未成年者の不動産購入と売却

未成年者の売買

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結論から言いますと未成年者も不動産売買はできます。ただ未成年者は単独で法律行為ができませんので、親権者が売買に同意するか、親権者が法定代理人となって手続きをします。

売買の手続き

売買契約においては、未成年者に法律行為の効果を帰属(売ったり買ったりして権利を移転すること)をさせるには、本人である子の名前を署名して掲示しつつ、親権者が法定代理人として、記名・捺印を行います。あるいは未成年者が署名をして、法定代理人の同意人として親権者も連署をするという形態もありえます。

登記においては、通常の書類のほかに、親子関係を示すものとして戸籍謄本を提出します。親権者の行為が法定代理人として有効であることを示します。

売買の当事者

未成年者

未成年者とは民法上の成年に達していない人です。成年とは2019年時点では20歳となりますので、19歳以下の人が未成年です。

なお、結婚経験があると成年擬制といい、成年になったものとして取り扱われます。この場合、親の代理や同意は不要となります。結婚をすると、法律行為を行う上では、大人とみなされるわけです。

ちなみに平成30年6月13日に成立した「民法の一部を改正する法律(成年年齢関係)」によって、2022年4月1日より18歳が成人となります。2022年4月1日以降、18歳~19歳11か月の方は、その日に直ちに成年として取り扱われます。例えば、2022年3月31日までは、19歳の方は、未成年となります。

親権者

「親権者」とは親のことです。両親がいる場合は、同意又は代理は、「父」「母」が共同しておこないます。片親が亡くなった場合や、離婚をして一方にのみ親権がある場合には、一方の親が同意または代理を行います。

登記の必要書類

売買の結果として子供に法律効果を帰属されますが、対抗力を生じさせて権利を安全な状態にするには、もちろん登記が必要です。登記を行うには、とくに親の法定代理人としての行為が重要となりますので、親子関係を明示する証明書類が必要となります。具体的には戸籍謄本です。

両親がいる場合

子の親権者(法定代理人)ということを証明するために、「子」と親権者「父」と「母」の戸籍が必要です。

片親の場合

片親の場合には、片親の一方のみに親権があることを証明する書類等が必要です。亡くなられた記載のある除籍や親権の記載がある戸籍等を指します。

両親とも不在の場合

事情により両親ともいない場合があるかもしれません。その場合は未成年後見人を指定して、後見人を付して、親権者と同様の役割を行ってもらうことが出来ます。指定の方法としては遺言書によるものと、裁判所に申し立てるものがあります。詳しくは司法書士・弁護士等の専門化の範疇です。

未成年者の子と親の間の売買

未成年者の不動産売買が、親権者と子の間での不動産売買の場合には利益相反取引となり、事情が少し特殊です。この場合は、原則家庭裁判所にて特別代理人を選任する必要があります。なお、親権者と子が共同の売買や場合や、親から子へ単なる贈与(負担のない贈与)をする場合には利益相反取引には該当しません。

未成年者の不動産売買に関係する法令

未成年者の不動産売買に関係する主な法令を参考として記します。

第5条(未成年者の法律行為)
1 未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。
2 前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。
753条(婚姻による成年擬制)
未成年者が婚姻をしたときは、これによって成年に達したものとみなす。
第818条(親権者)
  1. 成年に達しない子は、父母の親権に服する。
  2. 子が養子であるときは、養親の親権に服する。
  3. 親権は、父母の婚姻中は、父母が共同して行う。ただし、父母の一方が親権を行うことができないときは、他の一方が行う。
第824条(財産の管理及び代表)
親権を行う者は、子の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為についてその子を代表する。ただし、その子の行為を目的とする債務を生ずべき場合には、本人の同意を得なければならない。
第826条(利益相反行為)
1項 親権を行う父又は母とその子との利益が相反する行為については、親権を行う者は、その子のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければならない。

売却でダメな不動産業者を見分ける

間口を狭くするダメ業者

大きなお金を目の前にして誠実さを失う

誰しも自らの欲望のために生きています。不動産は金額が大きいですから、お金の前には心を乱す人が多いのは実情です。大きな会社に勤めている人でも同様です。消費者の側が性善説にたつのはかなりのリスクがあります。ダメな業者を見極める目を持つ必要があります。次の段落で、売却依頼がダメな不動産業者のパターンをご紹介しますが、共通しているのは、「売却の間口を率先して狭くする」業者です。適切な拡散ができなければ、売れるものも売れません。

物件を独り占め

売却の間口を率先して狭くするのは、物件を独り占めするためです。値こなし、売り先、思うままです。不当に安く業者に卸して、裏でリベートを取るなんてこともあります。そいSて、独り占めをすべく、悪質な業者はいろんな詭弁を弄します。しかし、適切な拡散が必要なのは、子供が考えても当たり前のことですので惑わされないようにしなければなりません。

仲介業の場合でいえば、共同仲介ではなく、売主と買主の両手に対して単独で関与できれば、多額の手数料を取ることができます。仲介業者には、費用のかかる「在庫」もありません。売れても売れなくてもいいのです。そこで、消費者の味方にはならない業者は売却の拡散を避けて、手数料を独り占めできるように、じっくりと待ちます。

物件の拡散をさけるべき特定の事情があったとしても、自己本位を前提とした業者へ依頼をするのは避けたほうがいいかもしれませんので、こちらの記述はご参考になると思います。

売却でダメな不動産業者の類型

囲い込みの悪評

囲い込みとは、物件を囲い込むことです。客付け協力業者を意図的に排除して、仲介手数料の請求額をマックスにすることをねらいます。大手や地元の中堅であればネットで評判を拾うことが出来るかもしれません。火のないところに煙は立ちませんので、もし悪い評判があれば何か出てくるはずです。

【〇〇不動産販売 囲い込み】 【〇〇ハウス 両手】などの検索語で調べてみると、何か出てくるかもしれません。

さらに大変なのは売れないときです。悪評が出ている業者は周囲の他の不動産業者が協力をすることはありません。一蓮托生で進まなければなりません。

買主を抱えるチラシの配布

買主を抱えていますというチラシは、だいたいこのようなものです。

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よく、ポストに迷惑チラシとして投函されていませんか? 普段は迷惑なチラシなのに、所有マンションを売る立場になると、不思議なことに、気になるようです。しかし内容が本当だったことは経験的にありません。マニュアルにもある常套手段です。売却を委託してみて期待した案内がなくても、外部からは検証不可能ですので、どのような言い訳もで可能です。

本来は迷惑だったのわけですから、このようなチラシの内容は疑うことが重要かもしれませんね。

買取保証をする業者

「買取保証」とは一般個人に向けて売却活動をして、最終的に売れない場合は仲介業者が買い取るというシステムです。売れない場合でも安心というわけです。

ただ、「買取保証」などを呼び物にして前面に押し出してくる会社は注意すべきかもしれません。一般的な手法としては、上述の「囲い込み」などの手法を用いて物件を売れない状況に追い込みます。一方で、営業活動は続けて。見込み客を溜め続けます。そして、買主が不安になったタイミングで安く買い取ること申し出ます。

最初から買取に方向性を出しておけば買取競争にすすめることが出来ます。しかし売れないことが続いた状態ですので、売主も不安です。その不安に漬け込んで、買取競争がない状態になって、買取価格の提示になりますので、最初に買取業者にぶつけるより、かなり安くなります。

さて、後日買い取ったあとでどうなるかというと、仲介営業の時期に溜めた見込み客に紹介をします。こうなると安全に売れます。買取はリスクが高い事業ですが、スピ―ディに転売できれば、だらだらと仲介を進めるより利益率が高くなります。悪質な買取保証の場合は、この一連の流れが本来の目的といっても差し支えありません。

あえて「一般媒介」

不動産仲介の契約形態は3種類あります。「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」です。「一般媒介」は他の業者に客付け協力を求めるためにデータベースに物件を登録する義務がありません。これを逆手に取り、あえて「一般媒介」を勧める業者がいます。他の業者に客付け協力を求めるためにデータベースに物件を登録しなければ、じっくり物件を独り占めできます。

宅地建物取引業法第34条の2第5項
宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。

一方で、「専任媒介」「専属専任媒介」では、他の仲介業者からの客付けを促すため、データベースに物件をを登録する義務があります。適切に運用できれば買主を募集する間口が広がります。一般媒介にするメリットは複数の業者に依頼できることです。あえて一般にするのであれば、複数でかつ、1社あたりの販売力が高い大手に依頼するほうがいいでしょう。

個人間売買なのに売主の手数料が無料

「個人間売買」というのがポイントです。上述の「あえて一般媒介を勧める」の劣化版です。仲介手数料無料の仕組みはいろんなバリエーションがありますが、考えられる中で、最悪のものかもしれません。

仲介手数料が完全無料では業者は事業を続けることができませんから買主様に請求するわけですが、個人間売買で、売主の手数料を無料にしてしまうと、囲い込む必要が出てきます。つまり、他の業者からの客付けを受け付けることが出来ません。これをもう少し(仲介業者にとって上手に)行うのであれば、たとえば、他に買いたい人がいるのに売主にそれを言わないで、後日になり自ら買ったり、買取業者に横流しして、再販を受託するのを目的とする会社があると聞きます。

当社も仲介手数料無料を取り組んでいますが、あえて売主様にも買主様にも不利になるアプローチは実施しません。うまい話はないと警告したいと思います。

一括査定サイト経由

一括査定サイトは便利なのですが、弊害は高値競争をあおっていることです。引越見積もりの一括サイトは実際にその金額で引っ越しますし、クルマ買取査定サイトの場合は実際にその価格で買うことが前提です。責任のある値段を提示します。しかし不動産の査定サイトの場合は予測を述べているにすぎません。売れる値段を約束しているわけではありません。このシステムを逆手にとることで、とりあえず売れない値段でもいいので販売受託を取り付けて、後で少しづつ値下げをして相場値段に値下げさせるという手法を行う業者もいます。

分かっててやる分には正しいですが、予想を超えた値下げになりますので、その後の生活の目安が変わる可能性もあります。あくまで、参考の価値としておくのがいいでしょう。

不適切な営業体制

営業日

個人所有のマンションや一戸建ては不動産は売却先も個人向けになります。たとえば、多くのお客様は土日に家さがしをすることになりますので、土日に営業日を設定していないと、的確な対応ができません。

賃貸仲介が中心

不動産業といっても様々な分野があります。主に賃貸を中心とする不動産業者は、賃貸のプロです。

法令を守らない業者

自分の会社を大事にしない業者がお客様を大事にしてくれるわけはありません。法令を守る・守らないは基本のキと言えるかもしれません。ダメな不動産業者の見分け方という記事では、購入者側の視点にたった「ダメな不動産業者」の情報をご提供しています。ぜひご覧ください。