不動産の仲介と仲介手数料の相場(売買)

仲介手数料の相場

Shakehand

仲介手数料の相場は3%

売買の場合、仲介手数料の相場は以下の式で計算します。

物件価格の3%+6万円に消費税を乗じた額

当社のような、仲介手数料を無料・半額にするタイプの不動産業者はまだ少数派ですから、おおむね、これが手数料の相場と言えます。不動産業者では「正規手数料」とも呼んでいますが、昭和45年の建設省の告知にもとづき、大手仲介業者・有力仲介業者は依然このレートで設定をしており、事実上の相場です。この告知には不動産業者が請求できる報酬額の上限の記載があります。

なお、消費税が課されている物件は本体部分をもとに計算します。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号)

第2条 売買又は交換の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は・・・(中略)・・・次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。>

  • 二百万円以下の金額百分の五・二五
  • 二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・二
  • 四百万円を超える金額百分の三・一五

売買の仲介手数料の例)価格の3%+6万円+消費税なので、3000万円の物件ですと100.8万円となります。

当社のように、近頃は手数料の設定も多様化して来ていますが、以上の背景から、売買の仲介手数料の相場はおおむね「3%」とご認識いただいて結構です。仲介手数料の相場は永く宅地建物取引業法に記載されている条文と建設省の告示を根拠としてきました。不動産業者の店頭に行くと「仲介手数料は正規申し受けます」などと書いていますが、正規とは3%のことです。下記の告示がそれです。この条文が根拠となって、ながらくこの手数料の相場が定着してきました。

「3%」とは、単に法律の上限

しかし、よく注意してみると、法律記載の3%というのは「上限」であり、「3%にすべし」書いておりません。仲介手数料は成功報酬であり、それぞれの業者が自由に設定できます。仲介手数料自体は不動産業者が業務を継続するにいただく対価で、重要な意義がありますが、金額の設定は業者の自由だったりするわけです。仲介手数料の趣旨は、もちろん仲介業務の対価です。「不動産ジャパン」の用語解説では、「法規制により仲介手数料には上限がある」「仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する」等との記入があります。

http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/chukai.html

当社のような手数料割引サービスの業者も

定率で決まるのが仲介手数料ですが、実は1000万円の不動産と3000万円の不動産なら、概ね同じような仕事です。そこに、当社のように仲介手数料が無料/半額でもしっかり成り立つというカラクリがあります。(⇒手数料無料のカラクリ)(⇒手数料半額のカラクリ)

気になる物件の仲介手数料が無料/半額になるかの見積もりも無料で行います。奮ってお問い合わせをください。

不動産仲介とは何をするのか

不動産の仲介

それでは、そもそも不動産における仲介とは何をするのでしょう?それは取引の当事者の間に立って、取引を仲立ちすることです。まとめますと、不動産業者の仕事には以下のような役割があります。

情報機能 お客様が希望する物件に近い情報を探索すること
交渉機能 契約条件を調整し交渉すること
調査機能 物理的・法的・経済的な各要件を調査報告し、消費者(お客様)の保護に努めること
安全機能 契約を安全に進めること。契約や引渡の事務を進行し、円滑で安全な取引を遂行の補助すること

なお、仲介は1社が売り買い両方の当事者の仲立ちをするだけでなく、2社以上の業者が、売り買いで、分かれて仲立ちをすることもできます。たとえば、当社のサイトに掲載されている物件ではなく、他社の取り扱い物件も当社で対応できます。このような形態を、「共同仲介」といいます。そのため、広告を出ている業者のみが販売の窓口である必要はありません。

不動産の専門家として

このように、不動産仲介業では、不動産の専門知識はもちろん、価格動向や相場変動、現在流通している物件の把握も必要です。地域情報にも精通している必要もあります。顧客が適切な判断を下せるようなコンサルティング能力や、アドバイスできる能力も必要となります。

小規模物件の分譲

小規模な宅地・建売、リノベーションマンションなどの分譲も仲介業者の重要な仕事です。これらは既存の仲介というシステムを利用して販売することが圧倒的に多いです。

新築マンションであれば売主が一括して販売していますが、マンションとことなり、大量広告を打ちにくい物件は仲介業者が販売を行います。磁場に密着する仕事が多い仲介業者は、地場の見込み客も多数抱えているからです。

共同仲介と単独仲介

不動産の仲介は1社で1件の取引をまとめることもできますし、複数以上の会社で1件の取引をまとめることもできます。前者を単独仲介といい、後者を共同仲介といいます。
共同仲介でも単独仲介でも、仲介手数料の請求は一人の当事者ごとにカウントされます。つまり、買主あるいは売主に対して請求できる仲介の手数料は、上限が3%+6万円+消費税までです。通常は買主は買主側業者に、売主は売主側業者に手数料金を支払います。法律以上に上がることはありませんので、安心してください。
もし3社以上の仲介業者が存在すれば、当事者から支払われた仲介手数料を業者間で分配します。

媒介契約と態様

売るにしても買うにしても、個人では契約の相手を見つけることは難しいため、不動産仲介会社に依頼することになります。売主は不動産仲介業者と宅地建物取引業法に基づいて媒介契約を結び、業務をお願いします。かいつまんで申し上げると業務委託契約は以下の3つの形態になりますが、単なる契約形態の違いであり、請求される仲介手数料に差はありません。それぞれ詳しい説明は、一般・専任・専属のメリットやデメリットでご覧ください。

  1. 専任媒介契約
    • 不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約
    • 「専任」とは、物件に対する専任ではありません(売主に対する専任)
    • 買主側には仲介業者の縛りはなく、別の仲介者を立てることが可能
    • 委託を受けた不動産会社は法律により、レインズ等を通して物件を告知して協力業者を求める義務あり
    • 受託後5営業日以内にレインズに物件を登録する義務
    • 2週間に1回以上、売却活動状況を売主に報告
    • 売主は自主的に買主を探すことが可能
  2. 専属専任媒介契約
    • 不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約です。
    • 他の不動産仲介会社に依頼したり、自分で買主を探すことは不可
    • 委託を受けた不動産会社は、法律により、レインズ等を通して物件を告知して協力業者を求める義務あり
    • 買主側には仲介業者の縛りはなく、別の仲介者を立てることが可能
    • 受託後5営業日以内にレインズに物件を登録する義務
    • 1週間に1回以上、売却活動状況を売主に報告
  3. 一般媒介契約
    • 1社に縛られない形態で、売主は同時期に複数の不動産業者に、仲介を依頼できる
    • 委託を受けた不動産業者からすると、他の業者も情報を扱っているので独り占めできない
    • レインズ等を通して、物件を告知して協力業者を求める義務なし
    • 売主に売却活動状況を報告する義務なし
    • 気楽な側面もあります。

売却の仲介手数料

日本の仲介手数料のシステムでは、売却も購入と同じレートで対応するものとされています。つまり、多くの業者では、売却の仲介手数料も3%となっています。

売却の依頼件数でいうと、まだ有名仲介業者の存在感は高いですので、売却の仲介手数料の相場は3%といって差し支えないでしょう。

売却の仲介手数料の多様化

たとえば、当社の場合でいえば売却の仲介手数料の無料サービス売却の仲介手数料半額サービスを手掛けています。売却はまだ有名仲介業者の存在感は高いものの、すこしづつ多様化は進んできています。

よくあるご質問

よくあるご質問

お金や流れのことについて、よくあるご質問をまとめてみました。

Q.住宅ローンの相談にはのってもらえますか?

A.対応しています。仲介手数料を抑えるのはもちろん、物件の価格交渉、住宅ローンのサポートも含めてすべてロータス不動産のサービスです。仲介手数料が必要な他の業者さんと同等、もしくはそれ以上の業務をしている自負があります。

Q.手持金0円でローンは組めるの?

A.結論からいいますと諸費用も含めたローンは可能です。もちろん審査によりますが、大手の銀行ならば住宅ローン本体の金利と同じ金利で、借入が可能です。

当社のように、仲介手数料無料の会社ですと組むべき諸費用も少な目で済みますので、ローンにさらに有利です。

詳しくは下記の解説もご覧ください。

手持金0円でローンは組めるか?

Q.ローンが通るか不安です・・・

A.以下のようなケースはよくご相談がありまして、解決しています。住宅ローンでお悩みの場合も遠慮なくご相談ください。

Q.自己資金が0円でも家が買えますか?
Q.勤務年数が短いですが?
Q.永住資格のない外国人ですが

詳しくは下記のページもご覧ください。

住宅ローンが通るか不安です

Q.仲介手数料無料だと、価格交渉をしてもらえない?

A.いいえ。当社では価格交渉も誠意をもって対応いたします。成功事例も多数です。

詳しくは下記のページもご確認ください。

Q.仲介手数料無料だと、価格交渉をしてもらえないと聞きました

Q.他の新築戸建て販売会社に比べてサービスが劣るのでしょうか?

A.いえ、むしろ他の販売会社以上の仕事をいたします。住宅ローン、契約、手続きについては怠りなく行います。東京で住宅ローンを扱う金融機関から住宅ローンのプラン・返済プランもご提案しています。
見学はすべて現地集合現地解散です。一部の不動産屋さんは、熱心のあまり、ご自宅で待ち伏せしていたり、深夜に電話をすることがありますが、このようなしつこい営業を行いません。ご安心ください。
LINEやお電話、メールでいつでもご相談してください。

Q.仲介手数料は無料でも結局お金がかかるのではないですか?

A.当社では調査事務手数料を32400円頂いております。この他、念ため申し上げますと、登記関連費用、銀行費用、税金などそのほかの費用の実費のご負担がございます。

Q.ロータス不動産の対応エリアを教えてください

A.ロータス不動産の対応エリアは東京都です。

Q.店舗に行く必要はありますか?

A.仲介手数料無料の対象となる物件のご案内は現地でのお待ち合わせになります。住宅ローンなどのご相談、手続きはペーパーや画面でのご説明がありますので、ご来店いただいております。

居住中物件、他社物元の客付け物件は、LINEなどでお客様のご状況をお伺いする場合があります。

Q.購入の流れはどのような感じですか?

A.それぞれ、下記のリンクからご覧ください。

中古住宅購入の流れ

新築住宅購入の流れ

現金購入の流れ

Q.建築条件付き土地も紹介してもらえますか?

A.建築条件付き土地も対応できないわけではないのですが、建築条件付き土地は売主と買主の間でトラブルが多く、ネガティブな要素を説明すると敬遠されるお客様がいました。結果としてこれまでは対応をしたことがありません。

Q.他に物件はありませんか?

まずはご希望の内容をお知らせください。掲載物件以外の情報でも取り扱っていますので、ご案内いたします。

物件リクエストからご希望に近い物件をご案内することもできます。

また、他の広告サイト・情報サイトの物件も手数料無料・半額にて対応ができます。手数料無料の可否確認でお見積もりが可能ですのでサイトのフォームやお電話でお問い合わせください。
不動産検索サイト(suumo、ホームズ、athomeweb、ヤフー不動産、オウチーノ)や、他社のホームページに掲載してある物件もふるってお問い合わせください。弊社のホームページに載っていない物件でも、原則ご対応が可能です。

不動産・住宅の現金取得の流れ

現金取得の流れ

現金により住宅を取得する場合、大まかな流れは次の通りとなります。

・ご見学

 ↓1~2週間(標準)

・売買契約

 ↓1~4週間(標準)

・代金支払い、引渡(鍵と権利証を貰う)

売買契約

購入の意思表示を書面で表した買付証明書を提示して交渉開始となります。現金でのご購入の場合はローンの審査がありません。そのため、ご希望・ご都合が合えば、すぐに売買契約が可能です。通常は、申し込み後の1週間くらいで売買契約となるでしょうか。売買契約においては、、宅地建物取引士により重要事項の説明を聞きます。法的・物理的に重要な事柄を有資格者が説明します。疑問点は明確に聞くことをお勧めします。取引に関係する不動産業者が本人確認を行ないます。その後契約条項の説明を受けて押印により契約を交わします。契約と同時に手付金を交付します。

決済・引渡

引き渡しは決済とも言います。残金決済と同時にカギと権利証を引き渡すことが原則です。経験的には、現金の決済の場合の決済時期は、売買契約の記名捺印から1~2週間後が多いように思います。ただ、期間の設定に決まった法律はありません。住宅ローンを使う場合の決済は、売買契約後1か月~2か月くらいが普通ですので、お急ぎになる事情がなければ、ご契約後1か月前後の設定することもあります。

決済では買主、売主、仲介業者、司法書士の四者が集まります。現金でのご購入の場合は住宅ローンなどがないため、引渡しの手続きは不動産業者の事務所などで行うことが多いでしょう。鍵の引渡しをもって物理的な引渡しとなります。引渡しと同時に代金を振り込みます。司法書士は書類のチェックをした後、お金の流れを見届けて、ただちに登記所に向い登記手続きを行います。名義変更日は当日付けとなりますが、変更した登記簿謄本が届くのは3週間後くらいです。その書類で、名義変更が確認できます。

諭吉

手続き期間

上述の通り、はやければ概ね1週間日くらいで可能です。売主さんの側に抵当権の抹消がある場合がほとんどです。そのための時間が必要です。抹消すればすぐに引渡しが可能です。滅多にはないものの、抵当権の抹消がないのであれば、事前に準備をしておくことで契約後ただちにでも可能です。

即日決済について

即日決済は、契約に関する手続きを終えた後、ただちに決済に移行する作業です。少し慌ただしくなりますが、手際よくやれば、見学の当日の契約、あるいは契約の翌日の引渡というのも可能です。ただ、売主様も対応が必要ですので、どの物件でも可能ということではありません。また、準備も必要ですので、事前の打ち合わせ、確認などが必要です。

見学を思いついた日に契約をして、そのまま即日というのは、実際は難しいかもしれません。名義変更のための準備が必要で、そのお願いは司法書士対して行います。通常では、早いと1週間余りで決済と申し上げましたが、その理由は売主の抵当権の抹消です。抵当権の抹消のための手続きが、早い金融機関内だと1週間くらいで処理できます。そのため、即日で処理するには、抵当権のついていない物件を選定する必要があります。物件の選定の幅が狭くなりますので、お急ぎでも、手続きは1週間くらいの前提が望ましいと思います。

登記(所有権移転・保存登記)

登記は司法書士に依頼します。決済・引渡の項目で申し上げた通り、司法書士は「決済」の場に立会い、法的なチェックを行ないます。売主買主の本人確認をおこないます。このように司法書士は取引の安全の貢献します。売主が代金を受領し、買主が鍵を受領したのを見届けて、司法書士はただちに登記の申請(所有権移転・所有権保存・担保設定)をします。登記は直ちに完了しますが、書類はおよそ10日~2週間ほどで、登記を済ませたことを通知するものが司法書士から送られてきます。

残代金の支払い方法

引き渡しと同時に振り込むとの記述しましたが、一般的に多いのは銀行の店頭に移動して、振込用紙を用いて、カウンターから送金依頼をかける方法が多いようです。ただ、最近ではオンラインバンキングを利用した決済も多くなっています。現金をそのまま決済会場に持ち込むケースもありますが、売主買主とも危険を伴いますので、このような方法は極めてまれです。

現金取得の必要書類

必要書類

現金による購入の場合は必要書類は複雑ではありません。買主様の場合は、実印も不要です。基本は以下の通りです。

  • 住民票(個人番号不要、原則本籍不要。)
  • 印鑑(認印可)
  • 写真つきの身分証明書

住民票は登記所が購入者の本人性を確認するために使用します。身分証は司法書士が購入者の本人確認をするために使用する書類です。なお実務的には、ご決済時のは振込送金とすることが多く、送金元となる口座が必要となります。そのため、代金送金手続きに必要な書類として、通帳・身分証明・キャッシュカードをご準備ください。

住民票の注意

住民票は法務局(登記所)への提出書類です。お名前と住所の部分写真画像、ファックス画像などの方法で、を不動産業者を経由して司法書士に送ることを強く推奨します。住民票に記載する字形が、そのまま登記簿の記載事項となるため、事前に確認ができると、誤字・脱字を避けることができます。なお事前に画像をお送りいただくのは住民票の氏名・住所の部分だけでけっこうです。

原則として、住民票の取得は区役所でお願いします。コンビニ取得の住民票は、事前に真正書類かどうかの確認・認証が必要なため、司法書士としては、受け取れないそうです。

現金取得時の購入諸費用

現金購入の場合では、ローン・金融に関する費用が不要です。具体的には銀行費用の印紙、銀行手数料や抵当権設定の登記手数料・登録免許税は不要です。参考ですが中古マンション購入の諸費用の記事も併せてご覧ください。

引渡後・不動産取得税

不動産取得税は現金取得・ローン取得関係なく請求されます。不動産取得税の通知書が都県庁から送付されます。マンションの場合、築25年以内で登記簿面積が50㎡以上、自己居住なら軽減措置が受けられます。共有者の一部が自己居住でも課税が減免されますので、居住者と購入者が異なる場合はご検討ください。課税を通知されても、都県税事務所に申告に行きます。

仲介手数料無料になる理由(カラクリ)

仲介手数料無料のビジネスモデル

不動産を買う時、同じ物件なのに、どうして仲介手数料が無料の業者と有料の業者があるのか、不思議になられるかと思います。
・「仲介手数料が無料なんて怪しい・・・別の項目で取られない?」
・「本来不要な会費が請求される!?」
・「無料で仲介業者はどうやって収益を得ているの?」 etc,.
と、不安に感じる人もいらっしゃるかもしれませんね。結論からいうと、ご心配は不要です。もちろん仲介業者の収入は手数料ですので、完全無料では事業が成りたちません。それでは、カラクリをご説明します。具体的な物件の仲介手数料無料の可否について、広告で見分ける方法は、仲介手数料無料可の中古マンションの確認方法をご案内しております。

理由1:売主様からもらう

手数料無料のビジネスモデルは「売主様から手数料をいただき、買主様に対して免除するビジネスモデル」です。これがカラクリ(理由)です。いわば、広告代わりに売主様は手数料を払うという構図です。売主様が手数料を支払うという構成は、米国の仲介業者のモデルに近いかもしれません。ロータス不動産では、2010年の創業後からこのモデルで業務を行ってきました。ですので、自信を持ってお勧めできます。


仲介手数料無料ビジネスモデルの関係図

理由2:業者間ネットワークを活用

リノベ住宅や建売住宅の場合、仲介業者はレインズのような不動産業者間の専用ネットワークを通して、売主と商談をしています。また、これまでの取引による人脈など、有形無形のネットワークで、売主からも仲介業者は販売協力を呼びかけられています。

当社も物件の情報を公開していますが、仲介業者は広告などを通して買主様とも取引が可能です。

従来型の仲介業者

しかし、当社が手数料無料にできる物件も、従来型の仲介業者は、売主に3%、買主に3%と、両方に手数料を請求しています。

理由3:ネット広告などで経費を節減する

手数料無料といっても適切な利潤をいただいていますが、たしかに両手率が高い仲介業者と比べると、業務の効率化が必須です。そのため当社:(株)ロータス不動産では、ネット中心の販売手法など、効率化を図っています。

世間のイメージと裏腹に、不動産仲介業は費用が結構かかる商売です。見た目を見栄えよくしておけば、なんとなく信頼してしまう方々も、残念ながら一定の確率で存在します。お客様をいい気分にさせるため、しつこさと裏腹ですが、熱心さをアピールするため若い営業マンをべたつきで張り付かせることもします。

店舗運営費、広告費、営業マンの歩合のような費用が、すべて、「コスト」として跳ね返ってきます(⇒大手不動産が不正行為か流出する“爆弾データ”の衝撃)。とくに、「現地販売」は人件費、広告費などがかかり、一発必中です。しつこいセールスが欠かせません。

言い換えれば、見栄えよりも実質を重視し、、チヤホヤされるよりも取引の安全を大切にしたいお客様にこそ、仲介手数料無料のサービスは向いています。

経費を抑えて仲介手数料無料に貢献

当社に仲介手数料無料で購入仲介を依頼するメリット

当社は買主の皆さまのバイヤーエージェント(買主の代理人)として行動します。手数料無料の物件では、仲介業者は売主へのフォローは不要です。実務上は買主フォローに専任できます。

実績があること

当社も免許番号がおかげ様で(2)となりました。免許番号が加算されたということは、実績があることを意味します。実績があるため、メガバンク等を中心に多くの銀行で業務代行が可能です。事前審査やローンの申し込みで、多くのお手間を取らせません。「ローンの代行」は大手の不動産業者では当たり前なのですが、創業して実績が少ない不動産業者には、大手金融機関はお断りです。そのため、仮審査の段階から、お客様が直接店頭に足を運ぶ必要があります。逆に、大手金融機関での代行が可能であるこは、実績があることの目安になります。

企業努力

ダブル手数料にしないための企業努力と工夫も重要な要素です。ネット・サイト中心の営業活動、派手な事務所にしないetcなどの方針をとっています。

経験豊富さ

仲介業務だけでなく、建売開発、マンション開発の現場も知っているスタッフや、ネット企業に勤務の経験があるスタッフで運営しています。そのため、単なる交渉だけでなく、いろんな質問にも対応できます。

代表の経歴

多様な物件に適用可能

仲介業者は中立的な立場で行動しますので、条件に合う物件あららば、有名不動産情報サイトetcの物件も手数料無料にすることが可能です。手数料無料にならない場合でも、半額にしております。
サービス利用・手数料の見積もりは簡単にできますので、おおせください。

仲介責任への対応

当社においても、仲介責任を果たすべく、備えをしております。

仲介責任とは、一連の仲介業務における注意義務や説明義務を負う責任です。一連の仲介業務とは、契約相手の探索、取引物件の資料収集・物件調査・価格査定・現地案内、条件調整の業務、重要事項説明書の交付・説明、契約書の作成・交付、契約の履行手続き・・・等々のを指しますが、仲介業者はこれらを善良なる管理者の注意義務(我がこと同様の注意レベルで)として対応しなければなりません。

重要な説明責任

不動産業者の仕事は物件紹介などに目が行きがちですが、本当に重要なのは、説明責任です。物件はもちろん、法律、税金などの正しい情報を伝え、適切なヒントを提供して、コンサルティングの需要に応じる責任があります。とくに重要なのは、法律にも規定がある重要事項調査報告です


重要事項説明書の表紙。
当社ですとA4で15~20ページ弱です。
お陰様で、詳しいと評していただいた
売主業者さんもおられます。

重要事項調査とは、実際の契約調印までに、買主様のために重要な事項を調査し、有資格者により説明するための手続きです。調査にも数万の費用がかかりますので、当社においては、経費相当として、物件調査・ローン事務手数料として、32400円の事務手数料のご負担をお願いしています(ローン無しの場合は21600円)。この費用により最新の情報を気兼ねなく調査することができます。

また、万万が一の誤りに備え、最終的な砦として、当社では宅地建物取引士責任保険に加入しています。いくらスキルが髙いとしても人間のやることですから、誤りがないことを否定できません。そこで、誤った内容の説明により物件を購入して、損害をあたえてしまった場合の購入者様の補償に備えております。

売却での仲介手数料無料のカラクリ

売却時に仲介手数料無料となる手法は、2つのパターンがあります。

買取業者への仲介

カラクリの1つは、買取業者への売却の仲介に可能です。買取業者から仲介手数料を支払いをうけることができるので、売主個人様への手数料は免除できるというものです。上記でご案内した購入の仲介手数料無料の逆バージョンと言えるかもしれません。

買取業者への売却で、高値を引き出すにはコツがあります。買取業者への売却は、売り先を限定1社にしてしまうと売却値段も安くなってしまいます。よく、囲い込みを行うのが得意な、一部の大手の担当者など、期末に怒涛の売却説得があるなどと聞きます。このような場合ですと売り先は限定1社になってしまいますので、注意とあきらめが必要です。

しかし、競売のように買取業者の間で競争させることができれば、価格面・条件面で良好なパフォーマンスを出すことができますので、早く売りたいというご希望に対しては、合理的な選択肢です。

一般媒介を活用した物件の囲い込み

もう一つは、一般媒介を活用した物件の売却です。これは、筆者から言わせれば、個人と業者の『情報の非対称性』を悪用した手法であり、あまりにも悪辣なので当社では採用していません。通常のご売却をご希望される場合であれば、当社でしたら手数料半額です。しかし、どの業者を活用するにせよ、手数料をお支払いする選択肢を選んだほうがいいでしょう。

詳しくは別のページに譲りますが、一般媒介というサービスでは、仲介業者はレインズの掲載義務がありません。売却状況を報告する義務もありません。ようするに、物件を業者のいいように扱うことができます。このような環境であれば、物件を囲い込むことが可能です。物件を囲い込まれれば、見学数は激減しますので、売れるスピードは遅くなります。複数の業者が広告できないのはもちろん、他社では取扱い自体ができなくなります。

これだと、winとなるのが業者だけです。「高いのを承知のお人好しの買主がいれば、もしかしたら売主さんもwinになる」かもしれません。当社でも採用を少し検討はしたことがありますが、このような理由で見送りました。本当にやりたくない手法ですね。

なお、買主様にとっても、このパターンでは仲介業者の選択枝がなくなり、手数料は満額となります。当然、物件価格は買主様にとっても安いわけではありません。まずいいことはありません。

仲介手数料が無料で購入できない物件

逆に、仲介手数料が無料にならない物件もあります。ご紹介いたします。

個人が売主

当社では、個人が売主の物件については、手数料半額(約1.5%)で対応しております。多くの場合では、個人が売主の物件の場合は売主に付く不動産業者がいて、当社は客付けという立場で取引に関与します。これを共同仲介といいます。他で広告に出ている物件でも、原則対応が可能です。手数料が無料なのか半額なのか、一般的な不動産広告ではわかりづらいと思います。簡単に見積もりができますので「仲介手数料無料サービスの利用」からご遠慮なくお問い合わせください。

専任物件(専属専任物件)

売主が特定の仲介業者に物件の売却を専任媒介で依頼している場合、このような場合は当社は「客付け業者」として共同仲介により対応しますので、手数料が無料にはなりません。上記と同様、手数料半額で対応しております。※ちなみに「専任」とは「当該物件の取り扱いを選任で行う不動産屋」という意味ではありません。

売主の関係会社が仲介人

売主の関係会社が仲介に入っている場合、その業者を外せず、事実上、当社からの客付けも拒否されます。「取引態様の表示」では専任等の記述はありませんが、事実上の専任となります。

売主が仲介業者に手数料を払わない場合

売主の方針により、仲介業者に手数料を払わない場合があります。売れ行きが悪く、プライスダウンを重ねて物件の予算がないので仲介手数料を削った場合などのケースです。この場合は買主に対しては手数料無料にできません。

留意すべきポイント

売主が直販をしない理由

売主が直販をしない理由は、「広告費」「人件費」です。売れないと1個のために、湯水のように費用を使うことになります。そこで手数料という形で固定させるのです。

実は、売主と買主が直取引をすれば、それぞれの仲介手数料を無料にできます。戸数が多い新築マンションは販売経費を売買価格に転嫁できるため、売主が自ら分譲することが多くなります。

しかし、リノベーション住宅や建売住宅などは販売が小規模です。このような物件は総戸数は1戸~10戸くらいです。売主は仲介業者を経由して買主を募る手法を採用していることがほとんどです。まれに、小さな販売現場でも直販をする会社もありますが、しつこい営業ができる「剛腕営業」の会社だけです。

ちなみ、仲介業者を挟むことは、買主様にもメリットがあります。一つは選択肢が増えること。売主が強力な販売部隊で販売している物件だけでなく、他の現場の販売物件でも可能です。また、売主の説明を鵜呑みにすることなく、別の人が物件の再調査を行うことができることも、大きなメリットです。

キャッシュバックは違法

仲介手数料無料からさらに踏み込んで、キャッシュバックも行う仲介業者さんもいます。キャッシュバックの幅は最大で50%のようです。当社では対応していません。キャッシュバックを行うことの違法懸念があるためで、ここまで進むと「怪しい」と感じます。

面倒なので誰も告発せず、当事者は違法性をご承知ないので進められるものと思いますが、違法とは公正取引規約違反です。当社でも調べる前に一瞬だけ検討しましたが、自分の会社さえ大切にしないのに顧客を大切にするのかどうか、良識のある方々には不安を感じさせてしまうのではないかと思い、最終的には止めました。また、お客様側の行為としても、違法を幇助・加担するかという点も問題になります。キャッシュバックを行う業者が少数派であるのはこのような背景もあります。

違法と判断した理由

手持金0円で不動産売買やローンはできる?

念ため確認をいたしますと、お客様の中には、自己資金と手付金がごっちゃになっていることもありますので、まずは、そのちがいをご確認します。

自己資金:購入に必要な資金のなかで、自分で用意する部分をいいます。

手付金:手はじめに出す「手を付けるため」の資金をいいます。いわば、契約の証拠金です。

諸費用込々のフルローンは可

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諸費用も含めたローン

マンション・住宅を購入する時は、購入時の諸費用を考えなくてはいけません。結論からいいますと、諸費用も含めたローンは可能です。大手の銀行では住宅ローン本体の金利と同じ金利で、借入が可能です。もちろん、物件価格以上の借り入れになりますので、住宅ローンといえども、審査の目線は厳しくなります。ご意向に沿えない場合があったり、金利が上がる場合があります(審査次第です)。そのため、一部の銀行は事実上利用できない銀行もあります。

当社ではローンのコンサルティングも対応します。手数料が安くなれば諸費用負担が軽くなり、借入返済額も下がります。つまり、ローンの合格率があがり、有利になりますのでお勧めです。不動産業者はローンの案件の持ち込みが多く、当社も経験多数です。手付金0円の場合のローンの相談として、まずはメールで可能な限り状況を記入いただき、ご相談ください。悩むよりも前進です。

利用する業者により多額の諸費用の先行投資が必要な場合も

意外と知られていないのが、諸費用でも先行投資が必要なことです。印紙代・仲介手数料の半金などがそれにあたります。手数料無料のケースでは数万円で収まります。手数料無料にならない物件では、通常のファミリータイプでも数十万円くらいは、先行投資があるものとお考えください。当社のように仲介手数料無料の場合は大きな投資が不要ですので有利となります。

頭金は0円でも大丈夫

頭金とは物件購入資金のうち自己資金で調達する部分。手持ち金を頭として、ローン部分を体にたとえられていると見られます。諸費用を含め、すべての資金をローンにすることも可能ですから、つまり、頭金は0円でも十他行の購入は可能です。

手付金が必要

手付金は証拠金

書面上で売買契約を結ぶときには、手付金は必要です。不動産売買の契約時には、証拠金として、ある程度まとまったお金が必要です。証拠がないと、高額ですので、売主は怖くてできないからですね。 これを手付金といいます。

手付金は頭金と混同しがちですが、別の概念です。預け金と言ってもいいかもしれません※。「手付金」とは、売買契約の締結時に支払われる金銭のことです。手付金は契約の証拠金(デポジット)としての機能があります。

証拠とはどういう意味かといいますと、「契約を一方的にキャンセルするとペナルティで没収される」という意味です。契約違反が生じた場合のペナルティとしての機能があり、契約の相手が契約の履行に着手するまでならば、手付金を放棄することで契約を解除できます。

手付金に決まった金額はない

実は、手付金の設定金額は契約の商談で決定する事項です。一定ではありません。手付金の額は仲介業者が決めることはありません。

手付金の額自体は交渉となり、決まった金額はありません。 手付金を少なくするには、売主との交渉要素となります。証拠という意味では「誠意」の部分でもありますので、まとまった額が必要ですが、購入の申込書を通して金額を申し出て、それで対応するか、売主が判断します。したがって、申込を書いていただくしか、判断できません。

理論上、極端な場合では、1円でも合意すれば可能です。しかし、上の段落で記しました通り、売主のリスクになりますので、受け入れられることは少ないと思います。手付金が少ない場合の契約は、少額手付で交渉をする作戦になります。

金額はまとまったものが必要

手付金に決まった額はないとはいえ、ある程度求められる額はあります。通常は、数十万~売買価格の1割の範囲です。当社では経験的に多い5%から商談をすることをお勧めしています。しかし、手付金は残代金の一部先払いとなり、最後に、残代金清算時に売買代金に充当される、代金の一部です。

フルローンで行く場合は、最終的な資金繰りは住宅ローンで全部を借りるのですが、一時的にまとまった資金が必要です。先行して大きな負担があるとすれば手付金かもしれません。全額ローンを組む資金計画でも、先行投資としての手付金は必要になります。

手付金0円の契約は、解約予防の証拠金がなくなるため、売主は受け付けてくれません。不動産は高額な取引ですので証拠らしいものが何もないと、売主も怖くて契約ができないのです。経験上、年度末が絡む時期、売主さんが1万円の手付金の取引を受け付けてくれたことがありますが、レアケースです。売主の立場からすると手付金を少額にしてしまうと気軽に契約をキャンセルされる可能性があるため、時間ロスのリスクとなります。そのため、ある程度まとまったお金の手付金の提示が必要となり、通常は、数十万~売買価格の1割の範囲です。

少額手付でも買える物件

少額手付でも購入できる物件はあるでしょうか。筆者も経験がないわけではありませんが、リスクを取らなければならないというのが前提となりますので、多くはありませんが、傾向を考えてみましょう。

柔軟な対応ができること会社であることも重要です。あえて不利な交渉を受けるということは、売りづらい物件である必要があります。

また、少額手付は、個人の売主では受け入れづらい条項です。まず、売主は数をこなさなければならない大きな会社が売主となるでしょう。手数料無料の物件が大前提となります。

このような物件になると思いますので、ご事情により、手付金0円で進めたい場合には、その旨ご相談をください。セレクトしてご提案いたします(相談フォームのどこかに、「手付金0円希望」の旨をご記入ください。)

手付金の貸与は禁止

ちなみに、不動産業者が手付金を貸し付ければ・・・との発想が生まれそうですが、これは法律違反の行為です。(宅地建物取引業法47条3項:宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。⇒手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為)。様々なブログ(ときには不動産業者のブログも含む)で、「手付金0円でも家は買える」という記入を見ますが、少し誤解があるかもしれません。

※本稿では理解を促すために「証拠金」「預け金」と表現していますが、法律的には「手付」と表現します。

住宅を買う理由

家を買うべきか、買わざるべきか

家を買うべきか、買わざるべきか、いまでも神学論争のように長く続いています。極めてか限られた条件の方々のなかには、買うべきではない人もいますが、多くのケースでは、買う方が合理的なのではないかと感じます。

実は、買うべきではないとされる理由は、言い換えると、「過大なローンを組むべきではない」とも言えることばかりです。無理なローンを避けるべきなのは当然としても買わない理由には、ならなさそうです。以下のような流れで、考えを記述します。

後述では、家を買うべきでない理由も検証しています。合わせてご覧ください。

家を買う理由

家賃がもったいない

買うべきか買わないべきかで必ず出てくる理由です。家賃は大家さんに帰属し、家賃を払わなければ、出ていかなければなりません。ローンで購入した場合には銀行への返済になりますが、債務は少しづつ解消していきます。

総務省『平成20年住宅・土地統計調査(追加集計)』によると、持ち家率は61%(2008年)なんだそうです。残りの4割は賃貸住宅などです。先進国では持家政策は当然のこととされており、疑問をさしはさむ余地はありません。

貯蓄保険的な位置づけ

多くの場合、住宅ローンを利用して物件を購入することになります。それは資産として、子孫に残ります。資産とは「売れるかどうか」です。相場価格により実際に売れる価格は異なりますが、大都市圏であれば、まだまだゼロ円になることはなさそうです。

ローンを利用した場合、購入の当初は残債務>相場価格ですが、ある時期からは残債<相場価格となります。ローンを完済すれば、プラスの資産が残ります。

また、支払い中は団体信用生命保険の保障があります。債務者に万が一のことがあっても、生命保険がおりる仕組みです。この構図は「貯蓄性の生命保険」のようなものです。満期がくれば返戻金が支払われ、万が一には保険金が支払われる構図に似ています。

住宅は、株のごとく相場の上げ下げによって損得を考える資産というよりも、保険のごとく、いくらか満期時に手元に残る資産として認識すべき側面があります。

自己決定権がある

自由にリフォーム可

まず、所有していますから、改造は自由です。自由にリフォームをすることが可能ですから、住む環境を変えることなく、将来のライフスタイルの変更に対応できます。

高齢なるとローンは組めないと思われがちですが、昨今はリバースモーゲージなどのローンも出てきましたので、資金調達の方法は多様になってきました。

年をとると賃貸住宅が見つけにくい

一般に高齢になると賃貸住宅を見つけるのが難しくなるといわれています。孤独死などのリスクがあります。心理的な瑕疵物件になりますので、このような出来事を避けられるようです。

また、70代となると家賃保証会社の審査にも通りにくくなってきます。民法改正により家賃保証会社の利用の比重が増えてくると思いますので、賃貸派の方々には由々しき事態といえるかもしれません。

家賃債務保証の現状(平成28年10月国土交通省住宅局)

家族の安らぎ、思い出の場所あるいは所有欲

買う理由は、これが一番大きいかもしれません。その場所で、お金で買えない価値を、ご自身や、ご家族、ご夫婦、カップルが、これから創ることになります。

アメリカの著名な投資家で、世界一との呼び声高いウォーレン・バフェットは、住宅の購入を3番目に良い投資だったといっています。「家族と私は52年間の楽しい日々を得た」と言っています(ちなみに、1番目・2番目は「結婚指輪」だそうです)

持ち家であれば、一生その場所を独占できます。所有欲を満たすことができるかもしれません。気になる物件があれば、検討に値するといえるのかもしれませんね。賃貸では、こうはいきません。

当社の仲介手数料の見積もりでは、手数料の見積もりだけでなく、物件のリスクなども感じた部分についてはお伝えしますので、ぜひご活用をください。

「家を買うべきでない」とする意見の検証

家を買うべきでない主張は、内容を突き詰めると無理なローンは組むべきではないという話に帰着するのであって、買うこと自体を否定するものではないかと思います。

変動リスク

災害リスク

災害リスクに対してはもちろん、事情に即した、災害リスクを回避できる建物を選ぶべきです。例えば、木造密集地帯は火災が怖いですから、鉄骨造、鉄筋コンクリートを選ぶべきです。水郷地帯は水害が怖いですから、マンションがいいかもしれません。

ただ、災害はリスクゼロにすることも難しいので、リスクは損害保険で対応すべきポイントと言えます。

価格下落・売れないリスク

価格下落のリスク、売れないリスクは、売らなければ顕在化しません。下落リスク自体は完全に消すことは不可能ですが、回避は可能です。

  1. 無理なローンを組むこと
  2. 過剰なプレミアム

以上の問題に帰着します。人口が多く、海外からも認知度が高い東京であれば、売れないということは考えづらいと思いますが、資産価値のある物件を選べば、価格下落や売却不可能なリスクは、ある程度の回避はできます。

例えば、一部のバス便マンションが成立するエリアを除き、郊外のさらにバス便エリアのマンションは避けるべきかもしれません。ほかに似たような物件がなければ流通性が兆候ですから、たいへん危険です。

新築は下落幅が大きいので、これからの時代は避けたほうがいいかもしれません。とくに、不便な場所で、設備の良さだけに惚れて、新築を買うなどは避けるべきです。

ライフイベント、人生設計の変更

お子さんが生まれたりすることはライフイベントです。お子さんが生まれることはリスクではありませんが、家計負担は増えます。突然の勤務先の倒産などは人生のリスクです。こういったこともあり得ます。しかし、いかに人生設計が変わることがあっても、今以上水準の住居費が今後も続くことも確か。賃貸ならばリスクゼロというのは幻想と言えます。

もちろん、ライフイベントや人生の流れの変更に備えて、背伸びしすぎたローンは組むべきではないかもしれません。固定金利を選択することで、住居費上昇リスクを抑えることができます。

転勤

家賃補助が出る転勤族の方々は、このような環境が続く限り、理由は薄いかもしれません。貯金をして定年間際に買いましょう。もっとも貯金が苦手な方は、ローンのほうが向いているかもしれませんが。

築40年で建て替え

築40年で建て替えが来るといわれますが、実は、築40年で建て替えが生じるような建物は、分譲マンションの事例ではありません。
築40年というのは、実際に建て替えた建物の平均で、その中にはメンテナンス不足の賃貸マンションも含まれています。メンテナンスが良好な建物を含めた事例ではありません。一般にメンテナンス良好な物件は40年を超えても健在の物件は多くあり、マンションならば管理良好なマンションの重要性を感じます。

建て替えた建物の平均を取れば40年なりますが、実際にはそれ以上の持っている物件が存在しています。なお、建て替えのリスクは賃貸も同じです。その場合は退去です。 年を取ると賃貸を見つけづらいというリスクと直面します。

メンテナンスは自己責任

一戸建ての場合は、防水などを自分でメンテナンスしなけばなりません。メンテナンスが面倒な場合は、マンションが向いているかもしれません。

一戸建ての場合はその分の貯金をしなければなりませんが、これは、メンテナンスの費用を考慮に入れて貯金をすべきという話です。無理なローンを組むことと連動しています。買わない理由にはならないと思います。

共同仲介と単独仲介の違い

不動産業者が関与する形態

両手仲介(単独仲介)

両手仲介とは1つの不動産会社が売主と買主の両当事者の仲介をすることです。単独仲介ともいいます。買主、売主ともに同じ不動産業者に手数料を支払います。業者の手数料は合計で6%となります。「両手の手間賃」ということですね。手数料率が高いとされる大手仲介業者は両手仲介が多いようですね。

共同仲介

ネットワーク

共同仲介とは、売主と買主に分かれた2つの不動産会社が不動産取引に関与することです。買主側業者が、買主を、売主に紹介するという形態です。

各当事者は、担当する業者に手数料を支払います。そのため、業者の手数料は法定上限の3%となります。買主や売主はそれぞれ担当してくれる不動産業者からサポートを受け、業者はクライアントの利益の保護のため行動します。

買主を紹介することを「客付け(客付業者)」といい、売主を担当することを、「元付」といいます。

不動産業者は法律の上限まで、独自に手数料率を決定できます。これが当社が担当する買主様もしくは売主様の仲介手数料は「仲介手数料半額」というカラクリです。

売主業者に対する客付け

売主は個人ばかりに限りません。業者である場合もあります。そして、仲介業者は売主業者に対して買主を紹介することもあります。このような取引では、売主・買主ともに直接となるため、仲介業者から見ると、手数料は両手仲介と同じような状況です。

しかし、商談の進め方は共同仲介のような状況になります。買主は業者の対応・保護の対象となりますが、売主は業者で専門知識があるとされるため、サポートの必要がありません。

実は、当社の仲介手数料無料のビジネスモデルはこの形態を利用していて、一部を改良しています。つまり、売主から手数料をもらう一方で、買主には免除しています。詳しくは、仲介手数料無料のカラクリでご案内しています。

売主による販売

仲介業者を経由せず、売主が直接販売することもあります。新築分譲マンションはこの形態です。

複数の業者で対応する「共同仲介」

Shakehand

共同仲介とは

仲介会社の共同で1件の取引を成立させるケースを共同仲介と言います。

通常、不動産の売却を希望する不動産の売主は、一般媒介もしくは専任媒介という形態で、一定の不動産業者に売却を依頼しますが、いつも単独仲介で決まる場合もありますが絶対ではありません。不動産は大きな買い物ですから、買い側のお客様が、特定の営業マンの能力や会社の姿勢を重視して、購入準備をするお客様もいます。

そこで、効率よい情報交換が必要です。業者は情報交換を行うため、「レインズ」「アットホーム」など、不動産業者専用の情報流通サイトが活用されています。以前は、これを紙とファックスでやっていました。

通常の共同仲介は「売主側」で1社の仲介業者、「買主側」で1社の仲介業者という形態が一般的です。

なお、共同仲介のシステムは遠方に居住する一般個人・法人どうしの売買でも活用できます。数十億円もする大型の開発用地の場合は、3社以上の仲介にて取引が成立する場合もあります。「共同媒介」ともいいますが。意味は同じです。

共同仲介のメリット

共同仲介のメリットは、売主側としても買主側としても、それぞれあります。

買主のメリット

買主さん側が共同仲介の仲介業者を利用することには、一定のメリットがあります。

買主側が共同仲介業者を利用するメリット
売主側の業者が何かを隠していたとしても、買主側の業者の調査で把握できる可能性が高い
売主側の業者の能力に不安を感じても、能力の高い業者を立てることができる
売主側の業者で住宅ローンのパイプが弱い場合でも、買主側の業者のパイプを利用できる

当社は仲介手数料無料もしくは半額で対応していますので、よろしければご活用ください。

売主のメリット

売主の立場でいうと、共同仲介では、別の業者から買主さんの紹介を受けることになります。来場者数が活性化するなど、いくつかのメリットがあります。

売主が客付け業者からの紹介を受けるメリット
単独仲介よりも広く買主を募集することができる
住宅ローンの銀行等のパイプは買主側の業者による。ひろく買主側の業者のパイプを利用できる

売却活動では、「売却の仲介手数料半額」で対応しています。当社は広告許可を通して共同仲介を重視するタイプの不動産業者です。

共同仲介の手数料配分

売主は売主側の仲介人に対して支払い、買主には買主側の仲介人に支払います。単独仲介の場合では、売主も買主も、同一の仲介業者に会社に手数料を支払います。つまり、共同でも単独でも各当事者が支払う金額は同じです。

ちなみにまれなケースでは、3社以上の仲介にて取引が成立する場合もあります。このようなときには、売主・買主は当初の約束に基づく手数料を支払いますが、これを原資に業者同士の相談で手数料を配分します。

単独仲介とは

コヨーテ

単独仲介とは1社の仲介会社が売主と買主の双方を担当することです。単独仲介は1社(一人)の仲介なので、意思のスムーズな伝達が可能になる半面、悪意の仲介業者が関与すると、獣のように食い破られるという弊害も指摘されています。一般的には消費者の皆さんは単独仲介が基本だとお考えの方が多いようです。しかし、どちらが基本ということはなく、単独仲介も共同仲介も基本的な形態です。

囲い込みによるの弊害

他の業者にお客さんを取られないよう、意図的に共同仲介を拒否したり、十分な宣伝活動をしなかったりというケースです。売り止めなどの手法を用いて自らが紹介する買主のみに、買主を事実上限定します。このような行為は囲い込みといいます。囲い込みに罰則はなく立証が困難なため、大手も含めて横行しているのが実情です。しかし、法的な位置づけは詐欺、横領に該当する犯罪です。

双方代理による弊害

日本国においては民法第108条において双方代理が禁止されています。理由は代理人の胸三寸でどちらか一方の当事者に有利な契約を結ぶなどといったおそれがあるからです。媒介と代理は厳密には違いますが、同様のものとして弊害が指摘されていて、外国では両手仲介が禁止されている国もあります。

なお、仲介手数料無料では、売主は必ず業者です。業者は自らの意思で交渉をしますので、仲介業者の対応が不要です。仲介手数料無料では、事実上、仲介業者は買主の代理人となって行動することができます。