中古マンション(住宅)購入の諸費用

諸費用は、しばしば物件価格の8%くらいと言われます。中古マンションの諸費用の内訳は主に、登記費用、住宅ローン費用、火災保険費用です。

諸費用のなかで最も大きいのが仲介手数料です。当社は仲介手数料無料なので、おのずと諸費用は安くなります。

主な諸費用の項目

・登記費用
・印紙
・ローン事務手数料
・ローン印紙
・管理費清算金
・固都税精算金
・弊社事務費

(以下は不要なケースもあります)

・保証料

・火災保険
・仲介手数料

ローンの組み立てと物件により、諸費用は変化します。一般的なマンションのローンであれば、費用の項目は以上です。

新築一戸建ての場合は、以上に加えて「登記表示費用」がかかります。

メガバンクや地方銀行ではローン事務手数料が低額なのに対して、ネット銀行やフラット35を利用した場合は、ローン事務手数料が従量課金の場合があります。

また、取引完結後に発生する可能性がある項目は、不動産取得税です。住宅ローン控除が可能な物件であれば、不動産取得税は軽減措置の対象になる可能性がありますが、具体例は担当営業員にご確認ください。

登記費用

登記費用は、名義変更にかかる費用です。ローンを借りた場合は、抵当権設定の費用もかかります。
費用の内訳は、登録免許税(国税)と司法書士の手数料です。登録免許税は高額エリアほど高くなります。

国税と司法書士の報酬を、司法書士を経由して支払います。

条件に合致する物件は、登録免許税が軽減されます(自己居住の物件、登記面積50平米以上、マンションなら築25年以内)

印紙

売買契約の印紙は契約金額によって変わります。平成28年時点では、1000万円以下は5千円、5000万以下は1万円、1億円までは3万円です。
印紙は国税です。

ローン事務手数料

銀行の保証会社から請求される事務手数料です。利用する金融機関によって変わります。銀行は安いです。金融機関に支払います。

ローン印紙

ローン契約の印紙は、借入額によって変わります。印紙は国税です。

管理費清算金・固都税精算金

管理費と固定資産税等は、日割りで清算をします。管理費は管理会社に、固定資産税等は都道府県税です。

弊社事務費

弊社事務費用は、現金とローンの場合で変わります。調査費用を承ります(税別3万上限)。

保証料

保証料とは、銀行の借入に対して、保証会社に保証人になってもらうための費用です。銀行のローンを利用する場合に支払います。なお、保証料は保険ではありません。

保証料無料の銀行もありますが、手数料が高い場合もあるので注意が必要です。

保証料を後払形式で金利上乗せ払いにすることもできます。通常は0.2%アップです。

繰り上げ返済をすると若干の還付があります。

火災保険

多くの金融機関では、火災保険の利用が契約条件に入っています。保険料は損害保険会社に支払います。

仲介手数料

当社では仲介手数料は無料化半額です。一般的な仲介会社は「物件価格の3%+6万+消費税」ですが、現在でも手数料の相場です。

お金の出るタイミング

売買契約締結時

売買契約の印紙、事務費用を支払います。2~4円万くらいです。
売買契約時ではこのほかに手付金を支払います。

ローン契約締結時

ローン契約締結維持にローン印紙を支払います。借りる金額で変わりますが、1000万円以上の借入ならば2万円くらいです。

決済・引き渡し時

決済の時点で残りの諸費用を支払います。物件内容と借入内容で変わります。
決済時ではこのほかに残代金を支払います。

住宅(マンション・一戸建て)の買い替えと費用

住宅(マンション・一戸建て)の買い替えの難点とは、売却金によるローンの返済と新居の新しい住宅ローンを同時に実施することです。

仲介手数料のほかには、売却時の特有の諸費用があります。

買い替えにおいて重要なこと

買い替えで考えるべき重要なテーマは2つ

  • 1)一つはご購入活動・ご売却活動、いづれを先行させるかということ。
  • 2)一つはローン完済資金の調達法です。

買い替えの心配ごとは、持家を売り新居を買うというヘビーな作業を、ほぼ同時期に完了させることであり、売ったお金で旧宅のローンを返済し、新宅のローンを成立させることを意味します。スピード売却を可能にする当社の手法もぜひご検討ください。

売り先行か買い先行

1.ご購入を先行させる場合

ローンの返済能力に余裕があるならば、購入を先行させる方法があります。返済能力に余裕があるとは、旧宅の返済済みであるとか、新旧両方のローンを同時丸抱えでもご年収に十分余裕があるといったの状態です。購入を先行させるメリットは、買う物件をじっくり時間をかけて探せること、そして売り急がなくて済むことです。お客様の金融機関に対するお客様の信用度が高い場合に限り、買物件ローンと売物件のローン同時にローンを抱えることも検討できます。購入を先に済ませ、一時的に買物件ローンと売物件のローンを抱えて売却を進める対応です。ご相談ください。

2.買取業者の活用

希望物件が既に明確で時間的な余裕がない場合には、買取業者を活用する方法をお勧めします。買取業者は、利益計画に基づいて行動しますので、一般個人に売るより安い金額になります。しかし、買取業者の世界は「買い競争」がありますので、複数の選択肢の中からより良い条件の買い手を選ぶことができます。買取業者は一般個人よりも資金力があり、決断もスピーディです。収支計画に合えばなんでも検討可能です。好みや嗜好は問いません。そのため、買取業者に売れないということは考えづらいです。

3.ご売却を先行させる場合

予想される売却価格と債務の残高がギリギリで、旧宅のローン返済に余裕がない場合は、ご売却の先行がお勧めです。売却先を確定すれば収入額が決まります。ご購入物件の資金計画が立てやすくなります。売却を先行させる場合は、契約の条件として「購入物件の探索のため、引渡期日は△月○日まで猶予を与える」という条件で締結させます。購入する物件がなかなか見つからず、予想以上に手間がかかってしまう可能性はあります。自宅を少しでも売りやすくするには、引渡しの日程を買主の希望に合わせられることも考えなければなりません。

買い替えの期間

住宅の買い替えを急いですすめても、いいことはあまりありません。もちろん、売却と購入を同時に進めていきますが、相場どおりに売却希望価格を提示したとしても、一般的には3か月ほどは、みておくのがよいでしょう。短期勝負は狙ってできるものではありません。不動産会社が段取りよく運ぼうとしても、売却にも購入にも、相手がいる話です。購入と売却の二つのお取引を同時に行う買い替えには、難しい面があります。買い替えのお客様には、あえて急ぐことはせず、余裕を持ったスケジュールをお勧めします。

複数の不動産会社

複数の業者に頼むことの可否は、お客様の考え方次第だと思います。ただ、たいへん面倒になります。売りと買いの作業は同じ業者に頼むほうがいいかと思います。お客様の事情をしっかり把握しているので、交渉作業が適切に進むからです。

査定価格と設定価格

不動産の売却は、少しでも高く売りたいのが人情です。しかし、買い替えを意識した売却の場合は査定価格へ過度の上乗せはお勧めできません。絶対に無理とは言い切れませんが、高くても買いたい人はあまりいません。

不動産売却で必要な諸費用

不動産の売却の場合では、「抵当権」の抹消費用を売主が負担いただくことになります。売却においては仲介手数料が必要です。銀行によってあ繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。売却時に「利益」が出てしまった場合(「売却時の売却価格+売却事務費用」が、「購入時の取得価格+購入事務費」を上回った場合)には、譲渡税がかかります。また、一戸建て・土地の場合は、測量費用(土地を実測して引渡す場合)、境界画定費用(隣地との境界があいまいな場合)、建物の解体撤去費用(古家がある土地を更地にして引渡す場合)がかかるケースもあります。

借り換えローン

ローン完済において、売却予想価格がローン残高を下回る場合は残債割れの問題があります。例えば現在の住宅ローン残債が2,500万円。査定による売却価格の見通しが2,000万円。この場合は「ローン完済には500万円が不足」ということになります。現金で500万円を持っていればいいのですが、現金を用意することが難しい場合は、「買い替えローン」を各金融機関が用意しています。現在の住宅ローンを一括で完済して、新たに住宅ローンを組みなおします。先ほどケースでは、500万円不足の場合は新しい家のローンに500万円上乗せを借り入れて返済を行います。新しく買う家が2,500万円だとしたら、3,000万円のローンを組んで、不足分を返済するのです。借り換えローンは、物件価格としては明らかに担保割れです。しかし今まで「返済してきた実績」がありますので、金融機関は前向きに対応します。

注意すべきポイントは、買い替えローンでは、売る家と買う家との抵当権の抹消と設定が同じタイミングであることが必要です。そのため、金融機関や不動産業者との連携、そして各相手との調整(買主との引渡・決済、売主との引渡・決済)が極めて重要です。手続きも煩雑になります。便利な分使い方も制限があることを知っておいてください。

具体的なお話、ご質問については、売却の相談でお問い合わせください。

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買い替えの諸経費

売却の諸経費

売却時に特有の諸経費は、抵当権の抹消費用とローンの繰り上げ返済手数料があります。抵当権の抹消の費用は司法書士に支払います。3万~5万くらいでしょうか。ローン事務手数料は2~3万円くらいが趨勢です。通常の一部繰り上げと異なり、最終一括の返済は、銀行に出向き、返済の証書をとる必要があります。この手数料が必要です。土地の売却がかかわる場合は、境界画定の費用、測量の費用が必要な場合があります。このほか、仲介手数料があります。税金では、契約書に貼付する印紙税がかかります。譲渡所得(売却益のこと)が出る場合は、税金が課税される場合があります。特別控除などの活用で、一般的な住宅の売却では、非課税になることが多いようです。

購入の諸経費

購入時にもがかかります。
リンク⇒住宅取得の諸費用。当社の仲介手数料無料を活用していただければ、多くの諸費用が軽減できます。

団体信用生命保険(団信)

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき保険金でローンの残額が返済される仕組みの生命保険です。
一般金融機関の住宅ローンを借りる場合では団体信用生命保険は加入が原則です。団信に加入をしないでローンを組む手法もありますので、健康面で悩みがある方も、住宅ローンをあきらめることでも、ありません。
フラット35では団信の加入は任意です。

団信保険

団信とは、住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき、保険金でローンの残額が返済される仕組みです。字のごとく、団体+信用+生命保険です。単一の契約でその団体に所属所属する人を一括して保障します。ローン債務者を一つの団体とみなしているわけです。そのため、保険料も通常よりは安くなります。不動産業者や金融機関は、しばしば団体信用生命保険を略して団信(だんしん)と言います。

金融機関による団信の違い

一般金融機関の団信保険

一般銀行の団信保険は、金利に含まれています。銀行の住宅ローンを借りる場合、団信に必ず加入させられます。ローンの申込書と一緒に保険の告知書にも記入します。契約者は銀行、受取人は銀行です。ローン債務者(物件購入者)が被保険者となります。つまり、住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき、銀行にお金が支払われ、債務が消滅します。

フラット35の団信

フラット35を利用する場合は団信の加入は任意です。加入を希望しないで進めることも可能です。加入は自己責任となります。通常の保険会社との契約ですが、年ごとの掛け捨てタイプです。フラット35の保険の保険料の見積もりは、以下のサイトを見てください。フラット35ローンの提供者の金利がわかれば、算出できます。

特約料支払額シミュレーション

3大・8大疾病の団信

金利を上乗せすることにより、3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中。8大の場合は、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎)が所定の状態になると、保険がおりるものです。ただ、疾病になれば自動的におりるといわけではなく、実質働けない状態になったことを、お医者さんに認定してもらう必要があります。

がん:悪性新生物と診断されること。上皮内がん等ではおりません。つまり、がんがある程度進行して、転移するレベルに達している状態であること。

急性心筋梗塞:初めて医師の診療を受けた日からその日を含めて60日以上、労働の制限を必要とする状態であること。

脳卒中:初めて医師の診療を受けた日からその日を含めて60日以上、言語障害、運動失調、麻痺等の他覚的な神経学的後遺症が継続すること。

金融機関の団信に加入できない場合の対処方法

ワイド団信

健康上の理由で通常の団信保険への加入が認められない方でも、料率は高くなりますが、ワイド団信というものに加入できる場合があります。0.3%程度は実質金利が上がりますが、多様な疾病経験に対応しており、住宅ローンが拒絶される可能性は低くなります。病気のおかげで住宅ローンをあきらめていた方も、相当数適用されているようです。

ワイド団信みずほ銀行の場合(※説明のためのリンクであり、上記のご担当者さんのお話とは無関係です。)

配偶者の連帯保証による団信加入の回避

団信以外の方法としては、配偶者の連帯保証を条件とした団信未加入による住宅ローンを認めている金融機関もあります。この場合はローンの事前審査の段階で生命保険会社の団信の審査を先に実施して、団信に加入ができないことを明確にする必要がありますので、実印のご準備が必要です。この対応では、銀行により細かい条件の違いがありますので、団信未加入の住宅ローンの詳細はご相談くださいますよう、お願いいたします。

民間の生命保険を活用した団信の節約

お気づきの方もいらっしゃると思いますが、団信は、住宅ローンを借りる人たち一つの団体としてみなしているわけで、老いも若きも、男も女も、同じ料率で保険料を賦課しています。つまり団信の構図は、疾病リスクが高い高齢者や男性に有利で、リスクが低い若年層や女性が不利となります。そのため、団体割引が利いているとはいえ、若い段階で被保険者の健康リスクが低いうちは、民間保険のほうが有利になる可能性があります。このための保険として所得補償保険などを活用できます。30代半ばくらいのお客様ですと、有利になる可能性がありますので、ご検討される価値はあると思われます。ただ、保険会社によっては、最低保障年金額の定めがあります。必要保障よりもオーバースペックになることがありますので、検討は必要です。もっとも、期待利回りは団信よりも高いようです。「お子様が成人されるまでの間のご家族の安心」などといった考え方で、「団信+αがあればよし」との考え方の保険であれば、いいのではないかと思います。ちなみに、機構団信のような特定目的保険とちがい、このような所得補償保険は普通の生命保険です。保障が不要となったとき、契約種別を変更できます。所得補償保険はあくまで掛け捨て保険ですので、コンバージョンしても返ってくるお金はありません。また、乗り換えても保険金を支払う必要は続くのですが、契約変更したときの健康状態の査定は現在の査定が適用されるそうです。これは年を取ると有利になります。

なお、一定の条件の方は、健康診断書が必要です。

耐震基準適合証明が出るマンションのメリット

耐震基準適合証明により税金の軽減・控除等の措置を受けることができます。多くの場合でかけた費用以上の還付が期待できますので、お勧めです。

耐震基準適合証明のメリット

なお、現行の制度では、マンションでは築25年以下のマンションであれば耐震性は備えているとされ、耐震基準適合証明はいりません。しかし、25年超の建物については、あらためて証明を取得する必要があります。

耐震基準適合基準により、以下の税金等の控除・軽減を受けることができ、大変お得です。

1)登録免許税の軽減
2)住宅ローン控除・住宅取得資金の贈与税の非課税限度額
3)不動産取得税の軽減

もう少々詳しく言いますと、租税特別措置法施行令42条1項2号その他で定める、「国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に掛かる基準に適合するものであること」を証するです。建築技術的には、建築基準法施行令第3章~5章で記載された、耐震構造面の基準を満たす建物であることを確認した書類となります。

耐震基準適合証明の取得方法について

耐震基準適合証明を発行できるのは、建築士事務所に所属する(1級2級)です。ほかにも、指定確認検査機関等、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人も対応できます。一般的には建築士のほうが割安なので、建築士に依頼することが多いです。引渡し前までに、建築士等の調査をさせ、耐震性があることを確認させなければなりません。(後述)

最近はあまり聞かなくなりましたが、2~3年前は、まだ制度が浸透しておらず、税務署の窓口の方も知らないありさまでした。税務署では制度は浸透してきたと思いますが、不動産業者では、まだよくわからない人も、いるかもしれません。

「耐震基準適合証明」と検索しても多くの業者が出てくるだけで、どの業者が適切か、大変迷うところです。当社では、過去の実績に基づき、適切な依頼先がありますので、物件仲介をご希望するさいに、合わせてお申し出ください。

証明発出のための耐震性の確認

マンションでは、新耐震の建物の場合は耐震性ありとされます。この場合は設計図書との差異や、建物の劣化等を建築士等が視認で確認します。

旧耐震の建物では、設計図書通りですと旧耐震の可能性があります。さすがに見ただけでは建築士等も耐震性を判断できませんので、耐震診断を基本に耐震性の評価をします。ここでいう耐震診断とは、登録資格講習を終えた建築士が主体行うもので、設計図に基づく構造計算やコンクリート抜き取り試験を行い、科学的な分析でN値を算出したものを実施します。かような耐震診断を経たものであれば、ほぼ間違いないと言及可能な水準で、現行の耐震基準と同等と言えます。
そのうえで、当該耐震診断をした状況との差異や、建物の劣化を視認で確認して判断します。

耐震基準適合証明の取得時期

耐震基準適合証明を取得するには、時期が重要です。この制度は、取得時点で既に耐震性を満たしている物件ならば、各種の税控除、軽減措置を受けることができるというのが発想の原点です。そのための証明が必要で、住宅取得日の前の2年以内に実地調査を行い、証明書を入手する必要があります。
つまり、制度上は、売主の名義で適合証明をとる必要があります。

中古戸建などで、引き渡し後に耐震改修を行い耐震性を確保する場合に限り、取得後未入居の時点での証明取得で耐震基準適合証明が利用できます。

よく知恵系のサイトでは何とかならないかと尋ねる投稿がありますが、引き渡し後では手遅れです。気をつけましょう。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14138722609

耐震補強工事と耐震基準適合証明

不動産販売のチラシにおいて「耐震補強工事済み」との記述がある場合は、一時的、応急的な耐震補強に留めている場合があります。たとえば、柱に鉄板を巻きつけるなどの処理があります。一時的、応急的な処置はは廉価なので、よく取られる手法です。このような処理を実施するにとどめた場合、ある程度の耐震面の効果は発揮するとみられますが、建築基準法施行令第3章~5章の基準を満たさない場合があります。同施行令の基準を満たさない場合は、耐震基準適合証明の対象とならない場合があります。耐震基準適合証明ご購入の検討にあたっては注意しましょう。

根拠とする政令上の条文

家屋証明 租税特別措置法施行令42条1項
住宅ローン減税 租税特別措置法施行令24条の2第3項1号、同26条2項、40条の4の2第2項、同24条の5第2項
不動産取得税 地方税法施行令37条の18第2項

類似の制度

住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する「瑕疵担保責任保険証」、指定確認検査機関等、登録住宅性能評価機関等が発行する「性能評価(耐震)」は類似の機能がありますので、これらがある場合は改めて耐震基準適合証明を取得する必要はありません。

物件の取り合い(横取り)が発生する理由

○誰かがいいと感じる物件は、ほかの人もいいと感じます。物件が取り合いになることは、一般の方がイメージするより、意外と日常的です。
○民法では、「契約自由の原則」があり、残念ながら、取り合いになることは、やむをえません。
○法律的には物件を押さえることができるのは契約です。単に「申込」だけでは、実は物件を押さえたことはにはなりません。契約とは、契約当事者がハンコを押印し、契約書に記した手付金を交付することです。
○契約には準備が必要です。準備をしている間に、より高い条件を提示する検討者が出現しますので、早めに商談を固める必要があります。不動産業者がお客様の行動をせかすのも、一定の合理性があるという見方もできます。

マーケットとはなにか

マーケットとは、物件がうごいているところです。つまり、物件情報を見ることができるところです。それは不動産業者の店頭だったり、ネットだったり、紙媒体だったりします。物件の広告媒体は複数あっても、おおむね同じようタイミングで出てくるため、検討者が見るタイミングも同じになります。このような背景から、多くの人が同じ物件を注目するようになります。いまは、最重要のマーケットはネットです。条件を入力して、検索すれば、物件がでます。細かく条件を絞ることができます。人間であれば、よい条件の物件をさがすため、いろいろ比較するのは当然です。

ライバルに横取りされる

契約までには前準備が必要です。一般的には、まず申込を入れます。日程・支払いなどの概要を商談します。手付金を払って、押印をして、「売買契約」を締結するまでは、物件を押さえることはできません。一般的には商談で契約の概要がまとまると、売買契約の前に、ローンの事前審査を終えて、信用力の証明を求められます。物件の問題点がないか、調査説明の書面を確認いただくことも必要です。多くの場合、このような事前準備の段階で、「同じような条件で探してるライバル」が出現します。

・一般的には、同じタイミングなら、よりよい条件。
・同じ条件なら早い申し込み
・契約条件が同等ならば、決済条件で比較します。決済条件とは、たとえばですが、現金の人が優先して契約される傾向があります。ローンキャンセルがないからです。

ところで、現金だから価格交渉に有利と固く信じているお客様もいますが、決してそんなことはありません。不動産交渉はバッタ物の商談とは違います。現金は申込提示の金額が同じであれば有利に運ぶ武器にはなりますが、価格交渉の強い武器にはなりません。売主がよほどお金に急いでいるケース以外では、ローン審査に通ればお金に優劣はありません。

買主は何を買うのも自由であり、売主は誰に売るのも自由である

あたりまえですが、買主はどのような物件を選択するのも自由です。一方で、売主が誰に売るのも自由なのです。不動産の商談おいてはこのことを忘れてはいけません。

つまり、契約の押印が終わるまでは自由な選択が可能です。準備の段階で二転三転することは、しばしばあります。また、売主も人間ですので、感情の生き物です。機械的に判断するわけではありません。足元を見るような申込は、真剣に購入を検討する物件であれば、あまりお勧めしません。自ら購入機会を潰すことになります。こうしたときに、横取りが発生します。

物件がたくさん出る不動産サイト

不動産の検索サイトの登場により、検索比較が容易になりました。この結果以前と比べて良い物件に商談が集中する傾向が若干強くなりました。

物件の絞込みも容易

検索条件

検索機能により、条件がよい物件が瞬時に比較できます。不動産業者の作戦で秘密の感じ(未公開)を演出して出現を絞っても、類似の過去の情報が多く出てきます。通常の人間であれば一番いい条件の情報に注目します。しかし、あたりまえですが、どんなにたくさん物件があっても、一番いい条件の物件はそのなかで1つです。つまり、比較した中でもっとも条件がよい物件のことを、「いい物件」と呼んでいるのです。その結果、多くの方の注目がその物件に集まるようになります。いい条件の物件は昔も今も早く売れるものですが、以前よりもその傾向が強くなりました。ネットのおかげで比較が容易になったからです。同じ物件ばかり注目されるようになったので、逆に言うと、選択肢に多様性がなくなったとも言えます。以前なら、お客様の選択に及ぼす不動産業者の影響がもっとあったと思いますが、比較が容易になった分、スペック上位の「見たい物件」を見に行くようになりました。検討範囲の多様性はかえって狭くなり、同じ物件に注目が集まる傾向が強くなりました。

同じ物件への注目が横取りの背景

好条件の物件から見学対象に入れますので、実際には同じ物件に注目が集まります。

契約を急がせる不動産屋の存在

契約を急がせられて不愉快になったという記事を、知恵袋サイトや住宅検討者の掲示板などでよく見ます。当社はしつこい営業はしたくないので、やりません。ただ、実際には物件はご検討されるか多々思ってらっしゃるよりも早く動くため、ゆっくりご検討をされるていると、後日購入を希望しても、実際には購入できない場合が多数あります。そのため、このような不動産業者の行動は実は一定の合理性があります。ただ、本当に購入のタイミングにあるお客様は過去に1~2回はいいと感じた物件を逃している場合あります。このような状況では不動産業者があえて急がせる行動をとらなくても、お客様みずからが過去の体験基づき急いでくるようになることがああります。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理とはオーナー集団が自分でマンションを管理してるということです。管理会社に費用を抜かれないということですから、見極めることができればいいマンションもあります。

自主管理とは

自主管理とは読んで字のごとしです。マンション各部屋の所有者の組合である「管理組合」が、管理全般を、管理の専門会社に委託していない状況を差します。

自主管理は古いマンションに多く見受けられます。古いマンションに自主管理が多い背景は、年数が進むにつれ住民の調和が進み、管理会社を外した歴史があるマンションだったりすることがあります。また、管理会社自体も少なかったため当初から委託してない物件もあります。

自主管理マンションのメリット

  • ・管理費の支出に無駄がない
  • ・管理が主体的
  • ・残余は修繕積立に回すことができ、修繕積立金が手厚くなります
  • ・住民同士の交流が活発ということは、セキュリティの面でも有利で、資産価値の向上につながる

自主管理であれば管理会社に抜かれません。アタリ物件であれば管理状況はむしろ良好となります。つまり自主管理であれば、資産価値の維持の可能性が高くなることもあります。

自主管理マンションのデメリット

  • マンション内部で人材の確保が必要
  • リーダーシップ不在だと管理はズボラになりやすい
  • 管理がズボラになると資産価値の下落を招く場合がある。

自主管理で直接負担があるとすれば清掃です。ただ、多くの自主管理では日常清掃や外部との一時対応について、管理人さんを雇用するか、清掃業務等は会社に委託するというマンションがほとんどです。ただほんとうに掃除を住民同士で実施しているマンションあります。

また、会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。その点も注目してもいいかもしれません。
外部専門家といえば、また2016年時点で、今後は外部専門家も理事長に登用できるよう、国交省が中心となって管理費規約の標準ひな型を改正する方向で進んでいます。

アタリ物件とハズレ物件のチェックポイントや見分け方

正直言うと、実際に住むことなく断言するのは難しいと思いますが、これまでの経験から外部から確認できる事項で、ある程度の推測できる要素はあります。自主管理のアタリ・ハズレといっても、管理の水準の推測ということです。中古マンションの確認という意味では、一般的な管理会社付きのマンションのチェックポイントとも同じです。

  • 書類系の整備状況
  • 日常の清掃
  • 劣化の修繕状況

書類系は、基本的な管理規約の整備はもちろんとして、管理の重要事項調査の開示、長期週修繕計画の有無、修繕履歴の記録状況、総会決議の保存状況、会計の開示状況等で確認できます。このうち、管理規約と管理の重要事項調査の開示は必須です。この2点がなければ銀行のローンがつきません。ない場合は避けるべきかもしれません。長期修繕計画や修繕履歴の記録は、ない場合もしばしば見受けられますので、ただちにNGとは断言できません。あればベターです。総会決議の保存、会計の開示があれば、組織的な活動の痕跡が見られますので、かなり良いと評価すべきでしょう。

日常の清掃としては、郵便ポストやエレベータは共用部でもっとも通行が多いですので、マンション全体のレベルが感じられるはずです。

劣化の修繕については、記録があればそれで確認できます。ない場合でも鉄部のサビ、コンクリートの欠損、鉄筋の露出などが非常に判りやすいポイントです。これらが複数年にわたり長期に放置されている痕跡があれば、管理状況としては微妙です。なお、コンクリートの欠損といっても非常に細い筋の軽いヒビ(ヘアライン(髪の毛)クラック)もありますが、その程度ならば普通に生じますので心配度は少ないとされています。それゆえ、手直しの痕跡があれば、意識的に修繕としていると見受けられますので、かなり良しと言明できます。

ダメな不動産業者の見分け方

世の中には良い不動産業者だけではありません。多数のダメな不動産業者も存在するのが実情です。不動産業界はそもそも、いわゆる「ブラック企業」とされる会社が多い業界でした。いまでもそういった会社は多数存在して、営業活動を続けています。ブラック企業の特徴かもしれませんが、指導層は成功体験に縛られ、旧来の価値観に縛られた人が多いようです。

下記にはダメな会社の特徴を記しております。

資格のある者がほとんどいない不動産業者

宅地建物取引士がほとんど在籍していない業者が一部の業者では存在します。

日本国では、宅地建物取引業法により、重要事項の調査を行い説明する義務があります。その説明書類は、住宅ローンでも重要書類とされています。重要事項調査の説明の業務は、宅地建物取引士の独占業務です。無資格者は調査補助はできても、書面作成はできません。

どの物件でも、広告にでている情報は売主から提供された情報を提供しています。しかし、不動産業者の実力は、本当はここから先。不動産業者ではお客様から購入申込(商談開始の申込)にいたると、重要事項調査説明を行い、売買契約へと進みます。

実は、セールス業務だけでしたら資格はなくても可能です。しかし契約書と関連文書の作成、説明を行うことができるのは、「宅地建物取引士」だけです。不動産調査に必要な知識を持っているという証明です。資格のない担当者がセールスをするケースでは、セールスをした人が最後まで仕事のフォローができません。業界で内情を見てきたものとしては、資格のない担当者が多い会社は、実際にいい加減な業者が多いです。不動産業者と面談するときは、ぜひ名刺に書いてある資格にも注目してみてください。

法律さえ守ればいいという業者

大手に多いのがこのパターンです。有名な不動産業者=優良な不動産業者とは限りません。ノルマに追われている業者の担当者は、法律さえ守っていればいいという考え方に追い込まれがちです。あとは適当になります。大手は会議や報告が多く、ノルマもきついので、このパターンにはまります。法律には書いてなから調査もしない、対応しないというドライな考え方です。悪意はなくとも、お客様が重要な判断材料となりうる情報を、漏らす可能性があります。業界で内情を見てきたものとしては、一部の大手の担当者ではこのタイプが多いと感じます。「あとは野となれ山となれ」という発想です。仲介業は出入りの多い世界なのは、大手も変わりません。

説明がいい加減な不動産業者

「とりあえずローン審査」「とりあえず仮申込」という姿勢の業者も、一部で存在します。信じられないかもしれませんが、こういった業者は、見込みでお客様の承諾を得ることがなく、勝手に契約申込をしている場合もあります。ローン記入の情報に基づいて、お客様の許しもなく購入申込をします。あとで必死になって商談をまとめに行くという姿勢です。業界で内情を見ていると、意外と普通に存在します。ローンを通したら、必要な業務に着手するという姿勢の場合もあります。これでは、業者が調査・説明のための時間が少なくなります。このような業者と取引をすると調べればわかるようなマイナス情報が得られなくなります。これも、「あとは野となれ山となれ」という発想です。

物件数や未公開物件を強調する不動産業者

やたら物件数を強調する会社は、セールスのみに力を入れる会社です。お客様の心理をもてあそぶタイプです。いまは物件宣伝はネットが中心、不動産業者間の情報交換もネットワークが確立していますので、情報数を強調することは、不動産のプロにとってはあまり意味がありません。

ネットでの内情を見てきたものとして感じるのは、セールスに力を入れる社風は若い営業マンがお客様にオラオラ営業をしていることが多いようです。というより若い営業マンに無理強いをしている会社です。デメリットも隠して本音を伝えない営業マンも多いです。本当の差別化ポイントは物件数ではありません。

また、やたら未公開物件を強調する会社も、セールスのみに力を入れる会社といえます。お客様への物件宣伝もネット、業者間の情報交換もネットの今となっては、上記と同じでお客様の心理をもてあそぶフレーズです。

法令を守らない不動産業者

街でよく見かける路上看板はルールを守っていません。広告に関する規制の法律を守らない不動産業者が、契約に関わる業務の法律は厳守するなど、到底考えられません。ルールを守らないタイプの会社は本当にいい加減な業者が多いです。後は野となれ山となれという発想ですね。当社は法令を守ります。

免許番号が1の不動産業者(スタートしたばかりの会社)

ダメな業者とは少し違うかもしれませんが、創業したばかりの不動産業者では、銀行等が相手をしてくれません。あえて一生に一度の取引を評価が不明な会社とする必要もないかもしれません。免許番号とは”国土交通大臣(1)××××××”とか、”〇〇知事(1)×××××”とか、業者の会社名の横に書いてある許可・免許の番号のことです。この( )内の数が不動産業者としての歴史を表します。2以上の業者は、免許の更新をしたことがあるという意味です。数字が加算されるごとに5年の営業経験があります。いっぽうで、免許番号(1)の業者はむしろ志のしっかりとした業者は多いとはいえます。

当社は免許番号(2)です。おかげ様で多数の実績があります。

オトリ広告を出す不動産業者

存在しない物件で営業活動(オトリ広告)は、まったく非良心的です。また法令も違反しています。

レインズ

レインズとは、不動産業者間専用の物件情報ネットワークです。

レインズの役割

  • レインズは、消費者の物件を数多く見たい、有利な条件で売却したいという声に応え、マッチングをしやすくするために設立された物件情報交換のためのネットワークです。
  • プロ業者間専用ネットーワークです。一般の方は閲覧できません。
  • 最新で数多くの物件が掲載されています。
  • 正式名称は「指定流通機構」といい、法律に基づいて設立・運営(宅地建物取引業法50条の2の5~)されています。
    • 宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益法人によって運営されています。
    • 全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれています。

    レインズの登録義務

    • 円滑な取引の実現のため「専任媒介」「専属専任媒介」にて受任を受けた不動産業者は、レインズへの登録義務があります(宅地建物取引業法第三十四条の二)。これにより、受任を受けた不動産業者が不当な行為を行わなければ、広く買主を探索できます。
    • 「一般媒介」の場合は、買主が複数の不動産業者に売却を委託できます。不動産業者にはレインズへの登録義務がありません。

    レインズの情報は正しく最新

    一般の不動産広告では、しばしばオトリ広告が見られます。いろいろ検討を進められると、まれにしばしば終わった物件が広告されていることもあります。多くの場合、物件情報の削除の遅れが原因です。
    しかし、まれに意図的に売却済みの情報を広告にだしている業者の悪質なオトリ広告・釣り広告もあります。

    不動産業者間専用のネットワークですので、レインズにはそのようなオトリ物件はありません。

フラット35

フラット35は、長期の全期間固定金利ローンです。国家的事業として行われています。

利用には技術基準に適合することが必要です。

独立行政法人である住宅金融支援機構が取り組むフラット35は、長期固定金利住宅ローンを組むならば検討対象の第一です。フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが必要です。全期間固定金利は毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができます。

フラット35のメリット

多くの方が利用できるローン

審査基準に合致すれば、パート・アルバイトの方も対象になります。正規の納税を行っている必要があります。

低水準の金利

フラット35では金融機関が住宅金融支援機構に住宅ローン債権を譲渡することで金融機関のリスクを低減しています。住宅金融支援期機構は市場で投資家に住宅ローン債権を販売しています。そのため、固定金利のわりに金利は低水準に抑えらることができます。金利は毎月変わりますので、お問い合わせください。

保証料無料・保証人不要

通常の住宅ローンでは金利とは別に保証料を払う必要がありますが、フラット35では保証料は不要です。保証人もいりません

技術基準

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する必要があります。技術基準は、主として耐震・構造面と、マンションでは管理面です。技術基準があるため、一定の安心の目安にもなります。

繰上返済手数料無料

フラット35では支払う必要がありません。

フラット35のデメリット

団体信用保険に加入する必要

フラット35では、団体信用保険料は別途です。借入金額の0.358%が目安のようです。加入しない自由はあります。民間の逓減定期保険に加入する方法がおトクな場合もあります。

金利

押さえらえられているとはいえ、変動金利よりは高い金利です。

融資手数料システムについて

フラット35を実施する金融機関は、銀行とは限りません。ノンバンク系の金融機関も融資をしています。このようなタイプの金融機関で多いのは、低利で融資手数料を多めに取るタイプです。借入段階で融資手数料を多めに払うか、高めの金利(高金利型)を選択するかは、検討の要素です。

着目は返済期間です。手数料は返済期間に関わらず一定ですので返済期間が短いと金利面で有利になる期間が短くなる分、有利さの割合は縮小されます。返済期間が短くなるほどお得度は小さくなります。返済期間が長くなりそうで、借り入れ時に多額の手数料を払える余裕がある場合は、「融資手数料投資型」の利用を検討する価値があるといえます。

補完のローン

フラット35では、物件価格の90%までしか貸さないのが原則です。しかし、フラット35を提供するローン金融機関の独自のサービスにより、合わせ技で残りの10%を補完する金融業者もあります。フラット35自身で100%ローンのサービスもできましたが、審査基準が厳しく、金利も高くなります。使い勝手は悪いようです。

適合証明

フラット35では、技術基準に適合していることの適合証明が必要です。この技術基準があるため、物件としては、比較的良質な物件の傾向があります。技術基準の内容は、建物の形状・耐震バランス、適正な管理費の運用ができるか、長期修繕計画の有無などが査の対象です。適合証明は専門の資格のある人が発行します。主として建築確認検査機関や、設計事務所がその任にあたります。そのため、最終的には調べるにはコストがかかります。5万~7万円くらいのようです。これらの専門家のなかでは事前診断をサービスでしてくれるところもあります。事前診断では足を使って動いてはくれませんので、必要書類をそろえるのにコストがかかる場合があります。

フラット35の必要書類

フラット35にも事前審査というサービスはありますが、経験上、民間銀行等と比べて精度が下がるといわれています。そのため、事前審査よりも本審査を意識した必要生類の収集が重要です。

被雇用者の方(会社員、会社経営者、非正規雇用者)の申込み

○住民票、源泉徴収票(直近2期分)、課税証明(直近2期分)、健康保険証、運転免許証等(写真付きの身分証)

※収入が2か所以上あるは、確定申告書と納税証明その1・その2(直近2期分)

自営業・自由業の方の申込み

○住民票、確定申告書、納税証明その1・その2(直近2期分)、健康保険証、運転免許証等(写真付きの身分証)

※フラット35では、自由業等の方も2期分の収入資料で大丈夫です。

不動産関連の書類の申込み

不動産関連でもいくつかの書類があります。契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、公図、物件案内図などです。これらは不動産業者が提供してくれますので、早い段階では心配は不要です。

ローン契約時

住民票、印鑑証明、適合証明

住民票、印鑑証明は新住所で行うことが多いです。

中古住宅の基準適合の見分け方

フラット35が利用できるか否か販売用資料には書いていないことが多く、検討に迷うところです。技術基準がありますので、以下を目安にお考えください。

マンションの場合

  1. 管理規約が存在し、長期修繕計画が施行されていること
  2. 新耐震であること。
  3. 新耐震でない場合は、建物がスクエアな構造をしていて、ピロティ構造、独立柱構造ではないこと。荷重が偏在していないこと

一戸建ての場合

  1. 旧公庫基準で建築されたこと
  2. 当時の建築確認の申請書と設計図面があること

くわしくは、こちらをご確認ください。

http://www.flat35.com/tetsuduki/cyuko/tech.html

未公開物件のメリット・デメリット

不動産営業マンから「未公開物件」と言われれば、何か特別扱いを受けた気がします。この「特別感」こそ、未公開物件の目的であり、弊害です。
ちまたで未公開物件と宣伝している物件は、本当の意味では未公開とは言えません。
このような物件で、「未公開物件」「あなただけ」という響きは気持ちをくすぐるモノがあります。すでに、騙されて割高な物件をつかみ始めているといえるでしょう。

「未公開物件」という虚構

「未公開物件」という言葉ですが、現状では、公正取引規約や法令などによる定義はありません。不動産業者が住宅などの小規模物件で「未公開物件」と言っている場合は主に以下のような物件です。

(1)不動産業者が自らの判断で公開手段を制限する物件

一般的なのは、個人が売主の物件で、売主から委託を受けた不動産業者がいる場合の対応です。主としてプライバシーの関係から公開を制限しています。
こういった場合、委託を受けた会社だけが公開しています。厳密な意味では未公開ではありません。

(2)一部の仲介業者のみ広告展開をさせている物件

つぎに一般的なのは、一部の仲介業者のみ広告展開をさせている物件です。広告をしている業者のほうが、手数料にありつける可能性が高まります。売主があえて広告出稿者を制限すると、仲介業者は歓迎します。「建売」「条件付売地」「リフォームマンション」で未公開と称する物件はこのパターンです。広告は他社にはしてもらいたくないだけで、客付けは歓迎されます。
このような物件は、当社では会員情報として物件を掲載しています。

また、よく違法な電柱広告や投函チラシで見かける「未公開」も、ほとんどがこのタイプですで、厳密な意味では未公開ではありません。

(3)一社に販売委託をした物件

厳密に販売ルートを絞った物件です。仲介業者に多額の広告をかけさせる場合、売主は販売ルートをしぼって特命で1社だけに販売を委託する場合があります。特権的に1社だけが販売できる意味では、未公開とも言えますが、公開していることには変わりません。

(4)上記(3)の派生で、販売公開前、あるいは直後の物件

単に情報が広く伝達していない状態であれば、未公開物件のような錯覚になります。

これまで、インターネットが日常生活に入る以前は、不動産情報は不動産業者が独占していました。消費者は不動産情報は不動産業者から得るものでした。このような時代の不動産販売戦略では、「未公開物件」というフレーズは容易に効果をもたらしました。
しかし、多く情報が容易に伝達可能な状態になったいま、便利になった一方で、かえって氾濫するようになりました。
実際には公開しなければ情報を伝達することはできませんから公開してるわけですので、堂々と「未公開販売」と言っているのは変な話です。


「未公開物件」は消費者が求めた「まぼろし」

人は、耳触りのいい言葉しか耳に入りませんし、目に入りません。「あなた限定の未公開」と言われれば、特別扱いされたと感じます。たいへん嬉しい気分になります。

そこに付け入るのが不動産業者の狙い目です。未公開物件と言われたら、ダマされているものと思ってください。
「未公開」と不動産業者が言っている物件は、実際には単に、「見学のルートが限定された物件」にすぎません。「未公開物件」という文言は、販売上の演出です。

いまはインターネットで不動産を探すので、情報収集は容易です。インターネットでは似たような物件情報が多いのも実情です。情報自体は集めることが容易な状況です。希望の条件を限定すれば、探すべき物件はすぐに見尽くしてしまいます。そのため「未公開物件」自体は以前よりも重宝されます。お客様の側でも、未公開か気にされる方は、まれにいらっしゃいます。

しかし、不動産は、公開せずに売れることはありません。

不動産業者がダマしにきているのは、落ち着いて考えれば理解できます。買主が可能な限り安く買いたいのと同様で、売主はできるだけ高く、所有している不動産を売却したいものです。

それなのに、売却委託を受けた物件を、インターネットに出さず、「未公開」と称して販売していたら、どうなるでしょうか。間違いなく販売委託を解約されます。ひどい場合は、法律的な背任を追及されるでしょう。

このように、未公開物件という存在は論理的に破綻しています。「未公開物件」という存在は、人々の心の迷いが生み出した、インターネット時代には都市伝説と言えます。

本当の意味での未公開物件

とはいうものの、諸般の事情により公開をできない物件も、不動産取引の世界では存在します。本当の意味での未公開物件です。結論からいいますと、一般相場より割安感がある未公開であれば、物件は不動産業者に事業用として紹介します。不動産業者は利益になればどんな物件でも検討が可能です。個人のように条件を付けません。不動産業者は判断が早く、資金力があります。スピード感がある検討が可能で、個人と不動産業者の情報環境は、圧倒的な差があります。
未公開と称していて、実際に物件の情報の情報がどこにも見当たらない場合、業者が見向きをしなかった物件ということになります。しかし、このような物件は取引上の瑕疵があることも多く、一般個人向けとしては問題があることが多いです。

このように「未公開物件」と言われても石っころの物件もあります。不動産業者の営業トークでも、訳アリ顔のヒソヒソ話で「未公開物件でたいへんお得です」と紹介する物件するならば、「なぜ不動産屋が買わないのか」と突っ込むべきです。

次に、未公開物件の弊害を見ていきましょう。

未公開物件の弊害

1.割高である

上記の通り、「未公開」というのは、販売上の演出にすぎません。しかし、この手の販売形態の物件なのですが、割高な価格であるのが実情です。とくに販売の仲介業者を1社に絞ったタイプは危険です。「未公開」という販売上の演出に説得力を持たせるためです。未公開にするのは、販売ルートを限定してお客様には他と比較させないのが目的です。「未公開」「当社だけ」という状況を作ります。「希少性」の演出をします。もちろん、この販売手法は売主も承知しています。このような手法により、お客様には他と比較しづらい状況をつくるのです。お客さんを囲い込みやすい状況を作る点では、分譲マンションのモデルルーム販売も、原理的には同じです。

2.アオリが利く

更によりよくないのが、アオリが利く環境へ、買主が自分自身で追い込まれていくことです。「あなただけ」と甘い言葉をささやき、他では買えないと訴えるわけです。消費者の冷静な判断を少しづつ奪っていきます。アオリが利いてくれば、お客さんは焦ります。勢いで申し込むようになります。それが不動産業者の狙いです。このような販売業者は「販売力」を売りにしている業者です。実際に問い合わせをすると、営業がしつこいはずです。実をいいますと、本当は売主は販売ルートを絞りたくなどありません。販売ルートが少数に絞ると、売れるスピード感が遅くなります。誰がやっても売れるような物件、割安な物件では、このような手法は不要です。
しかし、割高なのは売主が一番承知しているので、希少性の演出をして販売にプレミアム感を出して、割高な物件の販売にチャレンジするのです。

3.オトリ・ウソ広告

最近では少ないと思いますが、未公開物件云々をいう不動産業者の場合、物件そのものが存在しないおとり広告の場合もあります。
しかし、そうでなくても、表に出している情報が絞られています。とにかく反響を集めようと考えるのもこのタイプです。集まった名簿でどんどん営業をしようと考えるタイプといえます。