家を買うために父母・祖父母からお金の贈与されたときの非課税

平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、両親や祖父母から、自分が住むための家の新築・取得・増改築等の代金のために贈与を受けましたら、次の表の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税にすることが可能です。「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」といいます。

放っておいては非課税の特例の適用を受けることはできません。特例を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の申告書、戸籍の謄本、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど諸々の資料を添えて、納税地の税務署にご提出しなければなりません。

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非課税限度額

贈与を受ける方ごとの非課税限度額は、次の表のとおりです。何度も家を買ったり建てたりしる場合には、建物の種類ごとに、初めての非課税の特例の適用を受けた契約日に応じた金額となります。

消費税がかからない物件

個人間の中古住宅売買で取得する場合には消費税はかかりませんので、こちらです。

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
~平成27年12月31日 1,500万円 1,000万円
平成28年1月1日~令和2年3月31日 1,200万円 700万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,000万円 500万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 800万円 300万円

既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となったことがある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります(一定の場合を除きます。)

家屋の金額に含まれる消費税等の税率が10%である物件

特定取得に該当する場合の軽減

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成31年4月1日~令和2年3月31日 3,000万円 2,500万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,500万円 1,000万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 1,200万円 700万円

こちらの非課税限度額は、平成31年3月31日までに既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった贈与の資金がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。

「省エネ等住宅」とは

ところで、「省エネ等住宅」だと非課税の枠が拡大します。ここでいう「省エネ等住宅」とは、「省エネ等基準に適合する住宅用の家屋であること」を証明書として提出できる住宅です。証明書は検査機関や建築士が発行します。

省エネ等基準とは以下の通りです。

  1. 断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること
  2. 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物であること
  3. 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること

そして、証明書にも決まった様式・名称があります。証明書とは次のいずれかのものです。

証明書などの種類(※1) 証明対象の家屋
住宅性能証明書
  • イ 新築をした住宅用の家屋
  • ロ 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
  • ハ 建築後使用されたことのある住宅用の家屋(※2)
  • ニ 増改築等をした住宅用の家屋(※3)
建設住宅性能評価書の写し
長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(その写し)又は認定長期優良住宅建築証明書
  • イ 新築をした住宅用の家屋
  • ロ 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
低炭素建築物自分の家の新築・取得・増改築計画の認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(その写し)又は認定低炭素住宅建築証明書

※中古物件については、取得の前の2年以内又は取得の日以降に、その証明のための家屋の調査が終了したもの又は評価されたものに限ります。

※住宅用の家屋の増改築等をした場合に、省エネ等基準に適合させるための工事であることについての証明がされた「住宅性能証明書」又は「建設住宅性能評価書の写し」があれば、そちらでも大丈夫です。

相続時精算制度との関係

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税は、自己の住宅取得のための「相続時精算課税選択の特例」と重ねて受けることができます。しかし、この制度を利用するとトクかどうかには議論があるようなので、注意をしてください。

贈与を受ける方の要件

非課税の特例の対象となるためには、贈与を受ける側の若い世代の方にも条件があります。次の要件の全てを満たす必要があります。

本人の条件

贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。贈与を受けた時点ではありません。その年の元旦が基準です。

贈与を受けた年の年分の合計所得金額が2,000万円以下であること(所得税にかかる部分)。

平成21年分から平成26年分までに「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと(一定の場合を除く。)。

贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与全額で、自分の家の新築・取得・増改築をすること。

親族関係性の条件

贈与を受けた時に、ご自身が贈与をしてくれた人の直系の子孫であること(養子縁組をしている場合も含む)。つまり、祖父母、両親などからの贈与ということです。

負契約も含め、親類縁者から取得した土地・建物ではないこと。

居住に関する条件

贈与を受けた時に日本国内に住所あること。つまり、住民票がしっかりしてなければなりません。

贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家に住むこと。あるいは遅滞なくその家に住むことが確実であること。

※なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。贈与を受ける若い世代の方が外国に居住しているときは、こちらをご覧ください。

自分が住むための家とは何か?

「自分が住むための家」には、敷地の土地等の取得も含みます。もちろん、対象となる建物は日本国内にあるものだけです。住宅ローン控除ができる物件と、条件がリンクしていしてますので、合わせて確認をしていただくとよいでしょう。

新築または取得とはなにか?

登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下。店舗・住居併用などの場合には、住宅として利用される部分が床面積の2分の1以上。

取得した住宅が次のいずれかに該当すること。

  1. 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
  2. 中古住宅の場合には取得の日から起算して築20年以内(耐火建築物(マンションなど)の場合は25年以内)
  3. 所定の築年数を超過する建物なら耐震基準適合証明で耐震性を証明できるもの
  4. 耐震改修がされてない物件については、居住開始日までに耐震改修を行うことを一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅が耐震基準適合証明で耐震性を証明できるもの

(注)耐火建築物とはマンションのような鉄筋コンクリート住宅です。具体的には登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。

増改築等とはなにか?

登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下。店舗・住居併用などの場合には、住宅として利用される部分が床面積の2分の1以上。

自己が所有し、かつ自分が住むための家に行われた工事であり、該当する工事の種類であることを、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類で証明できるもの。

増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自分が住むための家として工事したもの。

返済比率(へんぴ)

住宅ローン借り入れの基準としての返済比率

返済比率とは、「返済負担率」ともいいます。ローンを借り入れる場合の年収に対する年間返済額(元金+利息)の割合のことです。不動産業者や金融機関では「返比(へんぴ)」ともいいます。金融機関では借入条件として、返済比率の上限を設定しています。通常は最大35~40%以内となっています。

このとき、金利設定がポイントです。通常、全期間固定金利よりも、変動金利が出ることが多いので、将来の金利の上昇も検討に入れて、、総低金利を金利3%~4%として、返済比率が35~40%以内となるよう、条件設定をしています。この比率が高いと金融機関等の審査に通らない可能性があります。購入物件をより安いものに見直すか、あるいは自己資金の割合を増やして借入額を減らすかなどの対応が必要です。

家計診断のための返済比率

一般的な家計においては、長期的な返済面のゆとりや確実性を考えた場合、実際の返済の年収の25%以内が望ましいとされます。返済比率は、マイホームの購入に際して、無理のない資金計画を検討する上で大切な基準(目安)と言えます。

現状有姿売買

不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることがほとんどですが、その意義、具体的な内容については業界でも定説がありません。

現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いようです。

単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに、売主の契約不適合責任の免責についての合意があるとまでいえません。

電車・バス等の所要時間

不動産の表示規約では、電車・バス等の所要時間の表示基準を定め、同規約12条7号、1乗換えを要するときはその旨、2特急・急行等の種類、3特急料金等の特別料金を要するときはその旨、4ラッシュアワーと平常時の所要時間が著しく異なるときはその旨、5運行本数が著しく少ないときはその旨を明示することを義務づけています。所要時間はダイヤグラムに従い表示するが、乗換え時間や待ち時間は含まれありません。なお、通勤時間帯に運行されていない特急列車等による所要時間だけの表示は許されありません。

元付業者と客付業者

共同仲介

不動産の仲介業務はは複数の業者が一つの取引をまとめることができます。このような形態を共同仲介とといいます。これに対して、1社が双方の取引に関与することを単独仲介といいます。

理論上は3社以上の仲介業者が関与しても共同仲介の取引は可能です。個人向けの住宅や不動産の売買においては、通常は2社までです。レインズなどのような情報交換のシステムがしっかりしているからです。しかし、マンション用地などの大型の事業用地では、3社以上の業者が関与することが発生する場合もあります。

元付業者と客付業者

1つの取引が共同仲介でまとめられるとき、売主側の業者、買主側の業者、それぞれ対応する言葉があります。

元付業者

元付業者とは売主側の仲介業者のことです。売主から売却の委託を受けており、客付業者から買主の紹介をうけます。賃貸であれば貸主側の仲介業者をいいます。

通常の元付業者の仕事としては、物件情報を調査することです。調査した内容を発信して、提供することも含まれます。売主側に立って、売主の権利を守るのも元付けの仕事です。

売主は元付業者に対して仲介手数料を支払います。当社が元付業者になることもできます。当社が元付業者となって一般市場に売り出す場合には、仲介手数料半額です。

元付、物元ともいいます。なお、関西では値付(ねつけ)といいます。

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元付業者は客付け業者にむけて物件を公表する

客付業者

客付業者とは買主側の仲介業者のことです。客付業者は元付業者に対して、買主の紹介をします。共同仲介だけでなく、不動産業者である売主に対して買主を紹介する場合にも、客付と言います。

買主は客付業者に対して、仲介手数料を支払います。当社が客付業者となって物件購入のお手伝いをする場合には、共同仲介であれば、仲介手数料半額で、売主業者に紹介する場合には、仲介手数料無料です。

客付業者の仕事としては、物件の説明、住宅ローン、名義変更の登記などの手続きの手配などが挙げられます。買主側に立って、買主の権利を守るのも客付けの仕事です。

客付業者
客付業者は売主に買主を紹介する

リノベーション住宅、建売住宅、一部の中古住宅などで出てくる広告可の物件の広告を掲載しているのも、客付業者が行っています。