菊川ガーデンハウスは買って大丈夫？特徴・管理・相場を解説
菊川ガーデンハウスは買って大丈夫？
代表・春日秀典
「菊川」駅徒歩2分の軽さと「住吉」駅徒歩11分の広がりが同時に手に入る立地で、新耐震基準の安心感にオートロックまで揃っているのに、街の空気はどこか肩の力が抜けていて“いい意味で拍子抜け”します。徒歩圏内にはスーパーがそろっていて「マルエツ」「オオゼキ」「肉のハナマサ」「オーケー」「まいばすけっと」と下町らしい気安さとほどよい堅実さが混ざった住み心地だな…という印象です。
菊川ガーデンハウスの総合評価
電話：03-5809-1630
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菊川ガーデンハウスの特徴
菊川ガーデンハウスの特徴
菊川駅徒歩2分という近さは、日々の移動を軽くしてくれて、通りの光がやわらかく反射する様子も見え、下町らしい穏やかさと近さのバランスが心地よいです。住吉駅徒歩11分も加わるので、都心方面にも東西にも動きやすく、忙しい日でも安心して行動できます。
外観は11階建の新耐震基準で、分譲は住友不動産、施工は熊谷組という組み合わせが安定感を感じさせます。エントランスのオートロックや共用部の整備状況には一定の丁寧さがあり、風が抜けるような明るさが差し込む場面もあって、落ち着いた暮らしに向いています。
駅前のにぎわいが少し離れると、菊川三丁目らしい生活感のある通りに変わり、商店と住宅が自然に混ざり合った雰囲気になります。歩くときに風向きがふっと変わる瞬間があり、ほどよい静けさと人の気配が共存したエリアといえます。
買い物はオオゼキ菊川店が徒歩3分、マルエツ菊川店が徒歩4分で、必要なものがすぐ揃います。日用品を買いに出て、ついでに回り道して帰ってくるようなゆとりがつくりやすく、オートロックと合わせて安心した暮らしやすさが続く生活圏です。
菊川ガーデンハウスの写真・現地レポート
管理・維持・修繕の対応状況
長期修繕計画： 確認中
修繕積立金の額： 確認中です。分析は残高を確認してお伝えいたします。
過去の修繕履歴：
- 2024年 大規模修繕工事
- 2019年 鉄部塗装工事
- 2017年 排水管更生工事
- 駐車場 ： 無し
- バイク置場 ： あり
- 駐輪場 ： あり
- エレベータ ： あり
- 宅配ボックス ： 無し
- オートロック ： あり
- ＴＶドアフォン ： あり
- その他施設 ： 要確認
マンションルール
- ペットの可否 ： 不可
- 事務所の可否 ： 不可
- 楽器の可否 ： 規約参照
災害・耐震
2026年9月の時点で 築 39年 4か月となります。１９８１年６月以降の建築確認により新耐震です。高い安全性が期待できます。
洪水により予想される浸水深さは0.5 ～ 3.0ｍです。高潮により予想される浸水深さは3.0 ～ 5.0ｍです。
洪水や高潮の浸水想定図
物件概要
| 所在地 |
東京都墨田区菊川３丁目９－１ （地図）
|
||
|---|---|---|---|
| 交通 |
都営新宿線 菊川駅 徒歩2分 半蔵門線 住吉駅 徒歩11分 |
||
| 築年 | 1987/05築 | ||
| 規模・構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート 11階建て 総戸数65戸 | ||
| 新築時売主 | 住友不動産 | ||
| 施工 | 熊谷組 | ||
| 土地権利 | 所有権 | ||
| 用途地域 | 商業 | ||
| 管理形態 | 全部委託 日勤 | ||
| 管理会社 | 合人社計画研究所 | ||
| 学校区 | 小学校：墨田区立菊川小学校(6分) 中学校：墨田区立竪川中学校(14分) | ||
菊川ガーデンハウスの相場・売買履歴
価格履歴
過去に当社サイトが公開情報から収集したリノベーションマンションの売出履歴と、「個人売り物件の予想価格」「不動産業者による買取価格」をシミュレーションしました。 売却相談も歓迎。
| 時期 | フロア | 面積 | リノベ物件 相場 （履歴・万円／㎡） |
通常状態の 想定相場 （万円／㎡） |
買取の想定相場 （万円／㎡） |
備考 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025/11 | 2階 | 約55㎡ | ＠123.35 | ＠112.8 | ＠81.5 | |
| 2023/11 | 4階 | 約43㎡ | ＠86.36 | ＠74.5 | ＠52.5 |
出典：当社サイト
菊川ガーデンハウスの過去に掲載した部屋
当社で過去に掲載した同じマンションの住戸情報です。
2
階
55.12
㎡
2 ＬＤＫ
2025年11月14日 ～
2026年4月27日 掲載
過去の住戸情報を見る
5
階
55.78
㎡
2 ＬＤＫ
2022年5月21日 ～
2022年8月14日 掲載
過去の住戸情報を見る
電話：03-5809-1630
営業時間：9:30～20:00/水曜定休
更新日：
菊川ガーデンハウスの取引でロータス不動産がお勧めの理由
菊川ガーデンハウスの購入・売却では、以下のような理由で、ロータス不動産がお勧めです。
小さいけど実績が豊富
免許番号は（４）です。これは１５年以上の実績があることを示します。もちろん墨田区での実績があります。そして、内見から住宅ローン、契約、決済まで代表自ら伴走。メリットだけでなくリスクや契約内容も丁寧に整理し、初めての中古マンション購入でも安心して進められるようサポートします。経験のある者が対応するのは小さな会社であればこそ。
注意点も隠しません
物件の長所だけでなく、気になる点も、購入前に整理してご説明します。菊川ガーデンハウスにしても、1987/05と築年月は書いてあっても、耐震性までは明記するのは少ないですよね。さらに言えば0.5 ～ 3.0のような浸水のことまで書いてある業者は少ないでしょう。
管理状態まで確認したうえでご案内します
管理費・修繕積立金、管理会社名（合人社計画研究所）はもちろん、管理員の勤務状況（全部委託）のようなことは普通のサイトにも書いてあります。しかし修繕積立の残高（※調べることができた物件の場合）までも書いてある不動産業者は少ないと思います。向き合っている証拠です。
このマンションの情報を蓄積しています
菊川ガーデンハウスについても、建物カタログとして管理情報・写真・周辺環境・過去の販売事例などを継続的に蓄積してきました。販売チラシなども蓄積して、お客様へのアドバイスに役立てています。
仲介手数料無料・半額です
なぜ菊川ガーデンハウスを手数料無料にできるかといえば、『売主業者様からの仲介手数料があるので、買主様は不要』というのが理由です。無料にならない物件は当社の独自判断で半額です。無料でも半額でも、東京ならば、それなりに高額の仲介手数料になります。条件に合う物件ならお客様も当社ｗｉｎーｗｉｎです。
数十万円〜数百万円にのぼる初期費用を大幅に節約できれば、浮いた資金を新生活や繰り上げ返済に充てられるほか、住宅ローン審査にも良い影響が期待できます。
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担当者
私が担当します：春日秀典
新築・中古を問わず、分譲マンションや戸建ての販売・開発に20年以上携わってきました。専門知識が欠かせない不動産の世界だからこそ、宅地建物取引士や公認不動産コンサルティングマスターなどの資格を活かして、日々の業務に取り組んでいます。
当社のサイトでは、物件の魅力はもちろん、将来的な資産価値や注意点まで率直にお伝えしています。「納得して取引できた」と思えるよう、判断材料をご提供しています。
なお、当サイトに掲載している情報は、すべて私自身が独自に執筆したものです。現場の肌感や最新動向も含め、信頼できる情報を目指しています。
不動産購入はそう何度もないご決断です。疑問や不安があれば、お気軽にご相談ください。納得感を持ってお取引いただけるよう、サポートいたします。