一般・専任・専属のメリットやデメリット

媒介契約について

別ページで不動産を売却する方法を説明しましたが、自宅を売却するには個人で対応する方法と不動産業者に委託する方法があります。ただ、現実的には個人で買主を発見するのは難易度があります。そのため、不動産会社に仲介してもらうのが一般的だと思います。
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媒介契約とは売却委託のための契約

物件の売主と不動産会社が、売却の売却委託を取り交わす契約を、媒介契約といいます。媒介契約においては、不動産会社が契約内容(委託内容)を記載した書面を作成し、売主に交付するように宅地建物取引業法により義務づけられています。

媒介契約は、物件の内容、不動産会社の業務と義務、媒介契約の種類、契約の有効期間、レインズへの登録の有無、仲介手数料などの内容が明確に記載されていますが、この契約の内容は国土交通省が標準的な約款を提案しています。各不動産業者はこれに基づき契約書を作成しています。参考としてご覧ください。

媒介契約の形態には3つのパターンがあります。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介です。この形態を「取引態様」ともいいます。取引態様の違いは、不動産業者の義務の違いに特徴があります。それぞれ後述をご覧ください。

国土交通省が示す標準約款
https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf

一般・専任・専属の3形態

3つの媒介契約について、違いを簡単にご案内いたします。

委託可能な会社の数

一般媒介 複数の不動産会社に委託可能
専任媒介 1社の不動産会社のみに委託可能
専属専任 1社の不動産会社のみに委託可能

営業活動には広告費や調査費などがかかりますので、1社に専任で委託する方式と複数の不動産業者に委託できる方式で差別しています。

買主の自己発見の可否

一般媒介 売主が買主を見つけて契約できる
専任媒介 売主が買主を見つけて契約できる※
専属専任 自己発見取引は不可

不動産会社の報告義務

一般媒介 報告義務はない
専任媒介 2週間に一回以上の報告
専属専任 1週間に一回以上の報告

営業活動状況を報告することです。

レインズの掲載義務

一般媒介 掲載義務はない
専任媒介 媒介契約締結の後、7日以内にレインズへ登録
専属専任 媒介契約締結の後、5日以内にレインズへ登録

レインズとは国土交通省が指定する不動産流通機構です。業者間の不動産情報ネットワークの役目を果たしています。

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一般媒介の特徴

一般媒介の特徴

多数の不動産業者をコントロールする必要があり、手間は多くなりますが、複数の会社に仲介を依頼できるので、うまく使いこなせば、会社間の競争が機能します。囲い込みの不正をしにくくなります。

一般媒介が向く人

どうしても「大手」に依頼したい人には一般媒介が向くかもしれません。大手では、専任で任せると担当者によっては囲い込みをするリスクがあります。営業偏重の大きな会社では、社内での競争が厳しく社内がライバルだからです。大手を活用したいけど、強制的に物件をオープンにさせたいのであれば、一般媒介は役に立ちます。

状況によっては、あえて囲い込みを許容する人もいるかもしれません。そのような方にも向いています。

かえって囲い込まれるデメリット

上記の「違い」にてご説明した通り、販売状況の報告義務とレインズの登録義務がありません。不動産会社がどのように活動しているか分かりづらいくなります。

レインズに登録することによる物件情報の拡散が期待できません。ある程度、不動産業について知識あると、多くの業者に依頼しようとして一般媒介を選択されるお客様もいますが、意外と伸びません。逆に、多数の不動産業者をコントロールする必要があるため、手間が増えます。

あえて囲い込みを許容する場合以外においては、単独一社での一般媒介は極めて危険です。

囲い込み懸念がある業者でも、複数の大手に依頼すれば、一般媒介による囲い込みの心配は無要でしょう。大手であれば、一般媒介でもどこかはレインズに登録するようです。

専任媒介・専属専任媒介の特徴

専任・専属専任の特徴

不動産会社の責任を厳しく認めています。たとえば報告頻度が多く設定されています。売主が販売状況を把握しやすいのがメリットです。

専任・専属専任に向く人

信頼できる不動産会社(営業マン)に出会えた場合であれば、専任・専属専任の方が向いていると思います。

打ち合わせをする相手は一人の不動産業者・担当者で、その会社型の不動産会社の窓口になります。窓口が一本化できますので、信頼できて、当社のように囲い込みをしない会社であれば使い勝手はいいと思います。

デメリット

1社に任せる体系ですので、力量次第で売却の時期や金額が左右されます。複数の依頼先ではないため、悪質な担当者に捉まると囲い込みをされてしまうこともあります。買取保証などが絡まると、売主にとっては最悪のケースになることもあります。

代理について

番外編ですが、売却委託の形態として、代理という形態もありますのでご案内いたします。

不動産会社が売主から委託をうけて不動産を販売することは同じですが、代理とは民法で規定する代理です。つまり、一定の与えられた権限の範囲内で、不動産会社は売主になり替わり判断を行い、意思表示をすることができます。買主からみれば代理の不動産会社=売主と同じになります。売主が不動産会社に販売報酬として、代理手数料を支払います。代理は報酬額の制限に違いがあります。代理の報酬額の法定上限は媒介の場合の2倍です。つまり(売買価格の3%+6万円+消費税)×2です。

代理は大規模マンションなどを販売するのに用いられる形態です。上記の通り、業者が受け取る手数料は倍ですので、これにより新築マンションは仲介手数料がありません。しかし、業者間だけの形態ではありませんので、個人が利用することもできます。

住宅(マンション・一戸建て)を売る2つの方法

不動産業者を通す方法

一般的な方法としては、不動産業業者を通した売却活動をすることになります。

業務分野を見る

不動産屋にはいくつかのタイプがあります。「居住用売買仲介」「法人売買仲介」「住居賃貸仲介」「オフィス店舗仲介」「分譲開発」「賃貸管理」「資産管理専門」などです。お医者さんに「外科」「内科」「耳鼻科」「精神科」「歯科」とあるのと同じように、不動産業者も専門分化しているわけです。なお、地方郊外ですといくつかの近接分野を兼業していることが多くあります。

もちろん、売却を依頼するにあたっては、売買仲介をメインで行っている会社に依頼しましょう。仲介業務を行う不動産業者は物件紹介のページが各社のサイト・ホームページにあります。売買であれば売却用の物件が多く出されているはずです。相談先の不動産屋さんの得意分野を知るには、どのような物件が多いかを確認しましょう。

サイトがない業者さん、物件情報がない業者さんは、少なくとも消費者向けの住宅売買は不得意なはず。売却を依頼する候補に入れる必要はないでしょう。

業者の得意物件タイプを知る

物件を見るにあたっては、掲示してある物件の種別、エリア、価格帯、間取りがどのようになっているかを見てみましょう。居住用マンションを多く扱う業者に、投資用マンションを預けるのは少し効率が悪いかもしれません。逆もまたしかりです。埼玉県北本市の物件売却を、神奈川県小田原市の業者に依頼するのは効率が悪いです。

当社であれば、23区(都心・東部・西部)の居住用マンションが多いと気づいていただけるはずですが、それが当社のメインエリアです。

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物件情報には業者の得意が現れます。

広告費は不要・仲介手数料が必要

不動産業者を通して住宅を売却をしようとする場合、ご所有の物件情報を広告することになりますが、この広告費は不要です。しかし仲介手数料が必要となります。仲介手数料は成功報酬です。成約が決まったときに支払います。

仲介手数料については宅地建物取引業法という国の法律で、請求できる上限が決まっています。この上限が3%+6万円+消費税です。ほとんどの不動産業者がこの3%で仲介業務を受けていますので、3%が仲介手数料の相場です。

対応できる広告の範囲

業者に払う費用は仲介手数料で広告費ではありません。広告出稿は不動産業者の判断で行うことになります。しかし広告のための予算は無制限にあるわけでもありません。たとえば、3000万円の物件であれば、請求できる仲介手数料は100万円前後です。ここから営業マンの人件費が出てきます。普通の営業マンが成約できる件数は1~2件です。調子が悪ければゼロ件の場合もあります。もっとも、繁忙期の好成績の営業マンでも4、5件もありますが、毎月続くわけではありません。

そのため、実体としては以下のような動きになります。

新聞の折込チラシは効果が薄くなってきていること、費用がかかることから、現実には、近場で類似の物件があることなど、効率が見込めないと対応してくれないでしょう。投函チラシも基本は同様ですが、現地販売会とのミックスで営業マンが投函を行うことがあります。不動産折込チラシをよく見ていると、ほとんどが「売り物件募集」であることに気づく枯れると思います。売り物件募集のチラシのほうが効率がいいからです。

むろんTVCMやラジオCMなどは不可能です。

以下のようなサイトがポータルサイトです。

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査定・売却相談から接触開始

不動産の購入の時は物件販売広告から不動産業者と接触を開始しますが、売却のときには査定や売却相談から接触を開始することになります。売却を意欲的に取り組んでいる不動産業者はどの会社でも「査定」「売却相談」「物件募集」などのページがあるはずです。当社でも、「不動産売却相談」のページを設置しています。

相談以降の流れについては、「不動産売却の手続き・流れ」のページに譲りますので、詳細はご覧ください。

信頼できる業者を知る

どの世界でもそうかもしれませんが、不動産業の世界は、大手だからといっても信頼できるわけではないようです。営業セールスに勢いがあるからといって誠実に活動してくれるとは限りません。パートナーとなるべき不動産業者を選ぶには、まず信頼できる不動産業者であることが大切です。

一部の業者にはあえて高額の査定を出して、まずは客引き先に考えるという戦略の業者もいます。というより、他社と日々の業務でシノギを削る大手は、ほんとんどの業者がそうかもしれません。

売却活動で大切なのは物件情報の拡散です。不動産業者の手数料には両手と片手がありますが、両手が最も効率がいいので、情報の拡散を嫌がる傾向があります。そこで、信頼でき不動産業者であることが大切となります。売却活動で信頼できない業者の特徴をご案内しています。

大手を使いこなす

信頼できる不動産屋を見つけることができればいいのですが、ネットや近所の口コミで信頼できる不動産業者が見つからないこともあるかもしれません。その場合は、当社に売却依頼をしてくださればうれしいですが、当社をご存じない方は、当社の力量をご認識いただけないかもしれません。

その場合、大手に頼むという判断をすることになるかもしれません。大手に依頼するときのお勧めは、一般媒介で複数の業者に依頼する方法がいいでしょう。一般媒介とは売主さんが複数の業者に売却委託を依頼できる契約形態です。声に対して、一社のみに専任媒介専属専任媒介というものがあります。専任等にもメリットがありますが、細かい解説は「一般・専任・専属のメリットやデメリット」をご覧ください。

大手の担当者が抱える物件数は多すぎるので任せきるには不安があります。会社としての販売力を生かしきるには、一般媒介のほうがいいでしょう。なお、仲介業者で大手とは不動産流通経営協会という業界団体に加入している業者で、財閥、鉄道会社、金融機関、大手建設会社の関連会社を指します。

仲介業者を通して高く売る方法

暴利をむさぼる気はなくても、通常の範囲でなら、可能な限り高額で売りたいのが人情です。仲介業者を通して高く売ろうとする場合には、ご所有物件の売却情報の拡散が大切です。しかし、情報の拡散を阻む行為が「囲い込み」です。まずは不動産業者の「囲い込み」に気をつけましょう。囲い込みとは読んで字の如く物件を囲い込むことで、売却の依頼を受けた不動産業者が他の不動産業者からの買主紹介(共同仲介)を意図的に制限することです。『囲いこみ』は21世紀となった今でも一部の不動産業者には普通にありますが、その実態を知ればきっと許せないはずです。

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自分で売る方法

もちろん、法律的には自力で売却をすることも可能です。個人間の直売であれば不動産業者を通す必要はありません。ちなみに当社においては、個人間の直売買でも、ご事情により不動産業者のサービスを受けたい方々のために、「個人間売買のサポート」の業務を提供しています。

知人間で売買する

不動産業者を通せば手数料がかかります。知人間で売買すれば不動産業業者を不要にすることも可能です。

ただし購入者に住宅ローンの利用が必要である場合には売買契約書と重要事項説明書が必要となります。このため事実上、不動産業者を通すことになるでしょう。住宅ローンの利用にあたり、銀行がこのような資料を要求するからです。銀行と太いパイプがあれば、このような手続きはいらないかもしれません。太いパイプとは、高額の預金があったり、多額の借り入れがあることで、日々の取引で銀行が出入りするような状況です。まずは銀行とご相談ください。

購入者側が現金購入の場合(ローンがない)ならば、不動産業者を通すこともありません。登記手続も自分でできるかもしれません。ただ、不動産の知識と経験がないと、全部自分でやりきるには、少し心配かもしれませんね。

ネットの掲示板などで探す

メルカリなどを通して中古品を売ることは普通になりましたが、不動産でもこのような方法で売る手法をとっていることがあります。このような目的で利用できる掲示板はジモティー家いちばなどがあります。個人同士が直接交渉を行うことは話がスムーズであることはいいと思います。

ただ、インターネットの掲示板を利用して住宅を販売する手法はまだ一般的ではないようです。まず心配なのは、強盗、強姦など、犯罪の危険性です。また、このような掲示板を拝見する限りでは、呼び込みの文言を見ていると、不動産契約の法令はしっかり承知しているのかなという心配も感じました。ご興味があればお調べしてみるのはいいと思いますものの、当社が不動産屋であるという立場を抜きにして、直接、知らない人同士で不動産売買をすることは、少し警戒をした方がいいかもしれないと感じました。

類似のもので「おうちダイレクト」というサービスもありますが、これは不動産業者が介在しますので、カタチを変えた囲い込みの一種とみたほうがいいでしょう。

買取業者に売る

買取業者は下取業者とも言います。売却活動に一定の制限がある場合に有望な売り先です。急ぎの売却秘密の売却瑕疵担保免責の売却などではスピ―ディに処理できます。

買取業者へ売却する場合の流れは、「買取業者に売却するときの流れ・経費」でご説明しています。

仲介業者を経由して売る

買取業者に売る場合でも仲介業者を経由して売ることができます。通常の仲介業者ならば、買取業者に売る場合でも仲介手数料は3%となってしまいますが、当社では仲介手数料無料で対応しています。

一般的な仲介会社に依頼する場合には、専任返しには気をつけましょう。専任返しとは、仕入れが成功した業者が、お礼代わりに、再販売時の仲介を専任で依頼することです。仲介業者の収益チャンスが爆発的に増えます。有力な仲介会社ならば、専任返しを要求しないところはないとも聞いたことがあります。専任返しは業界の闇の部分といえるかもしれません。業者の利益のため不当に価格を下げられてしまう場合があります。多角的に攻めればもっと高く売れた可能性があるのです。

専任返しをする業者かどうかを見極めるには、依頼先として検討する業者のサイトやポータルサイトにおいて、「建売住宅」「リノベーション物件」が専任で多く出ていないか注意をしてください。

直接、買取業者に売る

仲介業者を通さず、買取業者に売る方法もあります。不動産売却に一定の経験と知識がおありであれば、この方法も十分検討できると思います。しかし直接売買はお客様と不動産業者との直接対峙になりますので、業者との商談が可能な知識が必要です。知識がなければ足元を見られますので、お勧めしません。不動産売買の知識が不十分だなとお感じであれば、信頼できる不動産業者に任せた方がいいでしょう。

マンション・一戸建てを瑕疵担保免責で売却する

契約不適合責任とは

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

瑕疵とは目に見えない欠陥のことです。住宅の場合には、住宅として当然備えているべき性能のことを指します。このための担保責任とは、住宅として当然備えているべき性能に対して、責任を持ち保証するということです。

具体的に言いますと、瑕疵(問題や欠陥、不具合。例としては雨漏りや水漏れ、シロアリ被害など)については、責任を持つことです。通常、売主はその責任を負います。

なお、瑕疵担保責任という概念は令和2年4月の民法改正により「契約不適合責任」にかわりました。以前には瑕疵とは「見えなかった欠陥」の範囲だったのが、契約不適合責任になったことにより、見えている欠陥でも、契約を締結した目的に即しなければ、責任を負うというものになり、より広い概念となりました。

通常の個人間売買契約では、この契約不適合責任の期間を2~3か月程度で設定します。しかし、心配ごとを負いたくない売主様にとっては、契約不適合責任は厄介なものです。これは「現状有姿」の文言を契約書に入れても逃れることはできません。

契約不適合免責(瑕疵担保免責)の物件は売りづらい

個人間売買において、契約不適合責任を特約により無効にすることは可能です。このような特約を「契約不適合免責」といます。免責の特約を締結すれば、原則的に売主は責任を負いません。

ただ、一般的な買主は手を出しづらい物件となります。契約不適合責任免責となりますと、契約を締結する背景、免責となる範囲を明確ににしなければなりません。このように、「○○だから安い、割引しました」という文言の不可も必要なります。瑕疵担保責任の時代には、わかりづらい用語で何となく流してしまい、契約にたどり着いたこともありえたのですが、そのように脅しをされたら、あえて手出しをしようとする人は少なくなるでしょう。

劣化事象の進行が予想される

あえてこのような特約を打たなければならない物件の状況は、配管も劣化が著しかったり、雨漏りがあったり、かなり厳しい状況となっているはずです。数百万~数千万の修繕費がかかるかもしれないと思って買う人は、なかなか出ないものです。

かような状況から個人向けのマーケットで瑕疵担保免責を提示する場合は価格を安く設定しないと相手にされません。後述のように買取による価格と差がなくなってきます。このため、瑕疵担保免責の特約を提示する個人売主は、多くの場合、任意売却であることが多いようです。

契約不適合免責の売却なら買取がお勧め

個人相手に契約不適合免責で売ったらトラブルの元

一戸建てなら雨漏り、マンションなら配管が非常に怖いです。しかし、以下の知恵袋ページのように、そもそも「契約不適合免責(瑕疵担保責任)」の意味を解らないまま、ただ安いという理由で買ってしまう個人もいます。背後には、十分な説明をしないで売りつけてしまう不動産屋さんもいるのだと思います。宅建士といえど、誰しもが大学の法学部を出ているわけではありません。法律論を一から掘り出して、解きほぐして説明できる不動産屋さんなど、意外と少ないものです。

中古住宅の瑕疵担保責任について教えてください・・・

「買取」が瑕疵担保免責向きな理由

プロである買取業者への売却においては、瑕疵担保免責で特約を設定して契約を締結するのが一般的です。「買取」が瑕疵担保免責向きな理由を申し上げますと・・・

  • 一般的にプロは個人よりも調査能力が高い
  • プロが買うので契約書上も法的にも消費者が保護される
  • 経年劣化が進んだ築古物件でも業者は買い取ることが可能
  • 買取競争が激しいため売主様の要望に協力は、原則歓迎

買取であれば、買主様はプロであるがゆえ、適切な調査により購入物件の分析がしっかりできます。場数を踏んでいる分、経験値があります。その分のリフォーム代も踏まえたうえで、購入の価格提示をします。これらはリフォーム業者とのコネクションがあればなせる技ともいえます。状況によっては内見なしでも売却は可能です。また、多く仕入れ物件の中での一つなので、仮に失敗があったとしても、他で取り返すという対応が可能という点も挙げられます。

当社の仲介なら仲介手数料無料

多くの場合、仲介手数料無料の売却では買主は買い取り業者様になります。当社では、買取業者への売却の場合、仲介手数料無料です。当社にお任せいただければ、2010年からの「仲介手数料無料」での営業実績による買取業者のネットワークを活用して、他の仲介会社よりも高額で売却する道筋が開けます。詳細は仲介手数料無料で納得の売却でもご案内していますので、ご覧ください。

なぜ買取業者向けの仲介なら、仲介手数料が無料になるのでしょうか。それは、買主がリノベーション業者、建売業者など業者さんだからです。買主様からも直接取引ができるため、彼らからも手数料をもらうことができるため、売主様に対して、手数料を免除することができます。通常の不動産会社は売主・買主の「両手」で取りますが、当社は「片手」となります。

買主間の競争

当社経由ならば、複数の買主業者様に「見積もり」(査定)を出します。面倒な交渉や調整は当社が取り仕切ります。ご存知の通り、買取業者は上場会社から零細業者まで乱立して、専門の買取担当者を配置して日々しのぎを削っています。当社では、その時々のタイミングで最良の売り先を判断していきます。

デメリット以上のメリット

買取業者が買う分、若干のプライスダウンがありますが、それ以上のメリットもあります。メリットとは以下のようなものです。

  • 秘密の売却が可能
  • 柔軟な交渉にも対応
  • 瑕疵担保免責で不安と面倒から解放
  • 急ぎでも現金化が可能
  • 明確なスケジュールで進行
  • お住替え・お買替え向き
  • 現状のままの室内でOK!
  • 古い築年数でも対応
  • 深刻な問題の物件でも対応
  • 賃貸中でも対応可能
  • 実績多数の不動産業者が買主

とくに2013年のアベノミクス以降は買取業者の提示価格も上がってきていますので、購入時とそう変わらない金額で売れる事例や高く売れる事例も見られるようになっています。秘密の売却でお困りの時は、当社の仲介手数料無料の売却も、是非ご検討ください。

※1)知らない欠陥の責任は負わずとも好いのですが、既知(知っている)の欠陥については告知しなければなりません。

気になる物件をネットや広告等で選んでいただく理由

選択肢は全て広告で露出している

選択肢は広告にある

いまは、お客様の物件の選択肢は全て広告から取得することが可能です。気になる物件を広告から物件をお選びいただいて、手数料無料・半額の可否を確認いただいたほうが合理的です。

このように断言できるのは、ネットによる不動産広告が発達したからです。

不動産屋の情報源は同じ

実は、不動産業界では各業者が情報を交換するシステムが構築されています。レインズというのが有名です。宅地建物取引業法という法律で、不動産業者が売却活動の依頼された場合にはレインズに掲載することを強制※されています。

各不動産業者はこのレインズから情報を抽出し、それぞれの責任で自社サイトに掲載してたり、お客様にメールでご紹介をしたりしています。

(※専任媒介専属専任媒介の場合)

このような背景もあり、家探しが進むと、不動産屋さんから来る物件情報は、見当はずれの情報や、すでに知っている情報ばかりになります。このような中で知っているような物件をご紹介しても、お客様にとってはお客様は迷惑なのはもちろん、不動産屋である当社にもロスが多くなります。詳しくは「同じ物件が複数の不動産屋で出る理由」でもメカニズムを説明しています。

囲い込み

売主さんは「早く」「高く」売るのが願いです。そのため、ご自分の物件が売りに出されているか、ネットを通して、常に見続けています。そのため、ネットのチェックを怠りません。買う時と同じくらい、不動産業者のサイト、ポータルサイトを見て、監視しています。このようなことは不動産業業者もわかっています。

平成の一桁くらいならまだ隠し物件などはあったのですが、今は都市伝説です。キチンと広告をしていなければ、売主は別の仲介業者は依頼先を変更するだけです。

もちろん、レインズに掲載していない物件や、掲載しているフリをしている物件も存在しています。いわゆる「囲い込まれている物件」です。このような物件も、一般向けの広告掲載自体は、不動産業者は必ず行います。当社が扱えないというだけで、買主様の選択肢としては存在しているのです。

本当の意味での未公開の物件ない

「未公開物件」という言葉を目にすることがあります。このような未公開物件は幻想・都市伝説でありそもそも本来の意味での未公開ではありません。未公開では決して売ることはできませんからね。それらしい宣伝文句で不動産業者がお客様を引き付けようとしているだけです。

未公開物件=掘り出し物と勘違いするお客様もいますが、「未公開物件」というキーワードはこのような誤解を狙っているだけです。「未公開物件」の規制はまだないので、事実上使いたい放題です。経験が少ない段階では、「未公開」につられて、ついお問い合わせをしてしまいます。家さがしの経験値が高くなると段々わかってくるようになります。

ところで、実は当社も「非公開」ということで会員登録をお勧めしていますが、この物件は当社が「仲介手数料無料」として広告をすることができない(広告不可)だけです。

お客様がピックアップするメリット

選択肢は全て広告に出ていることを理解できれば、見たこともない物件を求めて不動産屋さんをホッピング(何社も何社も情報を求めること)することが不要です。シツコイ営業、スパムなどを避けることができます。

シツコイ営業をしないでいい

同じ情報源ですから、いづれ、どこも同じような物件を送付してくるようになります。しかし、見たことがある物件を何社から送付されても、逆に迷惑なだけです。

同じような物件でライバル営業マン同士が戦っていますので、不動産屋さんにとっては、非常なムダとなります。そこで、お客様に物件の選定を早くさせようとして、シツコイ、煽りの営業トークとなるようになります。「いい物件ですから」と押せ押せの営業をする必要がでてきます。親切そうに見えるのも同じです。「親切」に対する見返りを回収できる自信があるから、入り口で親切そうにして、シツコイ営業になっていきます。

コンサルティング営業

しかし、気になる物件をお客様側で選んでいただければ、むしろ、第三者的な視点でアドバイスを加えて対応することができます。自分の良心から見てよい物件ではないと思えば「良い物件ではないかもしれません」とお伝えできるわけです。注意を要する物件の場合は、プロとしての意見もご提供できます。営業というより、コンサルティングという視点で家さがしのお手伝いができるようになります。発想の逆転をした方が、お互いに楽になるでしょう。

ご希望をいただき、その返信という流れを何回か往復すると、お客様のご希望の傾向が見えてくることがあります。傾向がつかめると選択肢が限られてきます。新しい発売物件をこちらからご紹介ができると思います。

当社の対応

当社は、普通の不動産屋さんとは逆のプロセスで、物件をお客様からご提示していただくお願いをしております。お客様の興味ある物件に対して、手数料無料・半額の可否と、プロとしての意見を提供する流れをとっています。

気軽におすすめいただくには、ラインの利用が便利です。⇒ライン友達追加

LINEやメールなどを使って気になる情報をお問い合わせください。送信していただく方法はURL、写真、文字情報など手掛かりになるモノであれば、何でも構いません。

ご興味があればご見学となります。ご見学後、ご質問やご心配があれば解決して、よろしければ購入へとお進みいたくことになります。

物件の集め方

弊社の記事「あらゆる物件情報を調べる方法(売買物件)」にも調べるテクニックは記載しておりますが、物件の情報源はインターネットの不動産広告(ポータルサイト)、不動産各社様の直営サイト、不動産情報誌、チラシ、電柱貼広告などで何でも構いません。

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不動産サイト、不動産情報紙などの情報も可

不動産ポータルサイト

とくに、住宅に関するあらゆる情報を掲載しているサイトを不動産総合ポータルサイトは情報源として有力です。suumo、athome、yahoo不動産、lifulhomes、オウチーノなどが有名です。

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他社のサイト

他の不動産会社のサイトも情報源になります。大手不動産会社、地元の不動産会社、小規模の会社・・各種ありますが、情報源は同じですからどれでも大丈夫です。

違法な電柱広告等

違法な電柱ビラはおとり物件の場合もありますが、物件が存在すれば対応できる場合があります。このように、手掛かりになれば情報源は何でも構いません。
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フラット35が利用できる物件の見分け方

適合証明

フラット35では、技術基準に適合していることの証明が必要です。この技術基準があるため、物件としては、比較的良質な物件の傾向があります。技術基準の内容は、建物の形状・耐震バランス、適正な管理費の運用ができるか、長期修繕計画の有無などが調査の対象です。

この証明書を適合証明といいます。適合証明の依頼コストは依頼先によっても若干ことなりますが、5万~7万円くらいです。最近では、フラット35も商品が,【フラット35】【フラット35S】【フラット35リノベ】など多様化していますが、基礎となるフラット35とくらべ、Sやリノベが付くと、発行費用は1~2万くらい高くなるようです。

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適合証明の例。役所の証明書みたいな感じです。

適合証明の発行者

適合証明は専門の資格のある人が発行します。これを適合証明技術者といいます。主として建築確認検査機関や、設計事務所がその任にあたります。そのため、最終的には調べるにはコストがかかります。組織が行う「検査機関」よりも、「設計事務所」のほうが、小回りが利き、価格も若干安いようです。これらの専門家のなかでは事前診断をサービスでしてくれるところもあります。

なお、事前診断では足を使って動いてはくれず、最終的には正式の診断を依頼する必要があります。事前診断をお願いするには、必要書類をそろえるのにコストがかかる場合があります。

らくらくフラット35

適合証明の発行を省略できる物件もあります。これらの物件は住宅金融支援機構に登録されていて、らくらくフラット35というページで確認することができます。ただ、これはわりと新しめの物件でないと登録がないため、古い物件は見当たらないかもしれません。

【らくらくフラット35】
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/f35ums/

適合証明の効果

適合証明の使い道はフラット35だけではなく、この証明力を活用して、火災保険・地震保険の割引なども利用することができる場合があります。地震保険の割引制度をご覧ください。

旧耐震のローンをを不可とする銀行でも、フラット35の適合証明が取れることでローンを可とする銀行も一部あります。例えばスルガ銀行などです。

中古住宅の基準適合の見分け方

フラット35が利用できるか否か販売用資料には書いていないことが多く、検討に迷うところです。技術基準があり、その趣旨を知れば、ある程度の目安を考えることはできます。以下にご案内をいたしますので、目安としてお考えください。

全体共通

住宅とは、2以上の居住室(家具等で仕切れる場合も可)、炊事室、便所、浴室があり、独立した生活を営むことができるものです。

くわしくは、こちらをご確認ください。

中古住宅の技術基準の概要

マンション

下記の説明でもわかりにくいと思いますが、形状としては、羊かん形状(立方体)で一階に壁があることです。管理体制としては、長期修繕計画があり、管理規約があることです。

転貸、定期借地権は利用できませんが、一般的な借地権であれば、販売金融機関により差がありますが、利用できます。

耐震

  • 耐震が良好であること(昭和56年6月1日以降の物件は新耐震とされ、自動的に耐震は良好です)
  • 新耐震でない場合には以下に合致すること
    • 構造形式がラーメン構造と壁式構造の併用されていないこと
    • 平面形状が著しく不整形でないこと
    • セットバックが大きくないこと
    • ピロティを有する場合には建物すみ部分(出隅)が独立柱になっていないこと。
  • dokuritubashira

    管理体制

    • 管理規約が定められていることと
    • 対象とする期間が20年以上で、現在、有効な長期修繕計画が定められていること

    一戸建て

    所定の耐久性が満たされたもの。木造の住宅については、外壁に接する土台を木造とする住宅は詳細の規定があります。

    耐火・耐久性

    • 主要構造部を耐火構造とした住宅であること
    • 準耐火構造(省令準耐火構造の住宅を含む)の住宅であること
    • 木造、S造、RC造それぞれに応じた耐久性基準に適合する住宅であること

    耐震性

    • ア建物の形(整形、不整形の評価)
    • イ壁の配置(壁のバランスの評価)
    • ウ筋かい等の有無(壁の強度の評価)
    • エ壁の割合(必要壁量に対する充足率の評価)

    維持管理の基準

    一戸建て住宅の場合には、土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと、マンションの場合においては外壁、柱等に鉄筋の露出がないことなどが基本です。

火災保険の手続きについて

ご意向の確定

ご意向の確定の確定に際しては、まず対象となる保険価額の設定からはじまります。保険金額の算定は、対象となる財物(建物+家財)の価値に応じた設定が基本となります。

損害保険(火災保険)の商品内容のご説明は、パンフレットや重要事項説明書にある内容が基本となっていますので、ぜひご覧ください。

建物価格の積算

建物価格は保険会社の標準モデルがありますので、それを基準に考えると便利です。標準モデルに対して、±30%の設定をすることが可能です。

家財の積算

家財の積算額の算定をお願いいたします。保険の対象の「評価額」をご確認ください。現在の住宅用の火災保険では、新価(再調達価額)にて保険価額を算定します。すなわち、損害が発生した時の発生した場所における保険の対象と同一の構造、質、用途、規模、型、能力のものを再築、または再取得するのに必要な金額基準とします。

なお、家財の積算額は保険会社の標準モデルを採用することも可能です。保険会社の標準モデルの目安も以下のページに記載があります。ご自身の実情と合致しない場合は、積算額をぜひご検討ください。

https://www.aioinissaydowa.co.jp/personal/guide/house/house04.html

パンフレット・重要事項説明書の確認

重要事項説明書があります。保険の商品名に応じて、以下のページをご覧ください。保険の商品名は見積書や申込書の冒頭に記載してあります。

『タフ 住まいの保険』
パンフレット
https://www.aioinissaydowa.co.jp/personal/product/tough/house/
重要事項説明書
https://www.aioinissaydowa.co.jp/personal/product/tough/pdf/tough_suma_important.pdf

お申込みの手続き

お申し込みは売買の最終ご決済時でも十分間に合います。また、ご意向をお決めいただければ、それより以前でもお手続きを承ることが可能です。

申込内容の確認

申込内容のステップ(ステップ1~ステップ4)に応じて、内容をご確認ください。

ご本人様の情報

ご契約手続きをするご本人様の確認です。お名前、生年月日、ご住所を確認をオン願いいたします。

対象物の情報

物件所在地、構造、保険対象評価額の確認。

保険期間や払い込み情報

保険期間と払い込み方法の確認です。払い込み手段は、原則として、「クレジットカード」か「自動引落」をご選択いただけます。

保険金額の設定

建物、家財で設定する保険金額が、ご希望の内容と一致しているか確認をお願いいたします。

特約の内容がご相談、ご希望と合致しているか、ご確認をお願いいたします。

ご署名

最後に、ご署名をお願いいたします。

地震保険をあえて不要とすることも可能です。その場合には、当該項目にチェックをお願いいたします。

お支払い方法の手続き

お支払い方法の手続きは、損害保険の申込と同時にお預かりいたします。売買のご決済時でも十分間に合います。

クレジットカード

申込書に添付されているQRコードから、直接保険会社のサイトにアクセスしていただき、保険会社のサイト上で、カード情報の提示をお願いいたします。我々代理店がカード番号をお預かりすることはありません。

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お申込書に保険会社のサイトにリンクするQRコードが添付されています。QRコードから保険会社のサイトにお進みいただき、会社と直接、情報のやり取りをお進めください。

自動引落

当社が引落の用紙を持参いたしますので、ご記入をお願いいたします。ネット銀行を含めほとんどの金融機関でお取り扱いが可能です。

自動引落用紙

住まいの売却費用の一覧と解説

必須経費

売却の場合、経費の項目はそう多くありません。

仲介手数料

売却のコストで最も大きいものは、仲介手数料です。通常の不動産屋さんであれば、仲介手数料は3%が相場。当社であれば、仲介手数料は半額・無料にて売却活動を承っています。

仲介手数料は成功報酬です。仮に売却活動を依頼しても、成約に至らなければ手数料は発生しません。広告宣伝費などは仲介手数料のなかに含まれています。お客様のたっての希望で特別な売却広告を依頼することもありますがふつうはそのようなことはないでしょう。明示の合意による場合以外では、広告費は不要です。したがって、成約に至らなければ広告費も発生しません。

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収入印紙代

印紙税ともいいます。印紙税は国に納めます。契約書には売買価格が記載されますので印紙を貼付して印紙税の実費をご負担いただきます。

売買契約書に記載された価格の区分 印紙税額
500万円超、1,000万円以下 5千円
1,000万円超、 5,000万円以下 1万円
5,000万円超、1億円以下 3万円
1億円超、5億円以下 6万円

条件によりかかる経費

仲介手数料

売却費用のなかでもっとも大きな位置を占めるのが仲介手数料です。「条件によりかかる経費」としましたが、当社のように売却でも仲介手数料が半額・無料のコース設定をする場合、仲介手数料はかからない場合があります。どのような業者に依頼するのかは、売却方針によりご検討をいただければいいでしょう。

一括返済のローン手数料

抵当権の設定がある場合、売却では金融機関が発行する抵当権の解除の証書が必要となります。そのため、店頭での一括返済の手続きが必要です。そのための銀行の手数料が必要となります。店頭での一括返済の手続きの場合、大手の銀行であれば5千円~2万円くらいの手数料に設定していることが多いようです。一部の地方銀行やノンバンクでは、残高の定率の場合もあります。ご自身のローン商品を詳しく知るには【(金融機関名) 一括返済】などと検索すればネットで案内をしているはずです。

登記費用

抵当権の抹消

登記簿上に住宅ローン等の抵当権がある場合は、引渡しの前に抵当権の抹消の準備を行います。司法書士の手数料は土地の筆数や建物の件数により金額が変化します。報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。なお、登録免許税は不動産1件(土地と建物は別々。土地も筆が分かれれば別々)につき1,000円です。

住所変更登記

登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、住所の実態に合わせて、登記を変更します。こちらも報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産1件につき1,000円です。

販売を有利にするための経費

建物現況調査費用

既存住宅状況調査方法基準(平成29年国土交通省告示82号)に基づき、一般的な不動産売買契約約款において瑕疵とされる「雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐朽・腐食、給排水管の故障」とその要因事象の有無を、既存住宅状況調査技術者が調査を行い、報告書を作成します。欠陥の有無を可視化できますので、売却のときの安心感を提供できます。

リフォーム費用・クリーニング費用

空室で売却を行う場合、著しく状態が劣化した場合は、リフォームをすることで好印象となり、販売が有利になる場合があります。リフォームをするまでもない場合でも、クリーニングをすることで好印象となる場合があります。5万~10万くらいでしょう。

ホームステージング

販売の好印象度を高めるため、少し綺麗な家具やカーテンを設置することがあります。最も極端なホームステージングの例が新築マンションのモデルルームです。モデルルームのような華美なデザインは不要ですが、お花やカーテンなどがあれば、きれいに見えますね。

相談により判断すべき費用

境界明示・測量(土地・戸建て)

土地を売却では、しばしばお隣さんの土地との境界が不明瞭な場合があります。境界が不明瞭な場合には境界の明示や測量を求められることが多いようです(交渉途中での条件による)。

土地の形状により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。

解体費用(土地・戸建て)

古家がある土地の場合、解体が契約条件になる場合があります。著しく古い建物の場合は更地にすることで販売が有利になる場合があります。施工環境により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。

譲渡所得に対する課税

売却により資金を受領すると、一定の条件により利益が出てしまう場合があります。利益が出てしまうと所得税が課税されます。

  • 居住用不動産には特別控除があります。
  • 買い替えの場合には一定の条件により控除枠があります。
  • 土地建物の所得は分離して申告しなければなりません。
    • 長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分かれます。

状況により売却の損失が出る場合があります。その場合は課税されません。むしろ課税の繰り延べができる場合があります。

※詳細は国税庁のタックスアンサー「譲渡所得」「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき」をご確認ください。

三井住友銀行との提携

当社では三井住友銀行との提携があり、事前審査はお客様の手で進めていただくことも可能です。

同行のサイトの住宅ローンページもしくはアプリをダウンロードしていだきますと、ログインページに進みますので、当社の企業IDコードを入力すると、審査を進めることができます。

【三井住友銀行のサイト事前審査ページ】
https://jutaku-loan.smbc.co.jp/wap/login?_fsi=1fzDoKOE&_fsi=BqUB7gOr

【アプリのダウンロード:三井住友銀行住宅ローン審査アプリ】
https://www.smbc.co.jp/kojin/spaplli/jutaku_loan/

【ご案内pdf】
「三井住友銀行住宅ローン審査アプリ」