消費者金融に借入があるときの住宅ローン作戦

消費者金融の履歴がある場合

消費者金融(いわゆるサラ金)やカードローンなど、フリーローンの借入がありますと、住宅ローンはできないのではないかと考えてしまいがちです。結論から申し上げますと、大きく心配することではありません。当社でも消費者金融アリの状態で通したことはありますので、ローンは通ると思います。

金融機関ごとに異なる融資判断

通る・通らないの対応は銀行によって変わるというのが実情です。銀行を利用する場合、目的ローンと異なり、消費者金融等に対してネガティブな判断をして、借入履歴を重く見る銀行も一部あるのも事実です。一方で、単純に返済比率だけの問題としてとらえる銀行もあります。特定の銀行でなければならない事情がなければ、大きく問題にはならないとと思います。

ただ、返済比率として見る場合、過去の消費者金融との取引履歴があり、過去2年の借入履歴が存在する場合には、極度額(借入枠)の全てを返済比率として見る銀行もあります。結果として厳しく見るところもあるようですね。

フラット35

金融業者にもよりますが、フラット35であれば後ろ向きの対応をすることはありません。まずは、カードローン等に借り入れがある中で住宅ローンを検討するなら、まずはフラット35の利用を検討すべきでしょう。

フラット35は数字に合うかどうかで判断をします。完済されれば、借入はないものとして見てくれます。借入があっても、収入との比率だけの問題です。フラット35は社会福祉の性質を帯びており、税金も投入されるローンですので、ローンの別により重みを付けることもなければ、目的ローン、フリーローンの差別もありません。

借入で重要なのは返済比率

どの金融機関を利用する場合でも、大切なのは返済比率です。リンク先でも解説していますが、返済比率とはご収入に対する返済額の比率です。住宅ローンや他の借入の返済を合算した総額を検証しています。借入とは消費者金融、カードローンのほか、複数回のカードの返済、携帯電話の分割払いなど全てです。この比率が各金融機関で設定している比率を超過すると、他の条件が良くても通りません。返済額とは現在の金利ではなく、想定される金利のことを指します。固定金利の場合は、当該の借入金利を指すこともあります。一定の金利に対して35~45%の設定をする金融機関が多いようです。収入によっても変わります。

借入残高が未申告は超NG

どの金融機関の住宅ローンの書式でも借入残高を告知するコーナーがありますので、その部分に記述をしないと瞬殺となります。個人信用情報を調べれば借入残高があるのはすぐにわかります。「金融機関を騙そうとしている」という見方をされるためです。

延滞履歴がある場合は融資不可

過去に延滞がある場合は、延滞の質と回数にもよりますが、厳しくなります。やむを得ない事情により、わずかの期間払い遅れがあったのであれば、通常は2年で履歴が消えますし、金融機関によっては緩やかに見てくれる会社もあります。しかし、深刻な延滞(60日以上の延滞、保証契約の利用、破産宣告など)については、金融機関は一様に厳しくなります。

とくに、上述のフラット35は延滞は厳しく見ます。私の経験では延滞履歴があったときに通ったことがありませんので、利用はほぼ不可能だと見られます。

ちなみに、金額はあまり関係ないようで、学生時代のクレジットカードの延滞が少額・毎月あったので不可とされた事例もあります。多数となると厳しいようです。お心当たりがある方は、不動産業者に足を運ばれる前に、まず、ご自身の信用情報(クレジットヒストリー)を確認されるとよいでしょう。

多額な借入額への対応

住宅ローンを借りるには

債務の状況を把握する

住宅ローンを借りるには、まず現在の債務の返済状況を確認しましょう。定期的に送られ来る返済予定表、引き落とし表、契約条件書などを取り出して、毎月返済すべき金額を確定してください。これがわからないと住宅ローンの返済額を想定できませんので、正確に確認しましょう。

債務の毎月の返済額

毎月返済すべき金額とは、契約上の毎月の返済予定額です。繰り上げ返済などを含めない分でをいいます。消費者金融はもちろん、カードやリボ払い、携帯電話の購入費用なども確認してください。

住宅ローンの年間返済額の算出

金融機関所定の年間返済比率がわかりますと、年収に対して、毎年の返済額の上限枠が導き出せますので、借り入れることができる金額がわかります(返済比率)。ただし、住宅ローンの毎月の返済額の算出は、確認できた消費者金融などの債務の返済額を控除したうえで金額が決まります。

たとえば、諸費者金融なdの債務がなければ毎年100万円の返済ができる家計で、債務の返済額が30万円あるのであれば、実質の借り入れ上限は毎年70万円となります。

フラット35が有利

一般的な金融機関は返済比率の計算を3%~4%で借りているものとして算出します。将来の金利上昇に備えるためです。しかし、フラット35の場合は実際に借り入れる金利をもとに算出しますので、2019年末ごろの金利であれば、1.18%程度となります。想定される金利が低い分、借入枠が大きくなる計算なので、フラット35は有利です。

おまとめにローンに近い商品

安心して借り続けるには、正攻法で行くしかありません。正攻法では、住宅ローンと同じ期間で貸すノンバンクを利用して、カードローンなどを、ひとまとめにする方法もあります。住宅ローン商品に付帯したサービスを提供しています。これはカードローンよりノンバンクの金利が低い場合には有効です。ただし、ノンバンクですので「総量規制」に抵触します。

地域が違いますので当社は扱うことができませんが、北海道ろうきん「住きっと500」、北陸ろうきん「まるっと500」、近畿ろうきん「住宅プラス500」などがあります。これらは、おまとめ的な利用が可能な商品と聞いていますので、該当する地域の方は利用を調べてみるといいかもしれません。

当社で対応した事例はありませんが、信用金庫ではプロパー貸しの場合(保証会社を経由しない)で、おまとめローンとして対応する場合があるとのことです。ただ、信用金庫は縁を重視する金融機関です。地縁、職場縁など、つながりを重視しています。このような使い方は初見のお客様には厳しいのですが、「取引が長い中小企業の社長さんの息子さん」「自動車ローン、奨学金など目的ローンのおまとめ」などが対応の主な対象になるとのことです。

このように、収入を圧迫しない範囲での単なる借り入れは気にすることなく対応が可能です。しかし、多方面に多額となってくると少し対応が必要です。とくに銀行系カードローンの場合はご年収に対する総量規制がないため、勤務先の評判が高い方ほど多額のカードでの借入が存在する場合もあります。結果として借入額が膨らんでいて、楽観できないほどに返済比率を圧迫することもあります。

住宅ローンを利用したおまとめはローン詐欺でNG

住宅ローンにおまとめができれば、効果は絶大です。借入額が多額であっても、著しく返済比率を軽減できて、金利も低く、期間も長いからです。ただ、これをやるとローン詐欺です。住宅ローンの目的外利用は金融機関は認めませんので、もちろん、住宅ローンを利用したおまとめは当社ではやりませんし、提案してくる不動産屋さんはかなり危険な業者です。通常の不動産業者・金融業者ならば、対応しません。昔の不動産屋さんは、裏テクニックを駆使して、住宅ローンに組み入れてしまい、無理やりおまとめローンにしていました。仮に対応する不動産業者がいたとしても、銀行も見る目が厳しいため今はかなり厳しいと思います。

事情をよく知らないノウハウのサイト(カードを販売するアフィリエイトサイト等)では、ローンでまとめ込むことも可能と書いてありますが、信じるのは危険です。現在はこのような対応をする不動産業者は少ないでしょう。金融機関に目を付けられると一発で取引停止となるためです。また、お客様も一括返済を求められる可能性があります。数年に一回、お客様から相談を持ち掛けられることもありますが、もちろん当社ではお断りしています。

同じ物件が複数の不動産屋で出る理由

物件が足りないと感じたらそれが現実の選択肢です。観念するか、範囲を広げてください。

同じ物件が出てくる仕組み

住宅を探索していると、同じ物件を別々の会社から紹介されることがあります。ネットでも同じ物件と思われる物件を、違う会社が広告していることがあります。どの不動産業者からも同じ物件を紹介されて、飽きあきしてしまうことがあるのは、実はよくある話です。これはお客様がないがしろにされているわけではありません。しかし、どうしてこういうことが起こるのでしょう。

答えは、同じ情報源からそれぞれの業者が物件を紹介しているからです。

情報源のネットワークが同じ


不動産業者はネットワークで情報交換をしています

情報源とは不動産業者間の物件情報ネットワークのことです。現在の不動産流通の流れは、不動産業者さんがこのようなネットワークから物件情報を取得して、お客様に紹介しています。ほとんど全ての業者がこのネットワークを利用しているので、どこの不動産屋さんに行っても、同じ条件、同じ時期に問い合わせをすると、同じ物件が出てきます。

代表的な業者間情報ネットワーク

さて、話を戻しますと、このような業者間の専用のネットワークなのですが、消費者の皆様は閲覧できません。この不動産業者が利用するネットワークはおおむね二件あります。

レインズ

まず一つはレインズというネットワークです。正式には「指定流通機構」と言います。指定流通機構は国土交通大臣から指定を受けた団体が運営しています。、通称REINS(レインズ)と呼ばれています。指定流通機構は全国4組織あります(東日本・中部圏・近畿圏・西日本)。不動産業者が売却依頼を受けたときは、このネットワークに掲載しなければなりません(宅地建物取引業法第34条の2)。そのため、多くの不動産屋さんが利用しているサイトです。

首都圏に関して言えば、どちらかというと売買のほうが多く利用されているかもしれません。

https://www.lotus-asset-and-property.com/faq/%E3%83%AC%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%BA/

ATTB(アットホーム)

もう一つは、アットホーム株式会社が運営しているネットワークです。我々不動産業者の世界ではatbbとも言っています。こちらは民間企業ですが、老舗の企業です。もともとは紙媒体の情報交換ネットワークを運営していました。よく不動産屋さんの店頭でMB4の似たような様式のチラシで物件情報が出ていますが、これを頒布している会社です。こちらも業者専用サイトですので一般の方は見ることができません。

賃貸系の業者さんによれば、アットホームのほうが多く利用していると聞きます。

同じ物件が出ているときの見方

複数出ているのは問題物件か?

同じ物件というだけで、問題物件ではありません。各業者間で競争があり健全な物件といえるかもしれません。世間でいう問題物件は「告知事項あり」として取り扱われます。問題のある物件は、その旨が表示・告知されます。


物件自体は同じで
仲介業者が違います

仲介手数料の支払い先は?

仲介手数料の支払い先は取引を対応した1社のみです。仲介手数料は広告を出している業者全てに支払うのではありません。仲介手数料が発生する物件において、同じ物件が複数の不動産屋で出ている場合には、実際に取引を担当してくれた1社のみに支払います。不動産仲介業は「成功報酬」の世界です。たとえて言うなら、取引を完結させた業者が「勝者」、取引に関与できなかった業者は「敗者」となります。

未公開物件は割高

背任はできない

「未公開物件」「特定の不動産屋にしかご紹介できない物件」「ご紹介先を限定した物件」などの存在を、まことしやかに言われます。実際の個人間の売買マーケットはロマンティックなものでもなく、良質な未公開物件という物件は、昭和の時代・ネット時代前の都市伝説です。未公開云々と営業マンからアプローチがあるのは、むしろ、限定感を逆手に取った割高な物件のほうが多いでしょう。

未公開のいい物件があると仮定すると、それを一般に安すぎる価格で売却するとすれば、その受託をした仲介業者は背任です。そして、適切な広告販売活動をしているかどうかは、容易にネットで監視をできます。そのため、通常の個人間売買で公開できない物件は個人には流れて来ません。

事情によりクローズで売る物件は買取業者に

ただ、確かにクローズで売られる物件もないわけではありません。情報は買取業者などに流れていきます。買取業者は、極端な急ぎのケースでは、内部を見学しなくても購入ができます。判断が早く、購入対象を一切限定しません。

業者による物件の違いはあるか?

売買の場合、物件と販売価格そのものには違いはありません。業者間のサービスが変わります。大きなところでは諸費用です。その中でも大きいのは仲介手数料です。また、利用する司法書士の先生により事務報酬が若干変わる場合があります。悪質な業者ですと多額のバックマージンをとるらしく、ここは見どころで、登記費用に大きな違いが生じる場合があります。他のポイントで違いが生ずるのは考えづらいといえます。

税金はどの業者を利用しても同じであり、銀行費用、保険関係は利用する金融機関の規定によりますので、どの不動産業者を利用しても同じです。

なお、賃貸の場合は礼金ノッケ、消毒料、鍵交換代などがあったりなかったりというお現象がみられるようですので、注意深く観察したほうがいいかもしれません。

買主同士がライバルになる可能性

同じ物件を複数の業者が紹介可能ということは、常時、購入のライバルが発生する可能性があるということです。このようなとき、しばしば物件の取り合いが生じます。物件の取り合いが発生する事情を詳しく説明しています。

同じ物件を違う業者に依頼していいのか

物件を違う業者で対応をお願いするのは、どうでしょうか。

ネットの物件を他業者に問合せは?

ネット広告として掲載されている物件や、単にメールや電話で紹介された状態に過ぎないという物件を、他の不動産業者で同じ物件の内見依頼をするのは特に問題はないと思います。後述の通り、ネット広告=契約だとか、紹介=契約などではありません。

問合せ済み物件を他業者にて内見?

お問い合わせをした物件を違う不動産業者で内見するのは特に問題はないと思います。問合せ=契約ではありませんので、法的には問題はないと思います。

ただ、「すでに問合せをした業者」が、売主さんから売却委託をうけた専任媒介業者だった場合は、囲い込みブロックされる場合があります。囲い込みブロックされると別の不動産業者では対応ができなくなるでしょう。

見学済み物件を他の業者で申込は?

内見≠契約(内見は契約ではありません)

内見=契約ではありません。その意味では、単に見学しただけなら、この段階はホワイトと言えます。明らかに時期的な離れがあれば、思い直したということになりますので、問題はないでしょう。購入条件が変わった場合も同じです。苦手なタイプの営業マンが担当になってしまった、知識が足りなすぎるなど、不信感を感じる事情もあるはずです。また、とりあえず試してみようと言われてローンの審査を通したという段階も同様です。

サービスに満足しないからこそ


お客様が他の業者に行くのは
サービスに満足しないから

たとえば、横柄な不動産業者の担当者、シツコイだけの不動産担当者は多いものです。不動産業者の乗り換えは、このような担当者の対応の良しあし、担当者の知識経験から感じられる内容・スキルの高低などでも発生することがあります。皆さんがお感じになるより、普通に発生しています。お恥ずかしながら、当社も、一度だけあえて大手に乗り換えられたことがあります。当社が創業のころ、まだ「仲介手数料無料」が浸透していなかった時期でした。その大手は以前取引があった先らしく、信頼できたというのが理由のようで、売主から聞かされました。

不動産業者の乗り換えをお客様が検討するのは、その業者のサービスに満足していない証拠とも言えます。そのことは業界として真摯に受け止めるべきかなと思います。

契約・申込の判断に必要な業務を提供済み

しかし、単に内見のみならず、契約の判断をするのに必要な業務をさせてしまった場合、差し障りが出てきます。物件理解には情報の重要度や深さがあります。決断に必要な情報収集・開示をさせて、各種の交渉を詰めさせて、ローンの承認も取り付けた。。。。こうなると、ほぼ契約の成立が近いという状況まで仕事させた状態ですので、かなり黒に近いグレーです。

また、契約の成立には契約書の書面の作成と、重要事項説明説明書の案文が開示されていれば、後はハンコを押すかどうかという局面に近いですので、法的には不法行為になる場合もあります。

法令や判例を紹介します。わかりやすく言うと、「ほとんど契約が成立しているという状況まで仕事をさせておいて、「手数料を払いたくない」その他の理由でその業者で契約しない場合には、契約の条件が成立しているものとみなせる」という趣旨です。

民法130条には以下の規定があります。

民法130条:条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。

また、この規定を利用した最高裁の判決もあります。

最高裁判決昭和45年10月22日:宅地建物取引業者を排除して売買契約が成立した場合に停止条件の成就が故意に妨げられたとして右業者の報酬請求権が認められた事例

土地等の買受人が、その買受につき宅地建物取引業者に仲介を依頼し、買受契約の成立を停止条件として一定額の報酬を支払う旨を約したのに、買受人が右業者を排除して直接売渡人との間に契約を成立させた場合において、右契約の成立時期が業者の仲介活動の時期に近接しているのみならず、当時その仲介活動により買受人の買受希望価額にあと僅かの差が残つているだけで間もなく買受契約が成立するに至る状態にあつたのであり、しかも、買受契約における買受価額が業者と買受人が下相談した価額を僅かに上廻る等の事情のあるときは、買受人は、業者の仲介によつて間もなく買受契約の成立に至るべきことを熟知して故意にその仲介による契約の成立を妨げたものというべきであり、業者は、停止条件が成就したものとみなして、買受人に対し、約定報酬の請求をすることができる。
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=53197

実際問題、そのステージまでいくと営業マンにも信頼を寄せている状況です。お客様も「不動産業者を乗り換えその担当者に気の毒だな」という心境になるはず。つまり「担当者に悪いな」という心理です。不動産業者としても、ここまで頑張ったのにと思うはずで、そのような感覚はもっともなことです。そういった心理を裁判所も尊重されます。担当者や不動産業者の乗り換えは、そういった感覚でとらえればよいかと思います。

他にない物件を探すには?

通常の販売物件はとはいうものの、他にない物件を探す方法はないのでしょうか。考えられるのは以下のような方法です。

「未公開」をうたう物件

未公開物件という謳い込みをする物件があります。詳しくは「未公開物件のメリット・デメリット」の記事に譲りますが、いい物件という意味ではありません。ちょっと割高ですが、割高を承知で検討してみる方法はあります。

コンプライアンス違反を承知で

割高ではありますが、囲い込みされている物件や違法な広告をしている物件は、他には出ていな物件もあります。このような物件は、法令の隙間を狙って、1社だけで広告を出していたり、街の電柱に広告を貼り付けています。ただ、コンプライアンス違反をする業者が、買主様だけは大切に扱ってくれるのか。どうでしょうか。むしろ不安な部分もあります。

広告下手な業者の物件

広告下手な不動産業者というのもいます。昔からやっているタイプの町場の不動産業者が多いようです。売却の受託をして、不動産業者間のネットワークに出しただけで、他の広告活動を一切していない物件です。一般的にはは不動産屋の店頭にいけば見れるとされています。

ただし、今の時世はこのような物件は知り合いの仲介業業者に広告をしてもらい表に出すことが多いので、他にない物件を探す方法としては、望み薄です。

売主として複数の不動産業者から広告を出してもらう方法は?

この疑問をお持ちの方は、おそらく、地元や全国的に有名な不動産業者にて、専任媒介で売却をお願いしていると思います。自社の販売網で売ろうとする傾向が有名な不動産業者にはあります。売れれば問題はないでですが、売れないときには、販売ルートを広げる必要があります。

広告を積極的に可にする業者に依頼

自社の販売網で売ろうするタイプとは別に、業者と積極的に協調しながら進める売却営業を行うタイプの業者もいます。当社のこのタイプに属しています。このタイプは売却を依頼されると、他業者から要望があれば、広告を出稿することを積極的に許可します。利権化しないタイプです。売却のご相談をぜひお待ちしております。

一般媒介で直接複数の業者に依頼

複数の不動産業者に、売主さんが直接依頼する方法もあります。一般媒介といいます。直接販売を依頼する必要があるため、拡散力は上記の「広告可の業者」よりも少ないと思います。しかし、お客様の希望によっては「大手じゃないと不安」「知り合いがいるので安心」などの事情もあると思います。このような場合には一般媒介がいいと思います。この問題は「複数の不動産業者に広告を依頼する方法」にて詳しくご紹介しています。