歩6分 |
||
| 築年 | 1980/08築 | ||
| 規模・構造 | 鉄筋コンクリート 6 階建て 総戸数45 戸 | ||
| 新築時売主 | 勧業不動産株式会社 | ||
| 施工 | 日産建設株式会社、株式会社中野組 | ||
| 土地権利 | 所有権 | ||
| 用途地域 | １種住居 | ||
| 管理形態 | 全部委託 日勤 | ||
| 管理会社 | ホームライフ管理株式会社 | ||
| 管理費単価 | 485 | ||
| 学校区 | 小学校：荒川区立第一日暮里小学校(5分) 中学校：荒川区立諏訪台中学校 850ｍ(分) | ||
道灌山リハイムの相場・売買履歴
価格履歴
過去に当社サイトが公開情報から収集したリノベーションマンションの売出履歴と、「個人売り物件の予想価格」「不動産業者による買取価格」をシミュレーションしました。 売却相談も歓迎。
| 時期 | フロア | 面積 | リノベ物件 相場 （履歴・万円／㎡） |
通常状態の 想定相場 （万円／㎡） |
買取の想定相場 （万円／㎡） |
備考 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025/7 | 1階 | 約32㎡ | ＠79.63 | ＠67 | ＠46.4 | |
| 2024/9 | 4階 | 約32㎡ | ＠76.54 | ＠63.9 | ＠44.1 | |
| 2024/9 | 4階 | 約32㎡ | ＠76.54 | ＠63.9 | ＠44.1 | |
| 2024/7 | 4階 | 約32㎡ | ＠79.63 | ＠67 | ＠46.4 | |
| 2024/5 | 4階 | 約32㎡ | ＠82.72 | ＠70 | ＠48.7 | |
| 2024/2 | 4階 | 約32㎡ | ＠85.8 | ＠73.1 | ＠51 | |
| 2023/11 | 4階 | 約32㎡ | ＠58.02 | ＠45.4 | ＠30.3 | |
| 2023/10 | 4階 | 約32㎡ | ＠61.11 | ＠48.4 | ＠32.6 | |
| 2023/9 | 4階 | 約32㎡ | ＠67.28 | ＠54.6 | ＠37.2 | |
出典：当社サイト
道灌山リハイムの過去に掲載した部屋
当社で過去に掲載した同じマンションの住戸情報です。
1
階
32.4
㎡
1 ＬＤＫ
2025年7月18日 ～
2025年8月12日 掲載
過去の住戸情報を見る
4
階
32.4
㎡
1 ＤＫ
2024年2月17日 ～
2024年10月12日 掲載
過去の住戸情報を見る
電話：03-5809-1630
営業時間：9:30～20:00/水曜定休
更新日：
道灌山リハイムの取引でロータス不動産がお勧めの理由
道灌山リハイムの購入・売却では、以下のような理由で、ロータス不動産がお勧めです。
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注意点も隠しません
物件の長所だけでなく、気になる点も、購入前に整理してご説明します。道灌山リハイムにしても、1980/08と築年月は書いてあっても、耐震性までは明記するのは少ないですよね。さらに言えば0～0.5のような浸水のことまで書いてある業者は少ないでしょう。
管理状態まで確認したうえでご案内します
管理費・修繕積立金、管理会社名（ホームライフ管理株式会社）はもちろん、管理員の勤務状況（全部委託）のようなことは普通のサイトにも書いてあります。しかし修繕積立の残高（-6,769,354円）までも書いてある不動産業者は少ないと思います。向き合っている証拠です。
このマンションの情報を蓄積しています
道灌山リハイムについても、建物カタログとして管理情報・写真・周辺環境・過去の販売事例などを継続的に蓄積してきました。販売チラシなども蓄積して、お客様へのアドバイスに役立てています。
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なぜ道灌山リハイムを手数料無料にできるかといえば、『売主業者様からの仲介手数料があるので、買主様は不要』というのが理由です。無料にならない物件は当社の独自判断で半額です。無料でも半額でも、東京ならば、それなりに高額の仲介手数料になります。条件に合う物件ならお客様も当社ｗｉｎーｗｉｎです。
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担当者
私が担当します：春日秀典
新築・中古を問わず、分譲マンションや戸建ての販売・開発に20年以上携わってきました。専門知識が欠かせない不動産の世界だからこそ、宅地建物取引士や公認不動産コンサルティングマスターなどの資格を活かして、日々の業務に取り組んでいます。
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なお、当サイトに掲載している情報は、すべて私自身が独自に執筆したものです。現場の肌感や最新動向も含め、信頼できる情報を目指しています。
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