仲介手数料無料のリアルな現状

購入時の仲介手数料無料のリアル

当社は創業した2011年よりこの手法を採用しているフロントランナーです。物件情報をサイトに掲示するかたわら、仲介手数料の見積もりフォームから、気になる物件の手数料の診断・見積もりのご相談を受け付けています。依然は、このような斬新な手法で取り扱う業者もいませんでした。いまは当時と比べると、このようなサービスを展開する業者も出てきており、一般的にも認知がされているのがリアルな実情のようです。

売買の仲介手数料無料のからくり

仲介手数料無料が利用できる物件は、リノベーション住宅・建売住宅が多くなります。売主のリフォーム業者・工務店から手数料をもらえるので、お客様からは手数料を取らないシステムにできるからです。手数料無料かどうかの見積もりはすぐできます。気になる物件がありましたら、仲介手数料の見積もりフォームからご用命ください。

個人間売買の手数料無料

個人所有の物件を手数料無料にできるサービスはありません。ちょっと今のところ方法が思いつかないので、たぶん、これからも出来ないと思います。

無理なキャッシュバックの場合も

実は、当社は物件情報のほかにも、コラムをご覧いただいてお問い合わせをいただくこともあります。当社のようにコンテンツに優位性があると集客もスムーズですが、中小規模の会社がグーグルの検索エンジンに評価されることは珍しいので、現在は、検索エンジンで効率よく集客できる会社は、現在は、ほとんどが大手になっています。

そこで、集客が困難な会社の一部の業者は、法令違反を承知で、キャッシュバックを打ち出すに会社さんも出ています。過度なキャッシュバックをしていれば、公正取引規約の違反に該当します。無理な集客をしていいれば、お客様への営業スタイルにも無理が生じますので、少し心配です。

また、競争がつづいているなか、方針転換や廃業をする会社さんも出てきています。

売却の仲介手数料無料のリアル

売却の仲介手数料無料は、まだプレイヤーが少ない状況です。

一般媒介を利用した囲い込み

売却を受託した物件を、通常の不動産サイトで売る場合にはご注意ください。事実上の囲い込みにをしているのがリアルな実情のようです。「一般媒介契約」で売却の依頼を受けてる方法が多いようですが、「一般媒介契約」で売却を受託するとレインズの登録義務がなくなります。普通のお客様はそのようなことは知りませんので、待てど暮らせど来客は少なくなります。なお、一般媒介では売主は他の不動産会社へ重ねて売却を依頼することができるため、それをさせないための念書などを取るケースもあります。

囲い込みの弊害

お客さんから売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には紹介しないという問題です。他社が抱える買い主がいれば、売れたはずの機会を逃し、いつまでも売れず、結局、値下げせざるを得ないケースも少なありません。これが囲い込みの弊害です。

買取業者への売却

現実的な手法としては、売却において仲介手数料無料を活用するは、買取業者に対する売却の場面でしょう。実際に当社をはじめ、数件の仲介手数料無料とする業者もいます。

賃貸の仲介手数料無料のリアル

賃貸仲介においては、仲介手数料は賃料の1ヶ月が基本です。そのため、一件の取引額が売買と比べて少ないのが実情です。

住宅賃貸の分野

住宅向けの賃貸仲介は実入りが少ないながらも、件数は一番多いので、健闘している業者も多いようです。「無料」「半額」となった分の金額は、大家側が負担をしているのが賃貸の仲介手数料無料のカラクリです。

マージン稼ぎ

「礼金のっけ」「消毒料」等の乱暴な手法で、別途収益源としてる業者も現実にはいますので、注意が必要です。

オフィス・店舗の分野のリアルな実情

オフィス・店舗の賃貸の分野では、仲介手数料無料での取り扱いをリアル終了するケースも出始めています。オフィスなどの分野は住宅と比べるとマーケットは小さいという状況があります。有料ビルについては空室率の低下をしている状況です。貸主も強気です。スモールオフィス化している傾向から1件の取引額が縮小しています。そのため、この分野からは撤退している業者も出始めています。

【不動産屋が解説】ネット銀行の住宅ローンのメリットとデメリット

ネット銀行の住宅ローンの違い

netbank

ネット銀行とは、営業上最小限必要な店舗のみを有し、インターネットなどの通信で取引を行う銀行です。ネット銀行でも、多くの銀行が住宅ローンを提供しています。

ネット銀行は、「新たな形態の銀行」のなかの一つで、伝統的な手法の銀行とは異なるタイプの銀行です。金利が安い等のメリットや伝統的な手法の銀行とは違う、斬新なサービスを提供する傾向にあります。ただ、メリットを生かすためには、商品の特徴を把握する必要もあります。

オンラインでの業務

ネット銀行は、口座開設をはじめ、手続きはすべてオンラインです。キャッシュカードの授受は郵送で行います。通帳はありません。

住宅ローンを利用する場合には、手はじめの事前審査もネット上で申込を行います。ただ、後述するように、この審査では信頼しないでください。多くの銀行で「オンライン事前審査」と言っているものは、まじめな審査ではないようですです。あくまで年収と返済額のバランスの確認程度です。

保証料は不要で手数料が必要

伝統的な金融機関では、「保証料」というものが必要です。ネット銀行は保証料は無料ですが、「手数料」という名目の費用が必要です。手数料は借入額の2%(消費税別)が相場です。従来型の銀行の保証料も、借入期間35年では、借入額の2%くらいです。35年返済で総コストを比較するとネット銀行の手数料と伝統的な銀行の保証料とほぼ同等であるため、金利の安いネット銀行が有利となります

総費用が高くなる場合も

しかし、保証料は、借入期間が短いと安くなる特徴があります。このため、借入期間が短い場合には伝統的な銀行のほうが総コストが安い場合もあります。保証料は、例えば15年だと借入額の1.2%くらいです。10年だと借入額の0.8%くらいです。これが影響し、伝統的な銀行のほうが総コストが安くなります。利用法によっては伝統的な銀行のほうが有利です。

お客様自身で手続き

ネット銀行のシステムでは、本審査完了までは不動産業者が関与しません。理由としては「個人情報」等があると思います。不動産業者が窓口にできないということは、書類の手配やチェックもご自身で対応します。不足があると作業の繰り返しが発生しますので、手続きの期間が延びる要因となっています。不動産業者を窓口にできると、このあたりのサポートは楽なはずです。

手続きの時間を要する

上記の通り事前審査で時間がかかりますが、郵送やメールでのやり取りが基本です。このプロセスの中に手続きの不備があると、送付の往復で時間が過ぎていきます。いい物件は先に別の誰かが買うので、これは新規で使うネット住宅ローンのハードルの一つです。そのためネット銀行の利用は借り換えが多いようです。

審査のための人員の体制も発展途上であるため、案件が多い春秋の時期は、スピードが遅くなります。

また、本審査では担保評価が加わってきます。担保評価を専門とする不動産鑑定士を現地まで派遣する銀行もあります。このように、さまざまなプロセスが重なって、手続きが遅くなります。

決済の手続き

ネット銀行を活用した住宅ローンでは決済時に店頭の活用がありません。すべてをオンラインで活用させます。オンラインを利用した不動産決済については、リンク先をご覧ください。

ネット銀行の住宅ローンのメリット

リアル店舗を持たずネットのみで営業するネット銀行は挑戦的なサービスを展開する市場の旗手です。

低金利

伝統的な銀行ではりそな銀行が0.47%、三井住友銀行が0.5%、みずほ銀行・三菱UFJ銀行が0.525%と頑張っていますが、ネット銀行の住宅ローンの金利はさらに低金利になっています。

住宅ローンを提供する主なネット銀行は、以下のブランドをよく拝見します。他業種参入型の銀行が多いようです。リンク先のようにもう少し低金利になっています。時期によって変動する可能性もありますので、ここでは詳しく記しませんが、リンク先にてご確認ください。

多様なサービス

伝統的な銀行の団体信用生命保険(団信)は基本コース(死亡&1級高度障害)のみが無料です。それ以上のサービスは有料です。一方、ネット銀行では、すでに、プラスアルファの部分で競争をしています。

たとえば、住信SBIネット銀行の「全疾病保障」、じぶん銀行の「がん50%保障」、楽天銀行の「全疾病特約」などをよく聞きます。

団信以外でも、イオン銀行のイオンのサービスとの連動など、銀行の母体のサービスとの連動があります。

来店不要

すべてネット・メール・電話・郵送でやりますので来店は不要です。さらに、銀行によっては、ローン契約書の作成・署名・捺印を不要にしてしまった銀行もあります。

差がなくなったメリットも

以前は、伝統的な手法の銀行では繰り上げ返済の手数料がバカになりませんでしたが、今は、ネット対応を進めた結果、伝統的な手法の銀行でもネット経由なら無料です。

「他行口座からの資金移動無料」「ATM利用料無料」等のサービスの展開がありますが、未来永劫続くかどうかは不明です。クレバーでドライな分、サービスを見きる場合があります。たとえば、新生銀行では、2018年10月7日より引き出し手数料は変わりました。

https://www.shinseibank.com/info/news180423_atm.html

ハードルの高さがデメリット

審査基準のハードルが高い

対面が一切介在しない分、ハードルが少し高くなっていますので要注意です。ハードルのポイントは銀行にもよります。例としてあげられるのは、以下のようなものです。

自己資金率、勤続年数、雇用形態、旧耐震不可

7、8年くらい前の以前ですと、どのネット銀行も自己資金2割となっていましたが、いまはファミリータイプですと、そこまでは言わないようです。しかし、シングルの方では、自己資金が2~3割くらいは必要とされるようです。投資マンションにするという懸念があるようです。

対応できない物件がある

多くのネット銀行では借地権の対応はしていません。同様に、多くの銀行は、築年数は65年までに完済しなければならず、築古の物件では35年の利用ができないことがあります。なお、一部の銀行では対応している銀行もあります。

事前審査の精度が低いことも

伝統的な銀行の事前審査とは異なります。たいへん簡単なものです。ネット銀行の事前審査では契約を受け付ける不動産業者は少ないため、本審査での承認が基本となります。前述の通り、自己申告だけの情報で「審査」という場合、ネット銀行の事前審査はあまり真剣ではなく、注意が必要です。ネット銀行によっては「数分で出せます」とアピールする銀行もありますが、これは自己申告による年収と借入の比率を計算でみているだけです。

事前審査といっても、単なる集客のツールです。問題なのが、これを鵜呑みにしてしまうと、本審査で覆ってしまうことがあります。このようなケースを多く不動産業者は経験していますので、基本は信頼していませません。この段階での審査に通ったといっても、契約を受け付けることはできませんので、お願いいたします。

本審査に進むと住宅ローン審査として機能するようになっています。書類のやりとりは郵送、スキャンした画像、写真等を通して書類のやり取りを行う流れが多いようです。住宅ローンで必要な審査は本人確認の資料、収入の資料、物件の登記簿謄本、物件の販売図面です。これらをもとに信用情報、担保評価等を確定する必要があります。適切な事前審査はデータが豊富な大銀行でも3日くらいはかかります。データ基盤がまだ豊富ではないネット銀行では、1週間かそれ以上はかかります。

金利上昇時のリスク

通常の住宅ローン金利は以下の式で決まります。

適用金利 = 基準金利 - 金利優遇分 + (付帯費用)

基準金利はどのお客様も変わりません。低金利の影響でこの20年、ほとんど変わっていません。多くの銀行では、短期プライムレートと連動させています。割引優遇は銀行の営業方針によりかわります。まずお客様の顧客ランクで変動します。また、割引水準は、時期によって変化します。銀行間の競争と政府・日銀の政策により、優遇幅がどんどん増大することで、現在の低金利は進んできました。

たとえば、2019年3月末の現在における、最大手の三菱UFJ銀行と人気のソニー銀行の競争状況は、以下の通りです。

mufjlogo
最優遇の金利:0.525% = 基準金利2.475% - 金利優遇 1.95%

 

sonylogo
最優遇の金利:0.475% = 基準金利1.807% - 金利優遇 1.35%

 

大銀行はどこの銀行も基準金利は横並びです。三菱UFJの優良顧客への金利の最優遇は▼1.95%です。その結果、最優遇のお客様に変動0.525%を提示できます。ネット銀行は、基準金利を高く、割引幅の設定を少なく設定します。ソニー銀行だと、変動金利の基準金利を1.807として、金利の最優遇を▼1.35%としています。その結果、最優遇のお客様に変動0.475%を提示てきます。

どうでしょう。まず、金利が上昇し始めると、銀行は優遇幅の縮小から手を付けます。競争がありますので、横並びで上がっていきます。優遇幅のフトコロが少ないため、金利上昇が始まると、基準金利の変動を行うのはネット銀行です。これは、変動金利が金利上昇に弱いということを意味します。

なお、超長期固定金利では、一般的に資金調達力のある大銀行有利で、メガバンクが優勢です。みずほ銀行の例を紹介します。

代理店による利便性の向上

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エージェントを使ったほうが楽

全部をネット経由で行うのがネット銀行ですが、一部のネット銀行では、貸金業の免許をもった銀行代理店を窓口に不動産業者とのコミュニケーションチャネルを持つ銀行があります。上記のデメリットのいくつかは解消されます。

2019年1月現在では、SBI住信ネット銀行、楽天銀行、ソニー銀行がそれに該当します。

人間によるコミュニケーション

画一的な審査基準は変わらないのですが、証明書では伝わらない事項について、「報告書」「稟議書」等の事項で審査部門へ伝えることが可能ですので、有利な運用をすることができます。

また、書類の手配やチェックは代理店の担当者が行いますので、精度があがります。代理店によっては、「お住まい」「ご近所」「ご勤務先」「不動産業者の店頭」などに出向いてくれますので、負担も軽減されます。

スケジュールが早い

ローン審査部門を代理店サポートすることで、一体で作業を行うことができます。急ぎなので、案件をねじ込むなどの対応ができる場合もあります。そのため、ネット経由より代理店経由のほうが若干早くなります。

柔軟な審査対応

オンライン経由だと画一性がある審査では柔軟な対応ができなませんが、代理店経由だと、審査の基準は柔軟に運用されることもあります。たとえば勤続年数については表では半年となっていても、実態は3か月で儲けてくれる場合もあります。このケースですと、お客様の属性や背景を担当者が確認することで、アピールに加えることができるからです。

不動産営業マンが「しつこい」「煽る」その事情

不動産業の宿命

広告などの特徴でしつこい営業会社を見分けるには記事「シツコイ不動産会社・営業マンの避け方・見分け方」ご覧ください。また、シツコイ営業をする不動産会社をはじめ、いろんなタイプごとに不動産セールスの進め方を比較してご紹介しています。「購入の流れを不動産会社タイプごとに比較」もあわせてご覧いただければ幸いです。

不動産仲介業のビジネスモデル

不動産業仲介業の手数料は成功報酬と法令で定められています。成功報酬とは契約が成立した場合に限り、手数料が請求できるということです。手数料率も法律で決まっています。売買の場合ですと、当事者(買主もしくは売主)につき、上限が3%です。賃貸の場合は、取引1件につき、賃料の1か月となっています。
仲介業者にとって、契約は決めなくては話になりませんから、しつこい営業、煽る営業というスタイルを選択する業者が出るようになります。

制度に存在する無理

しつこい営業をなくすには、本当は、顧問・コンサルタントのようなビジネスモデルが望ましいと思います。1か月○○円、1件の紹介につき□□円となっていれば、「決まらないほうが売上が上がる」システムになります。提供される物件の紹介や、案内の件数など、検討の機会はドンドン増えてきますし、不動産の検討はものすごく快適になるでしょう。
現状の不動産業、不動産仲介業のビジネスは、獲物をハンティングするようなビジネスモデルです。あらゆるタイプの不動産業者で、しつこい営業に出会う可能性があります。大手・中堅・中小・零細、地場・全国、有名・無名、上場・非上場、外資・国内・・・関係ありません。

不動産営業マンがしつこい事情

タイミングの物件と営業マン

ほとんどのお客様は、営業マンのことはどうでもよく、関心があるのは物件です。買いたいと思ったタイミングで買いたいと思った物件を紹介する営業マンに依頼するだけです。出来る限り、買いたいと思ったタイミングで存在しようとします。そこで、接触頻度を高めようと努力するようになります。これもしつこくなる原因の一つです。

ときには「仕事をしているフリ」

不動産仲介業者は成果報酬です。営業マンにも成果が求められます。そのため、多くの会社では歩合の比率が高い仕事です。反響の内容から、管理者はできる営業マンには見込み度が高いお客様が割り当てます。しかし、会社の成長のためには、新人の成長も重要ですので、場数を与える必要があります。そこで、見込み度が低いお客様には新人の営業マンが割り当てられたり、勧誘の作業を行わせるのです。急成長しているような、ブラック会社になると、罵声を浴び去られながら仕事をする環境という不動産業者も珍しくありません。お客さんが買う気がある・ないに関わらず、若い営業マンはとにかく週末の見学件数を勧誘する作業を行います。お客さんの案内の約束を取り付けたりして、仕事をしているフリをしなければなりません。

情にほだされるお客さん

接触頻度を高めると、「○○君は俺のために頑張ってる」と勘違いするお客様も出てきます。「頑張ったからお客様が喜んでくれた」となります。成功体験です。こうして、しつこい営業が、延々と繰り返されます。しかし、このようなお客さんは全体の1割か2割です。8割から9割の方にとっては、ありがた迷惑な話です。



お客様を煽る不動産営業マン

煽ったほうが得策

先述の通り、買いたいと思ったタイミングで買いたいと思った物件を紹介する営業マンに依頼するだけです。しかし、見学の結果、気に入らないということがあります。決まらなければ「さようなら」です。人間的なつながりがあり、次の機会にも必ずその営業マンで決めるという事情があれば、気に入らない物件でも、煽ったりしつこくしたり、無茶な営業はしません。
しかし、決まらないこと場合、後日、その営業マンで決めてくれるという保証はありません。そこで、煽ったほうが得策という対応が出てきます。

煽っても、煽らなくても「さようなら」であれば、復活の機会がある煽り営業にワンチャンスの望みをかける価値があります。

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しつこい営業マン、煽る営業マンへの対処

しつこい営業マン、煽る営業マンとは、どの町にも必ずいますので、避けることができませんが、気を付けることはできます。

評判を確認する

口コミサイトの信頼性は低い

不動産広告サイト、不動産ランキングサイトの口コミは、一切信頼することができません。運営者からお金をもらっているからです。当社にもセールスに来ます。

信頼できるとすれば

口コミサイトで信頼できるところはありませんが、もしあるとすれば、グーグルマップの★マークでしょうか。グーグルは評判をサイトで公示することでお金をもらっているわけではありません。検索エンジンの運用のために実施しています。検索の上位表示すべきかどうかの判断のため、情報を収集しています。
あとは、掲示板サイト。【○○(社名) 掲示板】で掲示板は匿名で信頼に欠ける部分もありますが、複数の投稿があれば、信頼できる可能性、警戒すべき予兆としてとらえることができるでしょう。

決まらない相談をしない

具体性のあるお客様は、ぞんざいに扱うことはありません。相場とずれたご希望や、購入の時期が未定のお客様であれば、いつ決まるかわかりませんので、上述の通り、さようならを覚悟でしつこい営業・煽る営業にかけてくる輩も出てきます。

煽られたら鵜呑みにしない

「売れる物件」「売れている営業マン」「信頼に重点を不動産会社」であれば、そもそも、煽ったり、しつこい営業をする必要がありません。このようなタイプのセールスは絶対に鵜呑みにはしてはいけません。煽られているとき・しつこいセールスの、「ウッ」と来る感じ、これを感じたらすぐに逃げましょう。

きっちりと潰してあげる

このように避けたとしても、不動産を検討しているうちに、必ず1回か2回は出会ってしまうでしょう。その場合どうすればいいでしょうか。明示的に断ることが重要です。

日本人は角が立つコミュニケーションを避けようとします。日本社会のいいところでもありますが、しつこいセールスには悪影響です。仲介業者からの提案に対し、「見ておきます」「検討します」と答えがちです。人間だと思うと人間として対応をしてしましますが、上司や会社に脅されている営業マンはロボットです。煽るように指導された若い営業マンにとって、このように返答すれば次につながったと良い方に勘違いして、次につなげます。買う物件・借りる物件以外なら「いりません」。これが基本です。不動産屋に限りませんが、しつこい営業に対する返事は必要か、不要か、この2語に限ります。

警察

「帰ってください」と要求したにもかかわらず、居座り続ける場合には「不退去罪」という罪が成立します。

foot-door

実際にそうした方のブログをご紹介します。