住宅売買の登記と登記費用

登記実務にあたるのは司法書士や土地家屋調査士です。これらの資格者は弁護士とくらべて目にすることは少ないですが、その資格は最難関の国家資格の一つとされています。特定の分野においては、司法試験よりも難易度が高いそうです。そのため、司法書士や土地家屋調査士は慣例として「先生」と呼称されます。これらは一般消費者の皆様は普段はご縁が少ない職業だと思います。特にご縁がなければ、不動産業者が斡旋いたします。

日本の法律ですと、実は、登記はしてもしなくてもいいとされています。しかし、二重売買などがあると、登記された者が優先されます(民法177条)。そのため実務上では登記をしないで放っておくことは、あり得ません。

なお、この記事においては「仲介の対象となる物件(中古住宅や小規模な新築一戸建て)」における実務を記しています。新築マンションでの流れは、こちらではわかりかねますので、当該物件の販売員などにお聞きください。

権利証

住宅の登記について

住宅の売買で登場する登記は以下の6項目です。イメージしにくいと思いますので、謄本の例と合わせてご覧ください。

所有権移転 名義の変更です。「移転」といいます。
所有権保存 新規の建物を作った場合には最初の所有権登記はされていませんので、初代の所有権の記述を「所有権保存」といいます。略して「保存」といいます。
抵当権設定 抵当権を設定します。住宅ローンなどで担保に提供された物件は、新買主には重要な情報です。そのため、その旨を外部に表示が義務付けられています。「設定」といいます。
表題表示 建物の概要を記した部分を表題部といいますが、新築一戸建て住宅など、新規の建物を作った場合、その記録はありません。表題部を登記して、建物登記の表示枠をつくります。これを表示登記といい、略して「表示」といいます。
住所変更 引越しなどで所有者の現住所が異なる場合、住所変更することができます。ただ、放っておく方々が多いも実情です。しかし、売るときには必ず最新の情報を記述することが必要です。後述しますが、売却の本人確認に印鑑証明が必要であるため、一致させるため、住所を記述が必須となります。
抵当権抹消 抵当権を削除するための登記です。「抹消」といいます。実務上は抵当権を付けたまま不動産を売ることはできません。そのため、抵当権がついている不動産は抵当権を抹消する登記が必要です。通常、ローンや借入の一括返済をすると抵当権を抹消できる書類が金融機関から返却されます。

権利に関する業務は司法書士が行います。表示登記は測量などの実務が付随するため、土地家屋調査士が行います。

登記簿謄本の例と見方

この記事では登記簿の専門用語がでてきます。登記簿にはこのようなことが記述されています。

項目 説明
表題登記 表題部には物件の概要を記述します。事例マンションの建物1室(区分所有)です。建物全体と1室の概要がそれぞれ記されています。
甲区 物件に関係する権利のうち、所有権に関する事項を記したものです。過去の所有者も含めて、ヒストリーが把握できます。最新の所有者の名義は最後列に記述されています。住所とお名前が記入されています。
乙区 物件に関係する権利のうち、所有権に以外の事項を記したものです。画像は抵当権を事例としていますが、借地権なども乙区に記述します。権利の内容、権利者、義務者の住所とお名前が記入されています。
下線を引かれた内容は過去の情報で、現在は終了した内容です。例えば抵当権が抹消されていれば、抹消した抵当権には下線が惹かれます。最新の所有者の名義は最後列に記述されています。

なお、登記の情報は現在はコンピュータ化されています。しかしコンピュータ化される以前の紙で記録した情報は移植されていません。それ以前の、現在生きていない情報は「閉鎖謄本」といって、過去の閉じ込んだ記録を引っ張り出すと追いかけることができます(東京で言えばコンピュータ化は平成 4年10月22日)。

登記費用について

登記費用は「登録免許税(国税)」「登記報酬(手間賃)」に分かれます。住宅売買の実務では、登記費用は便益を受ける方が支払うものとされています。買主・売主の負担は下記に記載のように割り振ることが多いです。

買主(新所有者)が負担する登記費用

  • 移転
  • 保存
  • 設定
  • 表示

売主が負担する登記

  • 住所変更
  • 抵当権抹消

※売主側の住所変更登記、抵当権抹消登記は、実施の必要性がある場合に対応すします。

登録免許税

登録免許税とは、国の税金です。政府の政策での割引の施策(耐震・省エネなど優良な住宅)はありますものの、税金ですので、どの業者が対応しても請求額は同じです。

登録免許税は従量制のものと定額制のものがあります。

従量制の登録免許税

従量制の税金の登録免許税は名義移転登記、抵当権設定登記、所有権の保存登記です。

名義移転、所有権の保存は固定資産税の登録免許税は課税評価額に基づいて計算されます。

抵当権の設定の登録免許税は、抵当権の金額(借入金額)によります。

土地の所有権の移転登記

課税標準 税率 軽減税率 備考
売買 固定資産税評価額 2.0% 1.5% 平成31年3月31日まで
相続 0.4%
贈与 2.0%

建物の登記

課税標準 税率 軽減税率 備考
所有権の保存 固定資産税評価額又は登記官認定価格 0.4% 0.15% 平成32年3月3日まで※諸条件あり
売買による
所有権の移転
固定資産税評価額 2.0% 0.3% 平成32年3月3日まで※諸条件あり
相続 0.4%
贈与 2.0%

抵当権の設定登記

課税標準 税率 軽減税率 備考
抵当権の設定 債権金額 0.4% 0.1% 平成32年3月31日まで※諸条件あり

軽減措置を受ける場合には、登記の申請書に市区町村長の証明書を添付し、新築または取得後1年以内に登記しなければなりません。証明書は、床面積50m2以上など一定要件を満たすことを証明しています。なお、特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の保存登記の場合、軽減税率は0.1%となります。

耐震基準適合証明瑕疵保証保険の付保があると、ごそっと税金が太く減税されます。

定額制の登録免許税

抵当権抹消、住所移転が定額制の税金です。2018年現在では、1件の登記で1000円の課税となっています。1件の登記とは建物1つにつき1件、土地1筆につき1件です。筆がいくつか分かれると、数件に及びます。

司法書士報酬

司法書士報酬には以前は司法書士会という業界団体が決めた「標準報酬」というものがありました。今は自由化されていて、各司法書士事務所が自由に設定しています。登記書類の作成費用のほかに、立会料、郵送代などの名目で請求されます。

前述の通り、税金は誰がやっても同じです。そのため、登記費用の比較は、名目の如何はありるものの、報酬の部分丸々含めたもの(つまり、税金以外の部分です)で検証を行わなければなりません。従来の「標準報酬」においては「移転」「保存」「設定」では別々の手間賃があったのですが、わかりづらいので、中古の場合は「移転」+「設定」、新築の場合は「保存」+「設定」というように、ほとんどの場合、「ひとまとめでナンボ」で比較されているのが実情です。

買主側の報酬の相場

「移転」+「設定」でいうと、買主側の報酬は、金融機関で指定がある場合(ネット銀行などで多い)や、小規模・零細不動産業者に出入りする先生では、12~13万円くらいのようです。ネット集客の激安設定の先生や、大手や地元の有力な不動産業者から紹介される先生では税込み8~9万円くらいに落ちついているようです。大手は数があるためでしょう。

これ以上の金額、つまり報酬だけで14万円台に突入すると、少しお高いかもしれません。なかには、16万、17万・・・20万という見積もりを見ることがあります。そうなると当社では交渉をするようにしています。高額の場合は、ぼったくりか、担当者がバックを受けている可能性も考えなければなりません。

売主側の報酬の相場

抵当権抹消、住所移転はそれぞれ、2~3万の設定をする先生が多いようです。両方ある場合は、ひとまとめの見積もりをしてくれるところもあります。

登記で気にすべき留意事項

その他の、消費者の皆様が登記で気にすべき留意事項を記します。

司法書士の指定

個人間売買の場合は買主が指定することが多いです。ネット銀行、一部のフラット35業者、特殊な銀行の場合は、金融機関の指定があります。取引によっては売主の指定がある場合があります。
司法書士を売主、買主それぞれ別々に司法書士を立てることも可能です。しかし、抵当権の抹消と所有権の移転、抵当権の設定の進行がバラバラになるのは、お取引を預かる不動産屋としては少し怖いお話です。実務上は避けたほうがいいと思います。

司法書士の紹介

冒頭のように、特にご縁がなければ、不動産業者が斡旋いたします。

基本的に司法書士の先生は厳しい資格をお持ちなので、しっかりされた方が多いです。しかしmまれに「おっちょこちょい」の先生にぶつかることもあります。そうなると我々不動産屋もハラハラです。筆者が経験した例ですと、「登録免許税の計算を間違えた」などがあります。見積もり段階ならまだよかったのですが、お取引が終わって解散した後ですと、訂正は大変です。率直に申しますと、新規の先生を探し回るよりも、ホンネは慣れた先生の方がいいかなと感じます。

登記の必要書類

買主

現金で購入する場合は住民票1枚でご対応が可能です。印鑑証明も不要です。しかし、ローンを用いて購入される場合は住民票と印鑑証明が必要です。これらは金融機関の指定に従います。

住所変更、抵当権抹消がない場合は印鑑証明とご実印が必要です。住所変更がある場合は新住民票(旧住所が記載されたもの)、抵当権の抹消がある場合は金融機関から交付をうけた「抹消書類」が必要です。

在外邦人の方々

海外に居住の方々は住民票、印鑑証明のシステムがありません。印鑑証明の部分をサイン証明、住民票の部分を在留証明に読み替えていただければ、在外邦人にも対応できます。

登記費用の支払期日

決済日の当日に行うことがほとんどです。決済業務は、多くの場合は銀行で決済をしますから、その場で支払うことになりまます。

買主様の登記費用は、頭金やその他の諸費用とともにm一括して銀行の預金に保管しておいていただいて、ローンの実行とともに現金で引き出せば楽です。売主様の登記費用は、一部を振込、登記費用部分を現金で支払ってもらって、そのまま先生に回すと、実務は楽となり、それぞれ現金の持ち運びの必要がありません。

マンション・一戸建ての掘り出し物・激安・安い物件

不動産に掘出し物はない

掘り出し物とは

ネットの国語辞典『デジタル大辞泉』によれば、掘出し物とは以下の通りです。

ほりだし‐もの【掘(り)出し物】:珍しく手に入った珍しい物。また、思いがけなく安い値段で手に入れた物。

お宝

「想像を超えた安い物件」という意味で、不動産の掘り出し物を探すのであれば、それは不可能といえるでしょう。

掘出し物がないとされる背景

しかし、不動産の掘り出し物を探すことは実際にはかなり困難です。東京都庁もサイトで掘り出し物の物件はないと断言しています。役所がわざわざサイトに書くという意味を深く考えるべきかもしれません。多くの方が掘り出しものを求めるがゆえ、それに呼応するように、多くの方が悪徳業者に誘わている現状があるのでしょう。そして、泣かされる消費者が多かったということなのだと思います。

不動産には以下の鉄則があります。

不動産の価格には高い物件と適正な物件があるだけ。安い物件はない。

考えてみればその通りで、価格を決定するのは売主です。売主はできれば早く、できれば高く売りたいもの。そして、買うか買わないかの判断をするのは買主です。売主は安く売る必要はありませんし、買主は高く買う必要はありません。この点は野菜や果物と同じです。市場と相場があるだけなのです。

そのことから、次のような結論(帰結)が導き出せます。

相場とは欲望の均衡点(連結点)である。

文学的な表現ですいません。つまり、申し上げたいことは、結局、相場でバランスよく収まるということです。売主も買主も相場に逆らうことはできません。

掘出し物を探しても、ぴかぴかの物件が出てくることはほとんどなく、出るのはクセがある物件です。掘り出し物は別名は「幸せの青い鳥」です。青い鳥のような物件を探して、様々な不動産業者の間で右往左往するのは、幻を探し求めるようなものですので、率直に申しますと時間の無駄かもしれません。

実際のところ、不動産屋さんの店頭に行っても、マル秘の隠し物件は出せません。なぜ「ない」と断言できるのか。それにも理由があります。

売主に背任はできない

そもそも、あえて安く売るのであれば、それは不動産屋の背任です。そして、売主視点では、ネットを見れば適正価格か否かは容易に推測できます。仲介業者は努力の結果得ることができた売却受託を解約されることを、わざわざすることはありません。

そして、売却受託も競争であるということが一つ。不動産屋は最初に安く査定すれば売りやすいのは明確ですが、そのような査定ばかりをしていても、売却受託をすることはできません。いきおい査定は高くなります。

高すぎれば値下げ・相場で売れる

あまり高く査定をすると売れないので、後日下げるよう、仲介業者はじわじわと少しづつ説得していきます。売れるラインが近づくと、急に見学者が多くなります。関東エリアの不動産取引慣行からは、個人向きの物件の場合には、大幅過ぎる価格交渉もありません。ほとんどの大規模業者はそういう作戦で売却を受託しています。

その意味では、何が相場かといえば、販売物件の一覧表を見て、かつて販売していた物件が一覧表から消えた価格帯。これこそが相場です。

一昔前ですと掘り出し物という事象はあったと聞いていますが、21世紀も20年を過ぎようとしている現在では難しいものです。

軽視できない買取業者の層

しかし、何かしらの事情で、売主の意向でスピード売却したいことがあります。売り急がなければならない場合、相場よりも安く売らざるを得ません。こんな物件は「掘出し物」に見えるかもしれません。

このような物件は買取業者に先に紹介されていきます。弊社も含め、顧客志向を心がけてる不動産業者でも、売主さんの意向に沿うのであれば、まず買取専門の業者に紹介します。取引価格は市場よりも安くはなりますが、取引の流れがスピ―ディに処理できるので、それでも顧客志向には合致します。

買取専門の業者はそれ専門の仕事をしている人が多数です。ノウハウに長け、判断の早いため、いち早く買い取ることが可能です。条件によっては室内を見学しないで判断することもできます。このような状況で買取のマーケットというのが存在しています。一般の消費者の方に掘り出し物が回ってくること考えづらいわけです。

そもそも、掘り出し物といっても、多くは売りづらいスペックや状況にあり、実態としてはひとクセ、ふたクセあるのが普通です。一般の消費者の皆様は、そのままの状態では買いづらいい物件ばかりです。

ちなみに、実は、買取のマーケットでも買う競争があります。皆さんが想像するようなぼろ儲けではありません。厳しい戦いの中で買取事業をするので、莫大な利益がでることが少ない「レッドオーシャン」の市場です。

未公開物件と掘り出し物

ところで、ちまたの不動産業者では、「未公開物件」というフレーズでお客様にアピールしてますね。これはどうでしょうか。

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勘違いを使用したミスリード

端的に申しますと、未公開物件とは掘り出し物ではありません。読んで字の如し、公開する場所が少ないというだけです。しばしば同義語に混同している方がいらっしゃいます。気を付けなければなりません。

当社のサイトで非公開物件と申し上げておりますが、混乱を避けるため「諸般の事情による売主様の販売方針」とお伝えしています。

むしろ危険な可能性も

しばしば完全に1社だけが販売している「未公開」の物件もありますが、むしろリスクがあるかもしれませんので要注意。このような物件は価格的には割高で、コストパフォーマンスが悪い物件である可能性が高く、二重の意味で要注意です。悪質な業者によっては、情報操作をする目的、他と比較させない目的により未公開としていることもあります。

どのような状況でも自分だけは優遇されると信じる人はいますが、悪質な業者の狙いはこのような「チヤホヤされる方々」です。仲介や売主の不動産会社の善し悪しにより、カモにされてしまいます。「購入の流れを不動産会社タイプごとに比較」では、シツコイ営業をする不動産会社のセールスの進め方をご紹介していますが、未公開物件とは、セールスの演出手法の一つなのです。

自分だけの掘り出し物

物件を見極める

「幸せの青い鳥」という物語をご存知の方も多いと思います。この物語の結末は、「幸せは身近なところにあったんだ」という結末ですが、ヒトクセある物件であっても、重視すべきポイント、許容すべきポイント、絶対避けるべきポイントをしっかり分けておけば、意外と身近なところに安い物件は手に入るかもしれません。

許容すべきポイントと重視すべきポイントを分けた例。
・築年数は古くても⇒駅に近い物件
・駅から遠くても⇒部屋が多い物件

絶対に避けるべき例
・ローンがつかない物件
・違法物件

完全な物件を求めれば、価格も完全な高さに近づきます。ライフスタイルは人それぞれです。お客様はしっかりとライフスタイルを見極めてください。絶対に避けるべき物件のお案内は当社や身近な信頼できる業者が行います。

時期を見極める

なお、売主が不動産業者(建売業者やリノベーション業者など)である場合は、決算期や資金の回転という事情で売り急ぐこともあります。個人は住み続ければいいのに対して、業者は商品物件の在庫を永遠に抱えておくわけにはいきません。業者は値引きには応じることは少ないのですが、値下げは意外と頻繁に行います。その結果、少しづつ下げてきます。最後に適正価格に収れんします。歳末セールスですね。掘出し物とはやや相が異なりますが、物件の良しあしを把握したうえであれば、こちらは検討できる話となります。

縁を見極める

お時間があれば、ぜひ、不動産屋の店頭にも足を運んでみてください。不動産屋の店頭であれば、「レインズ」といいますが、不動産業者のネットワークを閲覧しながら、物件を見ることができます。広告が下手な不動産屋の物件が、レインズならあるかもしれません。メールや電話でのコミュニケーションでは提案を受けることができなかった意外な物件を見出すことができることもあります。

マンションの坪単価を分析する際の注意

一般消費者の方がマンションの坪単価を知る方法

一般消費者の方が大雑把なマンションの坪単価を知るには、不動産広告です。

ただし、不動産ポータルで出ている坪単価・価格は「売却希望価格」です。坪単価も実勢価格とは異なる場合があるので注意が必要です。

マンションの坪単価の計算は、坪単価=物件価格÷専有部分面積× 3.30578です。

マンションの場合、ターゲットが異なると相場も変わります。比較は似たような面積や間取りでしてください。ワンルームと4LDKの坪単価を比較しても意味がありません。

マンションは利便性を重視される不動産です。重視すべきは駅の便利さ、駅からの徒歩分数と物件周辺のピンスポットの環境です。住宅地の地名ブランドは、あまり気にしなくてもいいようです。

新築マンションは競争が熾烈です。広告での価格の見せ方は安価に誘導されています。注意が必要です。

中古マンションは築年数による経年変化があります。比較の際に注意を要します。

土地の不動産相場をまとめたサイト

マンションの相場

マンションの相場を気にされている人は多いと思います。

マンション売出の相場はデータが整っております。比較的把握しやすいといえます。購入や売却の検討をするにあたってはおおよそのマンション相場情報をサイトで把握し、購入や売却の行動に実際に移す段階では、誠実で確かな人物をエージェントとして捕まえてリアルなマーケット動向を把握するのが、いい方法でしょう。

インターネットでもおおよその相場が把握しやすい環境が整っています。したがって購入や売却の検討をするにあたってはおおよそのマンション相場情報をサイトで把握し、実際に行動に移す(購入や売却をする)段階では、おおまかな相場は売り出し価格で把握できます。また、誠実で確かな人物をエージェントとして捕まえることができれば、リアルなマーケット動向を把握することもできます。これもいい方法と言えるかもしれません。

ただ、一般的な個人間売買では、数百万の値引きが起こることは、めったにありません。高いと分かっている物件を見に行くことはあっても、実際に手を出す人はいません。そのため、不動産情報サイトで直前まで出ていた物件の価格が、ほぼ相場の価格とみても、実際には外れではありません。

残念ながら、成約価格自体については、消費者向けに掲載しているサイトはありません。不動産業者の免許を取るとみることができます。現在の制度では、個人情報の保護等の名目で、直接的な成約価格は見ることはできない仕組みです。

マンションのおおよその相場状況を把握するにはどうしたらいいでしょう。ここでは、相場を調べるときのインターネット活用法をテーマとして、私も実際に使っているインターネット経由で入手できるデータを紹介します。売却や購入の判断の参考になると思います。

住まいサーフィン

[沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場]:アトラクターズ・ラボが運営する、分譲マンション購入者向けの情報サイト「住まいサーフィン」に「沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場」というコーナーがあります。新築マンションのみのデータですが、坪単価・相場観を把握するのには、役立つかもしれません。住まいサーフィンではさらに、マンションの利回りも分かります。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/

アットホーム

[数字で見る不動産情報(統計・賃料相場情報)]:全国の各沿線・駅ごとでアットホームの不動産情報ネットワークに過去6ヶ月間に登録された物件情報を対象とした統計データが間取りタイプ別に表示されます。賃貸住宅の相場情報が把握できます。データは、毎月更新しています。賃貸募集データのほうが、客数・物件数が多いため、売買の成約事例と比べても相場の実感値に近い言う印象がありますので、参考データとしてのクオリティは高いと感じています。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/souba/

◇不動産経済研究所

「首都圏マンション市場動向」http://www.fudousankeizai.co.jp/

坪単価把握のためのプロ事業者の方へのアドバイス

事業者等の方が業務で新築マンションの坪単価を知りたい場合は、専門でマンションのマーケティ ングデータの提供を行なっている会社もありますので、ご利用されるのもいいと思います。

経年変化の目安としては(あくまでも目安ですが)法務局が提示する「経年減価補正率表」などが参考になると思います。

例)平成25年東京法務局管内 建物課税標準認定基準表(PDF)
首都圏沿線別・駅別の中古マンション価格相場