独身の方の住宅ローン

「なんちゃって住宅ローン」・投資懸念とは?

2019年後半に言われるようになった「なんちゃってローン」、これが独身の方の住宅ローンを検討する上でのカギとなります。

投資懸念

「なんちゃって住宅ローン」とは、住宅ローンを利用して賃貸マンションの購入することを言います。2019年ころより言われるようになりました。住宅ローンを利用して賃貸向けの投資マンションを購入することは、銀行は禁止しています。このような肝心な情報を伝えないで営業する悪質な業者が跋扈していたようです。お客様側でも手軽な資産形成や資金取得の誘惑に負けてしまい、双方の利害が合致して、大きな問題となっていました。

住宅が投資マンションなってしまうと、「利回り物件」としてしか評価されず、住宅としての評価とは金額が異なります。査定評価が上がればいいですが、ほとんどの場合投資用賃貸マンションになると物件価格が下がってしまいます。この事態は金融機関は受け入れることはありません。

「フラット35」不正利用で借金地獄にハメられた男性の末路

当社では「なんちゃって住宅ローン」は対応しません

当社では、なんちゃって住宅ローンンには、リスクがある行為として、業者からの誘いも、お客様からの誘いも一切対応してきませんでした。一部では不動産業者だけでなく、業者以外でも「普通じゃん」ということをいう方もいましたが、対応していなくて、非常に良かったです。

ライフスタイルの変化の懸念

意図的な悪意で投資マンションを買う意思はなくても、ライフスタイルの変化で結果として所有物件が投資用マンションになってしまう場合があります。例えば結婚のような場合です。

独身時代に購入した1R・1K・1DKの家は結婚すると手狭になることがあります。女性※1)の場合は旦那さんの自宅に転居する場合もあります。このとき、所有する家をどうするかを検討するときに、売るか賃貸に回すかと漠然と考えている方がほとんどです。

しかし、実際の状況になると、賃貸に回すこともありえます。このような状況を金融機関は懸念することがあります。

もちろん、ライフステージの変化には対して、リロケーションなどの一時貸しの行為には、基本的に金融機関は適切に対応します。例えば転勤などの場合です。しかし正式に銀行に相談することをお勧めししたいと思います。

期限の利益の喪失

適切に対応しないと一括返済を迫られることがあります。これを「期限の利益の喪失」といいます。

フラット35は特に期限の利益の喪失に対しては厳しく対応してきます。悪質な業者では「フラット35は公的な融資ですので優しく対応してくれるから大丈夫です」など甘言しているようですね。実態は逆です。公的資金が母体であるフラット35は規則や法律通りにしか対応しません。なんちゃってローンの露見は直ちに一括返済を迫られることになります。

独身の方への住宅ローンの貸し出し態度

「なんちゃってローン」と言われるものが世間で言われるようになってから、独身の方向けの住宅ローンに対して、金融機関の対応が厳しくなってきたとされてます。

従来型銀行の対応

従来型の銀行では、銀行により濃淡があります※2※3。お客様の属性にもよるものの、基本的には対応はしています。

一部の銀行(*2)では具体的な対応を決めている銀行もあります。独身の方が1LDK以下のタイプの物件では、貸出額が担保評価以上の場合には1割以上の自己資金を要求したりなどの状況があります。これなどは、金融機関の担保評価はつねに実勢価格よりも低目に見ていますので、事実上、自己資金が必須となっています。

ネット銀行

ネット銀行においては、独身男性においては、いづれも投資懸念ありとの判断により対応はしなくなりました。独身女性の場合は、投資懸念というよりも、将来の結婚などにより結果として賃貸マンションになってしまうことを懸念して、対応が弱くなっています。逆に言いますと、中高年となり、結婚によりより物件が不要となって賃貸マンションに回される懸念が弱くなれば、対応することがあります。※4)

フラット35

従来の銀行など新興金融機関では、以前よりは厳しくなっていますが、対応はしています。ネット銀行等でも間取り、ご年齢などを総合的に判断しますものの、独身者の「投資懸念」により、ほぼダメになりました。

各銀行ごとのローン契約前ご準備の注意

三菱UFJ銀行

ローン契約の前にお口座の作成が必要ですが、お取引の支店はご新居やご勤務先の最寄が望ましいとされています。免許証などのご本人確認と、銀行印をお持ちください。

三菱UFJ銀行では、どの支店でもテレビ電話窓口があり、テレビ電話であれば、18時まで、どの支店からでも、どの支店でも口座を作成することができます。なお、窓口で作成をしようとすると、対象となる支店の窓口に出向く必要があります。

りそな銀行

フラット35

安定的な勤め人の方で、長い場合、本審査は7営業日程度かかります。

適合証明は金消日の3日前までに事前に提示をする必要があります(ファックス可)。

決済日の7営業日前までに金消を行います。

金消の前には通帳を作っておく必要があります。スマホで作成した「通帳レス」でも構いません。

【りそな銀行口座開設】
https://www.resonabank.co.jp/kojin/hiraku/?bank=rb_unite

ソニー銀行

残代金振込先と金額を担当ローンアドバイザー(電話口の方)に通知してから、金銭消費貸借(ローン)契約(金消)の手続きとなります。

金消はソニー銀行からメールが着信するので、ウェブ上で手続きを行う。ものの10~15分くらいで終わります。

登記に必要な住民票、印鑑証明などの書類は、実行前に面談を司法書士に渡して、準備は完了します。

大手仲介会社の提携ローンとの金利差はある?

事例の検証

ネット銀行で著名なSBI住信ネット銀行を例に検証してみます。まず、最初に申し上げるべきは、団信などのサービスは同じです。差が生じる部分があるとすれば、金利です。

SBI住信ネット銀行

大手仲介業者の金利事例

変動金利
0.387%
(基準金利:年2.775%)
  • 全疾病対応
  • 繰り上げ返済・金利タイプ変更の手数料無料
  • 団体生活傷害保険も無料

住信SBIネット銀行の金利において、大手仲介業者の変動金利のケースでは確認できる範囲で0.387%という事例があります。0.387%という金利はかなり衝撃的で、実は筆者も驚いた記憶があります。

ただ、後述しますが、よくよく考えてみると、仲介手数料無料の方が有利ということに変わりはありません。件数でいうと大きな実力差がありますが、サービスでいうと、意外と大きな差でもないのだなと感じました。例で言いますと、0.387%の場合の借入100万円あたりの35年返済で毎月返済額を計算すると、¥2,546円/100万円となります。

当社の金利事例

変動金利
0.457%
(基準金利:年2.775%)
  • 全疾病対応
  • 繰り上げ返済・金利タイプ変更の手数料無料
  • 団体生活傷害保険も無料

上記がSBI住信ネット銀行で当社で対応できる金利です。SBI住信ネット銀行では、大手と当社では、金利だけを見ると明らかに負けていて、0.07%ほど負けています。上記と同様に借入100万円あたりの毎月返済額を分析しますと、0.457%の場合には¥2,577円/100万円となります。2020年3月までは同行は0.415%のキャンペーンを実施しており、その場合は¥2,558です。

なお、団信などの付帯するサービスには差はありません。

当社と大手、結局どちらかおトク?

金利差によるオトクの分析

SBI住信ネット銀行の場合、大手と当社のサービスの差は¥31円/100万円です。その差は年間に直すと372円となります。さらに、35年間に直すと13,020円の差となります。実際に、大手が提示する提携ローンは安いといえます。

もう少し具体的な例でいいますと、例えば4000万円の借入を起こすとなると、その差は40倍(4000/100)となります。つまり、大手仲介業者に仲介を受けるというだけで、当社との金利差は520,800円となります(キャンペーン期間中は195,840円)。

4000万円の借入で52.08万の差が生じるということは、仲介業務を依頼するにあたり、大手仲介業者を利用するだけで、1.302%の差の「おトク」となります(キャンペーン期間中は0.489%の差)。

職域ローン

お客様の勤務先によっては職域ローンという勤務先と銀行の提携があり、このような場合には勤務先というだけで、SBI住信では0.387%の金利を利用できる場合があります。この場合は大手仲介業者との差はありません。

メガバンクなど、ほとんどの銀行でも、同様の職域提携があります。大手企業に勤務されると、こういう面でも有利な部分はあります・・・(^^;

総合的なオトクの分析

金利の差

大手の仲介手数料は3%です。大手の場合、ポリシーでここを譲ることは、ほぼ皆無です。一方、当社の仲介手数料は最大で無料ですので、仲介手数料が無料の対象となる物件の場合には、実際には当社の方が1.698%ほど有利になる計算となります。物件によっては仲介手数料半額となる物件もありますが、その場合でもトントン(若干当社の方が有利)となると言えます。

繰り上げ返済

繰り上げ返済をすれば総支払金利は下がりますので、

その他の注意ポイント

上記の比較はあくまでも借りることができた場合です。仲介手数料無料であれば諸費用に回すべき自己資金を物件価格に回すことができます。お客様によっては、借りること自体の難易度が高いケースもあると思いますが、そのような場合には、仲介手数料無料の一択となるでしょう。