仲介手数料半額になる理由(カラクリ)

「不動産の仲介」は、2社が「売り」「買い」で、分かれて仲立ちをすることもできます。つまり、当社のサイトに掲載されている物件だけではなく、他社の取り扱い物件も当社で対応できます。このような形態を、「共同仲介」といいます。当社が対応するお客様の分は、当社が自由に料率を設定できますから、仲介手数料は半額でサービスが提供可能です。

筆者の経験の範囲では、仲介業者の仕事は「重要事項調査」のほうが、物件紹介よりもより大切ではないかと、思います。重要事項調査の内容しだいでは、物件キャンセルの可能性もありえますので、調査力と良心が試されるからです。適当な業者にお任せになるよりも、ぜひ当社にお任せください。

法律で決まっているのは「上限」

仲介手数料の計算法

仲介手数料の3%という数字は、手数料の相場と認識されていますが、法律で決めているのはあくまで上限です。仲介手数料のに関する法律の取り決めは、正しくは「物件価格の3%+6万円に消費税を乗じた額を上限とする」です。より厳密に表現すると、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号)第2条に記載があります。
売買又は交換の媒介に関する報酬の額以下の通りになります。
売買の仲介手数料の計算式=価格の3%+6万円+消費税
例)3000万円の物件ですと、100.8万円です。

しかし、よく注意してみると、法律記載の3%や1ヶ月はあくまでも「上限」です。「3%にすべし」書いておりません。相場はあくまでも相場です。実際の手数料価格はそれぞれの業者が自由に設定できます。仲介手数料自体は不動産業者が業務を継続するための対価で、重要な意義がありますが、金額の設定は業者の自由です。

報酬は定率、業務は定型

当社の取扱物件は、地域と会社規模の特性上、マンション、一戸建てが多くなります。つまり居住用の不動産です。厳密に言いますと、一戸建ての場合は敷地調査にスキルが必要ですが、このような不動産種別では大体同じような業務内容になります。

しかし、冒頭でご案内した通り、比率で考えると、倍の価格なら仲介手数料は倍です。4000万円の中古マンションと2000万の物件では倍になります。しかし、以下のようなことがありえるでしょうか?

  • 「葛飾区のマンションは、杉並区のマンションの半分の対応力で処理できる」
  • 「西葛西の一戸建ての仲介は、西葛西のマンションの2倍のコストがかかる」

そのようなことは絶対にありません。買うお客様、売るお客様、どんな物件も一生懸命です。仲介人も手抜きはできません。しかし、仲介手数料は倍になるというのは、実は変な話です。実際には半額の手数料でも対応は可能なのです。

一棟収益マンションの仲介や、一街区の開発用地の仲介などは、やることが煩雑になったり、複雑になったりします。たとえば一棟収益マンションでは入居者との調整が必要です。一街区の開発用地では、専門的な知識も必要で、成約にも時間がかかります。(開発会社側の従業員として)筆者はどちらも経験がありますが、このように、種別が違ってくれば仲介手数料は別体系で考えるべきです。当社でもそのように考えています。

ビル等は、入居者の家賃の行き先が変わりますので、手続きは煩雑です。

経営努力

不動産業のコストは、人件費と広告費です。店舗運営費、広告費、営業マンの歩合経費です。不動産仲介業はモノの仕入れがなく創業は簡単ですが、費用が結構多くなりますので、意外とリスクもある商売です。特に広告費は、日々頻繁に不動産広告を目にされるように、各社相当額を広告費につぎ込んでいます。見た目(店舗や広告)を見栄えよくしておけば、なんとなく信頼してしまう方々も、残念ながら一定の確率で存在します。現地販売は人件費、広告費などがかかり、一発必中ですので、しつこいセールスが欠かせません。このような見栄えをよくするための費用が「コスト」として跳ね返ってきます。

しかし、当社では不動産業界の常識ともいえる過剰な広告コストを大幅に削減。その結果、仲介手数料を抑えています。

仲介手数料が半額になるケース

当社においては、手数料をお願いするケースは、原則として通常他社の半額っです。そのケースはおおむね以下のとおりです。言い換えますと、手数料無料以外の場合は原則として半額として設定しています。手数料無料になる物件と見極める対比法は、「手数料無料物件の見分け方」を是非ご覧ください。

個人が売主の物件

個人が売主である中古住宅、土地は、仲介手数料をお願いします。多くの場合では、個人が売主の物件の場合は売主に付く不動産業者がいて、当社は売主・買主の両方を担当するか、もしくは客付けという立場で取引に関与します。客付けの場合は共同仲介といいます。他で広告に出ている物件でも、原則対応が可能です。手数料が無料なのか半額なのか、一般的な不動産広告ではわかりづらいと思います。簡単に見積もりができますので「仲介手数料の見積もりフォーム」からご遠慮なくお問い合わせください。

ちなみに、当社による両手間のお取引の場合においても、おそれながら半額の手数料をお願いしております。個人間の取引は不動産仲介業者が介在することで成立する取引です。不動産業者が絡むことに社会的な意義を見出すことができます。そのため、おそれながら、正当な対価としてお願いしております。

専任物件(専属専任物件)

本来手数料無料になる物件でも、売主が特定の仲介業者に専任媒介で物件の売却を依頼している場合、売主の手数料はこの業者が取得しますので、手数料が無料にはなりません。このような場合は当社は「客付け業者」として共同仲介により対応しますので、上記と同様、手数料半額で対応しております。※ちなみに「専任」とは「当該物件の取り扱いを選任で行う不動産屋」という意味ではありません。

売主の関係会社が仲介人

売主の関係会社が仲介に入っている場合、その業者を外せず、事実上、当社からの客付けも拒否されます。「取引態様の表示」では専任等の記述はありませんが、事実上の専任となります。

売主が仲介業者に手数料を払わない場合

売主の方針により、仲介業者に手数料を払わない場合があります。売れ行きが悪く、プライスダウンを重ねて物件の予算がないので仲介手数料を削った場合などのケースが多いようです。この場合は買主に対しては手数料無料にできません。「売主の関係会社が仲介人」の場合と「売主が仲介業者に手数料を払わない場合」については、買主様にも諦めていただくしかないというのが本音で、やむを得ずお願いする次第です。

手数料半額以外・例外

投資用一棟マンション、開発用素地などは業務内容が異なりますので、別途のご相談とさせていただきます。また、当社では、原則として成約価格1000万円以上とさせていただいております。

物件情報収集の進め方・流れ(ご購入)

お引越し時期により進め方は違う

購入時期が未定の場合

購入時期が未定な場合は、ゆっくりお探しください。

これから何人かの不動産屋と接触することがあると思いますが、購入時期が未定でも、どのような物件がほしいかは、明確にして伝えあげてくださればと思います。優先順位ともいいます。広さ、便利さ、価格、採光・・・場所、環境・・・ポイントはいろいろあります。明確のレベルですが、どのレベルでいうかというと、ブレなくニーズをイメージできる範囲です。駅でならば、1駅~3駅の範囲です。「勤務先から40分以内」等の表現を取られる方も多いのですが、数十、数百も出てくる条件設定ですと、不動産業者は動けません。

範囲が広域になると、チェックしなければならない範囲も多くなり、相場の把握がプロでも無理です。目が行き届きませんので、絞りましょう。掘出し物はありませんから、出ている物件が手に届かない物件であれば、条件を変えましょう。

ネットの情報収集

理想の物件像が不明瞭な段階では、ネット上の情報収集までにとどめ、見学はしないのが賢明です。不要なアクションを起こさないことは、押し込み営業のような、しつこい営業を避ける意味でも意義があります。

情報収集は初動はネット等を利用しての情報収集が中心となるでしょう。気になる物件については、対象物件の外観、周辺環境の視察を進ることをお勧めします。お散歩感覚で構いません。地域の雰囲気をつかむことができます。不動産は立地・環境で値打ちの7~8割が決まります。この作業の繰り返しは必ず後々の役に立ちます。

ネットや紙媒体の不動産広告で仲介手数料無料になるマンションの見極め方をご案内しています。探索時のご参考になれば幸いです。

転居時期が明確な場合(半年以内)

不動産購入の難しいところの一つは、今ある物件しか買えないことです。一物一価といいますが、予約ができません。

手続きは通常、1~2か月は要します。お引越しの期限が近づいている場合は、もう入手してもいいかなという時期の2か月前が見学開始の目安です。つまり、期限の4か月程度前から本格的なエンジンを入れるべきです。ちょっとゆとりを見て、早くても半年前でしょうか。見学開始はそのときからスタートです。既に3か月を切っている場合は、いますぐに開始していただき、至急、後述の「予算の明確化」から進めてください。

半年以上のお時間がある方は、事前の情報収集に時間を割くことができます。購入時期は少し余裕がありますので、「購入時期が未定の場合」から、流れを見てください。

買う競争

もう入手してもいいかなという時期は、少し早めに設定したほうがいいでしょう。引っ越すべきデッドラインのギリギリまで引っ張るのは得策ではありません。

ご存知ないといけませんので、先に申し上げますと、買うのも競争です。いいと思った物件は、いつかはなくなりますが、同じようなものがいつ出るかはわかりません(来週なのか、来月なのか、来年なのか、10年後なのか。例えではなく、10年購入を先延ばしにされる方もいます。)。いい物件は先になくなります。「住活」は、「就活」「婚活」にも少しだけ通じる側面があります。

時期の到来に「前提条件」がある方

少し難しいのは、時期の到来に「前提条件」がある方の場合です。学校の合格、就職面接の合格など、成立が不明確な前提条件がある場合があります。このような場合、ご見学は、前提条件の成立を待ちましょう。条件の成立がほぼ確定的となるまでは、ネット活動や現地散策など、事前の情報収集活動にとどめてください。

人生の前向きなアクションは、いてもたってもウズウズしたくなるものですが、冒頭で申し上げた通り、その時点で売却中の物件しか買えません。また、曖昧な状況でアクションを起こされますと、ご商談の相手方にも迷惑になります。

見学の流れ

以後は慎重派か以降の記事は慎重派か積極派かで分けて書きますので、ご参考になればと思います。家さがしでは性格が出ることもあります。人生を左右する「恋愛」「ご結婚」のときの対応と似ているかもしれません。

1.予算観の明確化

どのような選択ができるのかを明確にするには、どの程度のローン負担ができるのかを明確にする必要があります。情報収集と予算観の明確化は車の両輪です。支払いの期間、負担額を明確するため、ローンシミュレーションなどをしてください。銀行等のサイト上でローンシミュレーションができます。

ただし、返済可能額と借入可能額は若干の差があります。実践的な情報がご希望でしたら、不動産業者との相談が一番です。当社でも対応いたしますので仰せください。

2.事前の情報収集

希望エリアにはどんな物件があって、どのくらいの価格で売られているのでしょうか。情報収集の手始めは、ざっくりと相場を把握することからです。不動産の広告サイト(SUUMO、アットホーム、ヤフー不動産)などで、エリア、間取りなど大まかな希望条件で検索することが手始めです。物件をチェックしているうちに、条件が固まってくることもあります。少しずつ条件を細かくして、気になる物件をチェックして行きましょう。

当社のサイトでも情報検索からは仲介手数料無料の物件を多数ご覧いただけます。

不動産業者が「良い点だけを大きく書く」のは鉄則

「明るい」「きれい」「風通しがいい」「静か」「ペット可」など、感覚的な部分の情報も、広告等で事前にかなりの情報をつかむことができます。不動産業者の習性は、いい点をアピールポイントととして押し出すことです。悪いことを積極的に書きません。例えば、キレイなお部屋かどうかは多くの人が関心がありますので、「リノベーション」「きれいにお使いです」「美室」などのように、美観を予想させる記述があれば、美観に大いに期待ができます。

逆に、何も書いてなければ触れたくないと解釈すべきです。長い不動産生活で、いい意味でこの法則を期待を裏切ったことは、記憶にありません。

今ある物件に納得できないとき

今ある物件では納得できる物件が出ていない場合があります。この場合、お客様のご希望がずれています。条件を広げるご判断が必要です。場合によっては購入を見合わせる判断も必要です。売買の場合はほとんどがオープンな情報で、必要情報を把握することができます。売買においては、「店頭限定だけの物件」はほとんどないのが実情で、店頭限定というのは昭和のころの都市伝説です(あらゆる情報を把握する方法)。踊らされないような慎重さが必要です。

積極派の方々

事前の情報収集では、慎重派の方々はどのタイミングで物件の広告が消えるかにも注目してください。売れない物件は少しづつ値下げをして、いつか消えます。消えた金額の近辺が成約価格です。通常の住宅売買では、価格交渉が数百万円にも及ぶことはありません。つまり、消えた金額帯が相場です。通常、値引きは端数(下2桁万円)が限度です(⇒価格交渉の急所について)。

納得できる物件がなかなか見つからないと、条件のよい物件を探したいと思うあまり、「未公開物件」を強調する業者の甘いささやきにハマります。割高な物件も多く、実は慎重派の人ほど、はまりやすい魔の手です。不動産にうまい話はありません。(⇒未公開物件のデメリット

3.問い合わせ・物件見学

そうはいっても、見学をしたくなってウズウズする時が必ず到来します。「もっと詳しく知りたい」「実物を見てみたい」と思える物件が見つかったら、積極的に問い合わせしてみましょう。検討の深さに応じて質問の深さも進めていくのがよいと思います。

積極派の方々

積極派の方々は、1~2件の見学で決まることもあります。勢いに任せてしまうとご判断の間違いの可能性を心配されるかもしれませんが、感性でお選びにいただいても実際には間違いはありません。さらに、良心的な不動産業者のサポートが得られれば、必要な指摘はしてくれると思います。

慎重派の方々

慎重派の方々は、1度か2度の見学で結論が出ることはないと思いますが、見学をすれば実感がわいて来て、より絞り込みができるはずです。慎重派の方々の場合は、多数の見学が訓練となって、いづれ、見学する前に決断の予感ができるようになります。それがない段階では、おそらく、まだ家さがしの旅路は途中です。

見学を進めている段階では、大手に見学の依頼をするのが実践的かもしれません。とくに、若手の営業マンとお付き合いを増やされるのがベターです。

大手は個人からの売却依頼を中心に、個人売主からの預かり物件の数が多くあります。また、専任返しといって、買取業者が素材として購入した物件を、一番最初の再販売で、売却を専任受託を受けていることもあります(このような物件は、金額はまだ高いですが・・・)。いづれにせよ、いろいろな物件を紹介してくれると思います。

ただし、大手でも、ベテランはダメです。ベテランは見極めが上手ですので、先の長いお客様を避ける傾向があります。

ところで、慎重派の方々でも極めてまれに一目惚れということもありますが、ご購入の申込以後、実際の契約までには時間があります。お調べをする時間があります。リラックスした気分でお進めください。

4.絞り込み

積極派の方

たくさんの情報を集めて見学をしますと、「これは!」と思える物件が出てくるかもしれません。積極派の方々はドンドンお進めいただき、1番手として希望の物件を入手してください。

慎重派の方

慎重派を自任されている方は、絞り込みんだあと、せっかく奮って問い合わせたにもかかわらず、物件を逃すことがあるかもしれません(買いの競合が出る背景)。しかし、買い逃しは実は良い傾向です。他の方々も同じ判断をする実感できますから、次のご判断に自信が持てます。

6.決断の予感をさせる物件

慎重派の方

不思議なことに、見学する前に、ご決断対象となる物件は、その予感を感じることがあります。予感はかなりの高い確率で当たります。それまでの検討活動が練習となり、選別眼がアップしているからです。この段階では、ご自身の関心のポイントなどは、もはや不動産業者よりも知識が多いかもしれません。

予感がする物件は、重要な検討対象であることを商談上、前面に出したほうがいいでしょう。また、具体的な質問があれば、投げかけてください。いい物件はゆっくりしていると逃す可能性を秘めています。他の方もいい物件と感じるからです。気になる物件を逃すことの方が損失です。そのため、手の内を読まれたらヤバイと気に病む必要はありません。いい物件は他の誰かもいいと感じます。また、書いてないような気になるポイントは、おそらく、事前の確認が必要な項目がほとんどですので、業者に対応を依頼するほうが有益です。たとえば、管理の情報等はかなりの程度、事前に入手できることができます。

ただ、このステージでは、誰を信頼するかも重要なところです。「ダメな業者の見分け方」の記事をご用意いたしました。信頼すべきでない業者のふるいはできると思います。また、お時間的な余裕があれば、当社にお声をかけていただければ幸いです。手数料の割引とよりよいアドバイスができるものと思います(仲介手数料無料サービスの利用)。あとは感性にもとづきお進めください。

このステージでは、腕に覚えがある不動産営業マンであれば、間違いなく購入を煽ってくるでしょう。「あなただけ」「いまだけ」「これしか買えない」などがキーワードです。「ダメな業者の見分け方」等、信頼できるか確認していただくのも一つ。もし信頼しづらいということであれば、ぜひ当社にもお声をおかけください。仲介手数料無料(半額)になるのと、リスク分析の良いアドバイスを提供できるかもしれません(仲介手数料無料サービスの利用)。

自営業の方の住宅ローン

自営業の皆さまが取りうる選択肢

大手銀行・ネット銀行

メガバンク等の大手やネットの銀行は、変動金利を中心に金利が安くなっています。また、物件の選択肢にも大きな制限がありません。この点において銀行はありがたいのですがハードルもあります。自己資金が(おおむね)2割必要というのがほぼ前提であり、第一かつ大きなハードルです。第2のハードルは、年収の審査が3年間分がということと、年収は納税証明等に出てくる公的なデータのみで検討対象ということです。自営業の皆様は、経費算入などにより、サラリーマンなどとくらべ、しばしば所得が低く見えることがあります。しかし、銀行系の金融機関での年収カウントは公的なデータだけです。

地域の金融機関

次に検討を進めるのは地元の地域系金融機関です。地域の金融機関として挙げられるものは、地方銀行・信用金庫・信用組合などです。

このタイプの金利は大手銀行等よりも、少し高くなりますが、2018年時点の変動金利は1%を下回ります。自己資金については、必ずしも2割云々は問われないようです。ただ年収は納税証明等に出てくる公的なデータを基本に検討します。

「メインバンク」「プロパーの金融機関」などというように、地域系の金融機関の魅力は取引履歴や縁故を重視してくれることです。業務上の借り入れだけでなく、預金などでもいいです。金融機関のつながりがある場合は、ハードルにかかわらず、お客様本来の実力を見て判断してくれることもあります。大手銀行はスコアによる機械的判断の比重が高いのですが、地域系の金融機関は人の目・信用による判断の比重が高いようで、それぞれの違いになっています。このタイプの金融機関は、不動産業者がご紹介するより、お客様ご自身が金融機関にご相談を開始していただき、不動産業者に対応をご用命いただくことになります。

逆に、これまでまったく関係がなかった金融機関ではむしろハードルが高くなる場合もあります。

フラット35

民間の金融機関で難しい場合は、フラット35でのご検討になると思います。フラット35の特徴は、若干、金利が高くなりますが、全期間固定ということが特長の住宅ローンです。詳しくはリンクから内容をご確認ください(⇒「フラット35」へ移動)。

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フラット35は政府系の独立行政法人が、民間金融機関へのバックアップを経由して提供する住宅ローンです。条件に合致しさえすれば、基本は誰でも貸してくれます。年収の推移が安定的的であれば、自己資金云々は言われません。ただし、全額ローンというのは審査場の不利になるようで、少しでも自己資金を投入していただくと良いと聞かされています。

年収は納税証明等に出てくる公的なデータのみで検討しますので、税金対策等でご収入を押さえてらっしゃる場合は、利用が難しいかもしれません。

スルガ銀行

フラット35でハードルが高い場合、検討すべきはスルガ銀行です。

スルガ銀行は貸出態度は時勢により変化します。以前は自己資金2割を要求されていましたが、2018年の時点では外国人の方を除き、うるさくは言われないようです。

スルガ銀行はユニークな銀行で、お客様の本来のご収入の実力と、家賃の支払い履歴を重視するという考え方であり、お客様へのヒアリング・面接を重視します。

ただ、景気の悪化により、貸出姿勢は変わるかもしれません。また、慎重に検討を要するべき点としては、金利は高めに設定されているということ、変動金利のみの商品というのが挙げられます。

銀行ですのでどのような物件でも大丈夫というわけではありません。聞いたことがある物件への制限をいくつか申し上げます。

  1. 旧耐震の場合はフラット35が利用できる技術基準を満たすこと
  2. 旧耐震の場合は築60年内に完済をすること

ローンを申請する場合の必要書類

必要書類については詳しくは別ページ「住宅ローンの必要書類」でも解説を立てています。ご覧いただければ幸いです。なお、確定申告を過去にしていない場合は、住宅ローンの利用ができません。

所得関係

確定申告の控え(3期分)

確定申告の控えは申告書のほかに、収支内訳書や青色申告書も必要です。申告書は受領した公印がスタンプされているものが原則ですが、e-taxで申告されている場合は「メール詳細」のプリントアウトで対応できます。

納税証明

納税証明はその1その2を3期分、ご用意ください。

年収の確認について

自営業者の方の年収の計算は確定申告における「所得金額」をいいます。「所得金額」は会社で言えば売上総利益に相当するもので、実質の稼ぎです。

世間一般では「収入金額等」を年収と呼ぶこともありますが、住宅ローンの世界では「所得金額」を指しますので、お気を付けください。

下記は一般的な確定申告書の例です。どの部分を見ればよいかをお示ししました。

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身分関係

身分証明(写真付き)、健康保険証、印鑑(認印可)、住民票、印鑑証明

仮審査の段階では認印でかまいませんが。住民票も不要です。しかし、ローンの本審査に進まれる場合は実印と住民票が必要です。

税金・年金・公課等の未納がないこと

税金・年金などに未納があると、住宅ローンの利用はできません。公課等とは税金、社会保険のことです。税金は国税はもちろん、住民税も含みます。社会保険とは健康保険、年金のことを指します。この点はここのところ厳格に見る銀行が多くなり、審査方針によっては、公課の未納がないことを確認されることがあります。「未納の有無」というのがポイントで、追納でも受け付けられない場合がありますので注意が必要です。

税金や年金は先取特権があり、住宅ローンの債権が脅かされるというのが理由だそうです。また、おそらく、信用力を確認できず、住宅ローンの審査スコアが下がることもあるでしょう。公課の未納がある場合はあきらめて、2年もしくは3年の実績を構築することを優先しましょう。