マンションの固定資産税・都市計画税

当社:(株)ロータス不動産が提示するローンシミュレーションでは、日々のランニングコストとして、固定資産税の目安もお伝えしています。また当社では、購入時の仲介手数料・諸費用の見積もりを行っています。仲介の手数料が無料・半額で、お客様のコスト削減に貢献します。ご検討の中心物件がお決まりの方は、奮ってお問合せください。

固定資産税・都市計画税とは??

「固定資産税・都市計画税」は、土地や家屋(マンションの建物等)を所有している人に課税される税金です。固定資産税はマンションを所有している限りずっと支払が続くコストだといえます。

固定資産税額・都市計画税の決定方法(東京都の場合)

固定資産税・都市計画税は土地も家屋も以下の算式で計算されます。

  1. 課税標準×標準税率(1.4%)=固定資産税額
  2. 課税標準×標準税率(0.3%)=都市計画額

つまり、固定資産税・都市計画税の税率は、課税標準に対して1.7%です。「課税標準」とは、税額を決定するにあたっての基礎となる物件の評価額です。評価額は購入価格ではありません。課税標準の額は、都税事務所や市区町村役所が発行する「評価証明」に記載されています。評価証明は個人情報であり、ネットには掲載されておりません。所有者本人が税務当局に出向くか、委任状に基づく調査が必要です。

課税時期

固定資産税・都市計画税はは、課税対象の不動産を1月1日時点で所有している者に課税されます。課税の通知書は6月ころ届きます。マンション売買における清算時の実務では、関東は1月1日から清算日前日までを旧所有者、当日から年末までを新所有者で按分します。関西圏では、4月1日を始期とするのが一般的だそうです。

マンションの固定資産税を推計する

マンションの固定資産税

マンションは価格に占める割合のうち、家屋部分の割合が多い不動産です。マンションでは共用部分についても持分に応じて税額を負担します。家屋の課税標準額が推計できれば、固定資産税・都市計画税の近似値が推定できます。以下にネットなどの簡単な調査から、ある程度は推計する方法を記します。当社:(株)ロータス不動産では、必ず契約までに固定資産税の額は報告します。物件見学のご案内の時点では調査未了の場合があるかもしれませんので、固定資産税等について確認をしたい場合はおおせください。

1)課税標準額の近似値を求めるには、まず、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」記載(下にリンクのpdf)の新築時の単価を調べます。これは登記の課税標準です。しかし、お互い公的機関のデータでから、近いものとなっていると思われます。

このデータの共同住宅の行を参照します。構造ごとに金額が違うので注意。

http://www.lotus-asset-and-property.com/ninteikijunhyou.pdf

2)新築時から経年減点補正率を調べる(リンクのpdfの2ページ目にあります。)

3)調べたい物件の面積を乗じます。なお共用部分も負担対象ですから、適宜5平米~15平米ほど加算しなければなりません。共用部が大きいマンションは大きめに。少ないマンションは小さめに加算します。

4)算出された課税標準額に対して、税率の1.7%をかけます。

例)鉄筋コンクリート造、築20年、60平米の場合

  • 鉄筋コンクリート造の共同住宅の新築単価=139000円
  • 築20年の経年劣化率=0.5013
  • 60平米のマンション=共用部分も適宜加算して、70平米程度

→139000円×0.5013×70×1.7%=82920円

これが建物の建物部分の課税の近似値です。さらに、これに対して土地の分を、1万~3万加算します。高額エリアなら強めに加算します。

この物件の固定資産税・都市計画税は、10万前後だろうと予測をつけることができます。

固定資産税的な観点のマンションと戸建の比較解剖

土地

土地は償却されません。評価額が見なおされない限り税額も変わりません。3年ごとの見直しで評価額が変更により税額も変わります。土地は評価額に基づいて永続的に払う必要があります。
ただし、土地には強い軽減措置があります。住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」と呼び、課税標準額が1/6に軽減されます(200平方メートルを超える部分は課税標準額が1/3に軽減)。

  1. 戸建の場合は価格の中での土地の比重が高いため、固定資産税の割合のなかでも土地部分が高いものとなっています。したがって、軽減措置の恩恵がきいて、一般市民が負担できないような、著しく高い固定資産税となることはありません。
  2. マンションの場合は、敷地戸建より大きいですが、共有資産を負担している割合で持分を算出しします。共有持分の比率に応じます。そのため各住宅への土地の課税は少なくなっています。マンションは土地の固定資産税に関しては安く計算されます。

建物

建物に対する課税も評価額の1.7%(=1.4+0.3)です。ただし、評価額を見ると、木造である戸建てに対し、マンションはコンクリート造。建物がしっかりしており、その分評価が高くなります。
また、忘れてはいけないのが減価償却。建物は木造一戸建ての減価償却は約24年間であり、この期間で評価額がなくなる(固定資産税が無くなる)のに対し、マンションの減価償却は約48年間と長い間評価額が残ります。結果、固定資産税も減りにくいという構造です。

軽減措置については、新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は3年間、3階建以上の耐火構造または準耐火構造の建物は5年間、固定資産税が1/2になります。対象住宅は居住部分が建物全体の面積の1/2以上あることです。こちらは期間を区切っての軽減措置となります。つまり、一戸建の場合は4年目、マンションの場合には6年目に税額が上がます。

マンションの固定資産税・都市計画税のまとめ

固定資産税に関して言えば、戸建は土地が高く、マンションは建物が高くなります。ただし軽減措置があるため、戸建の税額は補正されています。経験的には、同じエリアのファミリータイプならマンションも戸建では、戸建てがやや高いくらいになります。

売買時の固定資産税の清算

マンションに限りませんが、固定資産税の清算の慣習は関東と関西では異なります。「年始1月1日の所有者に課税する」というのは法律の決まりですので変わらないのですが、始期に関する慣例がことなります。関東では1月1日を始期として清算しますが、関西では4月1日を始期として清算します。筆者は関東と関西の会社にそれぞれ勤務した経験がありますので知っていましたが、遠隔地の当事者同士のお取引では気を付けてください。

投資用アパート・マンションの一棟売買

一棟のマンション投資の本音

実際のところ東京都区部で良質な物件なら、情報の量が多い不動産業者が買います。不動産業者は多数の社員を抱え、情報力・スピード感・判断力に優れています。事業として不動産を売買し、保有して、転売します。転売するころには、投下資金のいくらかはは回収して、利益は十分乗っている状態で売りに出す。あるいは次の好景気を見据えて保有しておくという戦略です。

業者は自分で判断します。業者に対しては、営業作業が不要です。売主に付いている仲介業者は、たいへん楽です。このように、業者が買わないものが、一般の方々に回ってくるわけです。
したがって、良心的かつ情報量を備えた信頼できる業者をもち、業者が買うような目線の物件を紹介してもらい、しっかりとした相場観で機敏に判断するのが、正しい不動産投資スタイルだと思います。一般的には、真剣な検討意思を持たないお客様を相手にする業者はいません。業者も情報開発には多大な労力を使って情報を集めています。不動産業者がライバルということを肝に銘じるべきで、そのあたりを甘く考えている消費者の方が、たいへん多いようです。

マンション投資とは?

中古の一棟売りマンションは預貯金利息と比べれば利回りが高く、株式と比べれば安定している点が魅力です。また、管理会社の変更や再投資でバリューアップも狙える点、鉄筋コンクリートのマンションは耐用年数が長く融資が受けやすい点も魅力です。借入れの割合を多くしレバレッジを効かせた投資戦略には中古一棟売りマンションは最適といえます。

不動産の「需要」は当然、「人口(特に若年層)が増える」「世帯数が増加する」地域のほうが多くなります。通常、都市部のほうが、「需要増加」は見込みやすいでしょう。過疎化が進むような地域では当然、空室が多く発生してしまいます。実際、都市部のほうが賃貸住宅は多く存在します。ただ、「需要」は確かに多いものの、「供給」も多いので、当然、競争は激しくなります。しかも近年、マンション建設が高水準で推移したため、「供給過剰」となっている都市もあります。したがって、物件そのものの「競争力」と、競争力のある物件を選ぶたしかな選別眼が重要になります。

かといって地方の物件は、「実際に物件を見ることなく」投資を決めてしまうのは問題です。見た目は高利回りでも、そこに罠があります。後になってふたを開けてみると「近くに新築マンションができて、入居者を奪われている」「近隣に大学があり、学生の入居者が安定しているが、近い将来、校舎が移転することになっている」といった事実がわかることもあります。

赤字の場合、他の所得と「通算」できる

不動産投資による家賃収入から各種経費を差し引いた「不動産所得」は、所得税の対象になります。サラリーマンであれば、「給与所得」があるわけですが、それと合算した「課税所得金額」に対して所得税を計算します。不動産所得がマイナスであれば、課税所得金額はその分少なくなり、税金も少なくなります。

購入してしばらくのあいだの、建物の「減価償却費」によって利益がマイナスになっているような場合は、(減価償却費は現金支出があるわけではないので)「実際の現金収支はプラス」ということになります。さらに、サラリーマンなど、他に所得がある方の場合、不動産所得の「赤字」によって所得税が節減されます。もっとも、購入初年度は、すぐに入居者が集まらなかったり、コストがいろいろ発生したりして、現金収支もマイナスとなることがあります。ただこの場合も、他の所得と通算できる「節税効果」があるので、影響は小さくて済みます。

固定資産税や相続税も軽減される

アパート・マンションが建っている土地は「小規模住宅用地」となり、駐車場用地などと比べ、固定資産税の「課税標準」が「200㎡以下の部分が6分の1、200㎡を超える部分が3分の 1」まで圧縮されます。当然、税額も大きく違ってきます。もともと土地を持っていて、駐車場経営をされているような場合、建物を建てることで、土地にかかる固定資産税を大きく節減できるわけです。

不動産投資は「相続対策」として行われることも多いです。不動産を買うことで「現金」という資産が「不動産」に変わることになりますが、現金よりも不動産のほうが税制上評価が低いので、将来相続が発生した際の相続税額も小さくなります。土地は「路線価」で評価されますが、これは購入価額より2割程度低いのが一般的です。さらに「貸家建付地」として2割前後の評価減がありますので、1億円で買った土地でも評価は6500万円程度です。建物のほうは「固定資産税評価額×0.7」で評価されますが、これは購入価額の4割程度になります。1億円で建てた建物でも、評価は4000万円程度ということです。

株式、債権との比較

株式投資をする場合、「その会社の株価が上がるかどうか」を判断します。今の業績が好調でも、将来的には維持できないかもしれません。思わぬリスクや不祥事発覚などもありえます。さまざまな知識を駆使しても、損失を被る可能性があります。その企業に対して「何か経営改善策を講じてほしい」「リスク回避を図ってほしい」と思っても、なかなかその声は届きません。

不動産の場合、「いい物件かどうか」の判断基準はわかりやすいです。備えられている設備、駅からの距離、周辺環境、外観、管理状態など、「自分も住んでみたいと思えるかどうか」という感覚である程度の判断ができます。また不動産投資の場合、「このままでは空室が埋まらない」と感じた際は、建物の修繕や設備改善といった対策を自ら考え、実行することができます。

いうまでもなく、不動産投資は物件価格・家賃価格の下落のリスクも同じく抱えています。しかし、不動産投資の目的は「インカムゲイン」として、ローリスクの「預貯金」や「公社債」といった商品のほうが分類としては近い部分もあり、こういったローリスク商品よりもリターン(利回り)は不動産投資のほうが高くなるのが一般的です。本来の不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの商品といえます。

一棟か区分所有か

物件の規模にもよりますが、マンションを一棟丸ごととなれば、購入金額(新築の場合は建築価額)は億単位になることも多いです。物件そのものを担保にできるので、借入によって資金をまかなうことは可能ですが、万一、空室が多く発生するようであれば、多額の返済負担だけが残ることになります。一棟買いの場合、地震や火災で倒壊するようなことがあると、多額の収入が失われます。災害でなくても、「周辺環境が変わった」などの理由で、一棟全体が影響を受けることもありえます。

一方で一棟買いの場合、何戸も保有することになりますので、仮に数室空きが出ても、影響は一部ですので、ある程度の収入は見込まれます。

ワンルームであれば、購入価額は低い場合が多く、中古で、都市部を少し外れれば「数百万円単位」のものもあります。思うように賃料が入らなかった場合でも、「失うもの」は一棟買いより小さくなります。

しかしワンルームの場合、持っている物件が「一戸だけ」のため、空室になると収入がゼロになってしまいます。その意味では、空室リスクはワンルームのほうが大きいともいえます。

一方で「災害リスク」などを考えると、1棟の大きな投資は避け、「ワンルームを複数持つ」「ワンルームを何戸か持つ」ような投資をしている方もいます。これならば、ワンルーム一戸に比べれば投資に必要な金額は大きくなりますが、「収入が突然なくなる」ようなことは避けられます。

厳しい大家業

不動産投資のお客様は当然入居者です。相手が人である以上、苦い経験をすることもあります。すなわち入居者リスク、空室リスクなどが典型的な例です。たとえば「ルームシェア詐欺」になどの被害のケース。反社会勢力が入居するようなケース。空室率に悩まされていて、月々の返済にも困るようなケースなどが考えられます。

けっして物件があれば安泰ではなく、取得してからの努力が肝心です。安全な入居者の募集と空室対策という対処が必要です。不良資産となってしまうと、その資産は売却するにも安値でしか売れません。解決策は、安定収入と入居率の改善しかありません。

ここに安全な入居者の募集は信頼できる不動産業者・管理業者とパートナーとして管理させる必要があります。滞納保証会社や連帯保証人を立てるなど、契約にまつわる“マニュアル”も遵守すべきでしょう。

空室率にはとくに大量の法人貸しに頼っていると景気の変動に家賃収入が左右されますます。個人向けも視野に入れてマーケットに応じた工夫を実施しなければなりません。適正な競争力を保持し、空室率に気を配る必要があります。空室率が高くなることが懸念されるなら、入居者探しを1社に委ねる『専任媒介契約』ではなく、複数で探してもらう『一般媒介契約』も検討すべきです。大家さんが営業できない環境なら、借り主を探す窓口を広げる工夫が必要です。

また、大手業者が行なう家賃保証も安心はできません。いったん大きな景気の変動があれば、保証家賃の引き下げを要求してきます。必然的に利回りは下がり、借入れの返済にも困ることにもなりかねません。おいしい誘いにはうかつに乗らない、売りにきたモノは買うなという鉄則は、ここでも成立するのだと思います。

いづれにせよ、不動産管理は他人任せではなく、自らの問題として取り組み、信頼できる業者とタッグを組むのがベストです。大家業はサービス業です。関係者とうまくコミュニケーションを取る人間力が求められることを忘れてはなりません。近年は収入安定を目的に不動産を買う個人が増えており、見かけ上の利回りがいい地方の物件を買ったものの空室を埋められず、本末転倒になってしまった・・・などといったことにならないように気をつけなければなりません。

出口戦略を考えておく

最後に、投資として不動産を考えるなら、プロである業者と同じく、出口戦略も視野に入れた検討が必要です。不動産投資が成功したかどうかは、購入した一棟マンション、一棟アパートを売却したときに、しかるべき利回りを確保して初めて判断できるのです。購入金額、運用益、そして最後に投資を完結させる為の「売却」です。つまり、売却である “出口戦略”を不動産投資の当初から頭に入れて一棟マンション、一棟アパートを購入し、売却までの間、建物を維持管理してゆかなければなりません。

「売却しやすい一棟マンション・一棟アパート」とは「価値の下がらない一棟マンション、一棟アパート」です。本文の冒頭に「都内」を意識した記述をしたのも、出口戦略もふまえての記述です。将来的な土地の価値、ライフラインの整備、大学・企業誘致等の需要増要因、鉄道・道路の新設計画などの周辺環境の発展変貌性が判断要因となります。自治体の市街化区域や商業区域など、地域地区の変更や開発計画の展望も視野に入れる必要があるでしょう。

マンション投資の出口戦略を考える場合、気をつけなければならないのは建物の外壁の維持管理状況です。外気にさらされて外壁の劣化を放置する事は、建物の寿命を短くする事に繋がります。入居者が居住物件を選ぶポイントとして重要なのは外観の美観性であり、当然のことながら、美観性の維持管理は“出口戦略”には重要です。またマンションの付加価値として、設備の充実があげられます。現在人気の洗浄式便座、追焚き機能付バス、浴室乾燥機、オートロック等、セキュリティー関連設備など時代に合った合致した付帯設備を見極めることも必要となります。
さらにいうと(サラリーマン時代には買取の不動産業者に在籍していましたが・・・)業者ですら外観や設備は重要な判断項目としています。利回りだけにとらわれない不動産投資を心がける必要があります。

当社では仲介手数料無料の投資向け物件の取り扱いがあります。しかし不動産の投資は甘いものではなく、人によって向き不向きがあります。その点はぜひ踏まえていただきたいと思います。

当社では、投資向け物件も仲介手数料無料で対応します(対象物件に条件があります)。物件のご紹介をご覧ください。

新築戸建の購入手続き(流れ)

中古住宅については、中古住宅(マンション・戸建)の購入手続きでご説明をしています。新築戸建と中古住宅では若干の違いがあります。

また、建売か注文住宅か、どちらにしようか検討されている方は、「建売のメリットデメリット」を、それぞれご参考にしていただけると思います。

検討~契約まで

この項目では、購入物件が決まった後の流れをご案内します。これから家さがしのスタートで、物件情報を集めたいという方は物件情報収集の進め方をご覧ください。物件理解のためう、不動産業者との上手な付き合い方を知りたい方は物件理解の流れが参考になると思います。

「買付証明書」の差し入れ

購入の決断をしたら遅滞なく

買付証明書とは売主に対して購入の意思表示を書面で表したものです。「購入申込書」ともいいます。購入申込書の書き方の詳細は別ページで解説していますが、契約希望金額、契約希望日、資金調達方法、その他諸条件を明示にします。「契約の申し込み」として法律行為の一部を構成しますが、これを書いたからと言って、即契約というわけでもありません。「仲介業者に託し交渉を依頼し、仲介業者は交渉を開始します。「買付証明」(購入申し込)の提示後となりますと、当社の仲介手数料無料で対応できなくなります。ご注意ください。なお都内の物件なら仲介手数料無料でご紹介しております。こちらもご活用ください。

住宅ローン事前審査

申込と同じタイミング(多くの場合)

売買条件の概要がまとまりますと契約の準備に入りますが、準備と並行して住宅ローンの事前審査を行ないます。個人の情報と物件の情報の2面から金融機関等が審査をします。個人の情報とはご収入ご勤務先などの信用力の情報です。物件の情報とは、担保価値の観点から審査します。また、ローン審査の期間を活用して、契約条件の詳細の詰めも行います。

上記で「多くの場合」としたのは、事前審査は仲介業者と打合せながら進めるもので一様ではありません。当社は原則、申込と同時並行で進めますが、とりあえず事前審査だけは先にやって、信用力を確認してから沢山物件を紹介するというタイプもいます。業者によっては、以前の事前審査の結果が良好であれば、契約を進めるタイプもいます。

売買契約

申込書の提示から1~2週間後

売買契約においては、、宅地建物取引主任者により「重要事項」の説明を聞きます。法的・物理的に重要な事柄を有資格者が説明します。疑問点は明確に聞くことをお勧めします。取引に関係する不動産業者が本人確認を行ないます。その後契約条項の説明を受けて押印により契約を交わします。手付金を交付します。契約後、およそ1~2か月で所有権が移転することになりますが、その間は以下の手続きを行ないます。

売買契約後

住宅ローンの申し込み

売買契約から1~2週間後

事前審査が通っているので、住宅ローンの本申込を行ないます。多くの売買契約では、「売買契約後3週間~1か月の間に、ローンの承認をとりつけること」という内容の文言を織り込みます。ローンが確実に通ったかどうかは、売主さんも重大関心事です。通らなければ次の営業をしたいからですね。ですので、信義の面からも、ゆっくりしていることはできません。

住宅ローンの本申込みがありますと、金融機関は正式審査を行います。事前審査が通っている場合は事前審査の内容との相違がなければ、心配はありません。ローンの申し込み時点で、ローン契約の日取りと引渡・決済の日程の希望を明らかにしていただきます。

表示登記

ローン承認の前後

各手続と並行して、建物の表示登記を行います。表示登記とは、建物を法的ン誕生させるための登記です。新築戸建のご購入の場合、この段階では建物は法的(登記上)はまだ存在しておりません。表示登記を行い、建物が登記簿上も存在するように法務局に申請をします。売主は、この期間を利用して住宅瑕疵担保保険(いわゆる10年保証)のお客様の名義化の手続きを行なっています。

立ち合いチェック(新築の場合)

売買契約から3週間くらいが目安

住宅ローンの本申込みの審査がパスをすること、購入者のお客様に物件に立ち会っていただきます。

建物の微細な汚れ・傷について、新築の場合は引渡しに先立って建物の状態をお客様に確認していただきます。お客様が納得のいく状態の購入後の引渡しを受けるようにいたします。この立ち合いのときに生活に必要な設備や備品の使用方法の説明をうけます。このタイミングを利用して、カーテンのサイズのチェックなどをされるお客様も多いです。

金銭消費貸借契約(住宅ローンの契約)

売買契約から3週間後~1か月後

住宅ローンの本審査をパスし、表示登記の申請をしますと、借入の契約を金融機関と締結します。ローンの契約です。ローン契約までには、引渡日を確定させます。引渡日が確定しますと、固定資産税の清算金額を確定させます。火災保険の内容を検討し、保険金額を確定させます。なお、ローン契約に先立ち、登記名義を新住所で行うため、住民票の移転を行うことが多いようです。購入の契約の段階では未定だった諸費用が最終的に確定しますが、段取りは仲介業者から説明を受けます。

決済・引渡

売買契約の締結から1~2か月

決済とは、お金を払い、鍵と権利の書類をもらうことです。つまり所有権を移転することです。引渡・決済は、通常は金融機関の店舗で行います。買主、売主、仲介業者、司法書士の四者が集まります。鍵の引渡しをもって物理的な引渡しです。引渡しと同時に代金を振り込み、諸費用を現金あるいは振込により交付します。司法書士は書類のチェックをした後、お金の流れを見届けて、ただちに登記所に向い登記手続きを行います。

登記(所有権移転・保存登記)

決済と同日

登記は司法書士に依頼します。決済・引渡の項目で申し上げた通り、司法書士は「決済」の場に立会い、法的なチェックを行ないます。売主買主の本人確認をおこないます。このように司法書士は取引の安全の貢献します。売主が代金を受領し、買主が鍵を受領したのを見届けて、司法書士はただちに登記の申請(所有権移転・所有権保存・担保設定)をします。登記は直ちに完了しますが、書類はおよそ10日~2週間ほどで、登記を済ませたことを通知するものが司法書士から送られてきます。

引渡後

不動産取得税

不動産取得税の通知書が都県庁から送付されます。よほどの豪邸でもない限り、ほとんどの新築住宅では軽減措置が受けられますので、あまり気にすることはありません。

住宅ローン取得控除

翌年の確定申告の時期

住宅ローンでご購入される場合は、新築の場合、登記簿面積が50㎡以上なら住宅ローン控除の申請ができます。毎年の確定申告の時期に、初回の一回だけ確定申告を行ないます。申告書の書き方は税務署で詳しく教えてくれます。サラリーマンの方の場合は、翌年以降は年末調整の手続きで住宅ローン控除の還付が受けられます。制度は政策で変動しておりますので、最新情報に注意してください。

マンションの構造

構造の分類

構造用の鉄骨

まず、マンションの構造はマンション構造の組立て方により、「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類に分類されます。

現在のマンションでは「ラーメン構造」の方が一般です。壁式構造では構造材として鉄筋コンクリートを用いますが、ラーメン構造では高さによって構造材が異なる傾向があります。

ラーメン構造

柱と梁で建物を支える構造。ラーメンという言葉は、ドイツ語の「額縁(Rahmen)」という意味から来ています。中華そばではありません。長方形に組まれた骨組み(部材)の各接合箇所を接合したものです。鉄筋コンクリート造、鉄骨造でよく用いられる方法です。屋内の壁で建物を支えることはありませんが、これを施さなくても、地震などの横揺れに耐える構造とされています。柱や梁の出っ張りがあり狭く感じますが、屋内の耐力壁で部屋を仕切ることがないため、間取りの変更にも柔軟に対応でき、リフォームしやすいのが特長です。比較的大きな部屋を造ることができます。当社:(株)ロータス不動産のサイト販売情報では四隅に柱が出ていればラーメン構造と推定していただけると思います。

壁式構造

壁と床で建物を支える構造。柱や梁の出っ張りがなく室内がすっきりとして広く感じるのが特長ですが、屋内の壁も建物を支える構造のため取り払えない壁が多くなり、リフォームしにくくなります。壁構造のマンションは5階ぐらいが限度です。当社のサイトも含め、販売情報では、鉄筋コンクリート造と記載されていることが多く、文字のスペックだけではわかりづらい場合があります。簡単な見分け方は間取り図の四隅に柱がないこと、室内の間仕切壁がコンクリート製であること、壁の間に目地が等間隔で存在していて、パネル形状に見える(プレキャストコンクリート工法)などの特徴から推定できます。

壁式構造は構造的に十分な地震応力があるケースが多いです。分譲されるマンションのうち壁式構造の場合はプレキャストコンクリート工法であることが多く、すべてに適用されるのではありませんが、ある程度の高い確率で、耐震基準適合証明の検討が可能な場合があります。プレキャストコンクリート工法とは工場で生産したコンクリート部材を用いて施工する方法です。壁式工法として、壁と床天井の6面で耐震性を確保し、工場で生産されるため部材も均質化されており、高い耐震性を確保できている場合があります。耐震基準適合証明の取得を検討しましょう。

柱・壁構造の分類

また、造に使用される柱・壁の材料により、いくつかに分類されます。建築技術、建築材料の進歩により、それぞれの短所も改善されてきていますので、この特徴は改善されていますが、おおまかな傾向は下記の通りです。

鉄筋コンクリート(RC)造

中低層マンションに多くみられます。鉄筋は、「引っ張られる力」に強いのですが、「圧縮される力」には弱い性質をもっています。一方、コンクリートは、「圧縮される力」には強く、「引っ張られる力」には弱いという性質をもっています。そこで、鉄筋の周りをコンクリートで固めることにより、お互いの長所と短所を補おうというものが、RC造です。8階建て程度までが多いです。

鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造:

高層マンションに多くみられます。鉄骨の骨組みのまわリに鉄筋を配置し、コンクリートで一体化した構造です。最も強度が高く、耐火性、耐久性、耐震性に優れています。高層マンションにおいて、強度的にRC造よりも強いものを求められる場合に用いられます。工期が長く、工事費も高くつくことが欠点といえます。上層階の一部をRC造にして欠点を回避する手法もみられます。

鉄骨(S)造

超高層マンション造:骨組みに鉄骨を使った構造です。

一般のマンションと同じくコンクリートを用いた工法で超高層マンションを建設すると、柱の下部を太くしないと建物を支えきれなくなります。また建物自体の自重が相当量になるため、自重が重くなるコンクリートは使えません。こうなると超高層の1階は柱だけということになりかねず、建物として使い物になりません。そのため超高層で広く用いられるのは、建物の下部のみ鉄筋コンクリート造とし、大部分を鉄骨造にする方法です。

鉄骨造は地震に強く、広い空間を確保でき、間取りに自由度があります。鉄骨造の場合、強い風で建物に微弱な揺れが生じやすいため、風による揺れを解消するように建物に「制振装置」を付けるのが一般的です。

特にCFTと呼ばれる構造(コンクリート充填鋼管構造。鋼管製の柱の中に高強度のコンクリートを充てんして、鉄骨梁と組みたてる)は、鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造に比べて柱の剛性が大きいため、部材の断面を縮小でき、空間の自由度と施工性にすぐれます。

マンションの外壁

厚さは厚いほど丈夫なのですが、マンションの外壁の厚さは150mm~180mmが一般的です。厚さも大切ですが、そのつくりが問題となります。マンションの外壁には鉄筋を入れますが、「ダブル配筋」といい鉄筋を2列にするのが一般的です。しかし中には「シングル配筋」という鉄筋が1列しかない場合もあるので注意です。当然ながら「ダブル配筋」の方が地震などの衝撃に強く、亀裂が入りにくくなります。ただ、これらの情報は中古のマンションでは取りにくいのが実情でもあります。亀裂対策としては、「誘発目地」というものがあります。目地の部分に亀裂を誘発し、その部分だけに亀裂を集中させるものです。3mくらいの間隔で「誘発目地」をいれるのが理想とされています。

戸境壁

戸境壁(こざかいかべ)とは各専有部分の境となる壁のことです。戸境壁の厚さは当然厚ければ厚い方が遮音性は高くなりますが、現在は180mm~200mmの暑さが一般的です。

アウトフレーム逆梁工法

「アウトフレーム逆梁工法」とは、「逆梁工法」と「アウトフレーム工法」を組み合わせです。「逆梁工法」とは、大梁とスラブと呼ばれるコンクリート板の位置を逆にする工法。スラブで梁を持ち上げるかっこうとなります。サッシの高さを高く設定し、明るい開放的な空間になります。「アウトフレーム工法」とは、柱と大梁を外側へ持ち出す工法。そのため柱の出っ張りがなくなり部屋が広く使えます。 「アウトフレーム逆梁工法」は「アウトフレーム工法」と「逆梁工法」の2つの特徴を兼ね備えており、室内は柱や梁の出っ張りがなく、窓やサッシが高い明るい空間になります。そのため「アウトフレーム逆梁工法」は最近のマンションでは人気の工法のようです。

床の構造

床コンクリートの厚さのことをスラブ厚といいます。スラブ厚が厚いほど音が響きにくく、20cm~25cmが望ましいとされます。ただしスラブに複数の空洞を空ける「ボイドスラブ工法」はスラブ厚が25cm以上が目安です。超高層マンションでは石膏ボードの間に防音材を挟んだ「乾式耐火遮音壁」が多く、遮音性能はdB55~60以上が望ましいとされています。

ちかごろは床・天井が二重構造になっているのもみかけますが、二重構造となっていれば配線や配管の工事がしやすいというメリットがあります。そのおかげで配管のためにキッチンの床を高くしたり、照明器具の設置場所を固定する必要がありません。将来リフォームする際に間取の変更などが容易になります。

ただし、二重構造のために衝撃音が共鳴してしまう太鼓現象によって遮音性が低下するおそれがあります。遮音対策としては二重構造になっている隙間の部分に緩衝材をつめるのが効果的です。床スラブは広くなると遮音性が低下します。そのために梁で囲まれた床スラブの面積が狭くなればなるほど遮音性は高まります。さらにマンションの床では仕上げとしてフローリングやカーペットを敷きますが、この仕上げ材の種類によっても遮音性が変わりますので注意することが必要です。

マンションの地盤対策

基礎工法は、建築設計家核に先立って地質調査を始めとする綿密な地盤調査を行い、地盤に合わせて直接基礎にするか杭基礎にするか、マンションの基礎を検討します。設計の前に、まず建設場所の地質調査や標準貫入試験などの地盤調査を行い、支持地盤の位置を確認してから、その地盤に応じた基礎の設計を計画することになります。

直接基礎

建物の底部を地盤で直接支えます。

杭基礎

地中に杭を打ち込み、その上に建物をのせます。地表近くの地盤に十分な強度を得られなかったり、地中深くに支持層がある場合でも、杭が基礎と一体化して強固な地層にする杭基礎が確実に建物を支えます。

ところで、最近では海岸沿いのマンションが増えていますが、注意しなければならないこともあります。海岸沿いのマンションは埋立地に建てられている場合があり、そうすると地盤が弱いという問題点がでてきます。地盤が弱い立地にマンションを建設する場合、地震の対策として地面に長い頑丈な杭を打ち込み、それを土台として建設されます。当然、地盤が弱ければ弱いほど杭の長さは長くなります。杭の長さが長くなると、当然その分建設費用が高くなります。また、杭長がひたすら長いちということは、ゲタの上に建物が建っているようなものです。

地震対策のためのマンション構造

耐震に関心の高い方は、「新耐震」という言葉をお聞きになったことがあるかもしれません。この「新耐震」とは、それまでの地震被害を元に建築基準法を見直し、1981年に新しい基準を設けたものです。「新耐震」では、関東大震災級の震災が到来しても建物の倒壊などの被害が生じないように耐震構造の基準をあらためています。現在建築されているあらゆる建物は、この基準に基づいて設計されていますが、マンション・一戸建てとも阪神淡路大震災では、新耐震以降に建設された建物の被害が少なかったことで、基準が有効であると実証されたと見られています。

地震対策のためのマンション構造は大きく分けて3種類ありますそれぞれについては下記の通りです。

耐震構造

大きく「強度指向型」と「靱性指向型」に分けられる。「強度指向型」は柱や梁などを強固にして、建物が変形せずにマンション全体が揺れる構造、「靱性指向型」揺れに抵抗せず建物がしなやかで柔らかい構造。「強度指向型」の場合、地震による耐性を強めれば強めるほど、柱や梁などが大きくなり、その分部屋が狭くなるので、建築基準法の基準をクリアする程度に収められる。

免震構造

建物の基礎の部分に地震対策用の装置をはさみ、建物に伝わる地震の揺れを軽減する。柱や梁などを太くする必要がない分、メンテナンスの費用がかかる。マンションによってはこの免震構造用のメンテナンス費用を管理費に含めていない場合があるので注意。

制震構造

地震の揺れを建物内の装置や部材で制御して揺れを抑える。超高層マンションなどで採用されることが多い。ほとんどのものがメンテナンスを必要としない。

アパートとマンションの違い

実は、英語でマンション(mansion)というと、「豪邸」の意味になります。アパートメント (apartment)は集合住宅という意味です。それぞれ日本語のニュアンスとは違いますのでご注意ください。日本語でいう「マンション」を言い当たるとすれば、英語ではcondominiumという単語が近いかもしれません。

よく棟名で使われる。コーポはcorporativeの接頭語だと思われます。「メゾン」「カーサ」などはそれぞれフランス語スペイン語の「家」という意味。パレス、シャトーなどは「宮殿」を指します。

コンクリート構造のマンション

マンションの構造は鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)などの耐火構造です。多くはコンクリート系の構造ですが、まれに、鉄骨造(S)などもあります。なお、分譲賃貸に多い「タワーマンション」は構造的に鉄骨造です。コンクリートを用いると自重が重くなりすぎるためです。不良品ではありません。

いづれにせよ、遮音性などはアパートよりすぐれている傾向にあります。むろん耐震・耐火・耐久性がよい可能性も高いようです。ゼネコンが施工します。耐震については新耐震と旧耐震でも分類されます。新耐震の方が構造的には優れています。

管理費もアパートより高めでいわゆる分譲賃貸などもこちらに分類されます。マンションは建物の強さもありますが、設備が充実している傾向があります。共用部は概ねグレードが高く、たとえばエレベータなどを備えています。分譲賃貸ともなると管理体制良好なことが多くなり、住みやすい住宅となります。

木造等のアパート

アパートは木造、プレハブ造、軽量鉄骨造※など準耐火構造の集合住宅をいうことが多いようです。遮音性、耐火性、耐震性などではマンションにやや劣るイメージがります。

一棟当たりの戸数が少ないのも特徴です。工務店・ハウスメーカー施工したもので、建築費は比較的安価で建設期間3ヶ月~数ヶ月程度とが短くなっています。コーポ、ハイツ等とも言います。このような事情から、アパートはマンションに比べて家賃が安くなっています。

軽量鉄骨造とは、イメージとしては、木造の部材を鉄骨に置き換えたものです。骨組みとして厚さ6ミリ以下の鉄骨を使い、外壁及び内壁に軽量コンクリートを使うことにより、木造に比べて耐震性を向上させています。柱・梁などを縦・横につなぐ骨組と、斜めの筋交いなどによって建物を支えます。メリットは、木造と比べて強度が高い、重量鉄骨よりも軽い、工場生産なので精度が高い、プレハブ建築に適しているなどがあげられます。デメリットとしては、熱を伝えやすく、熱で変形する、湿気によって錆びる(部材に防錆処理はしてあります)、上からの力対して弱い、間取りに制限がある、などが挙げられます。

セールス・マーケティングの違い

上述のように、マンションのイメージが良好なので、微妙な不動産業者の広告では、実質アパートなのに、マンションという表現を意図的に使っている場合があります。

そのため、借主にとっては、広告戦略的な「アパート」「マンション」という表現の違いを気にするより、建物構造の違い注目したほうが良いと思います。不動産の広告は法令の縛りが厳しいため、ウェブでもチラシでも、小さな文字かもしれませんが、必ず構造などの情報が記載されています。小さな文字の部分に注目しましょう。

歴史の違い

ちなみにですが、アパートは、apartment houseに由来します。英語の「apartmenthouse」は、日本語での「共同住宅」という意味ですが、日本では特に戦後の住宅事情によって、「アパート」は木造で施設共同の狭い共同住宅であるというイメージが定着しました。

高度経済成長期以降、分譲住宅を中心に中高層の共同住宅ができるようになりましたが、そのイメージを払拭するために、外来語を利用して「マンション」が使われるようになりました。詳細は次の「実質のちがいが大切」に記していますが、高級感や現代的イメージが影響して、「アパート」よりも高層で高級な共同住宅をいうようになりました。いまでは、一般的にはアパートよりもマンションのほうがグレード感は高いと認識されています。

あらゆる物件情報を調べる方法(売買物件)

選択可能な物件は全て公開

物件探しがこれからスタートしたばかりのお客様はターゲットエリアが絞られていないことも多く、ご希望が漫然としていることもあります。そこで、手始めに不動産サイトなど探しはじめます。場合によっては不動産業者にそうおススメされることもあると思います。適切な物件情報を広告から押さえることは可能です。

掘り出し物はない

ときどき、「物件を調べつくしてないのでは?」「オトクな情報があるのでは?」と心配するお客様もいらっしゃいます。しかし、ネットを使わない人はもう日本ではいません。物件情報を不動産業者の好きなようにできる時代ではなくなっています。これが前提です。ほとんどの物件情報を広告から押さえることは可能ですので、多数の不動産業者の間で右往左往する必要はありません。

買主さんがいい物件を書いたと考えているのと同様に、売主さんも高く早く売りたいと値が願っています。売主さんもネットの情報を見ているのです。つまり、店頭だけのお宝物件は、いまは通じません。不動産に限っては、掘り出し物はありません。都庁でも指摘している通りです。

物件探しのコツと方法

全ての物件情報を調べるにあたって、物件情報を完全網羅している不動産サイトは、実務的には、プロ間の情報ネットワークだけです。すなわち、
レインズです。
残念なことに、レインズは一般消費者向けには公開されていません。一番の早道は、信頼できる不動産屋の店頭がいいでしょう。

しかし、探し初めの段階で、また、最終局面で、全ての不動産情報を完全に確認できてないという不安は、買う側にストレスをもたらします。そこで、どのように向き合えばあらゆる情報を抑えることができるかが重要になります。本稿ではそれをお伝えします。情報を押さえる方法は、順番に以下の通りです。

  1. 不動産ポータルサイト(不動産広告の専門サイト)
  2. 大手不動産業者のサイト
  3. 信頼できる不動産業者の不動産業者の店頭
  4. 現地

ともあれ、内容を細かく見ていきましょう。

不動産ポータルサイト(不動産広告の専門サイト)

関東エリアの仲介業者では、有名な不動産広告サイトを「ポータルサイト」と呼びます(他の地域でもそういうかもしれません)。ポータルサイトは集客力がありますので不動産業者は無視できません。そのため実際にはポータルサイトでかなりの高い確率で情報収集は可能です。主なポータルは5サイトです。優先度の順に記述します。

経験上お勧めなポータル

不動産ポータルサイトのなかでは、情報は雑然として、ごちゃごちゃしているサイトもあります。そこで、まずお勧めなのは、次の3サイトです。お時間がないときには、以下の前2社のポータルが見やすく、データが整理されていると思います。

「スーモ」

http://suumo.jp/
・「週間住宅情報」と言う紙媒体があったころから続く最古参の不動産情報媒体です。

・不動産業者にとっては集客力が高いですが、出稿価格も高いです。そのため、不動産業者の広告展開の採算性を高めるため、独自性は高い情報が多くなります。そのため、不動産業者が煽り文句で使う「当社限定」の物件の掲載は多いように思います。

「アットホーム」

http://www.athome.co.jp/
・ポータルサイトを運営する以前から、不動産業者間専用の情報ネットワークを運営していました。不動産屋の店頭で張り出されているB4チラシは、実はアットホームが配信しています。小規模の不動産業者と多くの提携があり、利用する不動産業者の数は多く、出稿数も多いと思います。

「不動産ジャパン」

http://www.fudousan.or.jp/
・不動産ジャパンは不動産流通4団体が共同で運営する不動産統合サイトです。運営する公的サイトとして運営されています。この4団体とは公益法人で、不動産仲介に携わる業者団体の全てです。役所的なので少し地味です。大手仲介業者の情報が連動してインポートされていますが、中小零細では情報が入ってこないこともあります。

他の有力ポータル

他のポータルもできれば確認していただきたいですが、なかでも、以下の3件を押さえれば大丈夫です。

「ホームズ」

・http://www.homes.co.jp/
・ネット対策はもっとも上手です。そのため、目に触れる機会が多いと思います。掲載数を重視した編集方針のようで、複数の不動産業者が同じ情報で重なることもあります。

「ヤフー不動産」

・http://realestate.yahoo.co.jp/
・以前は別のポータルサイトからの連動の情報を掲載していました。最近自らで情報を不動産業者から集めるようになりました。

・低価格でいろいろな不動産業者の情報を集めていますので、複数の不動産業者が同じ情報で重なることが多いです。ただし、大手の不動産業者の業界団体と情報連動していましたが最近解除されましたので、大手の情報はありません。

「オウチーノ」

・http://www.o-uccino.jp/
・大手の不動産業者の業界団体と情報連動してます。そのため、いろんな情報があります。

投資物件向けのポータルサイト

投資向け物件のポータルサイトで有名なのは「楽待」(https://www.rakumachi.jp/)、「健美家」(https://www.kenbiya.com/)です。

その他の不動産広告サイトは?

ほかに「マスコミ」「検索エンジン」「価格比較サイト」が運営する不動産サイトもありますが、すべて、不動産ポータルサイトから配信を受けています。情報の差はありません。好きなサイトを選択していただければよいです。関東エリアの仲介業者では、このようなサイトを慣例的に「リンクサイト」と言っています。

大手不動産業者のサイト

大手嗜好が強い日本人

大手は資金力もありますので、多くの物件の売却を受託し、売主業者・買取業者から情報を集めていす。日々売却受託で激しい競争をしています。また、日本人のブランド嗜好・安定志向も追い打ちを掛けます。個人が一般に売り出す物件は、大手業者に委託することが多いです。その結果、大手が自社サイトに掲載する物件情報数は多くなります。印象では、半数以上が大手です。

大手とは、以下の各社です。

です。物件情報を押さえたいときは、この4社を見てください。とくに、リンクをつけた業者さんは、サイト運営が得意です。

大手業者のサイトには以下の特徴があります。

大手不動産会社の特徴は教育がしっかりした人員の数が多いということ。囲い込み云々の問題はまだありますが、とりあえず、コンプライアンスは守ります。

受託する量が圧倒的に多いため、ときどき、出稿数の制限で、ポータルに出てない情報もある。

個人から受託している件数が多い。ライバルどおしなので、各社の物件情報の交流はない。そのため、個人が売主となる物件は、各社で同じ物件情報は出ない。

リノベーションマンションは、人海戦術で、ほぼ全網羅している。各社で同じ情報が出ることもある。

なお、一部の大手では、店舗・担当者レベルで、物件の囲い込みがあります。当社では取り扱えない物件もあります。

準大手

このほか、首都圏のマンションではオークラヤ住宅さんが強いです。

その他、以下のような会社は「準大手」として見ていいでしょう。準大手の各社は上記の大手と違い、同じ情報を連動させていて、各社で同じ情報が出ている場合があります。またポータルにも物件は出ています。

  • 金融機関系の名前が冠されている会社(「三菱UFJ」「みずほ」「三井住友」)
  • 著名な建設・不動産・マンション分譲業者の名称が冠されている会社(「三菱地所」「大京穴吹」「大成有楽」「東京建物」「長谷工」)
  • 鉄道会社の名前がついている会社(「東武」「西武」「京王」「小田急」「京成」)

信頼できる不動産業者の訪問とレインズの閲覧

正規の不動産業者であれば、店内には「レインズ」などのネットワークが備え付けられています。このネットワークは業者間でしか見られないものです。本来であれば、このようなネットワークは一般に開放すれば消費者の利益にかなうのですが、業界団体の反対で、閲覧できるのは、不動産業者だけです。つまり、お客様が閲覧できるのは、いまのところ業者の店頭だけです。

不動産業者は、レインズ(不動産流通機構。宅地建物取引業法)やアットホームといった、不動産業者専用サイトで物件情報を交換してます。そのため、売却の受任元が自社・他社にかかわらず、共同仲介によって取扱いが可能です。例を挙げますと・・・

  • あらゆる不動産広告サイトの物件
  • あらゆる不動産業者のサイトの物件
  • あらゆるチラシの物件
  • どこの現地販売の物件
  • 口頭・メールでの紹介された物件(契約申込前の物件が基本です)

ちなみに、本当にまれですが、広告下手な地元の仲介業者・老舗の業者がいて、レインズに簡素な情報を載せているだけで、他は何もしてないことがあります。唯一、掘出し物があるとすれば、これだけかもしれません。一般広告の物件では条件が合わないので、もっと他にないかと感じる場合は、不動産業者の店頭に行ってみるのもいいでしょう。申し上げる通り、「掘り出し物はない」ということを確認するだけでも意味があるかもしれません。

なお、お客さんをコントロールし、囲い込もうという志向が強い不動産業者の店頭では閲覧できないかもしれません。そのような業者は信頼する必要がありません。

当社のようなブティック型の不動産業者ページを押さえる

・当社のようなブティック型(分野注力型)の不動産業者は、特定の分野に注力して、そこをフックに営業活動をしています。売主の希望によりネット公開していない情報は会員ページに掲載しています。

仲介手数料無料の対象物件なら当社の会員ページで物件情報を知ることができます。

現地の情報(上級編)

電柱やカラーコーンに貼っているチラシのあれです。

「○○未公開 新築一戸建て この近く
××住宅センター090-000-0000」

このようなチラシ、よくありますね。基本は以下の特徴を備えています。

  • 物件名や所在地は不明
  • 社名は不明
  • 連絡先は携帯電話だけ
  • 概要は不明(面積・価格・条件・建築番号など)

「××住宅センター」と出てても架空の屋号です。不動産業者に足がつかないためのものです。検索しても出てきません。概要が不明な不動産広告は、公正取引規約に違反しています。

あまりお勧めはしませんが、断る力に自信がある方で、とにかく物件情報を集めたいときにはこの手も当たりましょう。検討には注意が必要で、正邪をかぎ分けるスキルが必要かもしれません。

このタイプの物件は、新築の一戸建て、現地限定、しかも広告の業者しか取扱いがないことが多いようです。ある意味、これはこの業者しか売っていません。うさん臭さとのブレンドで、特別な物件の予感を感じさせてしまう、これが作戦です。

このタイプ広告を追いかけることはお勧めしない理由は、基本的に違法な広告の手段で、地域に迷惑をかけているからです。堂々と違法をやるということが、どのような人柄や社風かは、察するべしであります。これは不動産の基本ですが、自社を大切にできない会社がお客様を大切にしてくれるわけはありません。さらに極めてまれですが、行ってみたら全く別情報だったということがしばしばあります。

ちなみに、新築戸建て・建築条件付き土地売買の手法です。中古は一戸限定で効率が悪いからでしょうか、あまりとらない手法です。中古の物件を現地で違法広告をしていても、他社の店頭でも情報取得はできます。中古住宅では、違法広告の業者を気にかけることはありません。

惑わされないための知識

レインズに出ている物件は残り物ではない

受託したばかりの物件は1週間以内にレインズに掲載しなければなりません。まれに、一部の物件がその前に売れることもあります。このような経験があるので、レインズの有用性を否定する仲介業者が存在します。ただ、現実に一週間以内に購入の判断をするには、スピード感や条件等で、買取業者でないと対応で気ないかもしれませんね。

事実は玉石混合があること

不動産の売却の事情にはいろいろあり、もちろん売主は高く売りたいのは山々です。しかし、可能な限り早く売りたいのです。そこで、売れなければ少しづつ下がっていきます。早く売りたければ少し安く、時間があれば、高く出します。実際の不動産の販売サイトは決して一括して決めつけることができません。世の中と同じように、玉石混合が事実なのです。

売主も有利な条件での売却に必死

売主は早く、高く売りたく、買主は豊富な選択肢から良質な物件を、なるべく安く買いたいのと同じです。

売主は任せた不動産業者が店頭だけでダラダラしていたらどうしょうか?間違いなく売主対する背任です。普通の感覚をもった売主さんなら、不動案業者を交代します。仮に売主さんが人のいい方だったとしても、他の不動産業者が受任のため、営業のアプローチをしてきて、結局は交代となります。

囲い込み

一部の物件では、両手手数料のゲットのため、売り止めされる場合があります。大手に多い現象です。手数料割引が活用できる物件であれば、活用するすのがオトクですが、当社では対応できない場合があり、当社は正確にご報告します。問い合わせること自体は無料ですので、損はありませんから、ぜひなんどでも、お問い合わせいただければと思います。

「未公開物件」は虚構

公開しなければ物件は売れません。これは、考えてみればあたりまえの道理です。売主はボランティアではありませんから、必死です。買主さんが一生懸命探しているのと同じくらい、あるいはそれ以上かもしれません。不動産業者の動き、広告活動はネットで監視しています。売却の受任競争も不動産業者間で激しいです。怠慢業者は、すぐに交代させられるのです。

お客様と不動産業者の情報共有も進んでおり、調べれば調べるほど、同じ物件に当たるか確率が高くなるといえるでしょう。完全未公開と称する物件情報は疑ってかるべきです。

一部の売主が「未公開」の演出を希望する事情

では、多くの不動産業者がなぜ「未公開」というフレーズを用いるのでしょうか?理由は、以下の3点です。

  • 全ての物件を見て、合理的な判断ができたか否かという「不安」
  • 特別な物件情報があるかもしれないという「期待」
  • 不動産業者は嘘をついているという「不信」。

前提として、消費者側には全情報が開示されていない(情報の非対称性)という前提があります。そのなかで、消費者の不安心理をあおりやすく、消費者が飛びつきやすいフレーズが「未公開物件」です。上手に用いると物件が良く見えます。

未公開と入っても、実際には、いづれかのポータルサイトでは公開されています。後述のように、「未公開」といっても実際には公開元を制限しているに過ぎません。公開箇所を制限する理由は主に2つです。

詳しくは「未公開物件のメリット・デメリット」でもご確認ください。

「未公開」の実際の意味は、「広告制限」

個人売主のエージェントの不動産業者の希望によります。広告を特定の1社に限定している物件を「未公開物件」と呼んでいます(場合によっては売主の希望もあります)。

広告元を一本化することで他社を排除。広告の費用対効果を高めることができます。販売元は販売活動をしやすくなります。

オトリ広告その存在

オトリ広告とは、集客をするためだけに行う偽の不動産広告です。集客だけするとはどういうことか不思議に思われるかもしれませんが、集めるだけ集めて、ギツギツの膝詰め営業、イエスというまで返さない営業をします。つまりほとんどサギと言えます

オトリ広告については詳しく別ページを設けています。