個人から不動産購入したら消費税は非課税

法人からの建物購入は消費税課税

法人からの不動産購入においては、建物に対して消費税が課税されます。建売や新築マンションなどはイメージしやすいですが、実は法人の売主であれば、宅地建物取引業者以外でも、建物に対して消費税が生じます。また、法人の売主で課税業者は、建物に課税した消費税を納める義務があります。

なお、後述の通り、土地に対しては、法人が売主の場合でも消費税は課税されません。

税込表示

しばしば不動産広告で消費税込みか否かの確認をいただくことがありますが、消費税が課税されている場合においても、価格表示は税込価格です。もっとも、親切な物件広告であれば、課税・非課税の別は明記があると思います。なお売買契約書では消費税額を明記することが一般的です。

非課税の不動産取引

個人が売主の不動産の消費税

税金

個人から不動産を購入するときは、建物・土地ともに消費税はかかりません。消費税が非課税になるということは、住宅ローン控除の特定取得に当たりませんので、優遇措置がなくなくなります。最大控除額が20万円にとどまったり、控除期間が10年間までなど、ローン控除の額と期間に違いが生じます。

売主として売却取引に入るときも、個人が普通に売る分には、消費税を納める必要はありませんから、消費税の納税のことは気にしなくて結構です。ただ、消費税がかからないというだけで、売った際に売却益が出たら譲渡所得の所得税を払うことになりますから、納税全般のことは配慮をしてください。

土地売買や土地の賃貸

土地はどのような状況においても消費税の非課税取引です。これは法人が売主であっても同じです。有価証券の売買や金銭の売買と同様、土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

ただし、1か月未満の土地の貸付け及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引には当たりません。

賃貸住宅

契約において人の居住に提供されることが明らかな賃貸住宅の貸付は消費税は非課税です。これらは社会政策的配慮から、課税しない非課税取引が定められています。オフィス、店舗、倉庫などの貸付は課税されます。

消費税課税の取引の注意

仲介手数料の計算

建物の消費税に関連した事項では、消費税非課税の物件と、消費税課税の物件では、仲介手数料額に違いが生じることがあることに注意です。仲介手数料の計算対象は本体価格に対して計算されます。つまり、建物本体+土地の価格です。このことは、同じ価格でも、課税取引と非課税取引での場合では仲介手数料に差が出ることがあるので、注意が必要です。

一例として、4000万円の価格で、1)個人が売主の事例と2)法人が売主で100万円の消費税がかかる事例を想定してみましょう。

 

項目 物件価格 仲介手数料の額
事例1 4000万円 138.6万円
事例2 4000万円(消費税100万円=本体3900万円) 135.3万円

建物価格の算出基準

このように、建物価格に大きな影響を及ぼす消費税ですが、土地建物売買の実務においては、土地と建物の価格を合算した金額で商談を進めていて、区分を意識することはありません。では、例えば4000万円の物件価格に対して、建物の売買価格を100円にすれば、消費税は10円、土地価格は3999,9990円ということになりますが、これはいいのでしょうか。

基本はNGです。売主は不自然な益税となりかねないためです。あまり非合理ですと、税金の計算などで税務当局に指摘を受けますので、合理的な設定が望ましいでしょう。しかし、課税対象となる建物と、土地との価格の振り分けの計算方法については、じつは法律的にカチッと決まった計算方法はありません。「合理的な区分」とされる根拠の範囲で、各売主が自主的に決めてます。合理的な区分とは、例えば以下のようなものが挙げられます。

1.建物(または土地)の時価をにより計算する方法
2.それぞれの時価により按分する方法
3.固定資産税評価額の比率により按分する方法
4.不動産鑑定士による鑑定評価額を採用する方法

固定資産税清算金の扱い

売買時の慣行として固定資産税の精算を行い、契約書でもそれを謳うたうことがほとんどです。しばしば、建物固定資産税の精算分については消費税の付加されることがあります。法的は清算金は譲渡資産の譲渡金額の一部(売買代金の一部)とされるため、売主が課税事業者であれば、消費税は課税されることは妥当です。

よくあるご質問【売却サービス編】

不動産売却のQ&A

Q.ちゃんと販売できますか? ⇒

Q.どのような広告をしますか? ⇒

Q.他社には検討客がいるらしいですが? ⇒

Q.査定価格よりも高く売り出してくれますか? ⇒

Q.どうして仲介手数料半額にできるの? ⇒

Q.どうして仲介手数料無料にできるの? ⇒

Q.広告費の負担はありますか? ⇒

Q.他の名目で費用はありますか? ⇒

Q.仲介手数料はいつ払いますか? ⇒

Q.囲い込みってなんですか? ⇒

住宅ローン控除が利用できる物件の見分け方

住宅ローン控除とその基本的な要件

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、支払っている税金の額に応じて、12月末日時点での融資金の残高の1%相当の資金が支払済みの税金から返還もしくは引き算されるというものです。税額控除という強力な制度のため、変動金利が0.5%前後という低金利の今では、逆ザヤともいえる、すごい制度です。

住宅ローン控除の初年度はどなたも確定申告が必要です。2年目以降は会社員などの方で、勤務先の年末調整がある勤務先の場合は、年末調整で受けることができます。確定申告をしている方は、2年目以降も確定申告を要します。

住宅ローン控除は持ち家政策、住宅政策の一環として非常に浸透しているものですが、政策的な要請により、どんな物件でも使えるわけではなく、いくつかの要件があります。主な要件は以下の通りです。

自己居住

自己の居住であることは、住民票により確認します。「住宅の引渡し(購入時)」や「工事の完了(リフォーム時)」から6ヶ月以内に、減税を受けようとする物件に、減税を受けようとされる方が住まう必要があります。このことから、投資用マンションや別荘などは適用対象外となります。

床面積が50m2以上であること

床面積とは登記簿面積のことを指します。マンションの場合、不動産広告や販売物件の資料に出ているのは壁芯面積であり、登記簿面積とは異なりますので注意が必要です。一戸建ての場合は壁芯面積と登記簿面積は一致しています。

壁芯とは、壁の内側の芯で測定した面積なのですが、マンションの場合では、壁の内側で測った面積を登記簿面積として登録されます。壁芯面積は、壁の肉厚も拾っているので、登記簿面積と比較すると、3㎡ほどの違いが生じます。

不動産広告上の面積が、だいたい53.5㎡以上であれば、登記絵面積は50㎡を超えてくることが多いのですが、経験では、54㎡あっても登記簿面積では49㎡台のこともありました。50㎡代前半の建物の場合は、不動産・建築の営業マンにしっかり確認しましょう。

所定の築年以内もしくは耐震性能の確認

所定の築年とは、木造では築20年以内、耐火構造なら築25以内となります。「一戸建ては20年」「マンションは25年」で覚えておくとよいと思います。租税特別措置法という法律で立法当初にこういう記述にしてしまったので、今でも続いています。

この築年数以内であれば、登記簿により確認できますので、築年数を証明する資料は必要ありません。築年数は取得した日が基準になります。取得した日とは登記簿に記載する所有権の移転の日です。

耐震基準適合証明等

所定の築年数を超える建物については、耐震性能を証明できればローン控除が利用できます。耐震性能を証明する証明書を「耐震基準適合証明」といいます。「耐震基準適合証明」の取得費用は3~5万円くらいです。

新耐震の建物であれば、よほどの大改造をしていなければ、事実上、耐震基準適合証明は安価な費用で発行できますので、楽に証明できますので、かなりのお得です。新耐震とは昭和56年6月以降の着工物件ですが、販売資料には着工時期は出てこないので、昭和58年以降であれば、ほぼ確実です。

一方、旧耐震の建物は耐震性の証明にハードルがあります。旧耐震の建物は耐震性が不明であるため、「耐震診断」をしないと、耐震性の有無を判断できません。一戸建ての場合は大きな費用はかからないのですが、マンションとなると、数百万~数千万のコストがかかりますので、耐震診断のないマンションは適用は難しくなります。

ただ、住宅ローン控除が使えるということは強いメリットとなります。旧耐震の場合は、不動産広告には必ず「住宅ローン控除利用可」「耐震基準適合証明取得可」「新耐震基準適合」などの記述があると思います。

なお、「瑕疵保証保険付保証明」「既存住宅性能評価書の耐震等級1以上」は、耐震記事運適合証明の代わりになります。

その他や年収の要件

ローン控除を受ける年については、合計所得金額が、3,000万円以下でなければなりません。会社員などの場合は給料の総額を指します。自営業などの場合は、課税対象の所得を指します。

資金の借入先は、銀行、フラット35、URなどのほか、一定の条件の場合の社内融資も該当します。親子・知人などの借入は適用されません。

借入期間は10年以上でなければなりません。

購入元が親族の場合、売主の親族が、対象物件に引き続き同居する場合は適用されません。

居住に適用される物件だけですが、店舗併用などの場合は建物全体の面積が適用されます。

マンションの共用部は含まれません。

特定取得

特定取得とは、消費税の増税のときに造られた制度ですが、課税の対象となる物件は特に、「特定取得」というカテゴリーに分類され、ローン控除の期間が13年になったり、控除額が倍以上になったりするなど、恩典があります。倍になっても払っている税金以上は帰ってきませんが、条件が適合するのであれば、便利な制度です。

課税の対象となる物件とは事業法人が売主となる物件であり、主に、建売住宅や注文住宅、リノベーションマンションなどが該当します。くわしはくは特定取得について解説したページを作成していますので、ご覧ください。

住まいの売却中に仲介業者の変更は可能?

業者の変更にも快く応じます。ご期待ください。売却の場合でも仲介手数料無料・半額です。詳しくは、「業者変更の場合も仲介手数料半額・無料」をご覧ください。

仲介会社の変更を検討する前の確認

仲介業者を変更しようと検討するに至ったのは、たいへん残念なことですが、おそらく、現状では売れ行きが思わしくないことがほとんどだと思います。あるいは現在の仲介業者が不誠実でだったり、故意または重大な過失あるなどの場合でしょう。<

変更を検討する場合には、まず冷静になって、仲介業者との間の委託の契約内容を見てみましょう。仲介契約(媒介契約)は役所の指導でパターン化されています。次のいずれかの媒介契約を締結しているはずです。おそらく多くの方々が、業者さんに言われたままに委託の契約をしていると思いますが、変更をするまえには媒介契約書を開きなおして、まずは内容を確認しましょう。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

一般媒介の場合は任意に別の不動産会社と契約できますので、不動産業者の変更のことを考える必要がありませんので、割愛します。この記事では、専属専任媒介契約と専任媒介契約を想定しています。

不誠実な業者の動き

いったん決めた仲介会社を、当社に変更をご相談したいというのは、よっぽどのことです。以下のような対応が見られた場合は、売主から中途解約をして、当社との契約ををお勧めしたいと思います。

  • レインズに登録せず、他の業者にも買主紹介を依頼した形跡がない
  • 囲い込み(他の業者の問い合わせに応じない)
  • 1~2週間に一度の報告がない(法定)

ただ、上記のような事例はあまり悪質な事例で、薄々感じても、断定できる証拠がないと思います。また、悪質な業者であれば、簡単には中途解約には応じないこともあります。行政に相談すれば指導をしてくれることもありますが、そもそも仲介業者が不誠実で怠慢ということを客観的に論証することはたいへん労力がいることです。そういった場合ならば、悔しいですが後述のように3ヶ月は様子を見てみましょう。

売主様にてできること

売れ行きが悪い場合、率直に申しますと、売主が改善できる要素があるかもしれません。内見への対策(掃除等)が不十分だったり、相場よりも価格が高いといった場合です。このような場合は変更してもメリットはないと思います。>もっとも、価格に関しては、売れない価格設定のアドバイスをした責任は仲介業者にもあります。不誠実という意味では、お付き合いは継続しない方がいいかもしれませんね。

仲介会社を変更するタイミング

以前の媒介契約の期間満了時が、最もスムーズに変更できるタイミングです。法律では、消費者保護のため、媒介契約の契約期間は「3ヶ月以内」という規定あります。「宅地建物取引業法第34条の2第3項」には以下のような記述があります。

依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のこと)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。

また、媒介契約は自動更新ではありません。その点も法律で規定があります。「宅地建物取引業法第34条の2第4項」には以下のような規定があります。そのため、契約が切れたタイミングで仲介会社を変更することは全く問題のないことです。

前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。

仲介会社変更の手順

媒介契約に契約が満了し、契約更新せずに契約終了にしてから変更先と媒介契約を締結することになります。

上述の通り、専属専任媒介契約・専任媒介契約の更新は契約更新を要することが法律にも規定されていますので、先に仲介業者から更新を聞かれた場合は更新しないと伝えて、更新書面に記名をしなければよいだけです。

契約を更新するかどうかは当事者の自由ですので、更新しない理由を伝える義務はありませんが、悪質な業者だと、ゴネる変な担当者だった場合もあるかもしれません。スムーズに降りてもらうために、もともと売る予定だったときの売却事情が変わった旨を伝えてあげればいいでしょう。相手も悪質でしたら嘘でも構いません。

契約期間が終わったら、前の契約業者が降りているかレインズで確認します。当社の場合では、降りていることが確認できればご契約の受託が可能です。

悪あがき・不動産コントに注意

ちなみに、更新をしない旨を申し出れば、極めてまれに、悪あがきの行動に出る業者・担当者もいます。大手や地元の有名店でも担当者ベースではいるかもしれません。こういった嫌な人間と付き合わねばなりませんが、悪あがきは極めて残念な行動ですから、売れない業者の言葉に惑わされてはいけません。今般は、見る目がなかったと思い、気を取り直して、強い気持ちで対応しましょう。

代表的のは以下の3つです。

「出回り物件」が云々と非難する

出回り物件とは、「時間が経ち、広く出回ってしまい、鮮度は落ちた物件」ということです。秘密にしてれば売れるということはありません。

そもそも出回らず、仲介業者の顧客内で売れる物件は、相場以下のボランティア価格、バカ安の魅力的な価格の物件だけです。相場価格で売却をしたいなら、少しでも情報を拡散させた方が売れます。

「売主がブラック扱い」云々と非難する

仲介業者の変更で業者間で変な噂が立ち、ブラック扱いになるという脅しです。狭い世界なら別ですが、当社に関して言うと、東京23区は大都市ですので、業者の繋がりなど、気にしなくて大きなマーケットです。そもそも、買い手となる消費者の方は、業者の都合など知りません。

唐突な購入申込を入れてくる

契約更新の間際だったりすると、何の脈略もなく、唐突にダミーの申込を入れることがあります。芸人のコントのようですが、悪質な業者は、まじめな顔で演技します。

本当に売買契約がまとまる場合は、1~2週間程度で話がまとまりますので、ローンを依頼する銀行と契約予定日を確認してください。ダミーの申込なら日付や条件は曖昧です。曖昧でしたら「売るのをやめた。申し訳ない」とだけ伝え、更新はしない旨を伝えてください。お話が本当のようなら、「まぁ、2週間程度は様子を見ましょうか。更新契約書はあとでいいですよね?」と申し上げて、進捗の報告をうけてください。おそらくフェイドアウトするか、だらだらと時間が過ごすよう、演技を続けるでしょう。

万々が一、それが本当の買主が存在すれば、その業者さんから新受託の業者さんに買主様のご紹介があります。あるいはその買主さんが新受託の業者に直接足を運ばれるかもしれませんね。なお、当社が売却を受託していれば、業者さんの紹介でも買主さんの直接訪問でも、当社は拒みません。ありがたくお受けいたします。