住宅ローンの完済と抵当権の抹消の手続き

このページでは抵当権抹消の手続きの流れについて、手続き的な説明しています。残債があるときの売却の手法、作戦、流れの説明は、「住宅ローンの残債務があるときの売却」をご覧ください。
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抵当権の抹消

売却代金によって住宅ローンの残債を完済することができます。売却代金により完済する場合には、物件の売買代金の入金がありしだい、その入金により住宅ローンの一括返済を行います。この場合、売買代金の受領日が完済日は完全に一致します。

取引口座に清算相当の残債を入金すると、資金は銀行によって自動で引落しされます。入金が確認できると、金融機関は抵当権の抹消に必要な書類を引き渡してくれます。その書類を司法書士に手渡して、司法書士は登記の手続きをします。司法書士の手続きによって登記簿の乙区から借入の記述が消えて、一連の作業が完結して、返済の義務終了します。

手続きに要する日数は、大手の金融機関であれば、1~2週間くらいですが、具体的な作業は返済する金融機関の内規によりますので、お取引の金融機関からのご案内もご確認をお願いします。

そこで、売買の契約が成立すると、買主と相談をしながら引渡日=代金の受領日がきまりますが、引渡日(=代金受領日かつ=完済日)が確定しましたら、以下の2つの作業を行います。

  • 金融機関との返済手続き
  • 公的証明書等の取得

抹消の手続きの開始

手始めは抹消する金融機関への連絡

金利は1日単位で計算しますので、引渡日が決定すると金融機関への最終返済額が確定します。そのため、一括返済日が決まりましたら、手始めの作業は金融機関への連絡です。

まずはお取引銀行の支店やコールセンターにお電話でご連絡をします。手続きの開始を依頼します。手始めはお取引の金融機関とお取引関係にあるお客様から直接ご連絡しなければなりません。その後、店頭(ネット銀行の場合はオンライン)で手続きをすることになります。

ローンの審査

手続きに要する日数

ほとんどの金融機関では手続きに要する日数は1~2週間くらいと案内されるはずです。日程を確認する問い合わせをすると、「電話で14営業日前までに連絡していただき、その後、遅くとも7営業日前までには来店してください」とのご案内されると思います。

かつては、この手続きに1か月くらいを要していました。大きな銀行でも同様でした。政府系や規模の小さい金融機関によっては、いまでも、1か月近く要する期間も存在するかもしれません。そのため売却する意思が固まったら、売れる前に、抵当権の抹消に要する日数を金融機関に確認をしておきたいところです。

借入れ先の金融機関への連絡内容

金融機関との電話では、次のことをご相談願います。お取引の金融機関では利息の計算を1円単位で行います。そのため、いちど確定させた日程は、変更の相談は再び1~2週間の期間が必要となり、直前の変更はできませんので、しっかり確認をしておきましょう。

  • 引渡しの最終日
  • 店頭への訪問・手続き日
  • 必要書類
  • 司法書士による代理受領の可否

このときに、銀行のご担当者様とその連絡先もしっかり確認してください。売却による場合は、相手もある話ですので、実務の進行は当社などの不動産業者にお任せいただければ結構です。そのため不動産業者、司法書士からの連絡が行く旨も明確にお伝えください。

銀行の店頭で手続き

電話で打ち合わせた内容にもとづき、銀行の店頭に出向いていただきます。返済の手続きを行います。ネット銀行の場合はこれをオンラインと郵送でやります。

手続きが終わりますと、司法書士にバトンタッチです。司法書士と銀行は連絡を取り合いながら、準備を進めます。

銀行での手続きは、通常は以下の書類が必要になりますので、ご確認をお願いします。

  • 通帳 & 銀行印
  • 身分証明
  • 実印

抹消のための必要書類の準備

売却時のお客様側の下準備

売却により司法書士に依頼して抵当権抹消の登記の手続きを行う場合は、以下の書類が必要です。住民票か印鑑証明は、取得後に当社にファックスもしくは画像を送信願います。ご決済の数日前に、司法書士に字画の確認をしてもらいます。司法書士との手続きは、引渡しの時点で書類を記入していただきます。決済前は書類のご準備だけで結構です。

  • 権利証
  • 印鑑証明
  • 住民票
  • 実印(最終日当日持参)

自分で抵当権抹消をチャレンジする場合

登記申請書をご自身で作成します。抵当権抹消登記は抵当権者と所有権者が共同申請するのが原則ですが、一般的には金融機関から委任状を受け取り、こちらで手続きを進めます。

金融機関の抹消書類

残債が入金されて完済が終わりますと以下の書類が金融機関からもらえます。通常は「抹消書類」と言っています。

  • 弁済証書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 委任状

抹消当日の動き

入金を受け付けましたら、抹消書類を受け取りに行きます。抹消書類は原則的にご本人による受け取りです。そのため、お取引の金融機関のお取引の金融機関まで、司法書士の先生と足をお運びいただきます。お

ただし、多くの銀行では委任状の交付により、代理人による受取を許可しています。委任状は金融機関の所定の書式があり、抹消手続きの時にもらうことができます。なるべく手間を省くには司法書士に託したほうがいいですので、委任をできるか確認しましょう

抹消書類を司法書士が受領しましたら、司法書士はその足で登記所(法務局)に向かいます。銀行と登記所の営業時間に事務を完結させなければなりません。そのため売却の決済と抹消書類の受領の手続きは、通常は午前中で完了させます。決済日の調整には、ご留意ください。

自分でやるか司法書士に依頼するか

実は、抵当権の抹消登記は自分でも行うことはできます。費用は司法書士の登記事務手数料が1~2万円で登録免許税は2千円です。法律や不動産売買の心得がなければお勧めしませんが、お時間のある人は、節約のため社会勉強としてチャレンジをしてみるのもいいかもしれません。

ネットには参考となる書き方の記事もたくさんありますし、とりあえず書いてみれば、登記相談が可能ですので、法務局に足を進めてみるのもいいでしょう。

ただし、売却代金をもとにローンを完済して抵当権を抹消をするときは、そうはいきません。購入者の権利も関係するからです。ミスが許されない行為ですから、専門家に任せてください。

仲介手数料無料となる物件の見分け方

手数料無料になる物件のシグナル

仲介手数料無料のカラクリで詳細をご説明しておりますが、施工業者や不動産業者が売主で商品として販売されている物件は仲介手数料無料となります。カラクリは後述でも簡単にご案内してます。当社など、手数料無料にて取扱う業者のサイトに掲載がないと、お客さまには少々わかりづらいのが実情ですが、予測できるようになれば、ご参考の材料の一つになると思います。

リノベーション(リフォーム)のマンション・戸建

最もわかりやすいシグナルはリノベーション(リフォームも含みます)の有無です。リノベーション後に未入居の物件は、ほぼすべて、業者がリノベーションを行った物件です。商品として販売されています。リノベーションでも、悪意の業者から囲い込みをされている物件は、その最中は対応できません。

極めてまれに個人がリフォームをして販売をすることもありますが、やはりリノベーションは数百万の投資ですので、そのようなケースはほとんどないのが実情です。

商品物件は消費税が課税されいます。注釈がない限り、慣例として消費税は内税表記となっています。

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新築一戸建て

上記と同様にわかりやすいシグナルは新築一戸建てです。新築一戸建ての物件は、上記と同様、工務店(建売業者)が建築確認を取得して販売を行っています。つまり商品物件です。建売も同様に消費税が課税されています。新築一戸建ての場合は個人が建築することはありませんので確実に商品物件でははありますが、後述の「取引態様が「専任」「専属」」という場合があります。この場合は手数料無料になりません。

取引態様が「専任」「専属」以外

不動産広告では、小さな文字で、必ず「取引態様」という項目があります。これも重要なシグナルです。取引態様が「専任」「専属」の物件は手数料無料に対応できません。このような場合、売主さんは、広告をしている仲介業者に専属して依頼しています。そのため、専任業者に買主様紹介する方式で、共同仲介で対応します。仲介手数料は半額となります。

項目としては単に「態様」と出ている場合もあります。取引態様とは、広告を行う不動産業者の物件の関与の状態です。ほかにも「専任」「専属」「一般」「代理」「売主」などがあります。また、単に「仲介」との表記だけの場合もあります。

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消費税がある物件

リフォームがない場合でも、業者が売主の物件は、手数料無料にすることが可能です。それがわかる情報が消費税の有無です。課税物件は業者が売主ですのですぐ判断できます。税込と価格に表示されていても同様です。

ただし、消費税は内税で表記するのが慣例ですので、課税の有無を記述しない不動産業者も多く、判別しづらい場合もあります。

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居住中以外

少し弱いシグナルですが、「現況」も参考になる情報です。不動産広告ではこの項目も必ずあります。個人は住み続けて売却をすることが多いため、空室というのは業者が保有してる可能性を示すシグナルです。

ただし転居して名義は個人のままという場合もあるため、空室だけでは判断できないこともあります。

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即入居可

即入居可との表示は空室とほぼ同じ事情です。

手数料無料にできないマンションの特徴

基本は、個人が売主であるか、売主側に仲介業者がついているかどちらかのケースです。このよう物件は手数料半額で対応しています。

取引態様が「専任」「専属」

仲介の取引態様によっても判断できます。専任も、専任媒介も、売却の窓ぐtとなる不動産会社を1社に限定して仲介を依頼する契約です。

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居住中

居住中の物件はほぼ全て個人が売主です。個人が売主の場合は売主側に仲介業者がついていることがあるため共同仲介となり、売主からの仲介手数料は売主側仲介業者が取得します。

当社の単独仲介であっても、個人様の売主の場合では、不動産業者が売買に介在することに強い意義がありますので、当社においては仲介手数料をお願いしています。

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現況売り

多額のコストがかかるため、個人の売出しでは新規リフォームをせず、そのままの状態で売出しをすることがほとんどです。現況(現状有姿)での売出しは、空室でも仲介手数料が無料にならないことを見分ける重要なシグナルです。

リフォーム後入居履歴あり

上記の「現況売り」と類似していますが、リフォーム後から数年たったものは個人が売主です。どんな事情があっても、通常、個人がリノベーション済みマンションを購入したら、リフォームを実施してから1、2年くらいは住むと思います。リフォーム後に入居履歴がある場合は個人が売主と推測できます。

ちなみに、リノベーションされた物件はお客様の注目を引くことが多いですので、早ければリフォーム施工中、遅くとも半年や1年未満には売れていきます。そのためリフォームして間もないものは、業者が売主と推測できます。

囲い込み中の物件

囲い込みをされた物件は。囲い込みとは、仲介業者が他の仲介業者による共同仲介を拒んでいる状態のことです。囲い込みを見分けるのは難しいですが、リノベ・リフォームをされた中古マンションにもかかわらず、広告はチラシのみ等の場合、囲い込みをされていることがあります。

待っていると仲介手数料無料になることもある

商品物件(リノベーションマンション・新築一戸建て)にもかかわらず、「専任」「専属専任」で販売されている場合があります。このような物件は待っていると仲介手数料無料になることが多いです。専任返しといいいますが、売主である施行業者が、特定の仲介の不動産業者に売却を専任媒介にて一定期間委託しているためです。専任返しが行われるのは、多くの場合施工期間中です。

売主業者は売却して必ず資金を回収しなければなりませんので、専任業者による売り方が悪ければ、専任が解除されます。専任が解除されると、仲介手数料無料の物件としてリリースされてきます。お時間に余裕があるならば、お待ちいただくとリリースされてきます。

先に買われてしまうリスク

上記のように、専任返しが行われる場合には、建築中・施工中に専任返しが行われていることがほとんどです。完成すると資金を回収しなければなりません。そのため専任が解除されます。建築施工中は様子見をすることができるので、値下げをすることも、価格交渉に応じることもほとんどありません。そのため、建築施工中は待っているのが得策です。ただ、お客様の中では、このような記事を見ないで慌てて飛びつく方もいますし、場所限定で探している方は、多少の金額には目をつぶって購入に進むこともあります。そのような方に横取りされるリスクはあります。

手数料無料のカラクリ

「売主様から手数料をいただくことができるので、買主様からは取らない」。これがビジネスモデルの基本です。売主様からすると、仲介手数料とは広告費のようなものかもしれません。

ロータス不動産では、2010年の創業後からこのモデルで業務を行ってきましたが、特にトラブルなく事業を展開してきました。安心してお勧めできます。


仲介手数料無料ビジネスモデルの関係図

購入申込書(マンション・一戸建て)の書き方

住宅などの不動産を購入しようとするときの購入の流れのうち一番最初のスタートは、多くの場合で「購入申込書」を提示です。

不動産の購入申込書とは

申込書の提示により、後日のしかるべき契約の成立に向けて商談を進めます。申込書に提示された事項は、売主による売却先の審査の重要な素材となります。申込には以下のような書式のものが不動産業者から提供されます。

不動産購入申込書ひな形

書式には契約の条件の基本的なポイントを記入して提示します。書式は不動産業者によりそれぞれのものが用意されておりますが、基本的な記述事項は同じです。このページでは当社の書式に従って解説をいたします。購入申込の法律的な意義や契約との関係については、中古マンション・住宅の申込や契約、キャンセルについてという記事もあわせてご覧ください。

ロータス不動産の申し込み書式

下記の画像は当社の不動産の購入申し込みのひな形書式のリンクです。

当社経由にて、仲介手数料半額・無料にてご購入のお客様は、A4にてプリントアウトいただければ実際のご購入でもお使いいただけます。


当社の申込書式例

送信先:【ファックス】03-5809-1630 【メール】info(あ)lotus-asset-and-property.com((あ)を半角@にしてください)

購入申込書の書き方

それでは、当社の書式にしたがい、順を追ってご覧ください。

申込者の提示

申込書の冒頭に記入するのは購入意思の提示です。購入意思の表示には申込の日付、申込者の氏名・住所をあきらかにしたうえで、申込をする趣旨の文言が添えられます。

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お名前とご住所は住民票でのご住所をご記入ください。ご本人確認のため生年月日をご記入いただいて、ご本人確認の書類の提示(場合により写しも)いただきます。まれに他社の書式では生年月日の記述がないケースも見受けますがそれでも問題はありません。

取引対象物件の明示

次に、購入の申込みをする対象(目的物)を表示します。

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申込対象の明示には住所を用います。住居表示が実施されたエリアでは住居表示を利用します。販売チラシを参照する場合には「住所」「住居表示」などから確認してください。

マンションの場合には、さらに、棟名・室名を記入して、物件を特定できるように絞ります。まれに、販売チラシでは部屋番号がない場合もありますが、その場合は「○階部分△㎡」など、おおむね特定できるように記述をしてください。

不動産の特定には「地番」を用いる方法があることは、お詳しい方はご存知かもしれません。法的に厳密に進めるには地番が正しいのですが、売主等から地番の開示を受けないと分からない場合もあり、実務上では申込段階で地番を使うことはなないようです。そのため、東京圏では、地番を記入した申込書はほとんどみかけません。住居表示を実施されたエリアでは住居表示をご記入ください。

契約日の提示

契約日と時間の提示も重要なポイントです。当社が介在する契約であれば、約3時間半くらいはかかりますので、終わりの時間が気になる場合は、開始時間を逆算してください。

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ちなみに、具体的な日程の提示は、明確な購入意思の特徴のひとつとして、意外と重要な意義があります。

たとえば、驚くことに、お客様の感触が良ければ、見込みで勝手に購入申込書を提示する悪質な仲介業者もいます。あるは、あわてんぼうなお客様は、ひとりでに舞い上がって勢いで申込書を書いてしまう方もいます。

具体的なスケジュールの提示があるということは、日程をあけているということですから、スケジュールの提示は安易な申込ではないことを示すのに重要で、深い意味があります。

取引価格の打診

価格の提示を行います。

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購入を希望する具体的な価格を提示します。定価より下の価格を提示すれば値引き交渉となります。滅多にありませんが、定価より上の価格を提示すれば、競合と争う(オークション)ということを意味します。

手付金

あわせて手付金の額と授受の日の提示も行います。手付金の額も交渉のポイントになり得ます。手付金と頭金は正確には違います。手付金の意味については手持金0円でローンは組めるかという記事でも解説しましたが、証拠金としての意味があります。そのため、ある程度まとまったお金が提示されることが一般的です。法律的には0円でも契約はできますが、3ケタ万円から売買価格の10%の範囲が一般的です。当社では100万円~売買価格の5%前後をお勧めしています。

お金の交付と記名・押印により契約が成立しますので、手付金は大切なものです。手付金を交付する日は売買契約の当日が原則です。土日に契約をすることが多い住宅用不動産では、持参により支払うことも多くあります。

手付金は手で持ち運ぶことのリスクを考えて振込にしたい場合もあります。契約日以後の手付金の授受は、売主が応諾することがほとんどないため、業者預けにする場合もありますが、直接売主に振り込みたい場合では、日程は交渉すべきポイントになります。実務上は、契約日前なら応諾してくれることが多いようです。

決済日と渡し方の提示

決済日と引き渡し条件の提示です。決済時に行うことについては、リンク先をご覧ください。

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売買契約を行うとすぐに住宅ローンの手続きに移行します。手続きのための期間が必要です。そのため売買契約からおよそ1~2カ月の期間ののち、決済を行うことが多いようです。ネット銀行でストもう少しかかりますので、決済日の設定は必要な時間も見込まなければなりません。

渡し方

渡し方とは引渡条件のことを言います。マンションですと現状有姿(げんじょうゆうし)での引き渡しが多いようですね。今ある姿のままという意味です。土地になりますと、登記簿の面積を基準にした売買(公簿売買)、土地単価を基準にして土地を測量したのちに清算する売買(実測清算)等の引渡方法が多様化します。

ローン条件の提示

ローンを利用する場合、ローンの条件についても明示します。利用しようとする銀行、融資金額、ローン特約の期日を記します。
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融資の適正さも、売主様による審査ポイントとなります。実務上は、売主さんを担当する不動産業者(共同仲介であれば元付業者)が融資情報を吟味して、売主様に情報を提供してアドバイスることになるでしょう。必然的に、個人情報を侵さない範囲において、買主様の大まかなプロフィールは伝えられることになります。

利用する銀行

融資の候補となっている金融機関の名称を明示します。複数の候補がある場合にはそのまま複数を記入してもかまいません。

ローン金額

利用先の銀行から取り付ける融資金額を明示します。

ローン特約の期日

住宅の売買の実務においては、住宅ローン融資の審査が不成立の場合、売買契約を解除することができる特約を契約条項に盛り込むことが一般的です。これをローン特約と言っています。

ローンの成立を頑張って無限の時間を使っているわけにもいきませんので、期限を区切って融資承認の取得の期日を明示します。この期間は買主様はローンの成立に向けて誠意をもって行動する必要があります。

その他の諸条件の提示

以上の類型に当てはまらな諸条件を最後に提示します。

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上記の例では「エアコン・照明の残置」と記入していますが、これに限らず、契約条件とすべき事項を記入します。

購入申込時に気をつけたいこと

借入の有無、健康状態などには気をつけましょう