投資用不動産ローンがある方の住宅ローン

お客様属性と物件による判断

東京で活動する大手金融機関では、投資マンション転用の懸念を感じさせる背景があると、一気に金融機関の判断は厳しい方に傾きます。このような背景がある状況を「投資懸念がある」といいます。投資懸念を感じさせる背景とは、お客様属性と物件属性によって総合的に判断されます。「懸念」とは感覚的なものですし書面等では証明しようがないので、極めて厳しい評価ポイントかもしれません。投資懸念があると感じさせる項目が存在すれば、事実上、融資の門はシャットアウトとなります。

投資懸念について

投資懸念があるお客様の属性とはご年収、家族構成、ご購入動機などを見ています。単身者の方が、投資懸念があるとして、厳しく見られます。すでに投資マンションを所有されていることも、判定の重要なポイントです。

ご購入動機も重要で、購入を希望する物件を購入する蓋然性は必須です。たとえば、現在大宮に住んでいて、勤務地は赤羽で、買おうとする物件は蒲田だとすれば、通常の人間がとりえる行動パターンからすると、「少し奇妙」な話と評価されます。

物件属性は投資に向いたマンションであるかどうかを見られます。物件ブランド、物件管理会社、物件の間取り・面積、ローケーションなど、一般的に投資に向いた不動産の概要であれば、投資懸念として取り扱われます。たとえば、都心の1R、1DKなどの間取りで、築古のマンション(エリアの中で家賃に比べて低価格・PERが高い)であれば、格好の投資マンションのターゲットです。逆に、郊外の3LDK、4LDKで築浅などは、投資マンションとして取り扱いづらいとされます。こういう物件は投資懸念は低い物件であるとと言えます。

ビジネスマン2

各金融機関ごとの対応

大手銀行の場合

名称 考え方 備考
大手銀行A 1) 
2) 
3)
減価償却も踏まえて計算したうえで赤字だと難しい
大手銀行B 1)既存の投資不動産ローンは住宅ローンと同じ金利の想定で計算し返済額に合算する 
2)運用している不動産のトラックレコードが3年以上あれば、収入として合算できる 
3)以上で収入返済比率を計算する
高収入でないと難しい
大手銀行C 1) 
2) 
3)
顧客属性にかかわらず、投資懸念がある物件は謝絶
大手銀行D 1)既存の投資不動産ローンは一定の想定金利で計算し、返済額を算出する 
2)確定申告の「家賃」を70%評価する 
3)既存ローンの返済額と評価家賃を比較して、返済額が上回る場合は、上回った分は新規の住宅ローン返済額に加算して収入返済比率を計算する

ネット銀行の場合

名称 考え方 備考
ネット銀行E 1) 
2) 
3)
投資マンションを持っていると謝絶

フラット35の場合

フラット35では、事業性のある借入は返済比率に組み入れないという特殊ルールがあります。このルールは本来は自営業者の事業性のローンを想定しています。たとえば、自営業者が自動車を業務用で買うなどが想定されます。

不動産投資においてもこのルールは「原則として」適用されます。ただ、「なんちゃってローン」などと言われますが、2018年冬ごろより、このルールが悪用されて社会問題になったことがあります。前段落で説明したように、お客様の属性により投資懸念があると判定されると、フラット35提供業者の判断で謝絶となる傾向が高まっています。この傾向はむしろ大手銀行よりも厳しいようです。

小規模マンションはどう?

ここでは20戸以下のマンションを小規模マンションと定義し、そのメリットデメリットをご案内いたします。

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小規模マンションのデメリット・デメリット

デメリット

小規模マンションは、管理の主体となるべき管理組合の分母が少なくなります。一方で、動かすエレベータ、電気代、管理人さんの人件費は管理費は高くなることがあります。

大規模修繕においても1戸あたりの負担配分が増えることがあります。

10戸以下のマンション

とくに10戸以下のマンションはデメリットが顕著になります。管理費も分母がすくないため、業者に委託できない場合もあります。そのため、一般的には資産価値の劣化スピードが速いと見られています。銀行ローンのなかでは対応しない銀行もあります。

メリット

管理組合の加入者の分母が少なくなるということのメリットは意思疎通のスピード感です。大規模マンションとなると管理の方針に異議を唱えるマンション区分所有者も出てくる可能性もあります。リーダーシップが不在となると、管理会社の言いなりになることもあるかもしれません。その点、小規模マンションは小さなコミュニティなので、意思疎通がスムーズです。

たとえば、10戸以下のマンションなどは自主管理で掃除も住民主体で行うことが多いものですが、密接なコミュニケーションが行われるさまは、現代の長屋といってもいいのかもしれません。

意思決定のスムーズさは大規模修繕の実施の柔軟性、建て替えの判断の柔軟性などに影響されます。

小規模マンションのマーケットの中の位置づけ

都心部

都心5区・8区などといいますが、山手線の内側に属する都心エリアでは小規模マンションが中心となります。東京で言えば江戸時代から江戸だったようなエリアです。昔から市街地であったため、大規模の土地が出ることが少なくなります。極めて小規模(15戸以下)でもなければ、デメリットを意識することはないと思います。

郊外部

一方、郊外とされるエリア(関東エリアで言えば、市部・県部)では、大規模マンションに見合う土地も多く出ることから、小規模マンションは少し評価が下がることもあるかもしれません

中間部

都心以外の区部についても、都心の流れをうけて、極めて小規模(15戸以下)でもなければ、デメリットを意識することはないと思います。