四谷ガーデニアは買って大丈夫？特徴・管理・相場を解説
四谷ガーデニアは買って大丈夫？
代表・春日秀典
曙橋駅徒歩2分、余丁町通り沿いに位置し、四谷三丁目駅徒歩10分圏で都心各所へ柔軟にアクセス可能な立地です。総戸数175戸の規模と竹中工務店施工、耐震改修履歴のある構造が安心材料となり、実務性と安定性を重視する方に適した住まいです。
四谷ガーデニアの総合評価
電話：03-5809-1630
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四谷ガーデニアの特徴
都心の機動性と生活密度を活かす、曙橋2分の実務的レジデンス
都営新宿線「曙橋駅」徒歩2分、住所は新宿区住吉町4-1。余丁町通り沿いに位置し、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目駅」も徒歩8〜9分圏と、都心移動の選択肢が自然に広がります。朝の移動は短く、夜の帰宅も穏やかに収まる距離感で、日々のリズムを崩しにくい立地といえます。
1981年10月築、竹中工務店施工、総戸数175戸規模の構成。SRC造を主体とした10階建で、流通情報では耐震改修履歴が確認される住戸もあり、既存ストックとしての実務的な安心材料が整理されています。大規模ゆえの管理のまとまりが感じられ、共用部の使われ方も安定した印象です。
あけぼのばし商店街が至近にあり、1957年から続く街の流れが生活圏に組み込まれています。たしかに派手さは控えめですが、日用品や惣菜、個人店が点在し、歩行距離の中で用事が完結する密度があります。住吉公園（約1,444㎡）も徒歩圏で、合間に緑を挟める環境配置。
まいばすけっと曙橋駅前店（徒歩3分・7:00〜24:00）、ココカラファイン曙橋店（徒歩約3分）、新宿住吉郵便局（徒歩約3分）と、生活機能は駅前に集約。とはいえ、東京女子医科大学病院（徒歩約8分）が近い点は、医療アクセスの観点で見逃しにくい要素です。短距離で完結する生活動線が組みやすい構造。
住戸の選び方次第で、低層帯は通りの動きと距離を取りつつ、上層階は採光条件を活かす検討が現実的です。南向き住戸では日中の明るさが確保しやすく、在宅時間を含めた生活の質に寄与します。都心立地で過度な設備依存を求めず、動線とアクセスで合理的に暮らす志向に適しています。
四谷ガーデニアの写真・現地レポート
管理・維持・修繕の対応状況
長期修繕計画： あり
修繕積立金の額： ￥106,809,566（2025-08-31時点）、戸あたり￥610,340円です。残高はやや少なめです。
過去の修繕履歴：
- 2022年 共用部給排水管改修工事
- 2022年 シータウェーブ設備撤去
- 2018年 自動火災報知設備更新
- 2016年 消火栓ポンプ更新
- 2016年 変圧器更新工事
- 2015年 大規模修繕工事
- 2015年 エントランス自動ドア工事
- 2015年 エントランス手摺改修工事
- 2015年 防犯カメラ更新工事
- 2013年 インターホン設備更新工事
- 2013年 ルーフドレン設備更新工事
- 2013年 勾配不良改修工事
- 2012年 玄関ドア改修工事
- 2012年 駐輪場更新工事
- 2012年 耐震改修工事、一部防水工事、鉄部塗装工事
- 2010年 排水管調査診断
- 2010年 耐震診断
- 2007年 共用廊下長尺シート貼替工事
- 2006年 エレベーターリニューアル工事
- 2006年 給水管増圧工事
- 2001年 大規模修繕工事
- 1997年 シーターウェーブ給水管更生工事
- 1996年 鉄部塗装工事
- 駐車場 ： あり（空き状況は要確認）35,000～42,000円/月
- バイク置場 ： 無し
- 駐輪場 ： あり
- エレベータ ： あり
- 宅配ボックス ： 無し
- オートロック ： 無し
- ＴＶドアフォン ： 無し
- その他施設 ： トランクルーム
マンションルール
- ペットの可否 ： 不可
- 事務所の可否 ： 不可
- 楽器の可否 ： 規約参照
災害・耐震
耐震基準適合証明発行済2026年10月の時点で 築45年 0か月となります。
洪水により予想される浸水深さは0.5 ～ 3.0ｍです。
洪水や高潮の浸水想定図
物件概要
建物・管理
- 構造・規模
- 鉄骨鉄筋コンクリート 地下1階付 10階建て 総戸数175戸
- 管理形態
- 全部委託 常駐
- 管理会社
- 大和ライフネクスト
- 新築時売主
- トーメンハウジング
- 施工
- 竹中工務店
その他の基本情報
- 土地権利
- 所有権
- 用途地域
- 近隣商業
- 管理費単価
- 372.35
- 小学校
- 新宿区立牛込仲之小学校 徒歩9分
- 中学校
- 新宿区立牛込第一中学校 徒歩22分
四谷ガーデニアの相場・売買履歴
価格履歴
過去に当社サイトが公開情報から収集したリノベーションマンションの売出履歴と、「個人売り物件の予想価格」「不動産業者による買取価格」をシミュレーションしました。 売却相談も歓迎。
| 時期 | フロア | 面積 | リノベ物件 相場履歴 （万円／㎡） |
通常状態の 想定相場 （万円／㎡） |
買取の想定相場 （万円／㎡） |
備考 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/10 | 4階 | 約39㎡ | ＠172.08 | ＠160.5 | ＠116.6 | |
| 2026/9 | 7階 | 約77㎡ | ＠145.06 | ＠136 | ＠99.3 | |
| 2026/9 | 7階 | 約77㎡ | ＠145.06 | ＠136 | ＠99.3 | |
| 2026/6 | 7階 | 約77㎡ | ＠151.48 | ＠142.4 | ＠104.1 | |
| 2026/3 | 7階 | 約77㎡ | ＠157.89 | ＠148.8 | ＠108.9 | |
| 2025/4 | 8階 | 約63㎡ | ＠137.23 | ＠127.3 | ＠92.6 | |
| 2025/3 | 8階 | 約63㎡ | ＠138.81 | ＠128.9 | ＠93.7 | |
| 2024/12 | 6階 | 約73㎡ | ＠136.96 | ＠127.7 | ＠93 | |
| 2024/11 | 6階 | 約73㎡ | ＠139.67 | ＠130.4 | ＠95 | |
| 2024/11 | 7階 | 約56㎡ | ＠53.21 | ＠42.7 | ＠29.3 | |
| 2024/10 | 6階 | 約73㎡ | ＠142.39 | ＠133.1 | ＠97.1 | |
| 2024/8 | 6階 | 約39㎡ | ＠107.67 | ＠96.1 | ＠68.6 | |
| 2023/6 | 1階 | 約73㎡ | ＠122.01 | ＠112.7 | ＠81.9 | |
出典：当社サイト
電話：03-5809-1630
営業時間：9:30～20:00/水曜定休
更新日：
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四谷ガーデニアの取引でロータス不動産がお勧めの理由
四谷ガーデニアの購入・売却では、以下のような理由で、ロータス不動産がお勧めです。
小さいけど実績が豊富
免許番号は（４）です。これは１５年以上の実績があることを示します。もちろん新宿区での実績があります。そして、内見から住宅ローン、契約、決済まで代表自ら伴走。メリットだけでなくリスクや契約内容も丁寧に整理し、初めての中古マンション購入でも安心して進められるようサポートします。経験のある者が対応するのは小さな会社であればこそ。
注意点も隠しません
物件の長所だけでなく、気になる点も、購入前に整理してご説明します。四谷ガーデニアにしても、1981/10と築年月は書いてあっても、耐震性までは明記するのは少ないですよね。さらに言えば0.5 ～ 3.0のような浸水のことまで書いてある業者は少ないでしょう。
管理状態まで確認したうえでご案内します
管理費・修繕積立金、管理会社名（大和ライフネクスト）はもちろん、管理員の勤務状況（全部委託）のようなことは普通のサイトにも書いてあります。しかし修繕積立の残高（106,809,566円）までも書いてある不動産業者は少ないと思います。向き合っている証拠です。
このマンションの情報を蓄積しています
四谷ガーデニアについても、建物カタログとして管理情報・写真・周辺環境・過去の販売事例などを継続的に蓄積してきました。販売チラシなども蓄積して、お客様へのアドバイスに役立てています。
仲介手数料無料・半額です
なぜ四谷ガーデニアを手数料無料にできるかといえば、『売主業者様からの仲介手数料があるので、買主様は不要』というのが理由です。無料にならない物件は当社の独自判断で半額です。無料でも半額でも、東京ならば、それなりに高額の仲介手数料になります。条件に合う物件ならお客様も当社ｗｉｎーｗｉｎです。
数十万円〜数百万円にのぼる初期費用を大幅に節約できれば、浮いた資金を新生活や繰り上げ返済に充てられるほか、住宅ローン審査にも良い影響が期待できます。
担当者
私が担当します：春日秀典
新築・中古を問わず、分譲マンションや戸建ての販売・開発に20年以上携わってきました。専門知識が欠かせない不動産の世界だからこそ、宅地建物取引士や公認不動産コンサルティングマスターなどの資格を活かして、日々の業務に取り組んでいます。
当社のサイトでは、物件の魅力はもちろん、将来的な資産価値や注意点まで率直にお伝えしています。「納得して取引できた」と思えるよう、判断材料をご提供しています。
なお、当サイトに掲載している情報は、すべて私自身が独自に執筆したものです。現場の肌感や最新動向も含め、信頼できる情報を目指しています。
不動産購入はそう何度もないご決断です。疑問や不安があれば、お気軽にご相談ください。納得感を持ってお取引いただけるよう、サポートいたします。