「専任返し」の弊害と見分け方

専任返しとは

買取業者が売買事業のために物件を仕入れるとき、仲介会社を経由して物件収集をすることがあります。買取事業者が仕入れることができたとき、その返礼として、商品化した物件の売却を、「専任媒介」として仲介会社に任せて再販売するという場合があります。これが「専任返し」です。専任返しとは、商品化のための物件仕入れにおける不動産業者の慣習です。

物件を卸す

仲介業者が買取業者を買主として仲介することを「卸す」と言います。問屋の卸しになぞらえた表現だと思われます。卸した物件の再販売の委託をとれると、最終のユーザー(エンドユーザー)への仲介までに、業者は累計4か所から手数料を取れるので、上手くハマると非常においしい取引です。

物件の流れは個人(1か所目)⇒買取業者(2か所目)⇒商品化(3か所目)⇒個人(4か所目)という流れになります。

いささか弊害がある取引

仲介の不動産業者に一方的に有利なだけで、下記のように、消費者にとってはやや弊害があります。そのため専任返しを行う不動産業者の営業姿勢は疑わしい可能性があります。営業姿勢が疑わしい不動産会社が、あなたにだけは親切にしてくれることはありません。

一方で、「未公開」など、不動産取引が不慣れな買主にとっては、煽りが利く特殊な状況が演出できるで、買主にしてみると、正常な判断を失わせる可能性があります。「諸般の事情を差し置いて、高くてもかまわないからこの物件限定、この物件限定」などの事情がない限り、取引は慎重にすべきかもしれません。

もちろん、素材物件の売主にとっては売渡価格に不利になる場合があります。売主にとっても、専任返しをする不動産会社とは、取引は慎重にすべきかもしれません。

どのような物件か

商品である物件が専任返しの対象となります。つまり、専任返しは以下の物件で生じます。

  • 建売一戸建て
  • 条件付きの土地
  • 新規・未入居のリノベーション住宅

リノベーションは新規であることがポイントです。数年前にリノベーションされた物件は、多くの場合居住中ですが、空室でも個人が売主であることがほとんどです。

誰がやっているのか

現場の不動産界隈では、営業所レベル・担当レベルでは日常的で、背任的な行動ですので商売のモラル的にはアウトですが、違法ではありません。そのため、多くのケースで実際に行われています。大手業者も例外ないようです。大手仲介業者は表向きはコンプライアンスを重視していますが、広義では、コンプライアンス違反の疑いが濃厚な営業活動ともえいえます。

専任返しの解除

専任返しをしている物件は販路が制限されますので、一般的には売りづらいものとなります。そのため、長期間に渡り専任返しをしている物件は、売主の判断でいづれ解除されます。

しかし、売れていないという実績があるので、専任返しを解除されると、販売価格を値下げされることがあります。価格交渉・値引き交渉は難しくなる可能性もありますが、高いままで購入を仕入られるよりは、非常に有利です。この観点からも

消費者にとっての専任返しの弊害

購入を希望する個人

物件が高くなる可能性

まず第一の弊害は、物件が高くなる可能性です。専任の期間は、通常は期間は1~3ヶ月間程度ですが、仲介業者を専任にして売却のルートを絞れば、売却期間は掛かるようになるのが一般的です。つまり、売主は専任返しをするときには、売れないリスクを覚悟しているわけです。その分、専任の期間においては、価格を上乗せする場合があります。

仲介業者を選択できない

専任返しをしている期間において売り側の仲介業者が物件の囲い込みをすることがあります。このような場合には、買主は仲介業者を選択することができません。たとえば当社のような仲介手数料無料の業者を選択することはできません。あるいは、信頼している仲介業者を入れたい場合にも、選択できない場合があるのです。

専任の解除

なお、買取業者も売れないと事業になりませんので、通常は1~2か月程度では専任は解除されて、リリースされてきます。まれに、気のいい売主さんでは、まれに成約するまで期限を延長しつづけるケースもありますが、そういうタイプは仕入力の弱い中小零細の売主が多いようです。リフォームが雑だったりするので、長期間かかっても売れないという光景がよくあります。

売却を希望する個人

仲介業者は「専任返し」を対応してくれる買取業者に、優先して卸す傾向があります。つまり特定の軽主に紹介先を偏在させてしまう傾向にあります。専任返しをしない業者は後回しになるわけです。

卸すにあたっては、販売方法に縛りが出る以上、時間がかかることを想定しなければなりません。その分のリスクを取るため、買取業者は安く仕入れていることがあります。安く仕入れて高く売ろうとするのです。原初の売主さんの利益を害している可能性が懸念されます。しかし後日の値下げを想定して、売り出し価格は最初はあえて高めに設定してしていることも多いようです。、仲介業者は買取業者に利益構造はよく把握していないので、このような対応も可能です。

専任返しの見分け方

リノベーションマンションや新築一戸建てが「専任媒介」「専属専任媒介」で売り出されていることで、重要なポイントです。販売されている物件の状況で、活動の姿勢やポリシーを察知しなければなりません。

購入を検討されているお客様は、検討対象の物件のことを調べれば十分にわかります。

少し手間がかかるのは売却を検討されているお客様です。売却のお客様は、委託先の不動産会社のことについて調べなければなりません。

販売されている物件の状況で営業姿勢を察知しますが、大手不動産会社の場合は支店や営業所のことについて調べましょう。仲介会社は支店長や営業所長の姿勢が強く反映されるので、支店の状況を調べれば十分です。

「取引態様」を見る

商品物件は新築の一戸建てやリノベーションマンションで行われますので、新築の一戸建てやリノベーションマンションの取引態様を確認しましょう。取引態様は物件概要・販売概要の一部に書いてあります。

専任返し

以上の画像のように>取引態様の部分で、「専任」「専属」の文字が書いてあれば、専任返しの可能性が高くなります。

ただし、わかりづらいのは、「仲介」「媒介」と書いてある場合です。これは「専任」「専属」「一般」のすべてに当てはまります。不動産サイトでも、suumoなどではすべて「仲介」でまとめているので、わかりづらいと思います。

以前は、取引態様の部分で、「一般」と書てあれば、専任返しの可能性は低かったのですが、一般媒介を活用した不動産の囲い込みが多くなってきており、一般媒介の専任返しという現象も増えてきています。

他の仲介会社の広告を確認する

念押しとして、調べたい物件が複数の仲介会社から広告を出されているかどうか、確認しましょう。本来、売主である業者は販売のルートを制限したくないので、自主的に専任で売却委託をすることはありません。そのため、複数の不動産会社から調査ターゲットの物件が広告されているのが健全な状態です。

物件の名称、価格、面積、所在階などで一致する物件が複数の業者から出されているか、確認をしましょう。

売却検討者なら複数確認

売却委託を検討する場合は営業姿勢の見極めです。ターゲットとなる不動産会社(営業所)の物件が出す広告や会社の物件サイトで、新規リノベーション物件を探してください。

売主である業者は販売のルートを制限したくないので、複数の会社から出されているのが本来の姿です。それにもかかわらず、販売活動をしているのが限定1社の場合は、専任返しの物件とみてもよいでしょう。

多くの不動産広告では、「仲介」「媒介」と記載がほとんどなので、しっかり確認しなければなりません。専任返しをしていると感じたら、その不動産会社へ売却を委託するのは、中止すべきです。不公平な営業活動をする可能性があります。

相手先に聞く

調査対象となる気になる物件について、買主の立場にて(買主のフリをして)m対象となる不動産会社に電話をして、聞いてみましょう。

※※「○○マンションは御社の限定物件ですか? 専任物件ですか?」※※

通常の不動産会社なら、いわゆる「ドヤ顔」で「その通りです!」と答えてくれるはずです。しかし、これで専任返しの確定が確認できますので、営業姿勢に疑いを持つべきと言えるでしょう。

シツコイ不動産会社・営業マンの避け方・見分け方

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しつこくなる理由

しつこいのは不動産業の構造的な宿命

営業活動の中ですべてのお客様が買ってくれるわけではありませんが、不動産業仲介の手数料は成功報酬です。お客様は買いたいタイミングで出会った物件を紹介した営業マンから買うだけです。そこで、接触頻度を高めようと営業マンや営業会社は懸命になろうとします。

また、成約の見込みが低いと見なされたお客さんであれば、最後のチャンスを狙って、しつこい営業を行うことが合理的です。どうせ断りであれば、断りと成約の二択の状態ですから、最後っ屁・旅の恥は掻き捨てとばかり、猛然としつこくした方がいいとなります。毅然とした断りを受けるまでしつこい営業を続ける方が、もしかしたら成約にたどり着けるかもしれません。このような心理が働きます。

詳しくは『不動産営業マンが「しつこい」「煽る」その事情』という記事でもご説明しています。

シツコイ不動産会社・営業マンに共通する特徴

お客さんと会えば料理できるというのが発想の原点ですので、とにかく接触機会を多く持って、お客さんと会おうとするのが特徴です。

しつこい営業を好んでしているわけではありません。営業活動は心理的にも肉体的にもしんどいものとなっています。そのため社員の出入りが激しいという特徴もあります。

シツコイ営業をする不動産会社をはじめ、いろんなタイプごとにセールスの進め方をご紹介しています。「購入の流れを不動産会社タイプごとに比較」をご覧ください。

見分け方Ⅰ:至れり尽くせりの接客や対応

車での案内・ご自宅への送迎が売り

「車で案内!」などのフレーズが躍る不動産広告があります。親切そうに見えますが、本当の狙いは当日のお客さんの動きを制御することにあります。物件見学から来店へと促し、申し込みをとる作戦です。

ちなみに、当社では売買の場合は車での見学をお勧めしていません。があまりお勧めできないのは、賃貸や冷やかし目的からいいのですが、本気の売買ともなると、車での見学は感心できません。歩くことで確認できる実際の生活のアプローチや周辺の環境の視察が大雑把になって、体験するプロセスが取れないからです。よく知っている土地ならともかく、生活環境が動かせませんので、不動産の場合は致命的です。動かせない財産だからこそ、不動産なのです。

また、しばしば、「どうやってたどり着くかわからない」ので車の案内を希望されるお客さんもいらっしゃいます。しかし「無事に行けるか分からない」のであれば、そのような物件は買うべきではないでしょう。

即日対応可能、休日なしなどのフレーズ

「年中無休!」「本日見学できます」「夜間見学可能」との文面が広告に見れるのも特徴です。思いついたが吉日、お客さんが物件の見学に至るまでの心理的な障害をなくし、お客様と業者の接触機会を増やそうという試みです。

しかし、「本日見学歓迎」などのフレーズが躍るのは、お客様の思い付きや勢いのままで購入申し込みを取り付けようとする作戦です。このような場合は、見学から翌々日くらいの契約を狙っています。そのために、くらいついたら離さない覚悟が不動産業者の側にはあります。

物件よりも営業対応を押す

「女性担当者が対応」「提携ローン金利〇〇%!」など本質と関係ないことを前面に出していることがあります。不動産広告の主役はあくまでも物件です。

見分け方Ⅱ:接触機会を多く持つ

suumoでよく見る

不動産セールスはお客さんの関心が発生しなければ始まりません。つまりお客様の積極機会を持つためには反響数が多い方がいいに決まっています。そこで、いかにして反響を取り付けるかが重大な関心となります。

住宅情報系の老舗であるSUUMOは反響が大変多いサイトです。しかしSUUMOは広告費が高いことでも知られています。

高い媒体を利用するからには、「お客さんを確実に仕留め」なければ、営業マンは上司の大目玉をくらいます。このように、しつこいセールスをする営業会社は営業力には自信があるので、高い広告費を回収できる自信があります。広告費が高かったとしても、それでいいのです。

プレゼントで集客

「〇〇券5,000円分プレゼント中」などのフレーズが躍る広告を出す会社さんがあります。プレゼントの仕入れは無料ではありません。お金がかかるわけですから、来客したお客さんを確実にものにできる自信があるといえます。営業力にはよほどの自信があってのことでしょう。

また、プレゼントをもらえば断ることができない心理状況に追い込まれます。「返報性の原理」といいますが、セールスの基本テクニックです。気軽に次のステップに進むことを促されて、気づいたら申し込みを入れていたということになるでしょう。

見分け方Ⅲ:営業業務がしんどいブラック会社

物件担当者が不明瞭

物件情報サイトでは物件の末尾に担当者の情報を併記していることがほとんどです。お客さんはどのような担当者かどうかも重要な関心事項です。

本来であれば記述が必須な項目でありますが、シツコイ不動産会社はこの項目で具体的杏担当者の指名を記述していません。

その理由はシンプルで、なんと社員の出入りが激しく、担当者を特定できないからです。

収入を強調する人材募集

不動産仲介業は成果報酬の世界です。そこで、シツコイ不動産会社では、営業マンは成果が出なければ鬼のようにどやされて大目玉を食らいます。これは、いわゆるブラック企業といわれるものと、非常に重なります。

つまり、求人広告におけるブラック企業の見分け方を確認して、当該企業の求人欄を確認すれば、しつこい不動産会社の見分け方を確認することができます。社員の出入りが激しいので、求人コーナーは常にオープンです。

たとえば、「具体性のない抽象的な理念」「壮大な夢」「甘い言葉」「若手を登用(使い捨て)」「給料が不自然に高い」など、ブラック企業の特徴として言われていますが、このようなフレーズが躍る会社なら、要警戒かもしれません。

購入の流れを不動産会社タイプごとに比較

営業系の不動産業者の購入の流れ

営業系のしつこい不動産業者はハードな軍隊式の営業活動ができる不動産業者です。営業力重視のため、とにかく接触機会を多く持とうとします。そのためにまずしなければならないことは、お客さんと会うことです。営業系の不動産会社はシツコイ不動産会社と一致していますので、リンク先の記事で見分けていただくことも可能です。

知り合うきっかけの物件見学

営業系の物件の見学は「当日可能」「夜でも可能」など、とくかく誘引しようとします。物件の見学は担当者レベルが対応します。担当者レベルの営業マンは知識経験が若干不足していることもあります。

物件の見学のあとは、担当者はそのまま不動産店への来店を誘ってきます。物件という数々の仕掛けからお客さんを釣り上げるのことが担当者の仕事です。来店をさせることができないと、こっぴどく叱られますので、担当マンは来店を促すことにしつこくなります。

不動産会社へ移動して詰め

不動産会社に訪問すると担当者の上司である営業マンが待ち構えています。この方は知識経験は豊富です。営業マンが来店を促す目的はいくつかあります。営業マンに引率されて不動産店に訪問をすると以下のような交渉が待っています。

  1. 物件の購入させる交渉
  2. お客様のニーズにより他の物件に振り分ける交渉
  3. 購入限度額を把握するため、ダミーでローンの事前審査をさせる交渉

見学した物件で即購入であれば不動産店にとっても楽ですが、そう簡単なケースばかりではありません。そこで、別の物件に振り分ける商談が重要となります。

フォローを継続すべきかどうかを判断するのに、ダミーの事前審査を促してきます。ローンに通る人であればフォローは続行です。

複数物件の見学とキメ物件の交渉

「まわし物件」を見てから、最後に「キメ物」を案内します。これが一般的なセオリーです。

「キメ物」とは「決める物件」のことです。「キメ物」はいい物件とは限りません。あくまでも、不動産店のシナリオに基づき、契約に落とし込みたい物件です。「キメ物」はごくたまに「いい物件」でもあることもありますが、ほとんどは関連会社の所有物件や、インセンティブ(歩合や報酬)が多い物件です。

回し物件とは、価格が安い物件などが宛てられます。一部はお客様の希望にヒットしているものの、全体的にはお客様の希望から外れる物件です。「キメ物」の演出に使われます。

回し物件を見せる

まずは、複数の「まわし物件」を見て回ります。回し物件は価格が安い物件であることがほとんでです。回し物件もいいところを伝えて、購入の意思を確認するふりをして、一生懸命セールスします。

しかし本当の目的は現実を見せつけ、お客さんを飽きさせて、疲れさせることになります。お客さんに焦りと疲れが見えてきたころが、次のアクションです。

キメ物を案内する

お客さんに疲れと焦りが出てきたころ、「キメ物」の紹介を行います。キメ物の紹介には、しばしば人気物件の偶然のキャンセルなどの名目で、劇的・運命的な状況を演出します。

キメ物は不動産会社が売りたい物件です。そのための準備は万端です。理論武装も含め丁寧な準備を行っています。必要な資料を十分にそろえています。このタイプの不動産屋さんにキメ物件まで案内をさせられたのであれば、もう術中にはまっているので、逃げるのは難しいでしょう。

したがって、「断れる強さ」を持っている方でないと、上手に使いこなすことは難しいかもしれません。押しに弱い方は避けるべきかもしれません。

大手系の不動産業者の購入の流れ

大手の仲介会社とは「財閥」「鉄道」「金融機関」「大手マンション開発業者」の関連会社です。所属している業界団体が「全国宅地建物取引業協会」「全日本不動産協会」以外の会社でもあります。

大手の仲介業者は持っている物件、預かっている物件が多く、お問い合わせも大変多いのが実情です。そのため、無茶な営業をする必要はありません。

「お客さんを選べる立場」という感覚があるので、ローンや条件に少しでも難易度があると、対応は後回しになります。

不動産物件の見学

会社によっては車で案内をしてくれるところもありますが、大手系の不動産業者の対応は基本は現地集合・現地解散です。火曜・水曜の休みは確実に取ります。

大手の場合は、お客さん方で物件を気に入っても、その仲介会社自体が契約に向けて動かない場合があります。とくに仲介手数料については手厳しく、両手の契約でないと社内の稟議で承認を出さない会社もあります。

片手の契約を「分かれ契約」といいますが、「ワカレンジャー」と馬鹿にされたり、「他社のスパイか」と侮辱されたりすることもあります。現場の営業マンはそのことを十分承知していますので、案内をしてくれるのは自社の預かり物件だけになります。

欲しければ購入申し込み

「買いたければ買えば」というのが基本スタンスです。管理している物件は多く、お問い合わせも大変多いので、いつかは売れるからです。

若い営業マンを訓練させるためしつこい営業をすることもありますが、預かっている物件が多数のため、通常はそのようなことをしている暇はありません。多くの玉を持っていますので、どれかが当たればいいわけです。

欲しければ自分で事前審査

大手においては、ローンの事前審査はオンラインで行います。複数の銀行に接続されたシステムを用いて、一気に審査を依頼します。これに対して各銀行の担当者が個別にフォローします。悪い言い方をすれば、ローンの審査は銀行に対して丸投げという状態で、便利なようで、意外にもお客様にも銀行の担当者にも評判が悪いようです。

銀行の担当者にとっても評判が悪いのは成約率の悪さです。一気に多数の銀行に審査を依頼していますので、決まらないことが多くなっているとのことです。

お客様にとっては、不慣れな作業で戸惑うことが多いようです。ミスをしてはけないからと不要な緊張を強いられることになります。銀行の担当者も「決まらないかもしれない」と思っているので、対応もぞんざいになることも多いようです。

当社の購入の流れ

当社の場合は買いたい物件を買っていただきいと考えているので、「キメ物」という概念がありません。大手のように自社の物件だけを扱うという方針でもありません。共同仲介にも対応いたします。シツコイ不動産会社であることを除き、ネットで営業活動を行っている不動産会社は、同様の傾向があると思います。

当社の場合の商談の流れはより細かくご説明してますので、「物件理解の流れ(お問合せ時・見学時・申込時)」をご覧ください。

初回の内見は印象や基本的な事項をチェック

初回のご見学は現地集合・現地解散が基本です。初回の物件見学においては日当たりや現地環境など基本的な事項の確認や印象の把握を行います。

当社の場合はキメ物という概念がありません。しかし、取扱いができる物件は数百になりますので、ご質問等は事前に言っていただけると対応できて、助かります。調査が必要な情報は後日になる場合があります。

複数の物件のご案内、とくに車が必要なご案内の対応しておりません。ただしご購入時期やご動機が具体的なお客様は別途ご相談させていただきます。

当たりや現地環境の確認ができませんので、夜間の初回見学は対応できません。

事務所で細かい説明や手続き

1回目の見学で購入に前向きなった場合を前提として、説明を当社事務所で行います。

物件が絞られますので、当社が気づいた追加事項の説明を提供できます。宿題というかたちで、見学の現地で発生したご質問も回答できます。お客様の不安点・疑問点の多くはこの場で解消できます。

売るべき物件のシナリオが存在する不動産会社の違って、お客様の選択に応じて細かい対応をしていきます。

ご不安が解消されれば、このときに購入の申込をいただくことになります。また、後日の契約時の重要事項説明と合わせて説明に時間をおいて時間をかけることで、「聞いていない」ということを予防することができます。

当社の場合はシツコイ営業や不要不急の煽りおりをすることはありませんが、そのことは、物件をゆっくり検討できるという意味ではありません。購入のライバルが存在している場合もあり、急がなければならない場合もあります。

手続き時には、同時に、「ローン仮審査」の申込をいただいて、審査が通るかどうか、確認をいたします(もちろんこの段階でローンに落ちる場合もあります。)

再確認のため再見学

ご要望に応じて、ローン審査と同時平行して、2回目のご見学はを対応します。2回目の見学は、日を改めて、曜日・時間を変化させた見学がよいでしょう。

事故物件の不動産売却

事故物件とは

心理的瑕疵

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心理的瑕疵のある物件のことをいいます。心理的瑕疵とは「心理的側面に引っかかる欠陥」のことであり、一般的には対象不動産にまつわる事件、自殺、病死などのケースが予想されます。

不動産の広告では、しばしば「告知事項あり」「伝達事項あり」という表現で出ています。

事故物件の基準

心理的なものであるゆえ、受け取る側(買主)の心理が十分に斟酌されます。ハラスメントの争いでも同様の傾向がありますが、買主が嫌だと感じたら、それは嫌なものなのです。事故物件については、これまでのところ法律に基づいた具体的な指針はありません。裁判において賠償を争うにしても、具体的な事例で判断されるものとされてきました。

国交省のガイドライン

2020年1月末に入ったニュースでは、国土交通省が「事故物件」の基準を明確にするためのガイドライン(指針)作成に乗り出すことことになったそうです。同年年内の取りまとめを目標にしているそうです。

ガイドラインが明確になれば「何が常識か」というのを考えるにあたって、一つの重要な指標になると思います。ゆくゆくは「ガイドライン」が影響を及ぼして「世間の常識」というものが形成されていくものと思います。

むろん、気になる内容については、それでも書いたほうがいいとは思います。ただガイドラインが明確であれば、軽微な心理的瑕疵であれば、「一応書いた」という位置づけになり、「大したことはない」と説明できるようになるでしょう。

国土交通省が、殺人事件が過去に起きたことがあるアパートなど敬遠されやすい「事故物件」について、基準を明確にするためのガイドライン(指針)作成に乗り出すことが31日、分かった。2月から有識者検討会を開催し、年内の取りまとめを目指す。これまで明確な基準がなかったため「(室内で)病死者が過去に出ていたことを告知しなかったため、借り手から苦情を受けた」など、トラブルも発生しているという。

https://www.sankeibiz.jp/business/news/200131/bsd2001312114012-n1.htm

価格設定の影響

事故物件であれば、いくらかの影響は避けられません。しかし何を事故物件とするかは、買主の印象の話であり具体的な指針はないと冒頭で記載しました。

ただ、事故物件か否かの判定は買主の心理であるのと同様に、売主が物件の価格設定をするのも売主の心理的な印象であり、どうアピールするかは自由です。

一律なダウンはない

不動産実務をやっていると案外と色々な人がいるものです。事故の程度が軽微であれば普通の価格設定とほぼ同じで行けることもあります。

たとえば「室内でみとられたうえでの病死」と「殺人」では印象は違います。高齢化社会を迎えて、前者であれば嫌悪感を感じる人は少なくなってきています。病死でも「死後半年経過した腐乱状態」と「死後1日で気づいた」とでは違います。

なので、2割ダウンとか、15%ダウンとか、一律には考えなくてよいものです。不幸な感じで受ける影響は違いが生じますが、行けると思えば、それなりの価格設定をすればよいと思います。

マーケットの中で判断される

受け取る側がどう感じるかは自由ですから、事実をきちんと開示すれば、あとは買う側の判断を待つのがよいと思います。後ろ向きな心理で言うべきことを隠しておくと、必ず後で足元をすくわれます。これも経験的にはしばしばあります。

契約の直前で破談になるくらいならまだいいもので、裁判になれば敗訴の可能性が著しく高くなります。敗訴をすれば損害賠償などの法的処理に進みますから、かえって損失が大きくなります。

厳しい場合は買取も検討

買取業者は好みや嗜好というものがなく、利益が出るか出ないかの判断で物件を購入します。売り出してみたものの売りづらかったり、事故の程度が重度であったりするならば、買取業者への売却も検討できると思います。

当社であれば買取業者への売却は仲介手数料無料となっています。

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契約不適合責任

賃貸は売買の場合は1世代後には大丈夫とか言われていて、いろんな凡例も出ているが、売買の場合は少し様相が違う。売買の場合は、その土地に定着することも考えられるため、少し重めに考えておいた方がいい。
「知ってるはず」「言ったはず」というのが通じにくくなる。具体的な指針はないのであるから、契約書もしくは重要事項説明書に記載を通して、気になることは全て書いておいた方がいい。

買い先行での旧住宅ローンへの金融機関の対応【まとめ】

メガバンク

メガバンクA

他行のローンであれば、新旧ローンの合算が所定の返済比率に収まるのであれば対応できます。

旧ローンの返済比率の切り離した対応は事実上難しいと思います。対応をしてもらうには現在の残債額の120%にて売買される売契があることが必要です。つまり買い先行には適さないと言えます。

元本据置の対応はしていません。

メガバンクB

原則は他行のローンで新旧ローンの合算が所定の返済比率に収まるのであれば対応できます。

旧ローンの返済比率の切り離しは、旧住宅の残債が評価額を下回ることができれば対応はできます。ただし評価額とは銀行所定の評価額です。

元本据置の対応はしていません。

メガバンクC

原則は他行のローンで新旧ローンの合算が所定の返済比率に収まるのであれば対応できます。

それに収まらない場合、残債額が評価額の120%以内なら対応できます。ただし評価額とは銀行所定の評価額です。

元本据置の対応は対応できます。据え置き期間は1年まで対応できます。火災保険には銀行の質権設定をいたします。なお返済期間自体は契約期間を下回ることはできませんので、通常の同期間の返済より、1か月あたりの返済は大目になります。たとえば、35年返済の契約で、据え置きを1年と契約すれば、実質の返済期間は34年です。

メガバンクD

原則は他行のローンで新旧ローンの合算が所定の返済比率に収まるのであれば対応できます。

それに収まらない場合、3か月以内での売却が確実であれば対応できます。売却物件に対しても、売却価格と流通性についての審査を要します。

元本据置の対応は対応していません。

フラット35

フラット35では2020年4月より以下のような取り扱いになります。以前は「媒介契約書」の提出だけで対応できましたが、確認事項が厳密になりました。

現在居住している住宅で、返済中の住宅ローンの融資対象となっている住宅を売却予定で、売却予定額により住宅ローンを完済できることが確認できる場合には、当該住宅ローンの返済額を総返済負担率の算定での年間合計返済額から除くことができます。

ただし、売却予定額が返済中の住宅ローンの残高に満たない場合であっても、差額を自己資金や新規借入金で賄うことが資料等により確認できるときは、総返済負担率の算定で、返済中ローンを年間合計返済額から除くことが可能です。

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