ローン事前審査の趣旨や目的

事前審査とは金融機関のサービスで、ローン貸出の判断について、不動産の売買契約に先だって金融機関が提示してくれます。どの金融機関でも、原則無料で対応してくれます。

審査なしに売買契約をするとなると、いささか怖い部分もあります。不動産の売買契約は、基本は印紙を貼付します。契約をすれば、当事者は1か月程度は拘束されて、皆様が想像するより、いろんな当事者が右往左往します。そのあと、ローンが通らないからキャンセルとなると、売却のタイミングを失ってたいへんです。そのような意味では事前審査はたいへんありがたいサービスです。

ローン

事前審査でやること

事前審査のサービスは依頼をすれば、大手銀行の基本は2~3日、ネット銀行では1週間~1週間半くらいでしょう。事前審査で行う内容は、大きく分けて2本の柱があります。1つは個人の信用の評価です。1つは物件の担保価値の評価です。

個人の収入評価

収入評価においおては、収入と返済が見合っているかの確認が中心となります。重要な指標は収入返済比率です。

住宅ローンは長期にわたるため、金融機関は安定性を重視します。住宅ローンではサラリーマンや公務員が評価が髙い現象が多くみられますが、これがその理由です。サラリーマンの方は原則的に前年分の収入で審査されます。自営業者の方は3期分の確定申告で審査されます。安定性を重視しますので、各年度で大きくばらつきがある場合には、慎重に判断されます。

歩合率の高い業務内容や外資系金融機関にご勤務の方々は、銀行によっては、まれに、ご収入が髙くても安定性が低いと判断される場合があります。

個人の信用調査

信用調査とはいわゆるブラックリスト調査です。住宅ローンでは、金融機関はコストをかけて、信用情報機関のデータを調べます。主なもので3団体あります。3団体とは以下の団体です。

  • JICC(日本信用情報機構。消費者金融系)
  • CIC(シーアイシー。信販・クレジットカード系)
  • JBA(全国銀行協会。銀行系)

信用調査ではこの3団体に当たるのが基本ですが、金融機関によっては2団体とするところもあります。

また、大手銀行や個人が主なターゲットの銀行では、自己破産・個人再生などの情報収集のため、「官報」の情報を丁寧に集めている金融機関もあります。新聞記事を蓄積して犯罪にまつわる情報を蓄積している銀行もあるそうです。反社会勢力の情報についても各種情報源を用いて情報を蓄積しています。警察との交流も進んでいると聞いています。

物件の担保評価

担保評価とは、マーケットで販売したときにいくらで売れるかの判断です。具体的には抵当権を実行した場合です。何年かの後、もしかしたら、将来延滞をするかもしれないことを検討しています。万万が一、延滞が頻発すると、競売に流れます。つまり、競売でいくら売れるかという予測の判断が重要です。将来の価格の判定は難しいので、現時点での評価です。この投稿時点では上昇相場なので問題にはなっていませんが、下げ相場になってくると、実勢相場から掛け目で減額して、評価額を算出する銀行もあります。

土地の権利状態も重要な調査対象です。借地権の場合は慎重に確認されます。建物の状況も重要なポイントで、気になる項目があれば、事前審査のときに報告しておくべきでしょう。既存不適格、違法性等のポイントや、告知事項などが該当します。

膨大なデータを蓄積している大手銀行・信託銀行は、蓄積データを用いて社内だけで評価をします。ネット銀行では、現状は銀行から委託された不動産鑑定会社に依頼するそうです。審査に時間がかかるネット銀行が多く、使い勝手が悪い部分もあるのですが、このプロセスに時間がかかるそうです。

その他のポイント

極めてまれにですが、関与する不動産業者で謝絶されることがあります。筆者で経験があるのが2~3社ほどの売主業者様。過去にローン詐欺まがいの行為など、銀行にとって悪意を行った売主業者の名称は情報が蓄積されています。共同仲介の相手方の業者がNGというケースもありました。金融機関は明確な理由は言わないのですが、反社会勢力か、詐欺まがいで関連ありとされる人が役員な場合に該当するNG理由とのことですので、それらのことでもNGになりえます。

事前審査の信頼性

同じ事前審査という表現をしても、後日、判断が覆される可能性がある事前審査もあります。全ての金融機関が同様の趣旨で「事前審査」を使ってるわけではないようです。事前審査という表現を用いて良いのか少し疑問の余地が残りますが、ともかく後日判断が覆される可能性がある事前審査は注意が必要です。

冒頭の通り、物件資料、収入資料、個人情報の3点がセットになって行うものですから、これらの資料を提出していない事前審査は、信ぴょう性が不十分と考えてください。v

なお、不動産業者では、判断が覆る可能性がある事前審査は認識が共有されています。判断が覆る可能性がある事前審査は、事前審査が承認されたものとして受け取られないケースがほとんどです。

判断が信頼できる事前審査

大手銀行、大手地方銀行など、従来型の金融機関は基本的にの事前審査の判断を信頼できます。よほどのことがない限り、本審査で否決されることはありません。

ネット銀行の事前は信頼できない

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ネット銀行の事前審査では、ネット経由の申込でお客様が独自で行うものがあります。このタイプの事前審査は、後日、本審査で否決される可能性があります。審査と言っても収入返済比率の確認だけのようです。

では何のためにやっているかというと、実態は集客目的です。審査としては、ほぼ何もしていません。ただ無理もない話で、ネット経由でくる膨大な申し込みに対し、全ての案件でコストをかけてるのは非現実的です。

ネット経由の事前審査の結果により「事前審査は通った」と認識されているお客様がいらっしゃいますが、その認識は誤りです。本審査で否決されることが多いため、不動産業者もその結果を信頼していませんので、ご注意ください。

ネット銀行だが不動産業者を経由した事前審査

一部のネット銀行では、代理店などを通して、不動産業者から募集を受ける事前審査を行っています。基本的に、不動産業者経由の事前審査では、一連の「事前審査でやること」の作業を実施しています。ネット経由の申込とことなり、業者経由の審査ならば、成約までの確率も各段に上がるので、代理店も巻き込みながら、事務量を分担しているようです。やっていることは全く違った内容です。

フラット35の事前審査

フラット35についても、本審査を前提とするのが望ましいでしょう。

上述のネット経由の事前審査と同様で、以前のフラット35の事前審査は、ほぼ何もしていませんでした。そのため、後日の本審査で否決となるケースが多発していました。

フラット35の販売業者がおっしゃるのは、「最近のフラットの事前は住宅金融支援機構でも確認しているので大丈夫です」とのこと。実務で対応している限り、そういう印象を受けます。ただ、申し上げた通り、後日の本審査で否決となるケースが多発して、現在でもまだそのようなケースがあるため、「フラットの事前」が信頼されていないという状況もあります。そのため、フラットの事前で売主様が応諾・契約をするかは別、というのが実情です。フラット自体はいいローンですので、少し残念ですね。

一部信託銀行等の事前審査と本審査

一部信託銀行等では、事前審査の判断が「基本的には」覆ることがありません。しかし、価格の値下げなどで契約条件が事前審査と異なると、審査を一からやり直しとするところがあるので、注意が必要です。この意味では「否決される事前審査」の範疇に入るかもしれません。

事前審査の必要書類

より詳細の情報は「ローンの審査と必要書類」に譲りますので、ご覧いただけましたら幸いです。おおむね以下の書類になります。

  • 身分証明(写真付き)
  • 健康保険証
  • 印鑑(認印可)
  • 源泉徴収票(1~2期分)、入社後から現在までの給与明細

本審査ではなにをするの?

判断が変わらないほどしっかりと審査するなら、本審査ではなにをするの?と疑問に感じる方もいらっしゃるかもしれません。その疑問もごもっともです。売買契約の前に行いますので、実際の契約書・重要事項説明書を確認していません。聞いてないような違法建築や告知事項など、担保評価が変わることがあるかもしれません。まずはその確認です。次に公的な収入証明の書類の確認です。事前審査では性善説、本審査は性悪説で見ている考えればわかりやすいかもしれません。

ただ、書類の後日確認はするものの、形式な本審査は不要にして省力化して、聞いてないことがない限り、判断は変更しないと表明する銀行も出てきました。不動産業者経由のネット銀行ではこのような流れで、一部の大手でも対応を始めています。

管理良好なマンションを見極める

マンションは管理を買え

「マンションは管理を買え」とは、昭和40年代、50年代に多くのマンションが売り出された「秀和」マンションシリーズで、当時の秀和レジデンスの広告に打ち出されていたフレーズだそうです。実際にマンション暮らしをしたり、マンション販売をしたりすると、そう感じさせる場面が多くあります。このフレーズには得心することは多く、不動産業者も一般消費者の方も多くの方が頭の片隅に残っているフレーズです

中古マンションの販売チラシ、販売情報でも、しばしば「管理体制が良好なマンション」というフレーズを見ることがあります。使い古されたバズワード(人気のフレーズ)として、なんとなく使われているようにも思えます。では、どうすれば管理の良好なマンションを見極めることができるのでしょうか。この記事では、経験に基づき考えてみたいと思います。

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管理体制の良好なマンションとは

まずは、管理体制が良好なマンションを考えてみたいと思います。

的確な維持・管理が管理良好なマンション

形あるものは壊れますが、維持で劣化のスピードを食い止め、リノベーションで価値を回復し、建物の維持管理ができているマンションが管理良好なマンションです。つまり、管理良好なマンションとは、どうすれば的確な維持・管理ができているマンションになるのか、ということです。

財政状況がしっかりしている

まずは、先立つものがないと始まりません。財政状況がよいということが前提となります。財政状況とは修繕積立金の状況のことです。持続的な収支を継続するには適正な修繕積立金でなければなりません。管理費も徴収対象でありますが、管理費は必要経費のことですので、ここでは割愛します。

管理費と修繕積立金の違い

管理費と修繕積立金は混同されてしま士そうですが、管理費は運営費、修繕積立金は貯金です。管理費は電気代などにも使われます。管理会社への業務委託料にも使われます。お金の面で言うと、修繕積立金の状況に注目しましょう。

管理費

管理費とは、集合住宅やビル等における当該マンション・ビル等の建物の維持管理に充当される金銭。管理組合、管理会社その他の管理者に対して払い込む形式が広く一般的。管理人の人件費、管理会社への事務委託手数料、設備の保守点検費用や清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料や管理組合運営費などに充てられます。

修繕積立金

共用部分の計画的な修繕、臨時的な修繕を実施するために、徴収した金銭を積み立てたもの。通常は毎月の徴収で積み立てていきますが、区分所有物件を購入した時に「修繕一時金」や「修繕基金」等の名目で定期の積立金とは別に一定の金額を納めている例もあります。

適正水準の修繕積立金であること

国土交通省の提示するガイドラインによれば、以下の目安が提示されています。修繕積立金は管理会社への支払いではなく、組合としての貯金です。高くて悪いことはないのですが、高すぎても負担です。一方で、安すぎると、将来への負担の先送りとなります。分譲したばかりのころは、分譲会社が売りやすくするため修繕積立金を安く設定して提示することが多いようです。バブル崩壊以降の分譲物件ではそれが顕著です。入居後に適切に設定するかどうかは、管理組合の手腕といえます。

専有床面積当たりの修繕積立金の額
階数/建築延床面積 平均値 事例の 3分の2 が包含される幅
【15階未満】 5,000 ㎡未満 218 円/㎡・月 165 円~250 円/㎡・月
5,000~10,000 ㎡ 202 円/㎡・月 140 円~265 円/㎡・月
10,000 ㎡以上 178 円/㎡・月 135 円~220 円/㎡・月
【20階以上】 206 円/㎡・月 170 円~245 円/㎡・月

参考:⇒平成23年「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(国土交通省)

滞納率が低いこと

滞納率については、ほとんどの場合、管理の重要事項調査にて確認することができます。滞納が0円であれば望ましいですが、滞納率0%というマンションも、現実には選択肢としては難しいですので、比較的少ないマンションを選びましょう。筆者の経験では、全積立金額の1~2%を超えると、ちょっと気になります。実際に、後述の部分での「荒れ」が目立ち始める気がします。

自主性がある

管理は管理組合で決めることです。管理組合がうまく管理会社を使いこなす「責任」があると言えます。最大限の理想は住民の資産維持の意識が高く、積極的に関与する姿勢があることが望ましいと思います。ただ、高い住民意識はあれば最高ですが、住民意識に依存しても一部の方々の負担になるだけですし、現実にはそのようなマンションはほとんどありません。

住民の質が良好

滞納者が少ない、きれいに保たれている、これらは住民の質が大きく影響します。そこで、高い住民意識がなくても、維持管理に協力的な住民が多ければ、管理会社との協力で維持管理は適切に進めることはできます。三人寄れば文殊の知恵ともいいますが、専門的な知識を持つ人がいれば、より順調に進めることができます。大きなマンションはこの点は有利です。ただ、大きなマンションですと意思決定が困難になるリスクもあります。中には変わった人がいることもあるわけです。

良質な管理会社が入る

大規模修繕の工事費でぼったくりをしない。管理費・修繕積立金の回収がはかどっている。報告がしっかりしている。これらが良い管理会社です。必ずしも大きな管理会社が良いというわけではありません。

ところで、管理会社とは若干ことなりますが、区分所有法の改正で、弁護士、司法書士等の法律の専門家、会計士等の財務の専門家、建築士等の建物の専門家の関与が容易になりました。これらの関与があればいい兆候と見られます。

管理良好なマンションの兆候

管理良好なマンションであると把握するにはどうしたらいいでしょうか。外部の方でも迫れるように、外形的な特徴から考えてみましょう。

管理会社から提供される資料から把握する

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多くマンションでは
管理の重要調査報告という資料を
管理会社から入手できます(有料)。

管理の重要調査報告書の閲覧は調査の第一歩です。管理会社が入らない自主管理のマンションでも心配はいりません。良好な管理状況のマンションでは、管理組合の理事長、理事、会計の方々がしっかりと状況を把握されていることが多く、優良な状況のマンションなら、明瞭な情報が記載された資料を入手することができます。この資料からは以下のような事項を把握できます。

  1. 共用部分関係(駐車場、自転車置場、バイク置場等の設置状況及び月額使用料等)
  2. 管理費、修繕積立金、専用使用料その他売却依頼主の負担額及び支払に関する事項
  3. 管理組合収支関係(直近決算時の総滞納額、修繕積立金積立総額、管理組合の金融機関からの借入金額)
  4. 大規模修繕計画関係(過去及び今後の大規模修繕実施時期及びその内容)
  5. 管理員の勤務形態及び勤務日時等
  6. 専有部分の利用制限に関する事項(フローリング・ペット・変動費等)
  7. その他事項(石綿調査・耐震関係・インターネット環境等)

この資料は物件の売主についている仲介会社、あるいは売主会社が適切な情報収集をしていれば入手することができますが、ほとんどの場合で有料です。5000~13000円と、最近は少しお高くなってきたようですね。

報告に内容がしっかりしてるかどうかは、管理会社の実力が把握できます。

滞納率

滞納率が低いことは、住民の質が良好であるということの目安になります。滞納0円のマンションも時々ありますが、実際には選定することは困難です。規模にもよりますが、2桁万円前半~1%弱程度なら世間並みと考えられ、このレベルであればそこそこ優良なのではないでしょうか。

管理規約・長期修繕計画

管理規約・長期修繕計画の有無や改定状況は、管理会社の提案力や住民の関心の度合いを感じることができます。自主管理のマンションでも、良好な管理状況のマンションでは、棟内で知識がある人がいればその人を中心に進めています。知識のある方が不在でも、マンション管理士、建築士などといった外部の専門家を活用して更新を進めているところもあります。

物件・エントランスの様子から把握する。

物件・建物の様子からも管理の良しあしを感じることができます。

清掃状況:適切に清掃されているか

コンドミニアム上井草 エントランス

掲示物の状況から推察する

張り紙の内容:内容的に気になる事項はないか。

張り紙の情報は結構いろいろ取ることが来ます。管理の運営が活発ですと、現地の張り紙などのアップデート頻繁だったりします。また、そもそも、書いてある内容などで、いわゆる民度が把握できる場合があります。

「タバコは捨てないでください」とか「ゴミ出しは気をつけてください」などがあると、民度が低いかもしれないな、と予想を立ててから挑むことになります。

筆者の経験では、一番強烈な印象が残ったのは、管理費滞納の事実をエレベータ前に掲示して、「エレベータの利用を禁止します」との掲示があったマンションです。

建物の外観を見る

鉄部のさび:

配筋の露出:これはかなり厳しいです。

気にしなくていいもの:コンクリートの割れ:コンクリートの割れは実はよくある現象です。あまりに大きなものでなければ、あまり気にすることはないと思います。

評判から把握する

「○○マンション 管理組合」「○○マンション 理事長」「○○マンション 管理会社」。まずは、このようなワードで検索してみましょう。マンションの戸数は20~数百。大きなコミュニティではないため、普通の管理状況であれば、ネットでの評判は、通常は出てきません。

まれに、何かしらの評判が出てくる場合があります。いい評判であれば、気にすることはありません。悪評の場合にはしっかり注目しましょう。このようなことも、極めてまれにあり、ネットで書かれていることは、重要事項調査、不動産調査で感じた印象と意外と軌を一にするもので、なにかの手掛かりを得られる場合もあります。