建売のメリットとデメリット

建売住宅のメリット

注文建築の場合は「頭の中に家を建てる」という作業が必要です。これを難なく行うには、少し訓練が必要かもしれません。思いもしない形の建物ができてしまうかもしれません。しかし完成状態や図面というカタチで完成形が示されている点は建売のメリットです。

住宅とお金

購入が早い

建売の購入は早ければ1ヶ月くらいです。建売購入の流れについては別ページでご案内しています。建売住宅は注文建築のような打ち合わせなどの作業がありません。完成してから見学できる物件も多く、具体的なイメージを確認していただいて購入することができます。どんな小規模な家でも、膨大な仕様決定の事項がありますので、慣れていない人ですと、具体的なイメージを通わせることが大変です。建売の場合はこのような心配がありません。

ローンの仕組みが簡単

注文建築の場合は、土地と建物を別個に支払いをする必要があります。土地から買って建物を建てる場合には、土地の購入時に分割して実行する必要があります。そのために建物の見積もりを先行して取り寄せる必要があります。これに時間がかかり物件が他決してしまうことがあります。そればかりか、当初の予定と狂いが生じることもあるので、管理する能力、見積もりを分析する能力が必要です。

一方で、建売住宅は、土地と建物が一体のものとして販売されるものです。着工前でものその仕組みは変わりません。このように予算は明瞭で諸費用も組み立てしやすく、ローンの仕組みが簡単です。

マーケットに合わせたプランニング(市場に合致した価格と汎用的な間取り)

建売住宅は建築業者の経験と市場調査に基づき建てられます。プランニングは「売りやすいもの」が重視されます。売りやすいということは、結局は多くの方が選択する可能性が高いものということです。「注文建築にチャレンジしてプランニングに非常に長い時間をかけたが、結局は間取りは建売のような間取りだった」ということはよくある話です。注文建築のように個性を主張できる物件は、個性的であるがゆえ、リセールバリューが下がることがあります。

土地から買う場合は思うような広さの土地が出ないこともあります。建売住宅の場合は区割りから業者が管理していますので、マーケットイン(市場に適合)した物件として売りに出されます。

条件が確定

地域によって異なる水道分担金などの項目。土地の測量の有無。地盤調査と地盤改良の必要性。路地が変われば異なる建築法規。このような、土地の関連するあらゆる諸条件をクリアーしたものとして、建売は販売されています。ゼロからご自分で作るとなると、これらの心配を自分でしなければなりません。予算的にも当初の予定と狂いが生じることがあります。つまり予算オーバーです。大変な根気と時間が必要なため、現役世代の方には負担です。

仲介手数料無料の対応が可能

多くの場合、建売は一般的な流通向けの物件として仲介業者を経由して販売されます。仲介業者を経由して買う建売は当社であれば仲介手数料無料の対応が可能です。詳しくはリンク先のページで仲介手数料無料の建売についてご説明しています。土地から注文建築のため土地から買う場合には、土地の仲介手数料が必要です。

建売住宅のデメリット

没個性的

「大型シアタールーム」「巨大なガーデニングスペース」「地下ワインセラー」など、特定の用途が付随する個性的な建物は建売では難しいと思います。

間取り変更など、根本に関わるオプション工事にも応じることはできません。工期が限定されていため発注時期が優先されますので、工期が進行すれば、色変更や設備変更にも応じることはできません。

分譲地・プロジェクトによる統一感

外観や色使いに統一感を演出することがあるので、「似たような建物」になってしまうことはあります。全体で分譲プロジェクトを計画するのが建売ですので、隣地との間隔が短くなってしまいがちな傾向もあります。

一部の流通経路には不透明さも

建売の世界では、「新築未公開」などの演出で売りに出すことを好む売主が、まだ一部存在します。このような売り方の物件を気に入った場合、「未公開物件のデメリット」を甘んじて受ける必要があります。

未公開物件のデメリットを甘受しなければならない場合、仲介手数料無料の対応はできず、仲介手数料の支払いが必須となります。仲介業者の選択肢がないため、ハズレの業者でも外せません。新築マンションは仲介手数料を支払うことはありません。これらのことは購入時の不快感の一部になります。

建売の主なメーカーやブランド

主な業者名や建売のブランド(シリーズ)

建売の新築一戸建てとは

建売住宅とは一戸建の販売形態の一分野です。自分好みのデザインを最初から組み立てていくものが「注文住宅」というのに対し、売主にて建築確認を取得し、売主の管理のもとで建築されて販売されるのが「建売住宅」といいます。

建売は地場から大手まで

建売住宅・新築一戸建ての分譲は、年間数棟の地元の工務店、数百棟の地域密着企業、年間数万棟を超える大手まで多様に存在します。

主な業者名ブランドは以下のような会社・ブランドがあります。これらの業者売主の物件は仲介手数料無料になります。販売チラシの左上にはブランドが書いてあることが多いので、ぜひ確認をしてみましょう。

ブランド名 メーカー・業者名
リーブルガーデン 一建設
ハートフルタウン 飯田産業
ブルーミングガーデン 東栄住宅
グランファーレ

タクトホーム
クレイドルガーデン アーネストワン
リナージュ アイディホーム
メルディア 三栄建築設計
ケイアイ ケイアイスター不動産

パワービルダー

パワービルダーとは、土地付き新築一戸建住宅を比較的低価格帯(2,000~4,000万円程度)で分譲する業者を指した言葉です。一般には100㎡程度の2~3階の一戸建てを一次取得者層をターゲットに建設しています。工務店としての機能(建設)と不動産業者としての機能(建売)の両方を備えています。飯田グループなどが有名です。建設する戸数の多さ、スケールメリットを生かし、低価格で攻勢をかけています。なおパワービルダーという言葉自体は和製英語です。

ローン控除が倍になる「特定取得」

住宅ローン控除には、「特定取得」というものがあります。特定取得は消費税の増税の反動を防ぐための緩和策の一環として設定されました。かいつまんで言いますと、2014年(平成26年)の4月以降に取得した分譲住宅や業者売り中古マンションが特定取得です。特定取得の物件は仲介手数料無料と完全に一致しますが、その背景は仲介手数料無料のカラクリをご覧ください。

猫とお金

特定取得とは?

「特定取得」とは、住宅の購入(中古も対象の場合があります)、新築、増改築について、対価や費用に含まれる消費税が8%または10%であった場合のことです。消費税の増税後の物件の取得を指します。特定取得は主に住宅ローン減税との関係で重要です。特定取得に該当すると、住宅ローン控除により減税される金額が大きくなります。一般個人間の売買の倍です。

国税庁の言い方を書きますと以下の通りです。

※2 「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等(消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。)が、8%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。以下同じです。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

特定取得に該当する場合

最高4,000万円まで(認定住宅の新築等においては5000万円)の控除があります。なお、事業者であれば、免税事業者からの取得であっても、特定取得に該当します。

もちろん、支払った税金以上の控除は受けることができません。そのため、支払った税金が20万円以上であり、ローン借入残額が2000万円以上の場合に特定取得の効果がでてきます。

⇒最高4,000万円(認定住宅の新築等においては5000万円)までの借入金残高×控除率1%=最高40万円(50万円)

ローン控除の3年延長

消費税増税対策として実施する施策では住宅ローン減税に関するものもあります。住宅ローン減税の拡充策として、2019年10月から20年末の間に新たに契約し、引き渡された消費税課税対象の住宅が対象として、住宅ローン減税が3年延長し手受けらえる制度を始めました。もちろん、その他の条件(居住要件、面積要件、年度・耐震要件など)は従来と同じです。この期間の契約者は住宅ローン減税を受けられる時期が現行の10年から13年に延びます。
10年目まではローン残高の1%でこれまでと同じで、11年目以降の取り扱いは、次のいづれか低い金額が控除対象となります。
1)建物価格の2%相当を3年分割とした価格
2)11年以降各年度の住宅ローンの残高の1%
2)40万円(特定取得の上限)

贈与税の軽減措置の拡大

住宅取得のため、父母・祖父母等から贈与を受ける場合には贈与税の軽減の枠が拡大されますが、特定取得に該当する物件については、枠の拡大幅が一段と大きくなっています。

特定取得に該当しない場合

個人間の売買は、消費税が課税されません。つまり特定取得に該当しません。また、5%の時期の消費税の物件も該当しません。

⇒最高2,000万円までの借入金残高×控除率1%=最高20万円の控除