サンセール神楽坂は買って大丈夫？特徴・管理・相場を解説
サンセール神楽坂は買って大丈夫？
代表・春日秀典
1階の「まいばすけっと 西五軒町店」、「マルエツ 江戸川橋店」徒歩3分。「江戸川橋」駅徒歩6分と「神楽坂」駅徒歩7分の距離感、オートロック付きで、生活動線が整う物件です。
サンセール神楽坂の総合評価
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サンセール神楽坂の特徴
サンセール神楽坂の特徴
江戸川橋駅まで徒歩6分、神楽坂駅も徒歩7分ですが、神楽坂に向かうには坂があるので、普段使いは江戸川橋駅になるでしょう。ただ、ちょっと足を延ばせば飯田橋駅も13分で、外出のたびに選択肢が自然と広がる立地です。
落ち着いた空気が流れる街で、1階にある「まいばすけっと 西五軒町店」の明かりが暮らしの安心につながるように感じます。帰宅時の買い物を最短距離で済ませられてタイパも良好です。
エントランスにはオートロックが設置され、夜の帰宅でも落ち着いて過ごせます。また、建物プランニングはシングルの方向け中心の建物です。ファミリータイプとは言えないと思います。
少し歩けば「マルエツ 江戸川橋店」もあるため、買い物の選択肢に困る場面が少ない生活圏です。小路を抜けた先で風の抜け方が少し変わるように感じられるなど、都心寄りでありながら、日常の過ごしやすさをしっかり保っている環境であり、利便性を確保しつつも、過度に賑わいすぎないエリアが好みの方に向いていると思いました。
サンセール神楽坂の写真・現地レポート
管理・維持・修繕の対応状況
長期修繕計画： あり
修繕積立金の額： ￥44,098,306（2026-03-31時点）、戸あたり￥390,250円です。残高はやや少なめです。
過去の修繕履歴：
- 2010年6月 建物正面塗装工事
- 2010年8月 屋上防水工事
- 2010年11月 監視カメラ設置工事
- 2010年12月、2011年2月 有刺鉄線取付工事
- 2012年4月 エントランス改修工事
- 2012年8月 南棟北面外壁塗装工事
- 2013年8月 南棟南面・東面外壁塗装工事
- 2013年12月 給水管改修工事
- 2016年3月 インターフォン更新工事
- 2017年8月 廊下照明器具LED交換工事
- 2018年5月 給水管更新工事
- 2020年7月 照明器具LED工事完了
- 2021年1月～6月 大規模修繕工事
- 2025年8月 エレベーター改修工事
- 駐車場 ： 無し
- バイク置場 ： 無し
- 駐輪場 ： あり
- エレベータ ： あり
- 宅配ボックス ： 要確認
- オートロック ： あり
- ＴＶドアフォン ： あり
- その他施設 ： 要確認
マンションルール
- ペットの可否 ： 不可
- 事務所の可否 ： 不可
- 楽器の可否 ： 規約参照
災害・耐震
2026年11月の時点で 築 34年 9か月となります。１９８１年６月以降の建築確認により新耐震です。高い安全性が期待できます。
洪水により予想される浸水深さは0.5 ～ 3.0ｍです。高潮により予想される浸水深さは0.5 ～ 3.0ｍです。「液状化の可能性は低い」とされています。
洪水や高潮の浸水想定図
物件概要
建物・管理
- 構造・規模
- 鉄筋コンクリート 6階建て 総戸数113戸
- 管理形態
- 全部委託 日勤
- 管理会社
- サービスメイク・サンズブイ
- 新築時売主
- 菱和ライフクリエイト
- 施工
- 浦和土建工業
その他の基本情報
- 土地権利
- 所有権
- 用途地域
- 準工業
- 管理費単価
- 446
- 小学校
- 新宿区立江戸川小学校(1分)
- 中学校
- 新宿区立牛込第三中学校(19分)
サンセール神楽坂の相場・売買履歴
価格履歴
過去に当社サイトが公開情報から収集したリノベーションマンションの売出履歴と、「個人売り物件の予想価格」「不動産業者による買取価格」をシミュレーションしました。 売却相談も歓迎。
| 時期 | フロア | 面積 | リノベ物件 相場履歴 （万円／㎡） |
通常状態の 想定相場 （万円／㎡） |
買取の想定相場 （万円／㎡） |
備考 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10 | 2階 | 約33㎡ | ＠134 | ＠121.5 | ＠87.1 | |
| 2026/10 | 2階 | 約33㎡ | ＠134 | ＠121.5 | ＠87.1 | |
| 2026/9 | 2階 | 約33㎡ | ＠137.91 | ＠125.4 | ＠90.1 | |
| 2026/9 | 2階 | 約33㎡ | ＠143.63 | ＠131.1 | ＠94.3 | |
| 2026/1 | 6階 | 約45㎡ | ＠170.1 | ＠158.5 | ＠115.3 | |
| 2025/10 | 6階 | 約45㎡ | ＠174.46 | ＠162.9 | ＠118.5 | |
| 2023/4 | 6階 | 約40㎡ | ＠107.35 | ＠95 | ＠67.7 | |
| 2023/2 | 4階 | 約36㎡ | ＠97.49 | ＠85.5 | ＠60.6 | |
| 2022/12 | 6階 | 約40㎡ | ＠109.8 | ＠97.4 | ＠69.5 | |
出典：当社サイト
サンセール神楽坂の過去に掲載した部屋
当社で過去に掲載した同じマンションの住戸情報です。
6
階
45.85
㎡
1 ＬＤＫ
2025年10月9日 ～
2026年3月9日 掲載
過去の住戸情報を見る
4
階
40.8
㎡
1 ＬＤＫ
2024年6月8日 ～
2024年6月22日 掲載
過去の住戸情報を見る
6
階
40.8
㎡
1 ＬＤＫ
2022年9月1日 ～
2023年7月2日 掲載
過去の住戸情報を見る
営業時間：9:30～20:00／水曜定休
更新日：
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サンセール神楽坂の取引でロータス不動産がお勧めの理由
サンセール神楽坂の購入・売却では、以下のような理由で、ロータス不動産がお勧めです。
小さいけど実績が豊富
免許番号は（４）です。これは１５年以上の実績があることを示します。もちろん新宿区での実績があります。そして、内見から住宅ローン、契約、決済まで代表自ら伴走。メリットだけでなくリスクや契約内容も丁寧に整理し、初めての中古マンション購入でも安心して進められるようサポートします。経験のある者が対応するのは小さな会社であればこそ。
注意点も隠しません
物件の長所だけでなく、気になる点も、購入前に整理してご説明します。サンセール神楽坂にしても、1992/02と築年月は書いてあっても、耐震性までは明記するのは少ないですよね。さらに言えば0.5 ～ 3.0のような浸水のことまで書いてある業者は少ないでしょう。
管理状態まで確認したうえでご案内します
管理費・修繕積立金、管理会社名（サービスメイク・サンズブイ）はもちろん、管理員の勤務状況（全部委託）のようなことは普通のサイトにも書いてあります。しかし修繕積立の残高（44,098,306円）までも書いてある不動産業者は少ないと思います。向き合っている証拠です。
このマンションの情報を蓄積しています
サンセール神楽坂についても、建物カタログとして管理情報・写真・周辺環境・過去の販売事例などを継続的に蓄積してきました。販売チラシなども蓄積して、お客様へのアドバイスに役立てています。
仲介手数料無料・半額です
なぜサンセール神楽坂を手数料無料にできるかといえば、『売主業者様からの仲介手数料があるので、買主様は不要』というのが理由です。無料にならない物件は当社の独自判断で半額です。無料でも半額でも、東京ならば、それなりに高額の仲介手数料になります。条件に合う物件ならお客様も当社ｗｉｎーｗｉｎです。
数十万円〜数百万円にのぼる初期費用を大幅に節約できれば、浮いた資金を新生活や繰り上げ返済に充てられるほか、住宅ローン審査にも良い影響が期待できます。
担当者
私が担当します：春日秀典
新築・中古を問わず、分譲マンションや戸建ての販売・開発に20年以上携わってきました。専門知識が欠かせない不動産の世界だからこそ、宅地建物取引士や公認不動産コンサルティングマスターなどの資格を活かして、日々の業務に取り組んでいます。
当社のサイトでは、物件の魅力はもちろん、将来的な資産価値や注意点まで率直にお伝えしています。「納得して取引できた」と思えるよう、判断材料をご提供しています。
なお、当サイトに掲載している情報は、すべて私自身が独自に執筆したものです。現場の肌感や最新動向も含め、信頼できる情報を目指しています。
不動産購入はそう何度もないご決断です。疑問や不安があれば、お気軽にご相談ください。納得感を持ってお取引いただけるよう、サポートいたします。
