ご高齢の方の住宅ローンについて

一般的な銀行ローン

一派的な銀行とは、メガバンク、地方銀行、地域の信金などをさします。このような一般的な金融機関でも、ご高齢のお客様の住宅ローンの申し込みは受け付けています。十分な頭金があり、明確な返済の根拠があることを前提として対応してもらえます。たとえば、将来において保険が満期の保険から一括返済できるなどの状況を提示する必要があります。このような状況をしっかり説明できる根拠があれば、低金利では有利な候補です。

一方で、年金は返済原資として認めてもらえないなど、条件は実際にはハードルが高くなっており、実質的には銀行系では制限があります。

シニア向けのローン

ご高齢の方に向けたローンとして検討の対象となりえると考えるのは、次の3商品くらいでしょう。

フラット35

1)通常のフラット35

フラット35とは、以前の「住宅金融公庫」に相当するローンです。住宅金融公庫は2007年(平成19年)4月1日に廃止され、いまは、住宅金融支援機構が業務を継承しています。同機構はフラット35という商品名で、銀行によるローン資金の融通を支援する業務を行っています。

フラット35は申込時の年齢が70歳未満であれば、応募が可能です。加齢により団体信用生命(団信)の利用が困難な場合があるので、一般民間の銀行ローンでは利用できない場合もありますが、フラット35では団信の加入は義務ではありません。以前の公庫と同じく固定金利です。

2)フラット35の親子リレーローン

「親子リレー」とは、親と子がタッグを組んで住宅ローンを組み、親子二代でローンを返済するという住宅ローンです。親子連帯をしてローンを組むことが出来ます。親子で組むことが出来れば、親が主債務者、子が連帯債務者になって、なお、子世代の年齢を基準にして、最長35年まで借りることが出来ます。子供の年齢が基準になるので親が70歳を超えていてもかまいません。ちなみに親子の同居は必要ありません。

フラット35では、年金収入も収入として対応可能です。ただし、返済額と収入の比率が重要な要素ですので、ご注意ください。

団信については親のみが加入することも可能です。この場合、親が80歳を過ぎたら子供が加入する必要があります。

スルガ銀行など

次に考えられるのはスルガ銀行などの独自の方針を持つ銀行です。前述のような一般銀行と違い高い金利ですが、一般銀行が得意とする現役サラリーマン「以外」をターゲットにしています。芸能人、自営業者などが主なターゲットで、本来のご返済能力をお客様にヒアリングをしながら、お客様の実像に迫る努力を行います。私自身も、実際にローン付けをした経験があります。

この銀行では、年金収入のほか、不動産収入などがあれば、それも返済の原資として審査してくれます。しかし、金利が4%で変動金利ですので、最後の選択肢かもしれません。

スルガ銀行【ドリームライフ】:https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/dreamlife_homel/

リバースモーゲージ型のローン

新しく出始めたタイプのローンで、お借入れになられた方が存命中は、金利のみの返済というローンです。務者がお亡くなりになられた後、物件を売却して、返済資金に充てるという仕組みです。相続人の方が一括完済をすれば売却する必要もありません。

これは近頃出はじめめたローン商品で、住宅金融支援機構の「リバース60」という商品システムを利用して、各金融機関が商品を販売しています。

なお、変動金利になります。また、頭金はおおむね5割以上必要です。

該当するいくつかのローン商品がありますのでリンクをご案内します。

三井住友銀行 住み替え新時代
りそな銀行 安心革命
京葉銀行 住宅リバースローン

買取業者に売却するときの流れ・経費(マンション・一戸建)

手数料無料の売却

当社では仲介手数料無料の売却で承ります。当社は独立系の不動産業者ですので、売り先にもこだわりがありません。広く売却先を選定することができます。ただ、売却スピードの早さと売却価格の高さは二律背反です。個人向けの売却と比べると、いくらか安くなる傾向があります。そんなこともあり、通常の仲介業者に任せても、お金がもったいないですので、ぜひ当社にご相談ください。

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買取業者へ売る場合の流れ

一般個人向けに売り出す場合、通常3か月前後の売却期間とされますが、実際には8か月以上かかることもあり、期間は読めません。しかし、買取業者向けの売却はスケジュールを読むことができ、早く対応できることがポイントです。対応が早い売却先を選定すれば、最終引渡まで1週間弱で進めることも可能です。そのため、夜逃げへの対応も可能です。

買取業者へ売る流れ
売却のご相談
価格の見通し
当社の経験にもとづき価格の見通しの意見を申し上げます。
需要調査
潜在物件として紹介し、業者の買取需要の動向を見極めます
価格設定検討
見極めた需要の動向をフィードバックして相談します。
売却委託
価格を設定して売却委託契約を締結します
業者の見学 いわゆるセールス活動です。実際に見学は数社ですが、オークションのごとき進めます。事前つけたアタリをもとに、高い金額を出せそうな業者を募ります。
商談・交渉 申込が入ります。申込は数社入りますので、好条件の売り先を選定します。
売買契約 買主様と売買契約を成立させます。
資金受領・引渡し 残代金を受領し、物件を引き渡します。この2つは同時が原則です。

物件調査・需要調査・売却委託

ご所有の物件がどの売り先がよさそうか、潜在需要の調査と価格動向の確認を行います。この動向調査は、2~3日で終えることもできます。この段階では、費用は発生しません。査定についてもう少しお読みになりたい場合は中古マンションの査定と売却もご覧ください。

物件を調べる

まず、売却相談をいただいた不動産の調査を行います。基本的な物件データの確認です。お客様がデータをお持ちですと大変助かります。ご購入時や日常生活で取得した情報があるはずです。購入時の情報とは「売買契約書」「重要事項説明書」などです。日常生活で取得した情報とは、「今期のローン返済見込み」「管理規約」などです。なくても公開資料で調べることはできますのでご安心ください。

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価格動向をヒアリングする

調査をもとに、想定される買主候補者に対して複数、内々にご紹介活動を行います。この段階では、部屋番号など、具体的な状況は明示しません。簡単なデータだけです

ご希望の売却価格があればその金額を提示して、その金額を踏まえた検討の可否を確認してもらいます。

机上ベースですので、電話・メールでのご紹介にとどまります。ただ、具体性がありませんので、まだ商談が熱くなることはありません。後々商談があつくなってくると、価格は上がってきますが、それは先の話です。

売却委託

当社でも意見を付けて、「価格」のご報告申し上げます。見通しにご納得いただけましたら、正式にご売却をご依頼ください。当社とお客様で委任契約をご締結いただきます。この契約は当社が活動を行う根拠となります。「媒介契約」といいます。

この作業は1日です。媒介契約を締結した時点では、費用は発生しません。

販売活動

当社のセールス活動

本格的な販売活動を開始すると、業者間のクローズで情報を開示します。同時並行で、複数の業者様に打診をします。

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買取業は競争の激しい世界です。当社のような小規模会社にまでも、日々、複数の業者さんがアプローチをしてきます。もちろん、これまでの数百件の取引の中で開拓した優良な買取業者様もいます。したがって、好条件の買主候補様がすぐに見つかります。ご安心ください。

買取業者が提示する価格は、そのときどきのタイミングで強弱があります。在庫が少なかったり、商品の方針にあう物件ならば、強い価格を提示することがあります。ファミリーが強い業者さん、都心が好きな業者さん、いろいろあります。「興味ある」「興味なし」を相談しながら、購入希望を確認していきます。購入希望がある会社様で、金額提示が上位となりそうな会社様に、室内を見学していただく流れを作ります。

室内の見学

実際の見学をするのはプロですので、1組の見学時間は30分前後で終わります。寸法を測ったり、設備の劣化状況を確認したりします。複数の見学でも、数時間で終わります。

早い会社はその日の晩には購入希望の具体的な提示が入ります。

商談・交渉

購入希望の提示がありますので、交渉業務を行います。複数で競合が生じれば、天秤にかけながら進めます。

買主様のご意向に対し、ご方針を伺い、ご意向を確認して、諸々を相談しながら詰めを行います。商談としての条件交渉の能力はもちろんですが、予想される問題点を考えながら詰めていくことが重要です。特に宿題事項がなければ、商談は2~3日で詰まるはずです。

Shakehand

交渉の落としどころが見えてきましたら、売却先を選定して、次のプロセスの準備です。つまり契約締結の準備の開始です。

本当にてきぱきと進めると、売却のご相談から1~2週間で売却先を決めることも可能です。お客様のスケジュールしだいですので、数週間かかることもあります。

契約準備

契約準備では、「重要事項説明書」「売買契約書」を作成いたします。書面を作成する途中でも、いろいろ疑問点が出ることがありますので、詳細の交渉がある場合があります。通常の感覚では準備の期間は1~2週間です。早めることも可能です。遅くしたい事情があれば、ご相談ください。

交渉中・商談中の段階では、費用は発生しません

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売買契約

準備が固まりますと、いよいよ契約です。

契約締結のときには、当事者に重要事項説明の書面を交付して宅地建物士による説明を行います。 売買条件をまとめた「不動産売買契約書」の確認を行います。問題がなければ、売買契約書に売主、買主の双方に署名・捺印をいただいだき、手付金を受領します(売主様は領収書を交付します)。これにて売買契約が成立です。 売買契約は2~3時間のはずです。

ここで初めて費用が発生します。売買契約のときに印紙代(後述)がかかります。

資金受領・引渡し

売買契約の締結後からお引渡しまでの間、下記のような作業を行います。売主様のご負担が最小限になるよう、売主様と相談しながら業務を代行します。

決済までの準備

  • ご売却物件に抵当権が付いている場合は、その抹消の対応
  • 司法書士の手配、打ち合わせの対応
  • 精算金の計算と合意の対応

決済までの準備期間は決まりはありません。通常は1~2カ月なのですが、早めることは可能です。極端な場合、1週間以下でも対応可能な場合があります。一方で、買主は事業ですから、先が長いと買い手候補が少なくなります。打ち合わせた期日に決済を行います。買主様から代金を受け取り、鍵と権利関係の書類を交付します。

決済日

決済が終われば所有権は移転です。決済は通常は金融機関で行うことが多いですが、買主さんの事務所、買主さんが利用する金融機関などです。およそ1時間余りの時間です。

売却の諸経費

必須経費

印紙代

契約書には売買価格が記載されますので印紙を貼付して印紙税の実費をご負担いただきます。

売買契約書に記載された価格の区分 印紙税額
500万円超、1,000万円以下 5千円
1,000万円超、 5,000万円以下 1万円
5,000万円超、1億円以下 3万円
1億円超、5億円以下 6万円

条件によりかかる経費

住所変更登記

登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、住所の実態に合わせて、登記を変更します。

こちらも報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産1件につき1,000円です。お時間と心得があればご自身でもできるかもしれません。

抵当権の抹消

登記簿上に住宅ローン等の抵当権がある場合は、引渡しの前に抵当権の抹消の準備を行います。

件数や司法書士の手数料により金額が変化します。報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産1件(土地と建物は別々。土地も筆が分かれれば別々)につき1,000円です。残債がなければ、お時間と心得があればご自身でも可能だと思います。

相談により判断すべき費用

境界明示・測量(土地・戸建て)

土地を売却では、しばしばお隣さんの土地との境界が不明瞭な場合があります。境界が不明瞭な場合には境界の明示や測量を求められることが多いようです(交渉途中での条件による)。

土地の形状により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。

譲渡所得に対する課税

売却により資金を受領すると、一定の条件により利益が出てしまう場合があります。利益が出てしまうと所得税が課税されます。

  • 居住用不動産には特別控除があります。
  • 買い替えの場合には一定の条件により控除枠があります。
  • 土地建物の所得は分離して申告しなければなりません。
    • 長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分かれます。

状況により売却の損失が出る場合があります。その場合は課税されません。むしろ課税の繰り延べができる場合があります。

※詳細は国税庁のタックスアンサー「譲渡所得」「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき」をご確認ください。

参考)仲介手数料やその他の費用

「条件によりかかる経費」としましたが、当社の場合では仲介手数料は無料です。一般的な他社の場合は、買取業者に売る場合でも、他社の場合は売買価格の3%が基本です。売却費用のなかでもっとも大きな位置を占めるのが仲介手数料です。これはもったいないです。

販売を有利にするための経費

個人向けに売り出す場合には、「建物現況調査費用」「リフォーム費用・クリーニング費用」「ホームステージング」なども検討対象ですが、買取業者に売る場合はプロですので、かようなものは不要です。後日、すべてリフォームされます。

不動産(マンション・一戸建て)の価格設定と値引き交渉を売却する立場で考える

交渉は自分の意志でしっかりと

新築マンションは様相がことなりますが、不動産物件というのはマンションにしろ一戸建てにしろ1物1価です。他に同じ物件があるわけではなく、お客様のものだけです。不要な強い態度は禁物ですが、へりくだりもいりません。買主と売主は対等であり、価格設定をする主導権は売主にあります。

見学済の客と非見学客で対応を変える

値引きの交渉をしてくる人は、物件に対して興味を持っている証拠とは言われますが、実践感覚では、あくまでも物件を見た人に限る話です。

物件を見るまでもなく価格云々を言ってくる検討者様は、物件に興味がない冷やかしです。興味もなく、購入意欲もない物件でも、遊び感覚でそういう相談を持ち掛ける人はいます。真剣な検討対象であれば見学する前に売主さんの心象を壊すことはしません。

しかし、見学をした人は別です。わざわざ値引きの交渉など持ちかけてくるということは真剣に考える必要があります。候補物件の1つという可能性もありますが、それでも重要な位置づけにあるのは確かです。

正しい価格を把握する感性

レインズ成約価格を見る

不動産業者間のネットワークにレインズというものがありますが、売却の成約物件と成約価格の情報が載っています。申告ベースですが、実際の成約情報が寄せられています。現時点では、これが唯一の公的に正確性を保証できる情報です。

まずは信頼できる不動産業者を捕まえて、基礎となる正しい情報をつかむようにしましょう。方位や築年度、広さ、マンションの場合は階数等の要素で補正をして、価格の実勢をつかむことができます。

不動産情報サイトではよく「AI推測価格」などのっていますが、売出し情報に基づく推測価格ですから過度にあてにはできません。

売出し情報のフォロー

すべての成約情報がレインズに掲載されているわけではありません。時間が許す限り、ネットで出ている物件情報に目を光らせてください。似たような物件の1平米あたりの単価はいくらなのか。そして、いつ売り出しをはじめて、いつ抹消されるのか。これが重要です。

このページと買主様側の価格交渉のページをご覧いただいて、物件の価格が設定されている考え方を裏読みしていただいて、常に他の物件の動向にも目を光らせてください。

売り方が違う「リノベ物件」と「個人所有物件」

マンションや一戸建てのリノベ物件は、当社であれば購入者の仲介手数料は無料です。つまり、他の仲介業者であれば手数料が6%となります。これは非常に強いインセンティブになります。おのずと不動産業者からの紹介数は多くなります。

このように、リフォーム後にすぐの物件といえども、販売手法によっても変化する場合があります。同列に比較することはできません。

なお、プロ業者の価格事例は値引きがほとんど少ないのが実情ですので、販売価格が実勢価格であると信頼できます。

受託競争による高い販売価格

不動産屋は売却の受託をするために常に競争にさらされています。本心ではない高額査定を出したりすることもあります。売主さんの気を引くためです。しかし、不動産仲介業者の本音と差がある物件であれば、売れることはまずありません。あまり高い金額設定の物件は、比較の対象になりません。

時間に余裕があるとき

価格のオンをしてじっくり様子を見る

正しく価格が把握できたら、時間的に余裕があれば、価格の上乗せをして販売に出してみて、少しづつ様子を見ていくこともいいでしょう。

ただ、価格をオンしていることはほとんどの方には見透かされています。また、高く設定しすぎると見向きをされません。1割以上載せてしまうと明らかに目立ちますので、上目の追求も控えめにしましょう。

高めの売り出しならマーケットチェックは重要

出ている物件の価格設定は少し乗っているということは、見学者が少なくなるということでもあります。そういった時こそ、1組の真剣な検討者を逃してはなりません。

高く売り出せば、おおむね価格交渉が入ってくるものですが、上述の通り、正しく価格が把握できたら、想定の下限ラインをご自身で考えてください。信頼できる不動産屋であれば、その下限を伝えてもいいでしょう。その下限に基づいて、受けるか受けないかを判断しましょう。

時間がないとき

一般的に売却するなら抑えた価格で

時間がないときは、基本はギリギリに抑えた価格設定が望ましいといえます。とはいえ、一般的な不動産広告で流して売りに出すのであれば、抑えた価格といっても売却には2~3か月はかかります。

値引きには応じない

抑えた価格設定であれば値引きに応じる必要はありません。ほかにも買う人はいるはずです。マーケットの状況を把握して堂々と進めていきましょう。仲介業者は煽り立ててくるかもしれませんが、いったん価格を設定したら、馬耳東風が適切です。

買取も検討

買い取り業者に売る売り方はオークションのような売り方になります。流れについて「仲介手数料無料で納得の売却」でご説明をしていますので、ご覧ください。

住宅ローンの残債務があるときの売却

物件の実勢価値と残債の差のチェック

売却相談、売却査定などを通して売却価格を確認しましょう。住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ売却できません。残債の有無と残高により、売却手法の選択肢がかわります。

売却価格が残債を上回るとき

残債が売却価格を上回るのであれば、売却資金をもとに抵当権を抹消できます。売却の作戦はスケジュールに応じて変わりますが、最適な方針で販売を進めましょう。

残債が売却価格よりも多いとき

売却価格と比べて残債が多いときは不足分は穴埋めをしなければなりません。置かれている状況によって、いくつかの作戦の選択肢があります。

自己資金を投入する

売却価格より残債が多い場合でも、自己資金を投ずることで穴埋めができるのであれば、その方法をとることができます。しかし、残債と売却価格の乖離が大きい場合は、この方法はとることができないかもしれません。

買い替えローンなどの利用する

買い替えが関連する場合は、新しいローンを組むことになりますが、そのときに「買い替えローン」のカタチで穴埋め分を埋める方法もあります。詳しくは「買い替えの知識と費用」のの「買い替えローン」の記述

売り先行を行う

一般売却で進行させれば、売却価格を高くとることができます。購入先を固めたいところですが、残債が売却価格よりも残債が多いときは、売り先行進めることも作戦です。スケジュールは読むことが難しくなりますが、穴埋めの発生を極力抑える方法です。上記の記事の「売り先行」の記述もご参考になると思います。

査定の信ぴょう性をチェック

売却予想価格を知るためには査定を依頼するほかありませんが、査定を依頼する先の不動産業者にも、やや悪質な業者もいます。とりあえず売却委託をとって、後で料理をしようというヤカラがいます。それには、とりあえず高額の金額を査定を出しておいて、後で値下げを迫る方法をとります。

市場価値と乖離した金額の査定をもらって行動を組み立てても、売れない金額であれば、後で苦しむことになります。担当者ベースでいれば大手でも少なくありませんので、良心的な業者・担当者を選ぶようにしましょう。

売却スケジュールの確認

売却価格の判断は、売却スケジュールとの関連が重要です。高ければ売るのに時間がかかりますし、安ければ早く売れます。自然の摂理、市場原理です。査定価格に基づき売出価格を決定していきますが、売主様が置かれた状況により不動産業者の提案価格が変わります。

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時間に余裕があれば、売り出しによる売却

時間に余裕があれば一般売却で進行することができます。挑戦的な価格設定をして利得のアップを狙うことも考えられます。相場を超える価格で売り出すことはお勧めしませんが、意欲的な価格設定をすることも、売主さんの自由です。

一般的に高めの相場価格で売却を出せば時間がかかります。紙媒体、インターネット、不動産店頭で紹介される物件は一般的な価格として扱われます。つまり、普通の価格であるか、出始めの高めの価格であると考えられます。

なお、相場を超えて高く出せば、いつかは売れるかもしれませんが、かなりの時間がかかります。1年以上の期間も覚悟しなければなりません。

時間の余裕がないとき

時間に限りがあるときは、スピ―ディに売却できる価格を想定しなければなりません。低めの相場価格で出せば、時間は圧縮できます。場合によっては買取業者への売却も視野に入れましょう。可能な限り高く売り出したいですが、欲を張れば売れず、時間を消費することになります。不動産業者としっかり相談しながら適切な価格で判断をしてください。

買い替えが絡むときなども、時間に限りがある場合があります。

買い先行の二重ローン

買い先行において会物件がみつかったとき、旧ローンの取り扱いが焦点となります。資金繰りに余裕があれば、二重にローンを組むことも検討できます。

二重ローンの取り扱いについて

通常の銀行では二重ローンを組む場合には、所定の返済比率に収まる範囲であれば、差し支えないとされています。所定の返済比率とは新ローンと旧ローンを合算したときでも、十分な返済能力があるかどうかを確認する比率です。通常は、前のローンと新しいローンを合算して一本の住宅ローンとして想定した返済比率で十分返済できるかを確認します。

同時ローンが組みやすいのは2銀行

筆者の知る限り、ネット・メガのなかでも2銀行は、返済比率の懸賞にあたり旧ローンを切り離してを検討する銀行があります。なお、フラット35も以前は旧物件ローンは返済比率に入らなかったのですが、2020年4月から精度が変わりました。