中古マンション(住宅)購入の諸費用と内訳

一般的な中古マンション(中古住宅)のローンであれば、必須項目の内訳は以下の通りです。

  • 売買契約の印紙
  • 調査事務・ローン事務手数料
  • ローン契約の印紙
  • ローン事務手数料・ローン保証料
  • 登記費用(司法書士報酬・登録免許税)
  • 清算金
  • 火災保険

物件により必要性が変化する項目の内訳もあります。

  • 仲介手数料
  • 各種の建物検査・証明費用
  • 不動産取得税

この記事では、流れに沿って、諸費用の項目を解説をいたします。

主な諸費用について

ローンの組み立てと物件により、諸費用は変化します。このなかで変化が大きいのがローン費用です。各銀行の競争により多様なローン商品が出てきています。費用の名目も多様化してわかりづらくなっていますが、基本は同じです。また、費用総額も大きくは変わらないようです。そのためあまり心配をせずとも大丈夫です。

売買契約時

仲介手数料※

もちろん、仲介手数料が無料の場合は不要です。一般的な仲介会社は「物件価格の3%+6万+消費税」です。当社では仲介手数料は無料か半額です。仲介手数料が発生する場合、総額の半金を売買契約時に支払います。民法上は売買契約が成立することで請求権は発生するのですが、消費者の心理や慣例・慣習になじまないため、役所の通達で、成約時半金+決済時半金とされています。当社もそれに準じています。

売買契約の印紙

売買契約の印紙は契約金額によって変わります。1000万円以下は5千円、5000万以下は1万円、1億円までは3万円です。印紙は国税です。

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

弊社のローン・調査事務手数料

弊社の場合、調査費用を承ります。この費用は重要事項説明書のための調査費用に充当しています。重要事項調査自体は法定で、必ずどの業者でも行います。しかし、仲介手数料無料とはいえ、売主さんの鵜呑みにして重要事項調査報告を書くのは、若干心配もありますので、費用をお願いしています。なお、弊社の場合、この費用は現金購入かローン購入の場合で変わります。

金額は当社では税別3万上限です。他社でも同様の費用の請求はありますが、会社さんによって、金額は多様です。5万、8万、10万と多様です。

ローン契約時

ローン契約の印紙

ローン契約の印紙は、借入額によって変わります。借入額が1000万円以下は1万円、5000万以下は2万円、1億円までは6万円です。印紙は国税です。

https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/7140.htm

証明費用※

物件により各種証明が必要な場合があります。多くは不要ですが、ご利用するローンや築年により変化します。主に以下の証明です。

決済時

登記費用

登記費用は、名義変更にかかる費用です。ローンを借りた場合は、抵当権設定の費用もかかります。費用の内訳は、登録免許税(国税)と司法書士の手数料です。登録免許税は高額エリアほど高くなります。

国税と司法書士の報酬を、司法書士を経由して支払います。

条件に合致する物件は、登録免許税が軽減されます(自己居住の物件、登記面積50平米以上、マンションなら築25年以内)

仲介手数料※

決済時の残金半分です。もちろん、仲介手数料が無料の場合は不要です。

ローン費用※

ローン手数料

銀行の保証会社から請求される事務手数料です。利用する金融機関によって変わります。銀行は安いです。金融機関に支払います。

保証料

保証料とは、銀行の借入に対して、保証会社に保証人になってもらうための費用です。銀行のローンを利用する場合に支払います。なお、保証料は保険ではありません。保証料無料の銀行もありますが、手数料が高い場合もあるので注意が必要です。保証料を後払形式で金利上乗せ払いにすることもできます。通常は0.2%アップです。繰り上げ返済をすると若干の還付があります。

管理費清算金・固都税精算金

管理費と固定資産税等は、日割りで清算をします。管理費は管理会社に、固定資産税等は都道府県税です。

引渡後

火災保険※

多くの金融機関では、火災保険の利用が契約条件に入っています。保険料は損害保険会社に支払います。本来は保険がかかり始める引渡時が基本なのですが、最近の火災保険はキャッシュレスとなって、1月程度のあと、カード・自動引落でのお支払いが多いようです。

不動産取得税※

物件にもよりますが、取引完結後に発生する可能性がある項目は不動産取得税があります。住宅ローン控除が可能な物件であれば、不動産取得税は軽減措置の対象になる可能性がありますが、具体例は担当営業員にご確認ください。

住宅(マンション・一戸建て)の買い替えの知識と費用

買い替えにおいて考えるべき重要なこと

買い替えで考えるべき重要なテーマは2つ

このページでは、とくに買い替えにおいて注意すべきポイントを列挙します。マンション売却の全体的な流れは、「マンション売却の流れと経費」をご覧ください。買い替えの心配すべき点は、以下の2点です。

  1. ローン完済資金をいかに調達するか
  2. ご購入活動・ご売却活動、いづれを先行させるか

買い替えの心配ごとは、持家を売り新居を買うというヘビーな作業を、ほぼ同時期に完了させることです。それは、とりもなおさず、売る物件の残債をいかに完済するかということに帰結します。

おおむね、旧物件の完済に余裕があるときは買い先行、旧物件の完済に余裕がすくないときは、売り先行という考えでよいと思います。

落ち着いてしっかりと仲介業者と相談を進めてください。もちろん当社をご信頼いただけました幸いです。

お引越し

買い先行の買い替え

ローンの返済能力に余裕があるならば、購入を先行させる方法があります。購入を先行させることができれば、じっくり時間をかけて物件を探せますし、売り急がなくて済むことができます。

旧ローンの返済に余裕がある場合

おおむね完済に近い状態だったり、すでに完済をしている場合は、買い替えと言っても、完済の心配はありませんので、新しいローンの心配だけになります。

ダブルでローンを組む場合

旧ローンがあっても、ご収入にいくらか余裕があり、新旧ローンを同時に丸抱えでもご収入に余力がある状態ならば、ダブルでローンを組むのもよいでしょう。

新旧ローンを丸抱えについては、従来はダブルでローンを組むのはご法度でした。お客様の金融機関に対するお客様の信用度が高く、諸条件により、一時的に新旧ローンを同時に組むことを柔軟に対応してくれる金融機関も増えてきました。

買取業者の活用

売却のお時間に余裕がない場合もあります。とくに、理想の住まいのカタチが明確で、いい物件が早く見つかってしまった場合には、買い先行にならざるを得ません。

売却に時間的な余裕がない場合には、買取業者を活用する方法もあります。業者は資金力があり、決断もスピーディで、好みや嗜好は問いません。あとくされないように、瑕疵担保を追わない契約も可能です。

「買い競争」をしかけることで、高い売却価格を実現することもあります。最終的には個人が買う相場と著しく近くなる場合もあります。複数の選択肢の中からより良い条件の買い手を選ぶことができます。

当社では買取業者への仲介は手数料無料です。すでに見積もり済みなら、その価格以上の買取も可能かもしれません。詳しくは「手数料無料の売却」にてご説明をしています。

停止条件付の売却

売却活動よりも購入の契約を先に行い、売却物件の売り先が固まるまで、残代金の支払いを待ってもらうことを要望されることがあります。このような条件がつく契約を、「停止条件付契約」といいます。

停止条件付契約は、著しく売主の立場が弱くなります。条件が成就するまで立場が不安定だからです。そのため、縁故関係の売買とか、買主の買い替え対象となる物件の売却価格が明らかに安い場合などを除き、実務上はこれを受け入れる売主は少ないのが実情です。

明らかに安いとなると、これは買取価格とかわらなくなりますので、どうしてもこれを行いたい場合には、買取保証などを活用する場合がありますが、買取保証などはこれはこれで問題があるので、お勧めとは言えません。

売り先行の買い替え

売却価格が固まっていれば、資金計画も確定させることができます。前の段落でご紹介したように、同時に2本のローンを組めなかったり、購入までに時間の余裕がある場合には、売却を先行させる方がいいでしょう。

旧ローンの返済に余裕がない状態

とくに、売却価格と債務の関係がギリギリなら、なるべく高く売る必要があります。旧宅のローン完済に余裕がない状態です。少しでも市場で高く売るために、個人への売却を前提に、ゆっくりと進めましょう。返済を確定させるべきですから、ご売却の先行がお勧めです。売却条件が確定すれば収入額が決まるので、ご購入の資金計画も立てやすくなります。

売却を先行させる場合は、契約の条件として「引渡期日は△月○日まで猶予する」という条件を、ご購入検討中のお客様に提示します(後述「引渡猶予」)。一方で、少しでも売りやすくするには、条件は買主の希望に合わせられることも考えなければなりません。

買い替えローン

売却価格がローン残高を下回る場合を「残債割れ」といいます。残債割れの対処には現金を用意するのがベストですが、それが難しい場合は「買い替えローン」を各金融機関が用意していますので活用しましょう。買い替えローンは、新規に買う家のローンをオーバーローンします。オーバーローンですが、これまでの返済実績がありますので、各金融機関ともわりと積極的に取り組んでくれます。

例えば現在の住宅ローン残債が2,500万円。売却価格が2,000万円。この場合は「ローン完済には500万円が不足」です。新しい家のローンに追加して500万円の上乗せします。上乗せ分で返済に利用します。借り換えローンは、物件価格としては明らかに担保割れです。しかし、借り換えローンを利用するお客様は「今までの返済実績」がありますので、金融機関は前向きに検討します。なお、買い替えローンでは、売家の抵当権の抹消と買家の抵当権の設定が、同じタイミングであることが必要です。

ただ、「買い替えローン」に限らず、残債があるときの買い替えの作戦はいくつかあります。リンク先の記事もご覧いただくといいでしょう。

必要な諸費用

購入時ほどではありませんが、売却の場合にも諸経費がかかります。

  • 売却の仲介手数料
  • 「抵当権」の抹消費用
  • 一括繰り上げ返済手数料
  • 譲渡益が生じた場合の譲渡税

仲介手数料

売却においては仲介手数料が必要です。一般的な不動産業者手数料は3%です。成約時に課金されます。当社では、購入と同時のご依頼であれば、売却手数料は45.8万円です(料率や売却方法により、により、一般業者の半額もしくは無料の場合があります)。

抵当権の抹消

不動産の売却の場合では、「抵当権」の抹消費用を売主が負担します。抵当権の抹消の費用は司法書士に支払います。3万~5万くらいでしょうか。

買い替えローンでは、売る家と買う家との抵当権の抹消と設定が同じタイミングです。そのため、金融機関や不動産業者との連携、そして各相手との調整(買主との引渡・決済、売主との引渡・決済)が煩雑です。

繰り上げ返済の手数料

銀行によっては繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。ローン事務手数料は2~3万円くらいが趨勢です。通常の一部繰り上げと異なり、最終一括の返済は、銀行に出向き、返済の証書をとる必要があります。この手数料が必要です。

譲渡税や諸税

譲渡所得(売却益のこと。「売却時の売却価格+売却事務費用」が、「購入時の取得価格+購入事務費」を上回った場合)が出る場合は、税金が課税される場合があります。特別控除などの活用で、一般的な住宅の売却では、非課税になることが多いようです。

税金では、契約書に貼付する印紙税がかかります。

その他

一戸建て・土地の売却の場合は、測量費用(土地を実測して引渡す場合)、境界画定費用(隣地との境界があいまいな場合)、建物の解体撤去費用(古家がある土地を更地にして引渡す場合)がかかるケースもあります。

詳しくは売却の諸経費をご覧ください。

その他考えるべきこと

購入時の諸費用

もちろん、買替では購入時にもがかかります。
リンク⇒住宅取得の諸費用。当社の仲介手数料無料を活用していただければ、多くの諸費用が軽減できます。

買い替えの期間

不動産会社が段取りよく運ぼうとしても、売却にも購入にも、相手がいる話です。購入と売却の二つのお取引を同時に行う買い替えには、もともと難しい面があります。その分、不動産仲介業者にとっては、取り組みがいがある、腕が鳴る分野です。

ただ、買い替えのスケジュールは余裕を持つことをお勧めします。短期勝負は狙ってもできませんし、住宅の買い替えを急いですすめても、いいことはあまりありません。。売却にかかる期間ですが、不動産サイトに掲載して個人向けに売り出した場合、相場どおりに売却希望価格だとしても3か月ほどは見ておくのがよいでしょう。

不動産会社が段取りよく運ぼうとしても、売却にも購入にも、相手がいる話です。

引渡猶予

売却資金を前提に残債の抹消を予定している場合、買替は引渡猶予を取ることが望ましいかもしれません。入金を受けてから1週間程度、引っ越しの余裕をもらうことです。これは不動産業者にはしっかり言わないと交渉はしてくれませんので、このような知恵を与えてくれる不動産業者を選んぶのもいいかもしれません。少なく当社はその資格があります(笑)

不動産会社

売りと買いは同じ業者に頼むほうがいいかと思います。売りと買いを別々の業者に頼むことの可否はお客様の考え方次第だと思いますが、たいへん面倒になります。お客様の事情をしっかり把握しているので、交渉作業が適切に進むからです。

前の段落で「引渡猶予」のことを述べましたが、気づいたらすぐ言ってくれる業者を選びたいものです。

査定価格と設定価格

不動産の売却は、少しでも高く売りたいのが人情です。わが子のように自分の家はかわいいものです。しかし、買い替えを意識した売却の場合、査定価格へ上乗せはお勧めできません。希少性がある物件ならば無理とは言い切れませんが、通常は、相場より高い物件を買いたい人はまれです。

最初はいいことだけを言って関心を引き付けようとする業者は多いです。むしろ、ほとんど全てそうなのかもしれません。不動産業者は売却の受託をせねば始まらず、売却の受託をしても在庫費用がかからないので、とにかく物件を集められればトクなのです。

具体的なお話、ご質問については、売却の相談でお問い合わせください。

団体信用生命保険(団信)

団体信用生命保険(団信)とは?

団信とは、住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき、ローンの残額が返済されるための保険です。字のごとく、団体+信用+生命保険です。ローン債務者を一つの団体とみなして、単一の契約でその団体に所属所属する人を一括して保障します。そのため、通常の生命保険料も通常よりは安くなります。不動産業者や金融機関は、しばしば団体信用生命保険を略して団信(だんしん)と言います。

金融機関による団信の違い

一般金融機関の団信保険

一般銀行の団信保険は、金利に含まれています。銀行の住宅ローンを借りる場合、団信に必ず加入させられます。ローンの申込書と一緒に保険の告知書にも記入します。契約者は銀行、受取人は銀行です。ローン債務者(物件購入者)が被保険者となります。つまり、住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき、銀行にお金が支払われ、債務が消滅します。

フラット35の団信

フラット35を利用する場合は団信は非加入を選択できます。加入を希望しないで進めることも可能です。

高度障害とは?

高度障害という言葉には注意も必要です。無料の団信は基本的な補償内容にとどまっています。基本的な団信では「死亡」もしくは「所定の高度障害」にならないとなりません。これはどこの金融機関でも同じです。高度障害とは何かというと以下の通りですが、以下のようにハードルが高いものとなっています。ほとんど死亡に近い状態ではないと下りないとも言えます。

  • 両眼の視力を全く永久に失ったもの
  • 言語またはそしゃくの機能を完全・永久に失ったもの
  • 中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの。
  • 両腕とも手関節以上で失う、またはその用を全く永久に失ったもの
  • 両足とも足関節以上で失う、またはその用を全く永久に失ったもの
  • 片足を手関節以上で失い、かつ、片足を足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの
  • 片腕の用を全く永久に失い、かつ、片足を足関節以上で失ったもの

※介護とは食事、排泄その後始末、および起床、歩行、入浴、着替えが自分ではできず、常に他人の介護が必要な状態をいいます。

加入できない場合

団信は生命保険ですから、健康の状態がすぐれない場合には、加入できない場合もあります。そのような場合には住宅ローンを利用できない場合が出てくるのですが、対応方法もあります。

ワイド団信の利用、配偶者の連帯保証による対応、フラット35の利用、過去に加入済みの生命保険の提示などです。詳しくは「団信(団体信用生命保険)に加入できないとき」にてご案内しています。

付加特約付きの団信(3大疾病・8大疾病の団信)

8大疾病

冒頭でご説明した通り、基本的な団信は死亡・高度障害に限定されます。死亡や高度障害と言うほどではない状態に備えるには、「8大疾病」に備える団信があります。費用は別途ですが、オプション契約を追加することによりりようできます。8大疾病とは以下のような病気をさします。

  • ガン
  • 急性心筋梗塞
  • 脳卒中
  • 高血圧症
  • 糖尿病
  • 慢性腎不全
  • 肝硬変
  • 慢性膵炎

コストの支払い方法としては、3つパターンがあります。

1)8大疾病特約がもととも付属している団信

オプションタイプで費用は別途申し上げましたが、価格で訴求するネット銀行などでは8大疾病特約がもともとついている商品が多いです。8大疾病の団信の場合は基本は就業不能状態となった場合、病気になればスグ出るというわけではなく、12か月まではローンの支払いを保障し、12か月以降はローン残高が補償されるというものです。また「就業不能」にならないとなりません。「就業不能」とはいかなる仕事もできない状態のことで、「半日仕事ができる」とか「軽作業ならできる」などは対象外です。さらに、がんについては「上皮内ガン」は対象外です。「上皮内ガン」とは軽いガンのことです。治療を行えば再発移転の可能性が低いもので、腫瘍が上皮(粘膜層)内にとどまっており、基底膜以降の組織に浸潤していない状態のがんのことをいいます。この状態より進んだガンのことを「悪性新生物」といいます。

2)保険料を支払う型の8大疾病特約付き団信

大手銀行ですと三菱東京UFJ銀、みずほ銀で拝見します。「就業不能」でないと出ないのは上記と同じです。2000万円あたり、200~300円くらいの保険料で、若ければわかいほど負担率が低くなります。また加齢ごとに保険料は高くなります。

ネット銀行が無料でつけているものを有料にしているという状態です。ただ、みずほ銀行の8代疾病では上皮内がんも含めるそうですので、少し手厚いです。大手の銀行がいいところは物件やお客様の対象が広いところでしょうか。

3)金利上乗せ型の8大疾病特約特約付き団信

もともとの住宅ローンの金利に0.x%の金利を上乗せして保険料を徴収するものです。xは商品によって異なります。三井住友銀行とりそな銀行が採用しています。一律に金利に上乗せされるので、若い世代にとっては負担が大きいかもしれません。りそな銀行の商品は「団信革命」という商品で、いま彼らが一押しです。説明によれば病気・ケガになったというのが基準なので、就業不能条件を問わないとのことです。

3大疾病団信

上記1)~3)で説明したのは8大疾病団信というもので、今多く出ています。なお、少し以前は3大疾病団信というものがオプションタイプの中心でした。これも現在も販売中です。。金利は0.3%上乗せというものになっています。3大と8大だったら8のほうが色々補償範囲が広くて上位の保険じゃないかと思われますが、保険業者もボランティアではありません。肝心の部分となっているは、3大疾病では「就労不能」という概念がないのがミソで、一般には受け皿は広くなっています。8大は広く薄く、3大が狭く厚くという印象です。

3大疾病団信の適用の要件

がん:悪性新生物と診断されること。上皮内がん等ではおりません。つまり、がんがある程度進行して、転移するレベルに達している状態であること。

急性心筋梗塞:初めて医師の診療を受けた日からその日を含めて60日以上、労働の制限を必要とする状態であること。

脳卒中:初めて医師の診療を受けた日からその日を含めて60日以上、言語障害、運動失調、麻痺等の他覚的な神経学的後遺症が継続すること。

就業不能

8大(7大)疾病で保険金が給付される条件として、しばしば挙げられるのが、「就業不能」との条件があります。この文言がつくと、病気になったから出るのではなく、病気になって働けなくなったから保険金が出るという意味になります。

就業不能の該当については、医師の診断によるものになりますが、一般状態区分表のエ以上の状態を指します。一般状態区分表とは、内部疾患による障害のうち、一部の傷病で用いられる共通の認定基準です。参考に、下記に掲示します。下記のア~ウについては、「働ける」という認定になりますが、エ・オについては、「働けない」という認定になります。ただ、ウかエの判定は微妙になることもあります。

区分 一般状態
無症状で社会活動ができ、制限を受けることなく、発病前と同等にふるまえるもの
軽度の症状があり、肉体労働は制限を受けるが、歩行、軽労働や座業はできるもの 例えば、軽い家事、事務など
歩行や身のまわりのことはできるが、時に少し介助が必要なこともあり、軽労働はできないが、日中の50%以上は起居しているもの
身のまわりのある程度のことはできるが、しばしば介助が必要で、日中の50%以上は就床しており、自力では屋外への外出等がほぼ不可能となったもの
身のまわりのこともできず、常に介助を必要とし、終日就床を強いられ、活動の範囲がおおむねベッド周辺に限られるもの

民間の生命保険を活用した団信の節約

お気づきの方もいらっしゃると思いますが、団信は、住宅ローンを借りる人たち一つの団体としてみなしているわけで、老いも若きも、男も女も、同じ料率で保険料を賦課しています。つまり団信の構図は、疾病リスクが高い高齢者や男性に有利で、リスクが低い若年層や女性が不利となります。そのため、団体割引が利いているとはいえ、若い段階で被保険者の健康リスクが低いうちにおいては、20代の方がフラット35の機構特約団信を利用する場合では、民間保険のほうが有利になる可能性があります。このための保険として所得補償保険などを活用できます。30代半ばくらいのお客様ですと、有利になる可能性がありますので、ご検討される価値はあると思われます。ただ、保険会社によっては、最低保障年金額の定めがあります。必要保障よりもオーバースペックになることがありますので、検討は必要です。もっとも、期待利回りは団信よりも高いようです。「お子様が成人されるまでの間のご家族の安心」などといった考え方で、「団信+αがあればよし」との考え方の保険であれば、いいのではないかと思います。ちなみに、機構団信のような特定目的保険とちがい、このような所得補償保険は普通の生命保険です。保障が不要となったとき、契約種別を変更できます。所得補償保険はあくまで掛け捨て保険ですので、コンバージョンしても返ってくるお金はありません。また、乗り換えても保険金を支払う必要は続くのですが、契約変更したときの健康状態の査定は現在の査定が適用されるそうです。これは年を取ると有利になります。

なお、一定の条件の方は、健康診断書が必要です。

耐震基準適合証明が出るマンションのメリット

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当社は仲介手数料無料・半額ですが、耐震基準適合証明の取得のフォローのような、お客様がプラスアルファで有利になる対応も、業務の範囲と認識しています。後述に例示する各マンションも手数料無料半額で対応致しております。是非、仲介業務をご用命ください。

耐震基準適合証明のメリット

住宅ローン控除などの税金の軽減には、面積要件、築年数要件、居住者要件など、いくつかの要件があります。このうち、耐震基準適合証明の取得により、築年数の要件の緩和を受けることができます。

築年須とは、具体的には、マンションならば26年以上、木造ならば21年以上の建物については、耐震基準適合証明の取得により、下記の税金等の控除・軽減を受けることができますので、大変お得です。

なお、既定期間以下の建物であれば耐震性は備えているとされ、耐震基準適合証明の取得が不要です。

登録免許税の軽減

耐震基準適合証明の取得により、登録免許税の軽減を受けることができます。登録免許税とは登記申請の時に課税される国税です。登録免許税の軽減をうけるには、市区町村が発行する「家屋証明」という書類が必要なのですが、そのための添付書類となります。実務上は司法書士が家屋証明を取得しますので、司法書士に耐震基準適合証明を提出すると軽減を受けることができます。

詳しくは登記費用の軽減の記事を作成しましたのでそちらもご覧ください。

住宅ローン控除・住宅取得資金の贈与税の非課税限度額

耐震基準適合証明の取得により、住宅ローン控除と、住宅取得資金の贈与税の非課税限度額の拡大を受けることができます。

住宅ローン控除や贈与税の軽減は確定申告として行うものです。耐震基準適合証明は添付書類として国税の税務署に提出します。

不動産取得税の軽減

耐震基準適合証明の取得により不動産取得税の軽減を受けることができます。

不動産取得税とは「土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金」であり、都道府県税です。不動産取得税は昭和56年以降の建築の建物であえれば自動的に不動産取得税の軽減を受けることができますが、それ以前の建物の場合に、耐震基準適合証明の提出をすることができる物件ならば、不動産取得税の軽減を受けることが可能です。

取得した住宅の名義変更を行った後、3~6か月の範囲で不動産取得税は自動的に課税されますが、名義変更を行い新しい名義の登記簿を取得できるようになってから、不動産取得税の納付書が届く前に、申告を行う必要があります。申告書と一緒に提出します。

根拠となる法令

もう少々詳しく言いますと、『耐震基準適合証明』とは租税特別措置法施行令42条1項2号その他で定める、「国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に掛かる基準に適合するものであること」を証明機関(民間建築確認機関)ないし証明技術者(建築士)が証する書面です。建築技術的には、建築基準法施行令第3章~5章で記載された、耐震構造面の基準を満たす建物であることを確認した書類となります。

家屋証明 租税特別措置法施行令42条1項
住宅ローン減税 租税特別措置法施行令24条の2第3項1号、同26条2項、40条の4の2第2項、同24条の5第2項
不動産取得税 地方税法施行令37条の18第2項

耐震基準適合証明を利用する上での注意

耐震基準適合証明の取得方法について

耐震基準適合証明を発行は、建築士事務所や指定確認検査機関等、登録住宅性能評価機関又は住宅契約不適合責任保険法人に依頼します。実務上では建築士事務所のほうが割安で、建築士(所属する建築士:1級2級木造)に依頼することが多いです。依頼先がどの専門家でも、税務署での効果に差はありません。

後述しますが、耐震基準適合証明を受けるには、引き渡しが生じるまえの時点(ここを間違えると悲劇になりますので注意が必要です。)にて、建築士等の調査をさせ、耐震性があることを確認させなければなりません。発行自体は旧所有者の名義にて行います。発行と取得は一戸建ては一棟ごと、マンションは一室ごとに行います。もっとも、実務上の費用負担などは買主にて行い、手配の指図は買主側の仲介業者などが対応します。

ローン控除制度は有名でも、耐震適合証明については、一部の不勉強な不動産業者では、まだよくわからない人も、いるかもしれません。

簡易・応急な耐震補強には注意

不動産販売のチラシにおいて「耐震補強工事済み」との記述がある場合は注意が必要です。処置が一時的、応急的な耐震補強に留めている場合があります。たとえば、柱に鉄板を巻きつけるなどの処理があります。一時的、応急的な処置はは廉価なので、よく取られる手法です。このような処理を実施するにとどめた場合、ある程度の耐震面の効果は発揮するとみられますが、建築基準法施行令第3章~5章の基準を満たさない場合があります。同施行令の基準を満たさない場合は、耐震基準適合証明の対象とならない場合があります。耐震基準適合証明ご購入の検討にあたっては注意しましょう。

耐震基準適合証明の取得時期

耐震基準適合証明を取得するには、時期が重要です。引き渡し後では手遅れです。よく知恵系のサイトでは何とかならないかと尋ねる投稿がありますが、気をつけましょう。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14138722609

この制度は、取得時点で既に耐震性を満たしている物件ならば、各種の税控除、軽減措置を受けることができるというのが発想の原点です。そのための証明が必要で、住宅取得日の前の2年以内に実地調査を行い、証明書を入手する必要があります。つまり、制度上は、売主の名義で適合証明をとる必要があります。

なお、中古戸建などで、引き渡し後に耐震改修を行い耐震性を確保する場合に限り、取得後未入居の時点での証明取得で耐震基準適合証明が利用できます。

類似の制度

住宅契約不適合責任保険法人が発行する「契約不適合責任保険証」、指定確認検査機関等、登録住宅性能評価機関等が発行する「性能評価(耐震)」は税金の軽減のためには同様の働きをします。これらがある場合は改めて耐震基準適合証明を取得する必要はありません。

証明のための耐震性の有無の確認方法

専門家による証明には、当然ながら、耐震性の有無を確認する必要があります。以下のポイントを理解していただければ、適合の有無はご自分で判断できると思います。

年代による確認

新耐震の建物の場合は耐震性ありとされます。新耐震の建物とは1982年6月以降の着工物件です。目視による設計図書との差異や、建物の劣化等を建築士等が視認で確認すれば対応できます。したがってよほど管理状況が劣悪でなければ、新耐震の場合には自動的に対応できます。

耐震診断による確認

1983年より前の建物では、販売図面や建物登記簿謄本を見るだけでは、旧耐震の可能性があります。さすがに外観を見ただけでは建築士等も耐震性を判断できませんので、耐震診断を基本に耐震性の評価をします。ここでいう耐震診断とは、登録資格講習を終えた建築士が主体行うもので、設計図に基づく構造計算やコンクリート抜き取り試験を行い、科学的な分析でN値を算出したものを実施します。かような耐震診断を経たものであれば、現行の耐震基準と同等と言えるのは、ほぼ間違いありません。

この耐震診断は数百万~のコストがかかります。そのため、気軽に行うことができるものでもないのが残念なところです。計画的に予算を計上して、マンションの管理組合として対応しなければなりません。

これらの資料うえで、当該耐震診断をした状況との差異や、建物の劣化を視認で確認して判断します。

耐震マークによる確認

東京都の場合でいうと、「東京都耐震マーク表示制度」というものがあります。平成24年4月からの制度で、建築知識が少ない方々でも、地震に対する安全性をすぐに見ることができる表示です。

上記の「耐震診断結果報告書」等の結果や「台帳記載事項証明」の記述情報に基づき、新耐震、耐震診断済み、耐震改修済みの状況に応じて、東京都で内容を確認して、下記のようなマークを交付しています。

shintaisin_tekigou昭和56年6月以降に建てられた建築
耐震診断により耐震性が確認された建築物
kaisyuuzumi耐震改修により耐震性が確保された建築物

詳しいシステムは以下のリンクをご確認ください。

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/tokyo/topic09.html

プレキャスト鉄筋コンクリート造

ちなみに、鉄筋コンクリート造壁式工法(プレキャスト鉄筋コンクリート造)の場合には簡易な壁量計算とコンクリート強度の軽易な診断で対応できることもあります。

○5階以下
○ようかん型の真四角な建物
○階段タイプ
○柱の出っ張りがない

わかりやすく言いますと、昭和時代の団地のような建物が該当します。このような建物は部材が工場づくりでコンクリートで精度が高く、真四角でエレベータシャフトがないため、地震の応力にバランスが良いそうです。壁面は工場づくりですので、一定間隔のパネル風になっています。一定間隔の目地があれば、可能性を検討できます。

耐震基準適合証明の取得可の確認をしたことがあるマンション

物件名をお調べの場合はwindowsはctrl+f、macはcommand + F、android/iphpneはページ内検索で該当をご確認ください。

日々の業務のなかで、耐震基準適合証明の取得可否の確認をすることがあります。そこで、これまでの活動から、耐震基準適合証明の取得が可能と見込まれるマンションを記載します。最終的には発行者の判断にゆだねられますので、お含みおきください。当社以外の不動産業者様にてご対応中のお客様は、対応中の不動産業者に再確認いただいたほうがいいでしょう。住宅ローン控除等、諸税の軽減には、耐震証明以外の要件があることは、前述の通りです。

記載があるのは確認をしただけの物件。リンクがあるのは当社のサイト物件情報を掲載して、購入者募集をした経験がある物件です。

物件名 手数料無料の
取扱い有無
モアステージ南綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンライフ東品川 手数料無料半額
取扱の問合せ
イトーピア五反田マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
レジデンスアゼリア中村橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
広尾ガーデンヒルズノースヒル 手数料無料半額
取扱の問合せ
ロイヤルパレス上池台 手数料無料半額
取扱の問合せ
代田ロイヤルハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンキャピタル成城三丁目 手数料無料半額
取扱の問合せ
グランドメゾン一番町 手数料無料半額
取扱の問合せ
馬事公苑前シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和シティコープ西蒲田3 手数料無料半額
取扱の問合せ
東十条サンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ホーマットキャピタル 手数料無料半額
取扱の問合せ
東北沢ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日代々木上原マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
パルフェメゾン用賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
WTC南馬込マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
アーバンハイツ北砂 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム千駄木 手数料無料半額
取扱の問合せ
梅屋敷パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイホーム綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
後楽園ビューハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ユニライフ上馬 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンブレム西馬込 手数料無料半額
取扱の問合せ
ガーデンプラザ船堀 手数料無料半額
取扱の問合せ
洋伸東大島マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム多摩リバーサイド 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヒルサイド小日向 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和旗の台コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム多摩リバーサイド第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
マンション小石川台 手数料無料半額
取扱の問合せ
光シャンブル品川八ツ山公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム千石 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンピア哲学堂公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
エクセル大島 手数料無料半額
取扱の問合せ
テラス浜田山ガーデニア 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾンブロンシュ本駒込 手数料無料半額
取扱の問合せ
東大島ファミールハイツ1号館 手数料無料半額
取扱の問合せ
東大島ファミールハイツ2号館 手数料無料半額
取扱の問合せ
蓮根ファミールハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ゾンネンハイム葛西 手数料無料半額
取扱の問合せ
菊川ガーデンハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
マートルコート中馬込 手数料無料半額
取扱の問合せ
板橋本町グリーンパーク 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンコート芝公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾン葛西 手数料無料半額
取扱の問合せ
フローラ大岡山 手数料無料半額
取扱の問合せ
雪谷テラス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヒルズ砂土原 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークノヴァ神宮前 手数料無料半額
取扱の問合せ
駒沢センターハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
目黒プラザ 手数料無料半額
取扱の問合せ
中村南パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ペアパレス桜新町山桃館 手数料無料半額
取扱の問合せ
日本橋小網町ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリュック二子玉川 手数料無料半額
取扱の問合せ
葛西サンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
グランディ田園調布 手数料無料半額
取扱の問合せ
ダイアパレス大洋駒形 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルミネ等々力 手数料無料半額
取扱の問合せ
レジデンス大山 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム都立大学 手数料無料半額
取扱の問合せ
東武練馬第2サニーサイド 手数料無料半額
取扱の問合せ
コープ野村大島 手数料無料半額
取扱の問合せ
リベルジェ南葛西 手数料無料半額
取扱の問合せ
テラス岡本 手数料無料半額
取扱の問合せ
グローリア平河町 手数料無料半額
取扱の問合せ
船堀パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
小田急目白台マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヴィンテージヒルズ目黒 手数料無料半額
取扱の問合せ
玉川スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
コーラルハイツ常盤台 手数料無料半額
取扱の問合せ
光が丘パークタウン四季の香二番街 手数料無料半額
取扱の問合せ
東建ニューハイツ成増 手数料無料半額
取扱の問合せ
クレストコート砂土原 手数料無料半額
取扱の問合せ
ドムス南麻布西館 手数料無料半額
取扱の問合せ
ソフトタウン祖師谷5号棟 手数料無料半額
取扱の問合せ
サントル千駄木 手数料無料半額
取扱の問合せ
コープ野村王子 手数料無料半額
取扱の問合せ
パレロワイヤル杉並 手数料無料半額
取扱の問合せ
中馬込オリエントコート 手数料無料半額
取扱の問合せ
グランドメゾン田町 手数料無料半額
取扱の問合せ
東陽六丁目ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション豪徳寺第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和小日向ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
トーア早稲田マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション世田谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
用賀アンクレー 手数料無料半額
取扱の問合せ
和泉ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム祖師谷大蔵 手数料無料半額
取扱の問合せ
ディアハイム北品川 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス久が原 手数料無料半額
取扱の問合せ
グローリア初穂音羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日石川台マンションエイワンビル 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズガーデン石神井公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
木場サニータウン 手数料無料半額
取扱の問合せ
ドヌール蔵前 手数料無料半額
取扱の問合せ
中村橋パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日広尾マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日上野毛マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
グレースプラザ若松町 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコープ清新 手数料無料半額
取扱の問合せ
日神パレス平和台 手数料無料半額
取扱の問合せ
小滝台マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
第2西大島ビューハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
松原327ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
東松原ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
田端北スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
宇喜田ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
なぎさニュータウン 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾン小豆沢公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション上石神井 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾンデラビル巣鴨 手数料無料半額
取扱の問合せ
キャッスルマンション武蔵小山 手数料無料半額
取扱の問合せ
中銀徳丸マンシオン 手数料無料半額
取扱の問合せ
九段シルバーパレス 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス音羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
田園調布南シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
プラザ元加賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
蓮根パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション西葛西駅前 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム桜丘 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニューライフマンション木場 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニュー田端スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
スカイシティ南砂 手数料無料半額
取扱の問合せ
駒込八幡坂ガーデニア 手数料無料半額
取扱の問合せ
セザール西小山 手数料無料半額
取扱の問合せ
千川シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイシティ田園調布南 手数料無料半額
取扱の問合せ
八幡山パークハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ドムス高輪 手数料無料半額
取扱の問合せ
ペガサスマンション浮間公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
ラセーヌ23上池袋 手数料無料半額
取扱の問合せ
タウンシップ等々力 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンビューハイツ四番町 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム千歳船橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモ城北中央公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
ソフトタウン晴海 手数料無料半額
取扱の問合せ
ネオコーポ南馬込 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス千歳 手数料無料半額
取扱の問合せ
葛西第2スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイホーム御殿山 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム文京春日 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム用賀台 手数料無料半額
取扱の問合せ
第2三宿ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズプラザ北綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
岡本パークハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ネオアージュ祐天寺 手数料無料半額
取扱の問合せ
成城南フラッツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティ音羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス上馬 手数料無料半額
取扱の問合せ
ソフィア西新井 手数料無料半額
取扱の問合せ
清新プラザ 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和氷川台コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
成城サンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
東陽町スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ペアパレス上池台NO1 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション赤羽西 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニュータウンオークボ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズガーデン富士見台 手数料無料半額
取扱の問合せ
クレール桜新町 手数料無料半額
取扱の問合せ
NICハイム松原 手数料無料半額
取扱の問合せ
プレステージ三軒茶屋 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和二子玉川園コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
光建ハイムブリリアンス日本橋浜町 手数料無料半額
取扱の問合せ
西葛西ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
光が丘パークタウンいちょう木通り 手数料無料半額
取扱の問合せ
エステート花畑 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニックハイム東陽町第7 手数料無料半額
取扱の問合せ
ラミアール松陰 手数料無料半額
取扱の問合せ
ランドステージ渋谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンションお花茶屋第3 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークコート弦巻 手数料無料半額
取扱の問合せ
ホーマットオリエント 手数料無料半額
取扱の問合せ
小石川グランドヒルズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンマンション小豆沢 手数料無料半額
取扱の問合せ
用賀ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
月島リバーハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルミネ五反田 手数料無料半額
取扱の問合せ
石神井公園パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション小島町 手数料無料半額
取扱の問合せ
梅島グリーンマンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
クレスト中野坂上 手数料無料半額
取扱の問合せ
潮路南第2ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム大森第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日プラザ東池袋 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日江戸川橋マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
池の上ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
成城北フラッツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エクレール洗足 手数料無料半額
取扱の問合せ
パレ池上 手数料無料半額
取扱の問合せ
セドル新代田 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイツ品川 手数料無料半額
取扱の問合せ
東卸豊海住宅 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズガーデン駒込 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルピナスアン 手数料無料半額
取扱の問合せ
パレ市ヶ谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンコート大森 手数料無料半額
取扱の問合せ
多摩川ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
チュリス氷川坂 手数料無料半額
取扱の問合せ
ファミリータウン東陽 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモリヴェール小石川 手数料無料半額
取扱の問合せ
東大島ハイライズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
パシフィック小豆沢 手数料無料半額
取扱の問合せ
セントエルモ綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイホーム市ヶ谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
フドウアーバニティ西小岩 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和千歳船橋ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾンドルチェ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション堀切菖蒲園第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイネスロワイヤル 手数料無料半額
取扱の問合せ
池袋シティハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
石神井公園パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
西片サニーハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイゾン弦巻 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコープ大森東 手数料無料半額
取扱の問合せ
パレロワイヤル六番町 手数料無料半額
取扱の問合せ
スカーラ代々木上原 手数料無料半額
取扱の問合せ
ワコーレ町屋 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション門前仲町第3 手数料無料半額
取扱の問合せ
ブランシール碑文谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
エクセルヤマナシ武蔵小山 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和東品川コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和千歳台ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
第2中目黒シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム宮坂 手数料無料半額
取扱の問合せ
アルス等々力七丁目 手数料無料半額
取扱の問合せ
ペアパレス桜新町 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイゾン麹町 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニックハイム門前仲町第3 手数料無料半額
取扱の問合せ
コープ野村用賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
両国パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
プレジデントヒルズ上祖師谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
島津山ヒルズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ユーカリハイツ小石川 手数料無料半額
取扱の問合せ
マンション不動前 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム狛江 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム上馬 手数料無料半額
取扱の問合せ
ベルメゾン武蔵関 手数料無料半額
取扱の問合せ
多摩川テラス 手数料無料半額
取扱の問合せ
武蔵野ヌベール方南町 手数料無料半額
取扱の問合せ
笹塚シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニューパークハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
モナークマンション赤羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークタウン潮路北第1ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモプレイス亀戸 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイゾン仲池上 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルミネ五反田第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
上野毛コートハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
オリエント三軒茶屋ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
レスポワール成増 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション板橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
コートハウス早稲田 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日高輪マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
加賀ガーデンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション南砂町 手数料無料半額
取扱の問合せ
カーネワセダ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ザテラス代々木上原 手数料無料半額
取扱の問合せ
バームハイツ西葛西 手数料無料半額
取扱の問合せ
白金三光坂パークマンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
マンション白金台 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイツ綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヴェラハイツ洗足 手数料無料半額
取扱の問合せ
深沢パークハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコープ八潮浜 手数料無料半額
取扱の問合せ
アーバンメゾン東大島 手数料無料半額
取扱の問合せ
マートルコート尾山台 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニックハイム尾山台 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルプレステージ目白 手数料無料半額
取扱の問合せ
綾瀬プルミエ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ノワール荻窪 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヴェール池田山 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス等々力 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム若林 手数料無料半額
取扱の問合せ
ツインシティ東砂アネックス 手数料無料半額
取扱の問合せ
都立家政ガーデンハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヴェラハイツ勝どき 手数料無料半額
取扱の問合せ
広尾ガーデンヒルズウエストヒル 手数料無料半額
取扱の問合せ
アルス碑文谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
ソフィア東大島 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和世田谷コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイネス第2目黒 手数料無料半額
取扱の問合せ
豪徳寺パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス多摩川 手数料無料半額
取扱の問合せ
岡本タウンハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンパーク第6綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
落合パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
シャンボール三田 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンパーク東綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
パシフィック西早稲田 手数料無料半額
取扱の問合せ
日興パレス文京第三 手数料無料半額
取扱の問合せ
コンチネンタルハイツ石神井台 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティプラザ富士見町 手数料無料半額
取扱の問合せ
ストークマンション代々木 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス三ノ輪 手数料無料半額
取扱の問合せ
船堀パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム江古田 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズステーションプラザ半蔵門 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコート用賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
センターハイツ梅ヶ丘 手数料無料半額
取扱の問合せ
ザステイツときわ台 手数料無料半額
取扱の問合せ
護国寺ロイアルハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
西戸山タワーホウムズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
バームハイツ千歳船橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム上野毛 手数料無料半額
取扱の問合せ
久我山ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション本駒込第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
マンハイム白鳥 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション上板橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
日生住宅目黒マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモお花茶屋壱番館 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム鵜の木 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイネス南阿佐谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス上用賀3 手数料無料半額
取扱の問合せ
目黒原町パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム千住 手数料無料半額
取扱の問合せ
広尾ガーデンヒルズセンターヒル 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイクレスト白金台 手数料無料半額
取扱の問合せ
マーランド貫井 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和南麻布コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
東建ニューハイツ元加賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
ホーマットオリンパス 手数料無料半額
取扱の問合せ
サカイリグリーンパーク北千住第7 手数料無料半額
取扱の問合せ
ザステイツときわ台 手数料無料半額
取扱の問合せ
アルス石川台3 手数料無料半額
取扱の問合せ
コートハウス駒沢 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム中落合二丁目 手数料無料半額
取扱の問合せ
北青山パークマンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイラーク荻窪サウスヒル 手数料無料半額
取扱の問合せ
門前仲町ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
大森海岸パークハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
代々木パークマンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモプレイス巣鴨 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモリヴェール若林 手数料無料半額
取扱の問合せ
氷川台パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティフロントタワー 手数料無料半額
取扱の問合せ
ディアハイム赤羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
南六郷ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンライフ南蒲田 手数料無料半額
取扱の問合せ
フジタ関口マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
セントヒルズ北千住 手数料無料半額
取扱の問合せ
成増ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
上野の森リリエンハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム南六郷第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
大京町サンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
月島ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコープ八潮台 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイラーク新赤羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
瀬田ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
西葛西ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム門前仲町 手数料無料半額
取扱の問合せ
日興児玉パレス南青山 手数料無料半額
取扱の問合せ
曳舟東ビューハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ウィン目黒 手数料無料半額
取扱の問合せ
ホーマットアドミラル 手数料無料半額
取扱の問合せ
コート中央本町 手数料無料半額
取扱の問合せ
梅田芙蓉ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
石神井公園スカイマンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
コートハウス城北中央公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
インペリアル赤坂フォーラム 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルクラス代官山 手数料無料半額
取扱の問合せ
マートルコート豪徳寺 手数料無料半額
取扱の問合せ
白金三光アンクレー 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和日暮里コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
アルス駒込 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション千石 手数料無料半額
取扱の問合せ
南烏山パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム氷川台2丁目 手数料無料半額
取扱の問合せ
葛西ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
四谷ガーデニア 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和大久保コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ダイアパレス猿江恩賜公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
成城泉マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
ビオライフハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
サニーハイツ上北沢 手数料無料半額
取扱の問合せ
世田谷台ピロティ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ロイヤルヴィーゼ学芸大学 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティハイツ根津 手数料無料半額
取扱の問合せ
潮路北第1ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
クレール駒込 手数料無料半額
取扱の問合せ
エクレール経堂 手数料無料半額
取扱の問合せ
中銀世田谷桜丘マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンハイツ石神井公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンコーポ江戸川親水公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
清新北ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンコーポ久が原 手数料無料半額
取扱の問合せ
新神楽坂ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
コート久が原 手数料無料半額
取扱の問合せ
マック西が丘ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
常盤台パークハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション三河島第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
東陽町公園ハイツ壱番館 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンキャピタル第2笹塚 手数料無料半額
取扱の問合せ
ディアシティ赤羽1 手数料無料半額
取扱の問合せ
広尾ガーデンヒルズイーストヒル 手数料無料半額
取扱の問合せ
GSハイムときわ台 手数料無料半額
取扱の問合せ
シャルム見次公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルネ蒲田 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス上野毛アネックス 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンパークドルミ大山 手数料無料半額
取扱の問合せ
テラス目白 手数料無料半額
取扱の問合せ
南青山パークハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
シャンボール志村三丁目 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンファミール西早稲田 手数料無料半額
取扱の問合せ
マンション東陽町 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモ赤羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス経堂 手数料無料半額
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田園メイゾン 手数料無料半額
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パークハイム浜田山 手数料無料半額
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ライオンズマンション大岡山 手数料無料半額
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ソブリン洗足 手数料無料半額
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パストラルハイム浜田山 手数料無料半額
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芦花公園プレステージュ 手数料無料半額
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クレール平河町 手数料無料半額
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大森ハイム 手数料無料半額
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芦花公園ハイツ 手数料無料半額
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グランドメゾン幡ヶ谷 手数料無料半額
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モアアペックス大森 手数料無料半額
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ニューウエルハイツ第2三軒茶屋 手数料無料半額
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グリーンキャピタル亀有 手数料無料半額
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コスモ西葛西 手数料無料半額
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グリーンパーク市ヶ谷柳町 手数料無料半額
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南阿佐谷ハイツ 手数料無料半額
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西荻日伸ハイツ 手数料無料半額
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早稲田セントラルハイツ 手数料無料半額
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グリーンセトル南馬込 手数料無料半額
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メトロコープ第2豊洲 手数料無料半額
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サンシティ東の丘 手数料無料半額
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新ときわ台ローヤルコーポ 手数料無料半額
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チュリス代々木 手数料無料半額
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メゾンドール亀戸 手数料無料半額
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ソフトタウン亀有 手数料無料半額
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池上セントラルマンション 手数料無料半額
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三番町パークライフ 手数料無料半額
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八潮パークタウン潮路北62号棟 手数料無料半額
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西麻布ロイヤルマンション 手数料無料半額
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エンゼルハイム五反野 手数料無料半額
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目黒ロイヤルハイツ 手数料無料半額
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コーラルハイツ成増ウイング 手数料無料半額
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藤和ライブタウン杉並宮前 手数料無料半額
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シャトーレスポワール新大塚 手数料無料半額
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ライオンズマンション中野東 手数料無料半額
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チュリス赤坂 手数料無料半額
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成増ローヤルコーポ 手数料無料半額
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用賀パークハイツ 手数料無料半額
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パークハイム桜新町 手数料無料半額
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メイツ多摩川緑地 手数料無料半額
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エンゼル萩中パークハイツ 手数料無料半額
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コープ野村亀戸 手数料無料半額
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コスモウィル大島 手数料無料半額
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ロイヤルハイツ南六郷 手数料無料半額
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芦花公園プレスティージュ 手数料無料半額
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グリーンキャピタル中野江原町 手数料無料半額
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大森ハイツ 手数料無料半額
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ルジェンテリベル上野稲荷町 手数料無料半額
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秀和第2東陽町レジデンス 手数料無料半額
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コスモ町屋 手数料無料半額
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カーネ本駒込大和郷 手数料無料半額
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ルジェンテリベル練馬北町 手数料無料半額
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ルネ門前仲町 手数料無料半額
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キャニオンマンション小竹向原 手数料無料半額
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フドウ学芸大ハイツ 手数料無料半額
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平井ホワイトハイツ 手数料無料半額
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給田西住宅 手数料無料半額
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マンション第2両国 手数料無料半額
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サンシティ亀有 手数料無料半額
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蓮根ローヤルコーポ 手数料無料半額
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キャニオンヒルズ中台 手数料無料半額
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コスモ千歳台 手数料無料半額
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コスモお花茶屋弐番館 手数料無料半額
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パークハイム弦巻 手数料無料半額
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グランテラッセ西早稲田 手数料無料半額
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パークハイム東陽町 手数料無料半額
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インペリアル音羽フラット 手数料無料半額
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エンゼルハイム立石 手数料無料半額
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キャニオンマンション志村城山公園 手数料無料半額
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マンションサニング品川 手数料無料半額
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芦花公園スカイハイツ 手数料無料半額
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ダイアパレス幡ヶ谷第2 手数料無料半額
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フォルム小石川 手数料無料半額
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シンメトリー板橋 手数料無料半額
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ハイツ千歳船橋 手数料無料半額
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明大前パークホームズ 手数料無料半額
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KAマンション 手数料無料半額
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南大泉シティタワー 手数料無料半額
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アルス尾山台 手数料無料半額
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深川住宅 手数料無料半額
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グランドメゾン池袋一番館 手数料無料半額
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藤和杉並富士見ヶ丘ホームズ 手数料無料半額
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上用賀タウンホーム 手数料無料半額
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メイツ大井町 手数料無料半額
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蒲田グリーンパーク 手数料無料半額
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ヴェラハイツ目黒ガーデン 手数料無料半額
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レインボー石神井公園マンション 手数料無料半額
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ニックハイム渋江公園 手数料無料半額
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富士見台パークホームズ 手数料無料半額
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アルム幡ケ谷 手数料無料半額
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弦巻ハイデンス 手数料無料半額
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ハイツ町屋 手数料無料半額
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ライオンズマンション五反野第5 手数料無料半額
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志村ハイデンス 手数料無料半額
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テラス高田馬場 手数料無料半額
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藤和西大島コープ 手数料無料半額
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グリーンパーク新小岩 手数料無料半額
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ライオンズマンション親水公園 手数料無料半額
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イトーピア南砂町マンション 手数料無料半額
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パークハイム荻窪南 手数料無料半額
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荒川遊園ビューハイツ 手数料無料半額
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ライオンズマンション柿の木坂 手数料無料半額
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亀戸天神リリエンハイム 手数料無料半額
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モナークマンション柿の木坂 手数料無料半額
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東急ドエルアルス尾山台 手数料無料半額
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キャニオンマンション東中野 手数料無料半額
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マンション広尾台 手数料無料半額
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ダイアパレス新板橋 手数料無料半額
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パークハイム高井戸 手数料無料半額
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ニックハイム北品川 手数料無料半額
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シャルマンコーポ池袋 手数料無料半額
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ライオンズマンション幡ヶ谷 手数料無料半額
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シティコープ千石 手数料無料半額
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白山パークホームズ 手数料無料半額
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ハイツ浜田山 手数料無料半額
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大島ファミール恩賜公園 手数料無料半額
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ハイラーク船堀 手数料無料半額
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グランドメゾン六番町 手数料無料半額
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リドレス門前仲町 手数料無料半額
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パレ駒場 手数料無料半額
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グリーンヒル西葛西2号館 手数料無料半額
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スターハイツ寿 手数料無料半額
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桜台ハイム 手数料無料半額
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セントラルグリーンハイツ 手数料無料半額
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エンゼルハイム蒲田第2 手数料無料半額
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ファミリオン多摩川 手数料無料半額
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コープ野村練馬氷川台 手数料無料半額
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ライオンズガーデン浜田山 手数料無料半額
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グリーンパーク西葛西 手数料無料半額
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ロイヤル元麻布ガーデン 手数料無料半額
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ライオンズマンション氷川台 手数料無料半額
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グランドメゾン目黒 手数料無料半額
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プチモンド目白 手数料無料半額
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スターロワイヤル雪谷 手数料無料半額
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キャニオン101 手数料無料半額
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トーカンマンション加賀公園 手数料無料半額
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朝日プラザ新蒲田 手数料無料半額
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北参道ダイヤモンドパレス 手数料無料半額
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桜台パークホームズ 手数料無料半額
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光が丘パークタウン春の風公園街 手数料無料半額
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駒込グローリア初穂 手数料無料半額
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ライオンズマンション東陽町第2 手数料無料半額
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清新南ハイツ 手数料無料半額
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コスモ豊島園 手数料無料半額
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グローリア荻窪 手数料無料半額
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ルミネ浅草 手数料無料半額
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幡ヶ谷コーエイマンション 手数料無料半額
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ローヤルコーポ大森 手数料無料半額
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自由が丘ハイタウン 手数料無料半額
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ライブリー渋谷桜丘 手数料無料半額
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エンゼルハイム東大島第1 手数料無料半額
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ヴェラハイツ大森 手数料無料半額
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タツク練馬北町 手数料無料半額
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エンゼルハイム豊洲 手数料無料半額
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汐浜サンハイツ 手数料無料半額
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パレスハイツ若松町 手数料無料半額
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シテヌーブ北千住 手数料無料半額
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パレドエール砧 手数料無料半額
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パレロワイヤル永田町 手数料無料半額
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グローイン新宿御苑 手数料無料半額
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西大島ハイム 手数料無料半額
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東建品川南ハイツ 手数料無料半額
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アルカサル目黒花房山 手数料無料半額
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ライオンズマンション赤羽第2 手数料無料半額
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ルジェンテリベル氷川台 手数料無料半額
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ラミアール成増 手数料無料半額
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東急ドエルアルス志村坂上 手数料無料半額
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飯田橋第2パークファミリア 手数料無料半額
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グリーンパーク王子 手数料無料半額
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ストークマンション高輪2番館 手数料無料半額
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グランドメゾン野沢 手数料無料半額
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ハイマート門前仲町 手数料無料半額
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ライオンズマンション松江 手数料無料半額
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アークタワーズサウスC 手数料無料半額
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セントラルプラザ 手数料無料半額
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グリーンパーク第17綾瀬 手数料無料半額
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パレエテルネル 手数料無料半額
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池上パークホームズ 手数料無料半額
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藤和目黒ホームズ 手数料無料半額
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ジェム浅草プランドル 手数料無料半額
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成城エコーハイツ 手数料無料半額
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ハウス南経堂 手数料無料半額
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目黒台スカイマンション 手数料無料半額
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南篠崎スカイハイツ 手数料無料半額
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ワコーレ初台ガーデン 手数料無料半額
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幸町コーポピアネーズ 手数料無料半額
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モアステージ綾瀬 手数料無料半額
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日興パレス文京PART5 手数料無料半額
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藤和東大井コープ 手数料無料半額
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東高駒込ペアシティ 手数料無料半額
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多摩川芙蓉ハイツ 手数料無料半額
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木場サンハイツ 手数料無料半額
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ダイアパレス三筋 手数料無料半額
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ゆりの木通り南 手数料無料半額
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蒲田シティハウス 手数料無料半額
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マンションニュー池尻 手数料無料半額
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コスモリヴェール目黒東が丘 手数料無料半額
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麻布東町マンション 手数料無料半額
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深沢パークマンション 手数料無料半額
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ハイツ高輪 手数料無料半額
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GSハイム堀切菖蒲園 手数料無料半額
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光が丘パークタウン大通り南 手数料無料半額
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ヴィルズ大森町 手数料無料半額
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ハイツ深川 手数料無料半額
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パークハイム文京西片 手数料無料半額
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玉川瀬田タウンホーム 手数料無料半額
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エンゼルハイム青戸第3 手数料無料半額
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コンチネンタル石神井台 手数料無料半額
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イーストヒル町屋 手数料無料半額
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代官山ローヤルコーポ 手数料無料半額
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エンゼルハイム立会川 手数料無料半額
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ライオンズマンション綾瀬第2 手数料無料半額
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ライオンズマンション大山氷川町 手数料無料半額
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コスモ西落合 手数料無料半額
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上馬ハイツ 手数料無料半額
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モアクレスト西台 手数料無料半額
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アイビハイツ南品川 手数料無料半額
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エンゼルハイム西大島 手数料無料半額
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平井グランドハイツ 手数料無料半額
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サンモール第8マンション 手数料無料半額
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西葛西スカイハイツ 手数料無料半額
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サカイリグリーンパーク北千住第8 手数料無料半額
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目黒ロイアルハイツ 手数料無料半額
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潮路東ハイツ 手数料無料半額
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テラス田園調布 手数料無料半額
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パークハイム下馬 手数料無料半額
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志村坂上パークハイツ 手数料無料半額
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都立家政シティハウス 手数料無料半額
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三光坂ホームズ 手数料無料半額
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両国パークハウス 手数料無料半額
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ニックハイム東陽町第6 手数料無料半額
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朝日プラザ志村坂上 手数料無料半額
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エンゼルハイムリバーサイド墨田 手数料無料半額
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マンション荻窪台 手数料無料半額
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セザール参宮橋 手数料無料半額
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八潮パークタウン潮路東ハイツ 手数料無料半額
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ハイツ石神井公園 手数料無料半額
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桜新町スカイマンション 手数料無料半額
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藤和シティコープ富士見ヶ丘 手数料無料半額
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プラザ江戸川橋 手数料無料半額
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朝日プラザ上板橋 手数料無料半額
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東高代々木上原ペアシティアネックス 手数料無料半額
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エンゼルハイム西六郷 手数料無料半額
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メイツときわ台 手数料無料半額
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ユーロハイツ成城南 手数料無料半額
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アルカディア北小岩 手数料無料半額
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上野毛ガーデンハイツ 手数料無料半額
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エンゼルハイム高井戸 手数料無料半額
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高輪パークホームズ 手数料無料半額
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祖師ヶ谷大蔵タウンホーム 手数料無料半額
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コスモ二子玉川 手数料無料半額
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ライオンズマンション北品川第2 手数料無料半額
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ディアプラザ根津 手数料無料半額
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ライオンズマンション都立家政 手数料無料半額
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荻窪南シティハウス 手数料無料半額
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エンゼルハイム大森 手数料無料半額
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ホーマットマナー 手数料無料半額
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南大泉リッツハイツ 手数料無料半額
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フローラハイツ西永福 手数料無料半額
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サンハイツ北新宿 手数料無料半額
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ライオンズマンション井荻第3 手数料無料半額
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朝日第2目白台マンション 手数料無料半額
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ライオンズマンション石神井公園第6 手数料無料半額
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駒込ペアシティアネックス3 手数料無料半額
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パークノヴァ目黒不動前 手数料無料半額
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広尾ガーデンヒルズサウスヒル 手数料無料半額
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ドルミ柴又 手数料無料半額
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コーヅ関町スカイハイツ 手数料無料半額
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パシフィックパレス梅島 手数料無料半額
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葛西ハイデンス 手数料無料半額
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ピアコート上野毛 手数料無料半額
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ラスペース東雪谷 手数料無料半額
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グレイスコート氷川台 手数料無料半額
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メガロン大森 手数料無料半額
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南砂住宅 手数料無料半額
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学芸大学グリーンハイツ 手数料無料半額
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パシフィック両国 手数料無料半額
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青山レジデンス 手数料無料半額
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ライオンズマンション小石川台 手数料無料半額
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シャンボール恵比寿 手数料無料半額
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小石川パークタワー 手数料無料半額
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アクロシティBポート 手数料無料半額
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八潮ハイツ 手数料無料半額
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メゾン田町 手数料無料半額
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藤和世田谷桜丘コープ 手数料無料半額
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第5桜台ファミリーマンション東館 手数料無料半額
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成城ガーデンホームズ 手数料無料半額
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ツインシティ弐番館アルス東砂 手数料無料半額
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ノヴァ目黒南 手数料無料半額
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ファミール浜園 手数料無料半額
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日商岩井亀戸マンション 手数料無料半額
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グランドメゾン飯田橋 手数料無料半額
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メゾンエクレーレ南千住 手数料無料半額
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ハイラーク木場 手数料無料半額
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氷川台ハイム 手数料無料半額
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宇喜田カメリア 手数料無料半額
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ヒルズ白山 手数料無料半額
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ライオンズマンション志村3丁目 手数料無料半額
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仙台堀公園ハイツ 手数料無料半額
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扇サンハイツ 手数料無料半額
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ハイツ上鷺宮 手数料無料半額
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グリーンパーク綾瀬リバーサイド 手数料無料半額
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コスモ目黒東山 手数料無料半額
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ルネ駒沢公園 手数料無料半額
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サニークレスト三田 手数料無料半額
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リューベール南青山 手数料無料半額
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マンションフロイント麻布 手数料無料半額
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クレードル二子玉川園 手数料無料半額
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ニックハイム亀戸 手数料無料半額
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コスモ千川 手数料無料半額
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フォレストヒルズ 手数料無料半額
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シャンボール瀬田 手数料無料半額
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マートルコート奥沢 手数料無料半額
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東急ドエルアルス上用賀 手数料無料半額
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コスモ一之江 手数料無料半額
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武蔵野グリーンタウン 手数料無料半額
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ライオンズマンション葛西 手数料無料半額
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エンブレム下落合 手数料無料半額
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白鳳マンション中野新橋 手数料無料半額
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サンファミリー本郷 手数料無料半額
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コンドミニアム仙台堀パーク 手数料無料半額
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光が丘パークタウン公園南 手数料無料半額
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フラッツ景丘 手数料無料半額
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グローリアビルグローリア荻窪 手数料無料半額
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上目黒小川坂ハイツ 手数料無料半額
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朝日関口マンション 手数料無料半額
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ロワヴェール学芸大学 手数料無料半額
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ルネ中目黒ガーデン 手数料無料半額
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西荻窪パークハウス 手数料無料半額
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メイゾン大森中央 手数料無料半額
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ユニーブル武蔵小山 手数料無料半額
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メトロコープ第1豊洲 手数料無料半額
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東陽町ガーデニア 手数料無料半額
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中葛西スカイハイツ 手数料無料半額
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サンハイツ亀有 手数料無料半額
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グリーンパーク上中里 手数料無料半額
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ロイアル一番町 手数料無料半額
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コアスターレ西大井 手数料無料半額
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白金台ホームズ 手数料無料半額
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光が丘パークタウンゆりの木通り 手数料無料半額
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ライオンズマンション西日暮里 手数料無料半額
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リヴィラ等々力 手数料無料半額
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コープ成増 手数料無料半額
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ライオンズマンション平和台第2 手数料無料半額
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グリーンキャピタル富士見台 手数料無料半額
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グランドメゾン錦糸町 手数料無料半額
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パークハイム用賀 手数料無料半額
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トーカンマンション大島 手数料無料半額
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パティオ北新宿 手数料無料半額
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大森パークハイツ 手数料無料半額
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ニックハイム大森北公園 手数料無料半額
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メゾン九段北 手数料無料半額
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ステラスイート玉川田園調布 手数料無料半額
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ライオンズマンション御徒町第2佐藤ビル 手数料無料半額
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東急ドエルアルス千歳烏山 手数料無料半額
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藤和ハイタウン新宿 手数料無料半額
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中銀第2城北パークマンション 手数料無料半額
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コスモアージュ西葛西 手数料無料半額
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オークラハイム大森 手数料無料半額
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メトロハイツ東陽 手数料無料半額
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西台セントラルマンション 手数料無料半額
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チュリス西麻布 手数料無料半額
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ソフトタウン綾瀬 手数料無料半額
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ヴェラハイツ広尾 手数料無料半額
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朝日小日向マンション 手数料無料半額
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ライオンズマンション桜上水第2 手数料無料半額
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三軒茶屋パークマンション 手数料無料半額
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ワコーレ西新井 手数料無料半額
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ライオンズマンション親水公園南 手数料無料半額
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エスカイア千歳船橋 手数料無料半額
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白山ヒルズ 手数料無料半額
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南馬込ハウス 手数料無料半額
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上池台マンション 手数料無料半額
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パークコート市谷薬王寺 手数料無料半額
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ドルフ高輪 手数料無料半額
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ラクール代々木上原 手数料無料半額
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小松川グリーンハイツ 手数料無料半額
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綱町ホームズ 手数料無料半額
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ライオンズマンション平和台第3 手数料無料半額
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ライオンズマンション馬事公苑 手数料無料半額
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パレドール目白 手数料無料半額
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梅ヶ丘ハイム 手数料無料半額
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大森海岸ハウス 手数料無料半額
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千歳烏山ロイヤルマンション 手数料無料半額
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マンション赤堤テラス 手数料無料半額
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ラシャンス立花 手数料無料半額
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コートハウス南馬込 手数料無料半額
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ジュネス田園調布 手数料無料半額
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物件の複数申込・取り合い・横取りが発生する理由

みんな同じ物件を見ている

検討している間に持っていかれた・・・。法律では買主が自由であるのと同様に、売主がどのような条件で契約するのも自由です。突然他の業者の動きが表面化することもあり、取り合いになることは日常的です。

不動産マーケットでは常に物件が動いている

株と違って不動産には特定の取引所がありませんので、いま接している不動産情報こそマーケットです。つまり、不動産業者の店頭だったり、ネットだったり、紙媒体だったりします。その中で判断を決めなければなりません。

検討をしている間に、購入のライバルが出現することがあります。購入のライバルを排除するためには、早めに商談を固める必要があります。お客様の行動を煽る不動産業者は必ず存在しますが、見方によってはこれにも一定の合理性があるといえます。

当社では、落ち着いた判断をしてもらうよう努力はしていますが、他の不動産業者の動きは制御はできません。急ぐことが必要である場合は、本当にそのような背景があります。

条件の良い物件が注目される

一般に、売主側の不動産業者は、複数の広告媒体を通して物件情報を露出させます。そのため、どのような媒体を通したとしても、各検討者が見るタイミングも重なります。

人は面倒くさがりな生き物です。条件のよさそうな物件から検討をします。変な物件からしらみつぶしに検討をする人間はいません。たくさんの物件情報があるように見えますが、多くの人が注目しているのは同じ物件です。最重要のマーケットはネットです。細かく条件を絞って検索すれば物件ができます。もちろん、マーケットはネットだけではなく、不動産屋の店頭、不動産情報誌、チラシ、電柱・・・これらが不動産マーケットです。

tyuumoku
同様の需要の範囲で人間は条件の良いものから注目をします。意外と同じような人は多いものです。

適正な価格・条件となり物件は売れる

価格、立地、仕様などで良い条件の物件は買主の注目が集まります。複数の注目が集まると、買主の競争となります。やや高い値段で売りに出された物件ならば、少しづつ値下がりして、価格更新が行われ、時間的に余裕のない物件はいきなりマーケットプライスで出てきます。このようにして機が熟した物件となります。

このようにして機が熟した物件は、全体の中の一部です。同じような物件のなかで人間は良い物件から注目しますので、冒頭で申し上げたように、買主がこのような物件を取り合いをして、争っているというのがマーケットの姿です。

同じ物件への注目が横取りの背景

好条件の物件から注目は集まります。好条件の物件から見学しますので、実際には同じ物件に売れる確率が高まります。

とくに、ネットはその現象を加速します。不動産の検索サイトの登場なら、物件を検索して比較することが容易になりました。この結果以前と比べて良い物件に商談が集中する傾向が若干強くなりました。

「非公開物件」の真相

不動産屋の店頭限定のいい物件があるかと聞かれます。「特定の不動産業者の限定」「ほかに見たことがない物件」とアピールされる物件です。こういう物件は掘り出し物という意味ではありません。

せいぜい、出たばかりの物件を「未公開」と言っているくらいです。人は聞きたい情報を耳に入れるものです。耳障りの良い話には、逆に変なものを握らされることになります。

どの売主さん可能な限り高く売ろうと必死です。いまは全ての情報が一覧に接することができますので、売主も業者を簡単に監視できます。論理的に考えていただければ明白です。

裏の裏など疑心暗鬼になって考える必要はありません。「あなただけ」という耳障りの良い言葉に踊らされてもいけません。表に出ている物件が不動産マーケットです。物件の取り合いや複数の申し込みを制するには、ネガティブな気持ちは捨て、迷いを払拭しなければなりません。

ライバルに横取りされる

物件を抑えられるのは契約だけ

物件を決めると「申込」に入りますが、単に「申込」だけですと、実は商談に着手しただけです。申込だけでは物件を押さえたことはにはなりません。

法律的には物件を押さえることができるのは契約だけです。不動産における契約とは、重要事項の説明を受け、当事者の記名捺印をして、手付金を現実に交付して成立します。口約束では契約は成立していません。また、契約にはローン審査などの準備が必要です。このような準備の最中にも、物件の購入のライバルが現れる場合があります。

申し込みが複数の場合の優先順位

同じ時期に申し込みが重なることはよくあります。申し込みが重なった場合、どの申し込みを取り上げるかは、あくまでも売主の判断です。ただ、経験的には一般的には下のような判断基準でまとまることが多いようです。

  1. 同じタイミングならよい条件。
  2. 同じ条件なら早い申し込み
  3. 条件も時期も同等ならば、決済条件で比較
  4. 条件も同等ならスケジュールの早さ

決済条件とは、たとえば現金の人です。現金は、ローンキャンセルがないために、やや好まれる傾向があります。現金は商談の条件が同じであれば有利です。

現金だからと言っても絶対ではありません。現金なら価格交渉に有利と固く信じているお客様もいますが、価格交渉の武器にはなりません。現金はローン審査に通ればお金に優劣はなく、むしろ必ず銀行からお金が出るため、そちらの方が安心かもしれません。

スケジュールとは、契約や決済の日程のことです。先が短いほど気持ちが変わるリスクも低いと考えられます。申し込み時から契約までの時間の相場観は、通常は1週間程度です。早いと、翌日と翌々日とかがあります。それ以上長くする場合には、あえて先を長くする理由はなにかあるのか、と余計な勘ぐりをしてくるかもしれません。

契約から決済までの時間の相場観は1か月ないし2か月くらいです。一般銀行であれば1か月、フラット35やネット銀行の利用が前提なら1か月半くらいです。

契約には準備が必要

契約までには前準備が必要です。手付金を払って、押印をして、「売買契約」を締結するまでは、物件を押さえることはできません。多くの場合、事前準備の段階で、「ライバル」が出現します。

一般的には、まず申込を入れて、日程・支払いなどの概要を商談します。商談の概要がまとまると、一般的には売買契約の前にローンの事前審査をしていただき、信用力の証明を求められます。物件の問題点がないか、調査説明の書面を確認いただくことも必要です。

横取りをされないためには?

売主も自由に売り先を選定できる

あたりまえですが、買主は何を買うのも自由です。しかし、初めての不動産の商談でイメージしづらいのが、次のポイントです

売主も自由(誰に、いくらで、いつ)

売却中止するのも自由。準備の段階で二転三転することは、ときどきあります。契約の押印が終わるまでは自由な選択が可能です。買主と同じなんですね。

売主も人間ですので、感情の生き物です。機械的に判断するわけではありません。横取りをされたと感じても、売主からすれば、よい条件の買主を探して、商談相手を選択をしただけです。法律的には横取りではありません。

満額とスピード

このようなことがわかると、横取りを防止するのに重要なポイントがわかります。売主の意向になるだけ沿うことです。足元を見るような申込は、あまりお勧めしません。他人からの横やりが想像できないとき、横取りが発生します。

買い手は一人だけではありません。誰かが注目している物件は、他の誰かも注目しているものです。横取りをされないためには、そのことを頭に入れておく必要があります。物件には売れるタイミングがあります。

横取りを防止する一つの方法が満額(定価)での購入です。後述のように満額であれば金額の状況を確定させるのに役立ちます。

もう一つがスピードです。契約までの期間が空いてしまうと人の心は変わるかもしれません。売主はそのような不安に駆られながら、売り先を選定しています。そのため、契約までの期間が短い買主が現れてくると、売り先を振り替える場合があります。このようなことを防止するためには、契約までの期間を短くするしかありません。

横取りをするには?

決まっちゃうと横取りは難しい

売主が誰に売るのも自由であれば、こちらに横取りはできるのではないかという考え方もありますが、そう簡単でもありません。商談中で買主が競合している最中であれば、有利な条件の売先に向けて判断が変わる場合もありますが、売主がこれ以上の有利な条件がないなと判断すれば、それで商談は確定です。その判断も売主の自由です。

いったん商談を確定させると次は契約の準備です。契約の準備はローンの審査物件調査などいろいろありますが、かなりの手間がかかるようになります。この段階で契約先を変えるのは、「失礼」とされるため、判断を変えることはまずありません。適切な業務を行う不動産業者であれば、別の機会に別の物件での商談があるかもしれないことを念頭に入れますので、公平な判断であろうとする動機が働きます。

いったん固めたものを、あとで反故にすれば仲介業者や関係者には不信感を持たれます。あるいは仮に覆して相手を変更したとしても、変更した相手が今度は約束を反故にしないとは限りませんので、決まったものを、いちいち動かしたくないというのが人間心理です。このように、いったん商談が確定すると、その後の覆すのは意外と難しいものです。

どうしても横取りしたいときは

それでもなお、どうしても横取りしたい時があるかもしれません。仮にチャンスがあるとすれば、そのチャンスに備えて、以下の点は必須事項として留意が必要です。

資金面の不安を払拭しておく

横取りをするのであれば、資金面の不安は完全に払しょくされなければなりません。ローンをご利用であれば、事前審査はクリアーしていなければなりません。事前審査にも種類がありますので、どのような事前審査を押さえるべきかは、仲介業者と相談をしてください。適切な事前審査をパスしないと相手にはされません。

条件はより良いものを提示する

横取りとは、力業で商談の優先権を入れ替えることです。売主もボランティアではありませんので、横取りをするのであれば、1番手の方よりも、最低限、より良い条件でなければなりません。良い条件とは通常は値段を上げることです。場合によっては決済条件が商談の行方を左右するかもしれません。

契約を急がせる不動産屋の存在

契約を急がせられて不愉快になったという記事を、知恵袋サイトや住宅検討者の掲示板などでよく見ます。不動産取引が初経験の方の場合、物件は想定よりも早く動くため、実際には購入できない場合が多数あります。

過去に物件を逃した経験があると、本当に購入のタイミングに差し掛かったお客様は急ぐようになるので、不動産業者があえて急がせる行動をとらなくても、お客様みずからが急いでくるようになることがあります。そのため、物件が動いていないような状況でも、急がせる営業トークをすることもあります。煽ったり急かしたりするような不動産業者の行動は、不動産業者の視点からすると一定の合理性があり、実際に業績も上がり勝ちです。

当社:(株)ロータス不動産では、しつこい営業はしたくないので基本は急がせる説明はやりませんが、実際に検討を急いだほうがいい状況であれば、その旨を明確にお伝えします。

自主管理のメリット・デメリット


自主管理とは

自主管理とは読んで字のごとしです。マンション各部屋の所有者の組合である「管理組合」が、管理全般を、管理の専門会社に委託していない状況を差します。

自主管理は古いマンションに多く見受けられます。古いマンションに自主管理が多い背景は、年数が進むにつれ住民の調和が進み、管理会社を外した歴史があるマンションだったりすることがあります。また、管理会社自体も少なかったため当初から委託してない物件もあります。

自主管理マンションのメリット

  • ・管理費の支出に無駄がない
  • ・管理が主体的
  • ・残余は修繕積立に回すことができ、修繕積立金が手厚くなります
  • ・住民同士の交流が活発ということは、セキュリティの面でも有利で、資産価値の向上につながる

自主管理は管理会社に費用を抜かれることがありません。担当者のレベルにも左右されません。住民の意識が高いアタリ物件であれば、管理状況はむしろ良好となります。つまり自主管理であれば、資産価値の維持の可能性が高くなることもあります。

自主管理マンションのデメリット

  • マンション内部で人材の確保が必要
  • リーダーシップ不在だと管理はズボラになりやすい
  • 管理がズボラになると資産価値の下落を招く場合がある。

自主管理で直接負担があるとすれば清掃です。ただ、多くの自主管理では日常清掃や外部との一時対応について、管理人さんを雇用するか、清掃業務等は会社に委託するというマンションがほとんどです。ただほんとうに掃除を住民同士で実施しているマンションあります。

また、会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。その点も注目してもいいかもしれません。

外部専門家といえば、また2016年時点で、今後は外部専門家も理事長に登用できるよう、国交省が中心となって管理費規約の標準ひな型を改正する方向で進んでいます。

なお、デメリットではありませんが、住民の意識が高いアタリ物件であれば、コミュニティの一員になるにあたり、管理に参加する意識は持たなければならないといえます。

アタリ物件とハズレ物件のチェックポイントや見分け方

正直言うと、実際に住むことなく断言するのは難しいと思いますが、これまでの経験から外部から確認できる事項で、ある程度の推測できる要素はあります。自主管理のアタリ・ハズレといっても、管理の水準の推測ということです。中古マンションの確認という意味では、一般的な管理会社付きのマンションのチェックポイントとも同じです。

  • 書類系の整備状況
  • 日常の清掃
  • 劣化の修繕状況

書類等の整備

マンションの管理状況は管理の重要事項調査の開示、長期週修繕計画の有無、修繕履歴の記録状況、総会決議の保存状況、会計の開示状況等で確認できます。このうち、管理規約の整備は基本ですので必須として、いまは管理の重要事項調査の開示は必須です。この2点がなければ銀行のローンがつきません。ない場合は避けるべきかもしれません。
基本的な書類の整備はもちろんとして、長期修繕計画や修繕履歴の記録もあるといいでしょう。ない場合もしばしば見受けられますので、ただちにNGとは断言できません。あればベターです。総会決議の保存、会計の開示があれば、組織的な活動の痕跡が見られますので、かなり良いと評価すべきでしょう。

運営するには、しっかりした知識やリーダーシップを持つ方の参加が必要となりますので、その意味では、自主管理で当たり物件を見つけるには、ある程度の戸数も必要かもしれません。

清掃

郵便ポストやエレベータは共用部でもっとも通行が多いですので、日常の清掃部分として、マンション全体のレベルが感じられるはずです。マンションのレベルは住民の意識と民度を反映します。細かくチェックリストと考えると難しいので、共用部やごみ置き場が感覚的にキレイか汚いかで判断してよいと思います。

劣化の修繕

劣化の修繕については、記録があればそれで確認できます。ない場合でも鉄部のサビ、コンクリートの欠損、鉄筋の露出などが非常に判りやすいポイントです。これらが複数年にわたり長期に放置されている痕跡があれば、管理状況としては微妙です。なお、コンクリートの欠損といっても非常に細い筋の軽いヒビ(ヘアライン(髪の毛)クラック)もありますが、その程度ならば普通に生じますので心配度は少ないとされています。それゆえ、手直しの痕跡があれば、意識的に修繕としていると見受けられますので、かなり良しと言明できます。

ダメな不動産業者の見分け方

下記にはダメな会社の特徴を記しております。なお、とくに売却に関しては、【売却編】ダメな不動産業者を見分けるという記事を掲載していますので、ぜひご覧ください。

セールス活動から見極める

ダメな会社といっても実際に内部に入らないと隅々まではわかりません。しかし、表に出てくる何かには、共通の特徴があります。本稿ではそれをご紹介します。

登記費用が高い不動産業者

売買の場合、登記費用を詳しく見ると、不動産業者のレベルがわかることがあります。簡単に分析できるので、これを調べればよいくらい、目に見える目線です。中小零細業者の信頼性を見極めるには、諸費用の見通しがわかるのであれば、登記費用をチェックしましょう。

登記の費用は、以下の2つの要素に分かれます。

・登記報酬(司法書士の手間賃)
・税金(正式には登録免許税といいます)
※注意:「登記費用」と「登記報酬」は別事項です。間違えやすいので気を付けてください。

実は、諸費用は外部に依頼する部分なので、意外とズルができません。しかし、登記費用のうち、税金は最終的には誰がやっても同じ見積りになります。しかし「登記報酬」は司法書士が決めます。そこで、仲介業者と司法書士が相談して、業者がバックを受け取るなど、悪意を持った対応も可能です。

これまでの経験では、大手の仲介業者に入る司法書士は、件数が多いため、登記報酬は割と安い傾向がありました。登記報酬は10万弱です。大手ネット銀行(※1会員向けコンテンツで明示)では、司法書士は銀行指定ですが、登記報酬は11~13万円くらいです。当社のような中小規模の業者も同様の水準です。このレベルまでなら、高いとは言えないでしょう。ちなみに、報酬部分で8万に満たないレベルでは、頭が壊れた安値系の先生がいるらしく、逆に怖いと聞いています。

しかし、ときどき、他社の諸費用を分析すると割高なケースがありますので、業者がバックを受け取っている可能性を予想しています。

当社の概算書では、後日、諸費用を間違えても迷惑にならないよう、予想より、税金を少し多めに見ています。

諸費用明細の例
諸費用の例。一般的な不動産業者は「登記費用」という名目で、税金と登記報酬を合算してして出すことが多いようです。「登録免許税はいくらと確認してみましょう」大切なので重ねて申し上げますが、税金の部分をごっちゃにしないでください。

営業マンに資格のない人を派遣する会社

次にわかりやすい目安はこれです。不動産の資格で主なものは、宅地建物取引士です。俗に宅建(たっけん)といいます。営業マンが宅建を持っているか確認しましょう。宅地建物取引士がほとんど在籍していない業者が一部の業者では存在します。

実は、セールス業務だけでしたら資格はなくても可能です。しかし契約書と関連文書の作成、説明を行うことができるのは、「宅地建物取引士」だけです。不動産調査に必要な知識を持っているという証明です。資格のない担当者がセールスをするケースでは、セールスをした人が最後まで仕事のフォローができません。業界で内情を見てきたものとしては、資格のない担当者が多い会社は、実際にいい加減な業者が多いです。あと、資格がないと失うものもないからか、言いたいことを言いっぱなしの傾向もあります。

なお、日本の法律では、宅地建物取引業法により、重要事項の調査を行い説明する義務があります。その説明書類は、住宅ローンでも重要書類とされています。重要事項調査の説明の業務は、宅地建物取引士の独占業務です。無資格者は調査補助はできても、書面作成はできません。

とりあえずローン審査という不動産業者

「とりあえずローン審査」「とりあえず仮申込」という姿勢の業者が一部で存在します。信じられないかもしれませんが、こういった業者は、勝手に契約申込をしている場合もあります。見込み商談を進めてしまうんですね。ローン記入の情報に基づいて、お客様の許しもなく購入申込をします。あとで必死になって商談をまとめに行くという姿勢です。売主側の業者にとっても迷惑なのですが、意外と普通に存在します。

未公開物件を強調する不動産業者

やたら未公開を強調する会社は、お客様を煽るのが上手な会社です。いまは物件宣伝はネットが中心、不動産業者間の情報交換もネットワークが確立しています。ネットワークを通して業者間での情報交換も可能なので、物件数自体は、差別化要素としては、低い重要度です。

このタイプの業者は、若い営業マンがお客様にオラオラ営業をしている社風が多いようです。若い営業マンに無理強いをするのでこういうことが起こります。デメリットも隠して本音を伝えない営業マンも多いです。

また、やたら未公開物件を強調する会社も、セールスのみに力を入れる会社といえます。お客様への物件宣伝もネット、業者間の情報交換もネットの今となっては、上記と同じでお客様の心理をもてあそぶフレーズです。

法律さえ守ればいいという業者

大手で避けたほうがいい場合は、このパターンです。仲介業は出入りの多い世界なのは、大手も変わりません。そのため、有名な不動産業者=優良な不動産業者とは限りません。ノルマに追われている業者の担当者は、法律さえ守っていればいいという考え方に追い込まれがちです。大手は会議や報告が多く、ノルマもきついので、このパターンにはまります。法律には書いてなから調査もしない、対応しないというドライな考え方です。悪意はなくとも、お客様が重要な判断材料となりうる情報を、漏らす可能性があります。

メディアの露出や政治家・有名人との写真を強調する会社

経験論ですが、メディアの露出や著名人との写真を全面に出す会社は、自らの仕事に自信がないタイプが多いです

これは実は筆者である私自身の意見と言うより、実際に著名な投資ファンドマネージャの方の受け売りです。パブリシティや有名人を多用するのは、自社の権威づけだそうです。自らの仕事ぶりに自信があれば、そのようなものはいらなという論理です。メディアについても多く場合、書籍や雑誌のコマは買うことができますので、提灯記事・ステルスマーケティングの一種といえます。五大新聞やNHKなどの出典元が明確なソースでない限りは、あまり信用はできません。

「自分に自信があり、仕事にチャレンジしていく姿勢を持つ社長であれば、こうしたものは不用なわけである。」

会社訪問でチェックできるダメ会社の共通点 https://ten-navi.com/interview/03.html

ニセ比較サイトで上位の会社

「比較サイト」「口コミサイト」ですが、最近よく見かけます。サイトで重要なのは信頼性です。編集主体が明確であれば情報収集の方法も明確です。また、クチコミを投稿した人のそれまでの発言傾向も確認できますので、極めて信頼できます。

一方で、食●ログのような著名なサイトですら、やらせがあることを暴露されています。
https://www.buzzfeed.com/jp/kensukeseya/taberogu-udon?utm_term=.jh51emnK2G#.xtr7pakBoW

プライバシーがある個人であれば、クチコミを掲載する場合、通常は無料ブログを利用します。わざわざ、個人が口コミサイトをアドレスから作り込む意味は弱いです。

これらは、ステルスマーケティングと言って、消費者を欺く行為として敬遠されています。フェイクニュースともいいます。フェイクサイトで持ち上げられた者がスポンサーなった可能性があります。というのも、最近では減りましたが、サイト制作会社の営業セールス電話が週に数回か来ましたので裏事情もわかります。残念ながら、当社もたまにニセ比較サイトのターゲットになることもあるのですが、アクセス数が多いと聞いていますので、ターゲットにしやすいかもしれません。

※提灯記事
取材や批評の対象である団体・企業・商品或いは個人の意図を汲み取り、持ち上げるために書かれた雑誌・新聞などの記事に対する呼称→提灯記事

法令を守らない不動産業者

法令を守らないということは、セールストークで甘い言葉をささやいても、結局はお客様を守ってくれないということです。片方で法律を破りながら、売買や契約に関する法律、お客様に保護するための法律だけは、守ってくれるのでしょうか。かような不動産業者に信頼を寄せるのは、少し寒気がします。

役所の登録情報と異なる

宅地建物取引業法により、日本の不動産業者は事務所の所在地などの登録を義務付けられています。セールス用の住所が役所の登録情報と異なる場合は、何か隠し事があるのかもしれません。
東京都の場合ですと役所の登録情報は宅地建物取引業者の免許情報提供サービスにて確認することができます。

ステ看板業者

街でよく見かける路上看板ですが、このような看板を捨てることができる看板=ステ看板と称します。ステ看板はもちろん法律違反です。

オトリ広告を出す不動産業者

存在しない物件で営業活動(オトリ広告)は、まったく非良心的です。また法令も違反しています。

キャッシュバック等を強調する会社

キャッシュバックとはお金のプレゼントです。販促手段のプレゼントやおまけはいくらでもいいというわけではなく、実は「景品表示法」により規制されています。不動産広告でも、ときどき、「仲介手数料の100万キャッシュバック」「仲介手数料の50%のキャッシュバック」と銘打ったサイトを見ることがあります。しかし、過度なキャッシュバックも規制の対象です。広告に関する法律を守らない一方で、業務や売買契約に関わる法律だけは厳守するのでしょうか。かような不動産業者に信頼を寄せるのは、少し寒気がします。

規制があるのは、おまけに釣られて、お客さんが惑わされかねないためです。不当表示や過大な景品類を規制されています。過大な景品により適正な選択に悪影響を及ぼすことがありえる、ということです。

キャッシュバックをする広告は、景品としては無条件で与えられる景品です。「総付景品」と言います。総付景品の限度額は取引価額の10%又は100万円のいずれか低い価額の範囲内です。仲介手数料をキャッシュバックする場合は、仲介手数料の額の10%が限度となります(※「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」の第3条2項)。

なお「値引き」は規制の対象外となっています。仲介手数料を無料や半額とする割引行為については「値引き」に該当するため、規制の対象となりません。正当な競争の範囲内として、手数料無料や半額までは特に問題ありません。

【参考】
https://www.sfkoutori.or.jp/keihinteikyojirei/torihikikakaku/
当社は売買の媒介手数料を買い手側には無料としているので、景品類の提供に制限はないと思うのですが?

処分の履歴

行政処分になるというのはその氷山の一角で、それ以前に表には出なかっただけで違反あったと考えるべきです。
したがって、行政処分に至るということは、かなり悪質といえます。

行政処分になる不動産業者はそう多いものではありませんが、確実にあります。東京都であれば、不動産業者に対する処分の履歴を閲覧することができます。
東京都知事による宅地建物取引業者への監督処分情報

国土交通省のサイトにも情報もあります。
国土交通省ネガティブ情報等検索システム

(番外)免許番号が1の不動産業者(スタートしたばかりの会社)

これだけは、ダメな業者とは少し違いますが、創業したばかりの不動産業者では、銀行等が相手をしてくれません。あえて一生に一度の取引を評価が不明な会社とする必要もないかもしれません。免許番号とは”国土交通大臣(1)××××××”とか、”〇〇知事(1)×××××”とか、業者の会社名の横に書いてある許可・免許の番号のことです。この( )内の数が不動産業者としての歴史を表します。2以上の業者は、免許の更新をしたことがあるという意味です。数字が加算されるごとに5年の営業経験があります。いっぽうで、免許番号(1)の業者はむしろ志のしっかりとした業者は多いとはいえます。

当社は免許番号(2)です。おかげ様で多数の実績があります。

1.広告活動から見極める

根拠なく断定的なことを述べることは、法令違反です。

薄い根拠に対して断定的な表現が多い

取引に直面したお客様の心理には、どんな人でも、少しは不安や心配がよぎります。不安心理に対して、断定的な力強い言葉で述べられると、つい同調してしまう場合があります。

しかし、根拠や脇書の断りなく、断定的な口調の表現を述べることは、法令違反です。

『必ず!』『絶対!』『間違いなく!』『確実に!』などの言葉を、根拠をつけずに言うことは、文学としては適切かもしれませんが、営業トークとしては不適切です。注意をお願いします。

実際のものよりも著しく有利な取引条件を提示

たとえば、以下のような表現をとると、著しく有利な取引条件で客を惑わしたと見なされる場合があります。消費社関連法規、公正取引規約違反でアウトです。

  • 「全物件・完全・仲介手数料無料!」(⇒全物件は、いかにも無理筋です。「サイト掲載の全物件」なら大丈夫かもしれません)
  • 「価格交渉はお任せください!当社なら間違いなし!」(⇒価格交渉の成否は実際の交渉に臨まないとわからないはずです)
  • 「売却仲介手数料無料」(⇒売却時に仲介手数料が無料になるのは条件がありますので、条件の明示がなければ有利誤認の可能性があります)

昔から不動産業者に対して悪いイメージをもつ方もいらっしゃると思いますが、そうであるがゆえ、不動産業のコンプライアンスは他業種よりも厳しいものになっています。早くから金融機関よりも厳しかった世界です。それゆえ、アウトの事例が多くあります。

「日本一」「最上級」などの断定的な表現が多い

これも有利誤認の一種です。ただし、「日本一」「最上級」であることの確実な根拠が提示されていれば、問題はありません。普通の不動産広告は小さな字で一番下の段で書いてあります。怪しい不動産広告には、こういうことは書きません。

何度問い合わせても「販売終了」の状態

「販売終了」の状態の物件を放置しているのは、おとり広告の可能性があります。オトリ広告は法令違反です。法令違反を放置するのは企業体質によるものです。

2.企業のサイト・企業紹介・企業活動から見極める

どこの業界でも同じかもしれませんが、不動産会社でも同じく、ブラック企業に勤務している社員さんは追い詰められています。飲食店ならば数千円~1万円くらいの取引額ですが、不動産業者で取引する金額は、数千万円です。ブラック企業はここに闇があります。追い詰められている社員と取引するのは、可能な限り避けるべきです。

人材募集を常時実施している会社

人材募集サイトにおいて人材募集があまりにも多い会社は怪しむべきなのは、言うまでもありません。社員の入退出が多いからです。これは会社名で検索すればすぐにわかります。大手の人材採用のサイト(リクナビなど)が上位1ページ・2ページでヒットしてくる場合は、人材募集に多大なコストをかけている可能性があります。このタイプの業者は、経験上、よくないうわさよく聞きます。社風が荒廃しているのかもしれません。

人材募集ページの亜流

人材募集ページで見ることは、ブラック企業の見極め方と同じです。公務員や伝統企業にお勤めの方は気をつけてください。世の中には、想像できない変な会社もあります。

たとえば、よく言われることですが、求人広告で「勢い」「やりがい」「アットホーム」「夢」「実現」「成長」「感動」「努力」「根性」「やりがい」「熱意」「やる気」「ノルマ無し」etc、耳障りのいいキラキラしたキーワードが頻発する会社は怪しいかもしれません。若い諸君にあまりにも高い年収を提示する会社も慎重に見極めましょう。具体的には、入社2年目27歳、年収1000~2000万などですが、社内の会話ではお金にギラギラしているのが目に見えるようです。経常利益が前年比300%アップとか、成長率の桁が違い過ぎるのも気をつけるべきです。不動産業はレッドオーシャン(競争の激しい業界)です。理由がよくわからない場合は、理由を書けない不都合な背景がある可能性があります。

「お客様の声」の紹介がない

想定以上、あるいは想定内でも、気持ち良い不動産取引を行うと、お客様は直筆や顔出しでコメントの声を寄せていただけます。それがないということは、気持ちよいお取引が少なかった可能性があります。また、社員の入退出が多いので、載せられない事情がある場合もあります。あるいは、そもそもお客様のことは気にしてないのかもしれません。

「買主を抱えています」的なチラシを配布する業者

このようなチラシを見たら、疑ってかかることが重要です。この手の広告が本当だったことは経験的にありません。実際にはよく言われておりますが、マニュアルにもある常套手段です。売却を委託してみて、期待した案内がなくても、外部からは検証不可能で、のような言い訳もで可能です。

5ch(2ch)や、マンションコミュニティで個別のスレッドがたつ

5CHや口コミ掲示板マンションコミュニティで個別のスレッドが建つ業者は経験上、要注意です。おそらく大きな会社が多いと思います。当事者であれば容易に推測可能な内容があれば、事実である可能性を検討すべきです。
あわせて活用できるのは、就職・転職活動の掲示板です。
経験的には、ネガティブな内容が見られる場合、表に出ている以上に社風が荒廃しています。

電話勧誘が多い

不動産業者の電話勧誘は、最近は社会問題として認知されるようになりました。「お客さんがうんと言うまで返さない」等という営業活動をを自慢げに話している業者さんは、まだ存在します。国土交通省のHPに記事があります。

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000028.html

レインズ


レインズは不動産の情報ネットワーク

レインズ(一般向けサイト):http://www.contract.reins.or.jp/

レインズの役割とは?

レインズはプロ業者間専用ネットーワークです。運営の趣旨は消費者の物件を数多く見たい、有利な条件で売却したいという声に応え、マッチングをしやすくするために設立された物件情報交換のためのネットワークです。掲載されている情報は最新で数多くの物件が掲載されています。ただ、残念ながら一般の方は閲覧できないシステムになっています。

正式名称は「指定流通機構」といい、法律に基づいて設立・運営されています(※宅地建物取引業法50条の2の5~)。宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益法人によって運営されています。全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれています。

レインズではネットですべて情報を交換をします。物件情報を持つ不動産業者(売却受託業者や売主など)が、自ら手入力して公開したいタイミングですぐに公開します。基本的にリアルタイムな情報を見ることができます。筆者はその時代は知りませんが、インターネットが出てくる前には、レインズはファックスで情報交換をしていたようです。

レインズへの登録義務

不動産業者は、レインズへの登録義務があります(専任媒介・専属専任媒介。宅地建物取引業法第三十四条の二)。これにより、受任を受けた不動産業者が不当な行為を行わなければ、広く買主を探索できます。

レインズは法律により掲載が強制されているのが特徴です。法律で強制されている背景は、円滑な取引の実現のためです。不動産業者により販売情報の囲い込みを防止するのが目的です。そのため、「専任媒介」「専属専任媒介」といった、1社限定で売却を委託するような場合には、消費者保護のレベルを一段階あげるため、レインズへの掲載が義務付けられています。

現在は、アットホーム(ATBB)やlifeleなど、民間においても同様のサービスが展開されています。

レインズの意義

正しく最新の情報

一般の不動産広告では、しばしばオトリ広告が見られます。いろいろ検討を進められると、まれにしばしば終わった物件が広告されていることもあります。多くの場合、物件情報の削除の遅れが原因です。まれに意図的に売却済みの情報を広告にだしている業者の悪質なオトリ広告・釣り広告もあります。

しかし、そのようなオトリ物件はありません。レインズでは不動産業者間専用のネットワークだからですね。個人向け売買仲介の場合は、賃貸と比べて物件件数は少ないこともあり、メンテナンスは正確と感じます。レインズに掲載したままにすると、販売有無を確認する電話が続いてしまうためです。そのため、基本ツールとしての位置づけといえます。

なお、若干使い勝手の悪い部分があります。法律で強制されているため、囲い込み注の物件は掲載されていることもあります。賃貸系の情報では、不動産業者の担当の方がいうには、アットホームのほうが情報は正確と聞きます。お金がかかっている分だけ、募集終了物件はすぐ削除するなどメンテナンスが頻繁なのだそうですが、真相はよくわかりません。

間口が広がる

売却を受託した業者や売主業者がレインズに物件掲載しますと、購入希望客を有する業者も紹介対応できます。それゆえ売るための間口がバンと広がります。つまり売却のスピードは速くなります。

ちなみに、実は一般媒介という売却の契約を選択すると、レインズへの掲載義務はありません。一般媒介に出すのであれば、必ず複数の会社に依頼すべきです。レインズに掲載しなければ、売れる間口を狭くする結果となります。その法律を活用して囲い込みをする手口も出てくるくらいですので、囲い込みをしたいと思うタイプの不動産業者には、レインズは非常に厄介な存在です。

フラット35

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構が取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の愛称です。フラット35は、長期固定金利住宅ローンを組むならば検討対象の第一です。フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが必要です。全期間固定金利は毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができます。

多様な金融機関が提供

フラット35では、ARUHIさんが「フラット35シェアNO1」を謳っていますが、これはつまり、他の会社も取り扱いがあるということです。実は、全国では数十の金融機関が取り扱いがあります。フラット35の取扱金融機関は銀行・信用金庫・労働金庫など預金取扱金融機関の一部と、フラット35を扱うノンバンク(モーゲージバンク・信販・住宅金融専門会社)であり、実に多様です。

フラット35のスキーム

国民の皆様から強いご要望のある長期・固定金利の住宅ローン(フラット35(注))の提供を民間金融機関において実現するため公的機関の信用力を活用して「証券化」を行うものです。

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証券化支援事業の目的からの抜粋

フラット35では必要資金の9割まで貸してくれる制度になっています。自己資金が10%以上出せないお客様では、残りの10%部分は「フラットプラス」「フラットα」などと呼ばれる、資金から調達する必要があります。

会社による違い

フラット35の販売各社により、サービスを競っています。主なところでは、各社により金利、事務手数料に違いがあります。目につきやすい「金利」は最低金利は横並びになりつつありますが、目につきにくい「事務手数料」やフラット35が対応しない「10%分」は、金融会社によりいろいろな方針があります。この辺りは研究してみてもよいでしょう。

保証型というスキームを活用して、頭金を2割入れると、変動金利に限りなく近い金利を提供する会社もあります。

ちなみに、サービス、審査方針にも少しづつ差があります。ローン契約の手続きは、フラット35の提供者により変わります。すべて同一ではありません。一般的な銀行は銀行手続きを行いますが、銀行系ではない金融機関は、利用の銀行を登録することのなります。オンラインバンキングを利用する決済をすることも可能です。

なお、フラット35は金融会社によるサービスの違いはあるものの、取次を行う不動産会社によるサービスや金利の違いはありません。

フラット35のメリット

多くの方が利用できるローン

審査基準に合致すれば、パート・アルバイトの方も対象になります。正規の納税を行っている必要があります。

低水準の金利

フラット35では金融機関が住宅金融支援機構に住宅ローン債権を譲渡することで金融機関のリスクを低減しています。住宅金融支援期機構は市場で投資家に住宅ローン債権を販売しています。そのため、固定金利のわりに金利は低水準に抑えらることができます。金利は毎月変わりますので、お問い合わせください。

保証料無料・保証人不要

通常の住宅ローンでは金利とは別に保証料を払う必要がありますが、フラット35では保証料は不要です。保証人もいりません

適切な技術基準

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する必要があります。技術基準は、主として耐震・構造面と、マンションでは管理面です。技術基準があるため、一定の安心の目安にもなります。この技術基準を満たしていることの証明として、適合証明を取得する必要があります。

団体信用保険が選択できる

フラット35は団信がついていますが加入しない自由もあります。団信に加入しない場合は借入金額が0.2%が減額となります。団信が利用できない方々の選択肢になるほか、生命保険に加入することができるのであれば、民間の逓減定期保険に加入する方法がおトクな場合もあります。

親子リレーローン

フラット35の特徴の一つとして、親子リレーローンがあります。親子の連帯債務により収入を合算できる方式です。収入は親子で合算できるのに対し、返済期間は子の年齢を基準にして最長35念の利用をすることができます。つまり、子世代の収入が心細い場合の補完的な収入合算や、親世代の年齢が高い場合の期間の延長に活用することができます。民間金融機関のものと比べて特徴的な商品で、民間の同種の商品は親子の同居が必要等の条件がありますが、フラット35においては、親世代の非居住型という形態でも利用ができます。

親子リレーローンの住宅ローン控除

住宅ローン控除のもととなる残高証明の発行は1件で、フラットの側で按分して算出することはしません。住宅ローン控除では、提示された残高証明の情報をもとに、年収による貢献分により比例按分して、確定申告時に、各債務者の想定の借入残高を確定させます。このような方式により税務署に申告すことがオーソドックスな方式です。

フラット35のデメリット

押さえらえられているとはいえ、変動金利よりは高い金利です。

フラット35のシステム

融資手数料システム

フラット35を実施する金融機関は、銀行とは限りません。ノンバンク系の金融機関も融資をしています。大きく分けて、フラット35では融資手数料のシステムが2タイプあります。一つは、金利を安めにして、融資手数料を取るタイプ。もう一つは、融資手数料を定額割安にして、高めの金利となるタイプです。借入段階で融資手数料を多めに払うか、高めの金利(高金利型)を選択するかは、検討の要素です。

低利で融資手数料を多めに取るタイプはノンバンクの金融機関に多いようです。手数料を割安にするタイプは、銀行などが多いようです。

着目は返済期間です。手数料は返済期間に関わらず一定ですので、返済期間が短いと、手数料の実質負担が多くなり、低金利の有利さの割合は縮小されます。返済期間が長くなりそうで、借り入れ時に多額の手数料を払える余裕がある場合は、「融資手数料投資型」の利用を検討する価値があるといえます。繰り上げ返済をどんどん行う場合は、固定割安な融資手数料を選択する方がいいでしょう。

補完のローン

フラット35では、物件価格の90%までしか貸さないのが原則です。しかし、フラット35を提供するローン金融機関の独自のサービスにより、合わせ技で残りの10%を補完する金融業者もあります。フラット35自身で100%ローンのサービスもあります。しかしこちらは審査基準が厳しく、金利も高くなるので、使い勝手は悪いようです。

フラット35で借り入れ可能な諸費用

2018年4月の制度改定で借入対象となる範囲が広がり、フラット35においても多用な範囲での諸費用の借入が可能となりました。

費用名 確認書類
1  住宅ローン契約書に貼る印紙代(利用者負担分) 住宅ローン契約書
2 不動産仲介業者に払う仲介手数料 請求書、領収書など
3 既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用(中古住宅購入のみ)
4 ホームインスペクション(住宅診断)にかかる費用
5 登録免許税 司法書士、土地家屋調査士などが作成する見積書など
6 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬(登記にかかる費用)
7 融資手数料 取り扱い金融機関で計算するので、こちらで用意しなくてよい
8 火災保険料及び地震保険料 保険会社が発行した見積書など
出所:フラット35の制度変更。リンク先に出典元となるpdfがあります。

借入期間の設定

フラット35は、返済期間を35年よりも短い設定にすることも可能です。

ときどきお客さまから「フラット35は50歳では借りられるのか」というご質問をきくことがあります。その心配をよくよくお聞きしてみると、50歳だと、80歳までに、29年しか借りられないので、フラットは不可と認識されているようでした。しかし、それは誤解です。

フラット35は、80歳までに完済、35年を最長として、21年~35年借りることができるという制度です。

ちなみに、20年以下に返済期間を設定すとするのであればフラット20という商品があります。「35」と比べて、「20」は0.7%安い金利設定です。

最長期間50年という商品もあります。通称はフラット50です。50年でも、返済可能な期間設定は80歳までということは変わりません。50年間を単独で借りようとするならば、30歳までの契約締結が必要となります。親子リレーならば、親世代が35年を組むならば、年齢は44才までが限界であり、以降は年齢を重ねるごとに、期間が短くなります。

フラット35の必要書類

フラット35にも事前審査というサービスはありますが、経験上、民間銀行等と比べて精度が下がるといわれています。そのため、事前審査よりも本審査を意識した必要生類の収集が重要です。

被雇用者の方(会社員、会社経営者、非正規雇用者)の申込み

○住民票、源泉徴収票(直近2期分)、課税証明(直近2期分)、健康保険証、運転免許証等(写真付きの身分証)

※収入が2か所以上あるは、確定申告書と納税証明その1・その2(直近2期分)

自営業・自由業の方の申込み

○住民票、確定申告書、納税証明その1・その2(直近2期分)、健康保険証、運転免許証等(写真付きの身分証)

※フラット35では、自由業等の方も2期分の収入資料で大丈夫です。

不動産関連の書類の申込み

不動産関連でもいくつかの書類があります。契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、公図、物件案内図などです。これらは不動産業者が提供してくれますので、早い段階では心配は不要です。

床面積の制限

フラット35が利用できる物件には面積制限があり、下限は壁芯面積で30.00㎡を超えていることです。壁芯面積とはパンフレットなどに書いてある「専有面積」のことです。ただ、マンションの場合では、物件によっては壁芯面積が不明な場合もあります。その場合は登記簿に記載の面積(内法面積)に対して1.06倍をした面積を壁芯面積に相当するものとして取り扱うことが可能です。具体的には、28.31㎡以上あるとフラット35では取り扱いが可能となります。

まれに物件により、パンフレット面積では30㎡を下回るが、登記簿面積で28.31㎡以上あるという物件もあります。登記簿面積で規定以上あれば取り扱う金融機関もあるとのことなので、微妙なラインの場合はご相談ください。たしかに、登記簿面積は資格がある人が計測した面積で、正味の生活部分ですので、でたらめな数値ではありません。その意味では登記簿面積を基準に考えるのは、合理的な判断かもしれませんね。

フラット35で調べる信用情報

日本では主な信用情報機関は3機関ありますが、フラット35の本体である住宅金融支援機構ではこの3機関を全部確認します。しかし、各販売業者においては、業者のポリシーで信用機関を選択しています。CICだけのところ、全銀協だけのところなどがあるようです。そのため、「簡単審査」などでOKだったお客様も、現未知な事前審査や本審査では、NGとなる場合がありますので、注意をしなければなりません。

フラット35の悪用

この業界に身を置いていると、フラット35のシステムを利用した悪用の例はよく聞きますが、お勧めしません。もちろん当社でも対応しません。
露見すると期間の利益を失います。期限の利益を失うとは、「一括して返済せよ」ということです。通常は延滞をしないと来ることはない「一括返済」ですが、悪用と認定されると、突然来ます。民間の金融機関であれば、やむを得ないお客様の事情により相談に応ずる場合がありますが、フラット35の運営者は公的機関なので規則通りにしか動きません。相談に応じる場合も、相談に応じれる場合のルールに合致しないと対応しません。そのため、担当者曰く、一気に全額返済に進むとのことです。独身の20代・30代の方々が業者にはめられたり、意図的に悪用したりすることがあり、かなり門戸が狭くなりました。

投資マンションの購入

現在の住宅ローンがあっても、その住宅を売る意思があれば、フラット35のルールではその分の住宅ローンを返済比率として見ないというルールがあります。また、やむを得ず、転勤や転属により賃貸に出すことは応ずるというルールもあります。これらのルールを悪用して第二第三のマンションや、投資マンションを買わせようお勧めする業者もいます。これはルールの悪用に該当しますので、期限の利益を失うおそれがあります。業者の口車に乗るのは、お勧めしません。金融知識が少ない若い男性が狙われているという報道も耳にしますので、気を付けてください。

未公開物件のメリット・デメリット

ロータス不動産のサイトにおける非公開ページ(会員ページ)に掲載の非公開物件、公開を求められない物件で、原則として売主会社様の販売方針に基づいています。

そもそも「未公開物件」とは何か

「未公開」をアピールする不動産業者の本当の趣旨は、会員登録やお問い合わせのアンカー(とっかかり)です。未公開を「アピール」している不動産業者の広告・サイトは、だいたい以下の感じではないでしょうか。一例を挙げます。

水面下の未公開物件とは・・・
当社のみが限定して販売・仲介できる物件です。当社が独自のネットワークを駆使して仕入れた情報です。
会員登録が必要です。会員登録により、耳寄りな各種情報とご希望の物件情報をお届けします。

だいたい、以上のような感じが基本のフォーマットです。当社もサイト内でこれに近いことを記述していて「なんなの?」と思われてしまいますが、「売主さんの方針に依拠しています」とお断りしています。

最近は、「当社の未公開は本当の未公開」という記述も出てきました。基本は同じです。「未公開では売れない」「いい物件を特定の人に限定して安く売る理由はない」。これは厳然とした事実です。それを踏まえた作戦なのです。ちまたで未公開物件と宣伝している物件は、本当の意味では未公開とは言えません。まして「掘出し物」ではありません。

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「あなただけ」という響きは気持ちがいいものです。これで高揚しているときは、ゴマをすられていると気をつけるべきタイミングです。2017年末以降、2018年には、詐欺まがいの投資マンション・シェアハウスが話題になりましたが、社会ステータスが高い人も(むしろ高い人ほどか?)、ころっとやられたというのが実情です。実際の「未公開」とは、それほど深い意味はありません。

「未公開物件」という言葉も、「あなただけ」という響きを強く呼び起こさせる言葉です。「未公開物件」の定義ですが、現状では、公正取引規約や法令などによる定義はありません。我々不動産業者が住宅などの小規模物件で「未公開物件」と言っている場合は主に以下のような物件です。

不動産業者が自らの判断で公開手段を制限する物件

一般的なのは個人の売主から委託を受けた不動産業者がとる対応です。主としてプライバシーの関係から公開を制限しています。このような物件も我々不動産業者は未公開物件といっています。こういった場合は委託を受けた会社だけが公開していますので、未公開物件などということがあります。しかし厳密な意味では未公開ではありません。よく電柱のステ看板に「未公開物件」などと違法な広告を見かけますが、そのような物件です。

つぎに一般的なのは、売主は不動産業者であり、その不動産業者が一部の仲介業者のみに広告展開をさせている物件です。広告をしている業者のほうが、手数料にありつける可能性が高まります。売主があえて広告出稿者を制限すると、仲介業者は歓迎します。「建売」「条件付売地」「リフォームマンション」で未公開と称する物件はこのパターンです。広告は他社にはしてもらいたくないだけで、客付けは歓迎されます。このような物件は、当社では会員情報として物件を掲載しています。このタイプも違法な電柱広告や投函チラシで見かける「未公開」の物件です。厳密な意味では未公開ではありません。

一社に販売委託をした物件

販売ルートを絞った物件も我々の世界では未公開物件ということがあります。仲介業者に多額の広告をかけさせる場合、売主は販売ルートをしぼって特命で1社だけに販売を委託する場合があります。特権的に1社だけが販売できる意味では、未公開とも言えますが、公開していることには変わりません。新築マンションと同じ事業スキームです。後述しますが、こういった物件は市場の評価に洗われないという方針をとっているため、おおむね割高です。

販売公開前、あるいは直後の物件

単に情報が広く伝達していない状態であれば、未公開物件のような錯覚になります。これまで、インターネットが日常生活に入る以前は、不動産情報は不動産業者が独占していました。消費者は不動産情報は不動産業者から得るものでした。このような時代の不動産販売戦略では、「未公開物件」というフレーズは容易に効果をもたらしました。しかし、多く情報が容易に伝達可能な状態になったいま、便利になった一方で、かえって氾濫するようになりました。実際には公開しなければ情報を伝達することはできませんから公開してるわけですので、堂々と「未公開販売」と言っているのは変な話です。

耳触りのいい「未公開物件」という言葉

人は耳触りのいい言葉しか耳に入りませんし、目に入りません。「あなた限定の未公開」と言われれば、特別扱いされたと感じます。たいへん嬉しい気分になります。そこに付け入るのが不動産業者の狙い目です。未公開物件と言われたらダマされている可能性を警戒してください。「未公開」と不動産業者が言っている物件は、実際には単に、「見学のルートが限定された物件」にすぎず販売上の演出にほかなりません。むしろ多くの市場の人の目を経ていない分、割高な可能性があります。

いまはインターネットで不動産を探すので、情報収集は容易です。インターネットでは似たような物件情報が多いのも実情です。情報自体は集めることが容易な状況です。希望の条件を限定すれば、探すべき物件はすぐに見尽くしてしまいます。そのため「未公開物件」自体は以前よりも重宝されます。お客様の側でも、未公開か気にされる方は、まれにいらっしゃいます。不動産は、公開せずに売れることはありません。

落ち着いて考えればそのことは十分に理解できます。買主が可能な限り安く買いたいのと同様で、売主はできるだけ高く、所有している不動産を売却したいものです。それなのに、売却委託を受けた物件を、インターネットに出さず、「未公開」と称して販売していたら、どうなるでしょうか。間違いなく販売委託を解約されます。ひどい場合は、法律的な背任を追及されるでしょう。このように、未公開物件という用語は、論理的には破綻していますので、「未公開物件」という存在は、人々の心の迷いが生み出した、インターネット時代には都市伝説と言えます。

次に、未公開物件の弊害を見ていきましょう。

未公開物件の弊害

作戦として出されている物件ですから、弊害というべきかわかりませんが、買主側には不利な側面もあります。

1.割高である

上記の通り、「未公開」というのは、販売上の演出にすぎません。しかし、この手の販売形態の物件なのですが、割高な価格であるのが実情です。とくに販売の仲介業者を1社に絞ったタイプは危険です。「未公開」という販売上の演出に説得力を持たせるためです。未公開にするのは、販売ルートを限定してお客様には他と比較させないのが目的です。「未公開」「当社だけ」という状況を作ります。「希少性」の演出をします。もちろん、この販売手法は売主も承知しています。このような手法により、お客様には他と比較しづらい状況をつくるのです。お客さんを囲い込みやすい状況を作る点では、分譲マンションのモデルルーム販売も、原理的には同じです。

2.アオリが利く

更によりよくないのが、アオリが利く環境へ、買主が自分自身で追い込まれていくことです。「あなただけ」と甘い言葉をささやき、他では買えないと訴えるわけです。消費者の冷静な判断を少しづつ奪っていきます。アオリが利いてくれば、お客さんは焦ります。勢いで申し込むようになります。それが不動産業者の狙いです。このような販売業者は「販売力」を売りにしている業者です。実際に問い合わせをすると、営業がしつこいはずです。実をいいますと、本当は売主は販売ルートを絞りたくなどありません。販売ルートが少数に絞ると、売れるスピード感が遅くなります。誰がやっても売れるような物件、割安な物件では、このような手法は不要です。
しかし、割高なのは売主が一番承知しているので、希少性の演出をして販売にプレミアム感を出して、割高な物件の販売にチャレンジするのです。

3.オトリ・ウソ広告

最近では少ないと思いますが、未公開物件云々をいう不動産業者の場合、物件そのものが存在しないおとり広告の場合もあります。
しかし、そうでなくても、表に出している情報が絞られています。とにかく反響を集めようと考えるのもこのタイプです。集まった名簿でどんどん営業をしようと考えるタイプといえます。

本当の意味での未公開物件

しかし、諸般の事情により公開をできない物件も、不動産取引の世界では存在するも事実です。本当の意味での未公開物件です。結論からいいますと、このような物件は買取業者(買取を専門とする不動産業者)に事業用として紹介されます。自分で言うのもなんですが、弊社も良心的な不動産業者のうちの1社を自任していますが、それでもやはり、一義的にはこのよう物件は、買取業者に紹介します。買取業者は利益になればどんな物件でも検討が可能ですので、個人のように条件を付けません。最近の価格上昇のトレンドにより、個人の価格認識に近づいてきています。個人は、どうしても以前の不動産価格のトレンドの印象に縛られてしまいます。不動産業者は判断が早く、資金力があります。つまり、スピード感がある検討が可能です。このように個人と不動産業者の情報環境は、購買力に圧倒的な差があります。さらにいうと、このような流通状態での「未公開物件」は取引上の瑕疵があることも多く、一般個人向けとしては、若干の問題があることが多いです。

「未公開物件」と言われても石っころの物件もあります。不動産業者の営業トークでも、訳アリ顔のヒソヒソ話で「未公開物件でたいへんお得です」と紹介する物件するならば、「なぜ不動産屋が買わないのか」と鋭く質問をしてみるべきです。