重要事項説明と売買契約について

重要事項説明の意義

「聞いていない」の防止

重要事項説明書のイメージ
重要事項説明書の表紙。
当社ですとA4で15~20ページ弱です。

重要事項説明は宅地建物取引業法の35条に定めがありますが、法律の趣旨では、概ね契約が固まると、物件に関する重要な事項について、宅地建物取引士が説明をして、買主が納得いただいた上で契約をする流れになっています。重要事項説明書は、記載内容についても国土交通省をはじめとした標準ひな型があり、不動産業界団体が制定する書式があります。

このような趣旨から、弊社では買主の購入の申込の提示後に準備を開始し、売買契約の調印前にその説明を行っています。

不動産のトラブルの多くは「聞いてない」といったものが多いのが実情です。とくに、シツコイ系の営業会社は一気にセールスを押し込むことがあるので、トラブルも多くなります。そうした過去のトラブルをもとに、「重要事項説明」をするよう法律では定めています。お客様におかれましても、単なるメンドウな儀式としてではなく、契約調印・契約書と同等の注意でご留意ください。

他社の重要事項説明を拝聴することもありますが、早い会社ですと1時間くらいで説明業務が終わるようです。特に案件が多い大手や、若い人の出入りが多い中堅の会社にはその傾向にあります。他社の批判の意図はありませんが、あっさりした重要事項説明は、後々の「言った」「言わない」を誘発しますので、憂慮すべきことかもしれません。当社では、不動産売買契約にかかる時間のほとんどは、実は「重要事項説明」に充てます。早くとも2時間半、長いと3時間半くらいを説明にかけています。当社は仲介手数料無料ではありますが、何百回とお取引をさせていただいた中でも、このクレームは当社ではありません。

掘り下げた説明

購入の申し込んでから実際の契約までは、いくらかの時間があります。その間、お客様は住宅ローンの事前審査などの準備活動を行いますが、それと並行して、不動産業者では、重要事項説明のための調査・作成をしています。

物件の勧誘に力点を置くため、重要事項説明は「法律的な要件を満たしていればいい」と感じさせる業者も一部の業者ではあります。重要事項説明の間違った記載は、悪意や重過失であれば、法律違反です。新築分譲マンションでは、伝えるべき内容は全てのお部屋で同じになります。定型化された印刷物を利用しています。これはこれでありでしょう。

当社においては、物件のセールス段階では、いったん売主提供の情報を信頼してご説明しますが、購入申込以後は、売主提供の情報はゼロベースで見直します。おそらく、通常の良心的な不動産業者であれば、どこもそうしているはずです。

万々が一管理の内容や過去の事件・事故など、説明が足りない部分が仮にあったとしても、この調査で補完しています。当社では、あきらかに重要な情報が判明した場合は、契約の時期に係わらず、当社では認知し次第、ただちにお伝えしています。例えば、過去の告知事項、再建築に関わる事項などが該当します。また、しっかりとお考えいただき最終判断ができるようにすため、予習のための素材をお渡しするようにしています。そのため、理論上は、重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ますし、実際にそのようなことも起こります。

不動産業者や担当者のスキルでも差

同じ物件を取り上げた事例

重要事項説明の作成には知識スキルも重要な役割を果たします。スキルが足りなければ、いい加減な気持ちではなくても伝えるべき事項の把握ができません。その結果、お客様にとってのリスクが把握できません。当社で経験した、他社の知識不足を疑った事例をご紹介します。事例は渋谷区のマンションの事例です。このケースでは、当社以外の仲介業者が、リノベーションの素材としてリフォーム施工業者にマンションを仲介していました。当社はその業者が施工したマンションを、一般個人の方に仲介しました。

適切に指摘をしてご説明すれば、お客様も、問題点の所在を把握できます。下記の事例は当社がお客様向けの重要事項説明の作成の参考資料として開示を受けた、業者買取時の重要事項説明書を拝見しました。重要事項説明書の中頃に出てくる、道路に関する説明です。記述内容の比較をご覧ください。


先行仲介社の重要事項説明は、道路の記述は単調な事実のみです。そのため、これを読む人は、当該道路の記述内容の意義を理解できません。

当社の重要事項説明は、道路に関して「東京都安全条例」の指摘をしています。別欄で、将来の建替えの時のサイズダウンもお伝えしています。

重要事項説明の記述不足は、わざと書かないというよりも、書くべきことを把握していないことが多いものです。事例のような物件は銀行によっては住宅ローン不可の場合もあります。その可能性をお伝えできます。

ちなみに「東京都安全条例」程度の情報は、開発などで土地を扱う経験があれば一般的な基礎的知識です。しかしマンション一室の販売に特化した経験では、経験値が低い段階では、追い付かない知識でもあります。問題点を把握することができないのが、知識不足、スキル不足の怖いところです。管理監督する人も忙しいので、担当者の経験が浅い段階では、事実上は足元を救われているケースもしばしば見ることができます。

こんなこともありますので、どうか、不動産仲介は当社にご用命くださいと、最後にPRさせていただきます(笑)

重要事項説明の構成

重要事項説明書の内容

重要事項説明書では、大きく分けて「対象物件に関する事項」「取引条件に関する事項」「備考・容認事項」が記載されています。中古住宅、新築戸建ての重要事項説明書は各室ごとのオーダーメイドです。不動産取引では普段聞きなれない法律用語、不動産用語が多く混ざってきます。法律的、建築的な経験がないと理解しづらいことも多いと思います。重要事項説明は、買主が少しでも理解を進められるようにに説明する制度であり、そのために有資格者を活用します。重要事項説明では、買主であるお客様は、ご遠慮なくご質問をされることが重要です。重要事項説明だけでおおよそ15~20pです。主な内容は以下の通りです。

重要事項説明書の基本的な流れ

  • 不動産会社について
  • 取引対象について
    • 内容
    • 売主
    • 登記簿記載内容
  • 建築基準法等について
  • 道路について
  • インフラ供給状況について
  • 宅地造成または工事完了時における形状・構造等
  • 住宅性能評価、石綿使用調査、耐震診断について
  • マンション管理の内容について
  • 代金・契約条件について
  • 契約解除の条件について
  • 契約不適合責任について

※重要事項説明書のひな型

「備考」こそ重要事項の中の最重要

重要事項説明書に記載している内容は不動産用語・建築用語・法律用語に満たされています。専門の知識がないと、記述内容の意味が分かりにくい場合もあります。ただ、よっぽどの違法物件でない限りは、定型で記述してある項目には、異様なことはないものです。しかし、「お伝えしないと後々マズいことになる」点があれば別です。不動産業者は、必ず各項目の「備考」と銘打った欄に記述します。個別の内容が分かりづらくても、備考に書いてあることの意味は押さえるようにしましょう。

重要事項説明に関連する書類

重要事項説明書には、次の書類が添付されます。

  • 告知書:売主からの物件の状況の申告書です。売主には物件の状況のついて説明する「表明責任」があり、「言った」「言わない」の基準となります。
  • 契約書:契約書は厳密には添付書類ではありませんが、不動産業者が関与する契約においては、必ず書面を作成することが義務付けらえています。契約内容は重要事項説明のなかで、力を入れて説明します。

「保証書」等:リノベーションマンションでリフォーム保証書が添付される場合があります。重要事項説明の時点では保証書案などが添付されます。(保証成立は引き渡し時点であるため、保証書の原本は引き渡し時に交付します。)

中古住宅(マンション・戸建て)の購入の流れ

本項は不動産屋さんの記述ですので実践的な説明になっています。

現金取得の流れについては別の説明があります。不動産・住宅の現金取得の流れをご覧ください。

これから家さがしのスタートという方は見学の流れもご参考にしていただけると思います。

契約に関する部分の流れとキャンセルの関係を解説したものは中古マンション・住宅の申込や契約、キャンセルについてでご覧ください。

流れの概要

物件を決めて申込を開始してから決済までにおよそ1~2か月前後ですが、これまでの経験では、特急でやれば2週間半くらいでも対応できますので、お急ぎの事情のある方はご相談ください。

不動産業者や金融機関に従事する人は、「契約」とは手付を打ち、記名捺印をして約束をすることを指します。この段階ではまだ居住できません。お金を払って、鍵と名義を引き渡されることを「決済」と言っています。決済が終わると居住できます。この用語をを間違えると、少しご相談が混乱しますので、注意しましょう。

購入申込 条件を提示します。契約内容など売主との具体的な相談事項がいくつかあります。
ローン仮審査 ローンを利用する場合には支払い能力を確認します。
重要説明・売買契約 物件の説明を確認し、納得いただければ契約です。署名・捺印をして手付金を授受します。
ローン申込と本審査 ローンの本申込を行います。
ローン契約 金融機関とローンの契約を行います。
決済と引渡 残代金を支払い物件を引渡します。この2つは同時が原則です。
引渡後 引渡を行うと名義は同日付で変更されます。入居はただちに可能です。

仲介手数料無料で当社への乗り換えるなど、事情により仲介業者の変更する場合でも、契約準備に入る前が望ましいでしょう。(※1

購入申込

購入予定の家が定まると、具体的な商談がスタートします。商談は「申込書」の提示からスタートです。日程や契約内容など具体的な売主との具体的な相談を、仲介人経由で進めることになります。申込は契約ではありません。契約ではありませんので撤回は可能ですが、申込を受けて不動産仲介業者の契約に向けた調整業務が始まりますので、撤回は望ましい行動とは言えません。

購入のお申込は、見学したときでよければ物件の現地でも構いません。ローンの申込書類のご記入や資金計画の検討と同時で、当社の事務所でも構いません。お客様のご意向に対応します。(ちなみに、現地でご決断なさって、そのまま申込書を記入される方も意外と多いです。買い逃す経験をお持ちの方はアクションが早くなる傾向があるようです。)

家族会議など、じっくりとご検討されたい方ももちろん多いです。お申込みが後日になる場合は、当社の事務所に足をお運びいただきます。そのときには、同時に、ローン事前審査(後述)の書類をご記入いただきます。

ローン事前審査

売買契約を行う前に、融資の信用力を確認するためローンの事前審査(仮審査)を行います。ローンの可否などが確認できます。事前審査の趣旨についてはリンク先でご説明しています。いちど買い逃す経験をされるお客様は購入申込と同じタイミングでご記入いただくことも多いです。必要な書類をご準備されているからでしょうか。

事前審査により、融資希望資金の申込内容をだいたい確定させます(売買契約後でも、売買契約に影響がない限り、資金計画は変更はできますが、この時点での資金計画を再精査・確定が望ましいでしょう)。

ローンの事前審査は物件の現地でも承ることは可能です。また、お越しいただければ、相談をしていただきながら、ローンの方針を固めていくこともできます。

メガバンク・有力地銀での事前審査であれば、本審査でキャンセルされることは極めてまれです。以前、大手銀行のローンの審査をされたことがある場合はお知らせください。信用力があることが明確ですので、以降の流れがスムーズです。他の金融機関の場合はご相談ください。ローンの審査は当社でも代行できます。

例として、当社でもお世話になっている三菱UFJ銀行の事前審査の書式をご紹介します。他行もおおよそ似たような内容です。ローンの審査の申込は複雑な内容ではありません。お客様の勤務先・収入の内容、物件の内容、資金計画の内容を記述して、その証拠となる情報を添付して、審査をしてもらいます。事前審査の書類はこちら

特にネット銀行の事前審査

ネット銀行の場合は、銀行の営業方針により「不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付けないタイプの銀行」「不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付ける銀行」があります。詳細はネット銀行の住宅ローンのメリットとデメリットでご説明しています。

前者の場合は、事前審査の対応をお客様が自ら行う必要があります。ただし、事前審査の精度が低い金融機関がほとんどです。具体的には「担保評価」を行っていないこと、お客様の個人信用情報を確認していないことなどが挙げられます。このことは不動産業者は共通の認識をもっています。したがって、「不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付けないタイプの銀行」の事前審査ですと、審査に通過したとして受け入れてくれません。

後者の「不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付ける銀行」の場合には一般的な銀行の事前審査と同等の精度でが多いようです。一般的な銀行の事前審査と同等である場合には、事前審査に通過したとして認識されます。

特にフラット35のローン審査

フラット35でも事前審査という制度があります。しかし、一般的には、フラット35の利用では本審査をやっておくことが多いようです。

その理由は、一部の不動産業者においては、フラット35の事前審査は信頼されておらず、フラット35の事前審査ですと、審査に通過したとして受け入れられないことがあるからです。

実は、フラットの事前審査においてはお客様の個人信用情報を確認していて、その情報は本体である住宅金融支援機構でも確認されています。したがって、ネット銀行の事前審査よりはいくらか精度が高い事前審査となっていますが、受け入れてくれない理由はいくつかあります。

理由の一つは、事前審査の段階ではお客様から提出される情報は「性善説」として取り扱われるので、本審査時に要求される審査資料との矛盾が出てくることがあった場合、本審査では否認されることがあります。

もう一つは、フラット35の事前審査では担保情報は一切みていないことも挙げられます。フラット35ではフラット35の適合証明が出れば利用できるというシステムになっているため、担保評価という概念が希薄です。しかし、本審査では担保の情報も確認するため、担保的確に著しい疑問点が発見されると、突然

契約の準備

物件調査

ローンの審査の時間を利用して、通常の不動産業者ならば「重要事項説明書」の作成のための調査を行っています。当社では不動産仲介人としての責任から、宅地建物取引士が調査を行います。

申込みの時点では明らかではなかった事実が出る場合もまれにありますが、このような場合には、当社では買主様に逐次情報を報告していますので、気軽にと言っては変ですが、物件購入のお申込にあたっては、過度なご心配はせず、奮ってご記入いたければと思います。

重要事項説明と契約書の作成

重要事項報告書とは、レポート形式でお客様に報告するための書類で、買主は購入の判断の際の重要な参考にする意義があります。この調査説明をお客様が確認して十分納得から契約という形式になります。

重要事項説明書は売買契約書と同等の重要な書類です。もし買主と売主が後日にトラブルになれば、紛争の調整を行うときの判断の根拠となることもあります。重要事項説明書の意義は重要事項説明書と売買契約のページをご覧いただければとおもいます。

なお、この重要事項説明書を買主が確認できる段階では、「業務を提供した」とみなされ、仲介業者の貢献が認められる状態となります。仲介手数料無料サービスの利用による対応ができなくなります。

重要事項説明・売買契約

売買契約では、宅地建物取引士の重要事項説明書をご確認いただきます。重要事項説明と売買契約の重要な関係については、「重要事項説明書と売買契約」で詳細を記入しております。この場において、物件の内容をご理解いただきます。最終的なご意志を確認して、売買契約が成立です。なお、契約にかかる所要時間は通常は3時間台を見込んでおります。

図表やコンピュータ画面を見ながら、ご理解が進むよう説明していきます。不動産は人生で多い者ではないので、わかりづらいことも多いですが、ご納得いくまでご説明します。

なお、当社では、売買契約に先立ち、重要事項説明書の案文をご案内しております。しかし、契約の意思にかかわるほどの重大な事項が発見・確認できれば、重要事項の調査期間中においても、随時情報のお知らせを入れております。そのため、お申し込み後でも、お客様はご不明点を解決する時間がございます。詳しく説明を受けたいポイントは、事前にお申し出いただくといいでしょう。

接客スペースでは弊社のマスコットくまの’まーくたち’がお出迎えします。
お子様も、まーくたちが遊んでくれると思います。ただ、それも飽きてしまうこともありますが、スマホを見たりして遊んでられるようです。なお、お客様の服装・ドレスコードですが、普段着でかまいません。パジャマなどは避けたほうがいいでしょう。


簡単なプレイグッズは置いてあります。お絵描きをして過ごしたお子さんもいました。

ローンの本申込と本審査

売買契約を行うと決済のためローンの本申込を行います。住民票などの申込書類をそろえていただき、ローンの本審査です。当社が代行可能な金融機関であれば申し込み手続きは当社の事務所でご対応可能です。前項の売買契約を終えた後すぐ記入ができます。ローンの本申込みでは、不動産業者でもお手伝いできない部分として、身分・収入の公的証明(住民票・印鑑証明・所得証明など)が必要になります。お客様も契約準備期間中に揃えていただければ後々の段取りが楽になりますので、可能であれば売買契約の準備中(前段)の時点で、揃えていただくとよいでしょう。

ローンの本申込に必要な書類はこちらで説明しております。

ローンの承認が出ると心配事はなくなります。この段階ではローンが謝絶されることは滅多にありません。具体的な引っ越しの依頼や家具・家電の手配など、お引っ越しの準備を進めていただいて大丈夫です。賃貸住宅にお住いの場合は解約の準備に入っても大丈夫です。

団体信用生命

住宅ローンの申込のときに、団体信用生命保険の告知書もご記入いただきます。生命保険に加入していただきます。金利は金融機関が支払ってくれるので心配ありませんが、団信に加入できないと、ローンの取り付けに強力な障害になります。ご健康にご不安がある方、障害のある方は、別の作戦がありますので、家見学の前段階でお申し出ていただいたほうが、良いでしょう。

団体信用生命保険とは略して団信ともいいます。住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき保険金でローンの残額が返済される仕組みの生命保険です。団信は住宅ローンと切り離せない重要なものです。団信については、団信のことで詳しくお伝えしています。


団信の告知書のサンプル

ローン契約

さて、ローンの承認が出ますとローン契約です。一般的な銀行ですとローン契約は銀行内部で行いますが、住宅ローンの専門部署がありますので、土曜日・日曜日でも対応ができることがほとんどです。一般的には新住所に変更したうえでローン契約を行うことが多いようです。そのため新しい住所の住民票・印鑑証明などをご用意いただきます。ローン契約で行う作業や必要書類の説明はローン契約の作業と流れにてご案内しています。

ローンの契約は金融機関の別室で行います。カウンター前ではありません。こちらも服装は普段着でかまいません。

引渡し・決済

決済とは買主は残代金を支払い、売主は鍵と権利関係の書類を引き渡すことです。詳細の流れについては、決済の流れと作業にてご説明しております。決済では代金の送金作業が最も重要です。そのため、実務は金融機関で行います。服装は普段着でかまいません。

期日を打ち合せて、「お引渡しと決済」を行います。金融機関や不動産業者は通常は手短に「決済」と言っています。登記費用などの諸費用のうち、ほとんどの部分も決済日に支払います。決済は金融機関で午前中・午後一番に行うのが一般的です。金融機関からの融資資金が振り込まれたあと、すぐに振込送金などの方法で残代金を支払います。

金融機関での作業はおよそ1時間~1時間半くらいです。物件は決済をすれば、すぐにお客様のものです。つまり、いつでも入居ができます。

引渡し後

お引渡し後・ご転居前のご注意ご案内は別のページでご説明しております。ぜひご覧ください。

さて、登記手続きが完了して名義の書類の到着するのは後日になります。登記書類の提出は決済の当日に司法書士が行いますが、書類の完成してお届けがされるのは、2~3週間くらいあとに、「権利証」(正式には「登記識別情報」と言います)の体裁で司法書士事務所から送付されます。

登記識別情報の見本
一般的には権利証と言っています。
かっこいい装丁で送ってきます。

見本出典:http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00206.html


中古マンションの商談の流れ(申込・契約・キャンセルetc)

申込を入れる前には物件の情報を集める必要があります。集めた情報について、真剣に検討するには物件の十分な理解が必要です。物件情報の収集物件理解の流れについては別のページを設けています。

売主に購入申込を提示

申込み提示により具体的な商談が開始

住宅などの不動産を購入しようとするときの購入の流れのうち一番最初のスタートは、多くの場合で「購入申込書」を提示して契約に向けた商談からスタートします。購入申込書とは購入の意思表示をする書面です。買付証明書と表現する場合もあります。申込には以下のような書式のものが不動産業者から提供されます。

不動産購入申込書ひな形

申込の提示から具体的な商談がスタートしますから、実態は商談申込書といえるかもしれません。ただ、この書面の提出は明示的な意思表示ですから、金額設定などの購入条件や申し込みの順番が明確になります。のちのちの商談に影響を及ぼすことが多く、けっして軽い書類ではありません。

希望条件の明示と売主の審査

購入申込書には、購入価格や手付金の額、引き渡し時期などについて「この条件なら買います」という意思を記入し、売主に伝えます。仲介会社が販売する物件での購入申込書と商談は、仲介会社を経由することになります。

売主側は記載に事項を審査して、「この人と売買契約を結ぼう」と決断します。その後、最終的な調整をしたうえで売買となります。引渡猶予など気になる事項は、申込書に盛り込まなければなりません。契約条件でしっかり提示しましょう。

書式には契約の条件の基本的なポイントを記入して提示します。申込書の書き方についてはリンク先ページで解説しています。書式は不動産業者によりそれぞれのものが用意されておりますが、基本的な記述事項は同じです。なお、仲介業者は売主ではありませんので商談先の決定を判断できませんが、アドバイザーとしては重要な役割を果たします。

購入申し込みのキャンセル

申込書と売買契約のキャンセルとの関係でいいますと、申込書を提出した時点では、契約における法的な拘束力はありません。つまり、売買契約の記名・捺印・手付金交付の前にキャンセルしても、金銭的なペナルティはありません。同様に、売主側からキャンセルされることもあります。売主側にキャンセルされても損害賠償などを請求できません。

売買契約では、契約直前まで進めて仲介業者に十分な仕事をさせたうえでのキャンセルは、費用も含めて業者は準備を進めています。取引相手に迷惑をかけることになります。やはり軽率な申込みもいけません。一方で、いい物件こそ早く動くので、商談のスピードを優先させたほうが良い場合もあります。不動産の購入でスピード云々は乱暴かなとも思いますが、申込の段階では権利・義務は発生しません。不動産のネガティブ情報もふくめた断定的な説明は、重要事項説明書により、開示されます。そのため勇気をもって、スピ―ディに対応した方がいいときもあります。どうか頭の片隅に置いておいてください。

購入証拠金

関東エリアで仲介会社を介した中古マンション・住宅の商談では、「申込証拠金」は不要とすることが多いようです。新築マンションとは違うようです。申込証拠金は手付金ともちがいます。どうか勘違いをなさらぬようお願いします。手付金は後述いたします。

売買条件の交渉

購入申込書の記入の時点で緊張することもありますが、過度な緊張は不要です。慎重さは重要です。ただ、上述の通り「購入申し込み」は契約ではありません。申込は単に「買いたい」と言っているにすぎません。大切なのは申込を提示してから商談の部分です。

交渉の内容

申込書で提示する条件は基本的な部分です。基本的な部分以外の内容について、交渉で詰めていきます。もっとも、個人住宅のような汎用的な不動産は、交渉で詰めるべきポイントと落としどころは、おおむねパターン化されています。手付解除やローン特約はの期日、危険負担の時期etc,などです。契約の内容・文言・落としどころが類型化されています。

不動産の契約書は以下の条項をまとめ込みます。売買では、手付金と契約の記名捺印は同時。資金支払いと権利の引渡が同時。これが基本であり、想定される心配事を細かく記述しているだけです。基本を外れる部分が特約となります。

  • どの不動産を売買するか
  • いくらで売買するか
  • いつ権利を引き渡すか
  • いつ資金を交付するか

資金関係の調整

住宅ローンを利用する場合は、申込以後、該当物件を買うことを想定して、ローン審査(事前審査)を行うことがほとんどです。信用力を証明します。信用力の明示も条件のなかで交渉条項として取り扱われます。

申込をしても購入できないこともある

ところで、申し込みをしたところで確実に購入できるわけではありません。最終的に物件を押さえるには、契約が必要です。

購入できないなケースはいくらでもあります。たとえば、ローンの場合は金融機関の承諾が必要です。

また、値引き交渉など、売主が拒否すれば契約には進めません。ほかにも競合の買主、売却活動の中止など理由は様々です。当社でも、実際に1割~2割くらいは商談が不成立という印象があります。住宅が購入できない外部要因は以下のようなことが挙げられます。

  • 競合する購入者の登場
  • 金融機関の判断
  • 売主の判断

交渉をスムーズに進めるためにも、仲介会社を味方につけて事前にご自身のニーズやご条件を不動産会社に話しされるのは、早期で率直のほうが、ほんとうは望ましいです。交渉する相手は売主ですので、仲介業者相手に一生懸命交渉をするのは、成果に限界があります。条件とは引き渡し時期、資金計画、ローンの有無etcですが、ご購入によって障害になってくることです。物件によって、お客様の条件に適合する場合・しない場合がありますので、筋違いな検討を避けることができます。

売主からのキャンセル

キャンセル

不動産の商談で、売主と買主の立場は完全に対応です。買主がどの物件を買っても自由ですが、売主が誰に売るかは売主の自由です。「12,345,678円」という金額提示をされたことで、「ふざけてる」と言われて断ることもあります(具体的な金額は違いますが、イメージです)売主の都合で中止の場合もあります。

また、商談中の申込のキャンセルを売主がすることもあります。申込承諾の撤回とでもいうべきでしょうか。不動産業の用語では、「売りやめ」とも言います。契約前であればキャンセルはペナルティはありません。

「売買契約」の成立

物件を押さえる

「購入申し込み」の後、数日~2週間の後に「売買契約書」に記名捺印をします。同時に「手付金」を支払います。この2点がそろうと契約が成立です。契約の前には重要事項説明を行います。契約では、多くの場合は買主様と売主様が対面します。仲介業者による物件説明はありますが、買主様から売主様への直接質問ができるいいタイミングです。気になる細かい点はしっかりと質問をすべきです。契約後の不要なキャンセルを避けるのにも重要です。

物件を押さえる」というページでも記しましたが、契約成立により、物件受領の権利と支払義務が発生し、物件を押さえたという状態になります。この段階では法的に拘束されます。契約を終えますと、決済に向けた準備として、ローンの契約などに入っていきます。

契約成立

契約のキャンセル

当社では、契約前に「重要事項説明」を必ず実施します。重要事項説明は、宅地建物取引業法35条に基づく基本的な書類です。重要事項調査報告で虚偽の事実を説明すれば、不動産会社には罰則があるため、非常に重要な書類です。悪質な不動産会社でも、この書類上で嘘をつくことは考えづらいレベルの書類です(抜けてしまうことはあります。)。それまでの説明と重要事項説明の内容に行き違いがある場合、契約を断ることも可能です。内容を理解して、納得してから契約の調印にお進みください。契約前であれば引き返すことはできます。説明すべき最低限の事項は法令で決まっています。当社ではプラスαの解説もあり、契約に要する時間は2~3時間前後をみてください。あっさりとした手続きの会社では契約に要する時間は1時間余りのようです。件数が多い大手の業者でも、あっさりしていることはあります。後々のトラブルの防止を考えるとしっかり説明することが重要ですので、当社では手短にする気にはなれません。

なお、売買契約後に行うキャンセルは「解約」といいまして、別途の法的処理です。「手付金放棄による解約」となります。売買契約後に解約となりますと手付金は戻って来ません。ご注意ください。

仲介業者の変更

物件は欲しいのですが、色々な事情により、仲介業者のキャンセル(乗り換え)をしたい場合があります。当社の手数料無料が云々する以前に、「仲介業者の担当者の理解力が少し弱そう」「しつこいだけの営業で信頼できない」「ほとんど仕事をしていない」などの事情で乗り換えたいこともあります。いい加減な業者、乱暴な業者もいますので、そのような場合には無理もありません。


仲介業者さんのキャンセルは
背景に業者への不信感も

やむを得ず変更したい場合

仲介業者のキャンセルの場合ですが、冒頭で申し上げた通り、申し込んだだけでは法的拘束力はないとされています。ただ、商談の方向性が固まると、不動産業者は契約の準備に入ります。つまり費用を伴った契約準備に入ります。仲介業者さんが具体的な作業にお入りになったあとでのキャンセルは、売主さんに悪いイメージを与えるほか、民法130条に抵触することもあります。売却先は売主が判断することですので、諸般の事情で仲介業者をキャンセルしたい(乗り換えたい)場合は、原則は、申込の前がよいかもしれません。どうしても仲介業者が信頼できなくなった場合には、物件自体の契約のキャンセルを検討する方向も考えましょう。それは虫の知らせかもしれません。

当社は仲介手数料無料/半額のサービスが特徴ですが、契約のフォロー、ローン対応のフォローなどの「手続き面」では従来型の一般的な仲介業者と対応は変わりませんので、その折にはご用命をお待ちしております。

住宅購入の必要書類

【この記事の概要を動画で説明しています】

当社は仲介手数料を無料/半額ですので、仲介手数料無料の可否確認にて、気になる物件の取扱い可否と仲介手数料見積りをご案内します。他サイトの案件もおおむね対応可能です。

購入申込時

不動産購入申込書

購入申込書の書式は各不動産業者が備えてありますのでご心配は不要です。参考として(株)ロータス不動産の申込書式をリンクしております。購入申込時にローンの事前審査をいただきますので、次の項目もご覧ください。

お客様としては、購入申込の段階では、身分証の提示を求められることがあります。


当社の申込書式例

申込書契約書とは違います。申込は契約の前段階となる意思表示です。契約ではありませんので、後日、事前の説明などと異なる場合は、押印前ならキャンセルを申し出ることも可能です。慎重な申し込みは重要ですが、過度の緊張も不要です。通常では住宅ローンの契約前審査(事前審査)を実施して、ローンの借入能力があることを確認してから本契約です。申込書は契約書ではありませんので、この時点で金銭の授受はありません。申込書の記入内容の詳細もぜひご覧ください。

申込アクションの段階で危険な兆候を示す業者を見分けるヒントを会員向け記事に記入しています(⇒会員向け記事にジャンプ)。

住宅ローンの事前審査

お客様の購入申込を受けて商談を本格化させます。商談がまとまれば、関係者は契約の準備に入ります。その準備の一つが住宅ローンの事前審査です。事前審査とは、売買契約に先立って、金融機関がローンの可否の判断を提供してくれるサービスです。主要な銀行であれば、当社((株)ロータス不動産)でも住宅ローンの審査の窓口の対応をいたします。

住宅ローンの事前審査で必要な書類は、身分関係、所得関係、物件関係です。事前審査では、詳細は「ローンの審査と必要書類」の記事にも記しました。

1.身分関係の書類

身分関係の書類は写しでも構いません。原本は後日の本審査に利用します。

必要書類 内容
身分証明書 コピーを提出。運転免許証、パスポートなどで、写真付きが基本です。外国人の方は在留カードが基本です。裏・表面が必要です。
健康保険証 コピーを提出。勤務先名称、勤続年が確認できます。裏・表面が必要です。
雇用先との雇用契約書等 いわゆる非正規雇用とされる「契約社員」「派遣社員」の方は、雇用契約書と金融機関が指定する期間の雇用通知書が必要です。※ご勤務形態により、雇用保険被保険者証の写しを求められることがあります。
「経歴書」 ご勤続年数が短い場合。通常は勤続3年未満です。書式はご用意します。
会社案内等 自営業の方や会社経営の方や親族企業、小規模企業にお勤めの方は必要です。会社案内、登記簿謄本、ご勤務先のサイトのURLの提示など、事業の形態がイメージできるもの提出を求められる場合があります。

※免許証の紛失経験がある場合の注意を会員向け記事で記入しています(⇒会員向け記事にジャンプ)。

身分証明書について

不動産売買において身分証明書は欠かせません。住宅ローンや登記といった場面で必要となります。身分証明書としては運転免許証が一般的ですが、免許証がない場合でも、ほかにも方法はあります。身分証の要件は、以下の要件を備えている必要があります。

  • 顔写真付きのもの
  • 名前と生年月日と住所が記載されているもの
  • 国などの公共機関が発行したもの

したがって、以下のような書類が身分証として利用できます。ご不安がありましたら不動産の担当者区確認をしていただくのがいいでしょう。

  • 運転免許証
  • 日本国パスポート(旅券)
  • 個人番号カード(マイナンバーカード)
  • 運転経歴証明書
  • 小型船舶操縦免許証
  • 動力車操縦者運転免許証
  • 船員手帳
  • 海技免状
  • 耐空検査員の証
  • 航空従事者技能証明書
  • 運航管理者技能検定合格証明書
  • 猟銃・空気銃所持許可証
  • 教習資格認定証
  • 宅地建物取引士証
  • 無線従事者免許証
  • 警備業務検定合格証明書
  • 電気工事士免状
  • 認定電気工事従事者認定証
  • 特種電気工事資格者認定証
  • 戦傷病者手帳
  • 身体障害者手帳
  • 住民基本台帳カード(2015年12月をもって発行停止)

2.所得関係の書類

身分関係の書類は写しでも構いません。事前審査のために不動産業者に原本を渡すお客様もいらっしゃいますが、原本は、他の不動産業者・物件にお申込みを変更したりすることもありますので、コピーを利用しましょう。正式申込・本審査の時に使いますので大切に保管してください。自営の方は確定申告・納税に漏れがないかをご確認ください。確定申告自体がない場合はローンの利用ができません。⇒会員向け記事にジャンプ)。

源泉徴収票のコピー(勤労者の方。1~2期分)

転職から所定の期間に満たない場合は職歴書が必要です。現在ご勤務の会社における1年分の所得が源泉徴収票に記載されていない場合は、給与明細が必要です(少なくとも直近3カ月とボーナスですが、多ければ多いほど良い傾向があります。平均値でご勤務先での年収を推計します。)

自営業者の方は確定申告書の控えのコピー。3期分が必要です。

・申告書の部分と収支内訳・青色申告の部分も必要です。etaxの場合は受付記録(「メール詳細」ともいうようです)を添付願います。なお、税金対策などで赤字で設定されているお客様もいるかもしれません。事前にご相談ください。赤字の対応は会員記事で(⇒会員向け記事にジャンプ

・非上場の会社を経営されている方や、経営者と同族の方は、源泉徴収票以外に、ご経営の会社の決算書も必要です。赤字や債務超過に設定にされている場合はご相談ください。

フラット35をご利用の場合は2年分の書類が必要です。フラット35では、会社経営の方は会社の決算書は要求されません。

・まれに、過去のご勤務先で源泉徴収の納税をしてないことがあります。この場合、納税記録が出てきません。後日の本審査では、納税の証明も要求されますので、本審査で否決される結果となります。ご注意ください。事前審査では源泉徴収票だけで進行しますので表面化しません。当社では、個人経営の夜系のおしごとの経験があるお客様で、このような経験がありました。ご心配のある方は、あらかじめご相談ください。

3.住宅ローンの事前審査の申込書

申込書のほか、個人情報の取扱いの同意書を提出します。書式は金融機関所定の書式です。

物件価格を超過する借り入れの場合はお付き合いの仲介業者とご相談ください。諸費用を借りたい場合は「諸費用の見通し」が必要です。リフォーム代の借り入れを希望する場合はリフォームの見積もりが必要となる場合があります。

例として、当社でもお世話になっている三菱東京UFJ銀行の事前審査の書式ですが、他行もおおよそ似たような内容です。ローンの審査といっても複雑な内容ではありません。お客様の勤務先・収入の内容、物件の内容、資金計画の内容を記述して、その証拠となる情報を添付して、審査をしてもらいます。相談をしていただきながら、ローンの方針を固めていくこともできます。

事前審査の内容は本審査でも影響します。

4.物件資料

物件資料は登記簿謄本、販売資料、公図・測量図などが該当します。当社の取扱いのローンの事前審査では、当社が物件の資料を手配します。ローン業務を委託している場合はそのままお任せください。

不動産売買の契約時

売買契約については、重要事項説明と売買契約についてもご確認ください。契約時に不動産業者が提示する重要な書類を詳しく解説しています。

  • 収入印紙(もしくは印紙代)
  • 身分証明書。免許証やパスポート、在留カード等です。

  • 新築戸建の場合は、表示登記のための住民票、印鑑証明(各1通。現在の住所)が必要です。

※印紙代は売買契約の価格によって変わります。リンク先の国税庁のサイトでご確認ください。

住宅ローン本申込時

所得書類

事前審査の書類と同じですが今度は原本の出番です。

・勤労者の方は源泉徴収票の原本と、課税証明(市区町村役所発行)の原本。課税証明は源泉徴収票と対応する期間の書類が必要です。

・自営業等の方は納税証明(税務署発行)の原本。納税証明はその1・その2と呼ばれるタイプが必要です。納税証明は事前審査で提出した「確定申告書」と一致する期間の書類が必要です。一般の金融機関では3期分が基本(フラット35では2期、)です。

・会社経営をされている方は、銀行によっては、経営する会社の納税証明の原本と、ご自身の源泉徴収票と、課税証明の原本。それぞれ3期分が基本です。

住民票と印鑑証明の原本

住宅ローンで利用する本審査の住民票は「世帯全員」「個人番号(マイナンバー)・本籍記載なし」」が基本となります(重大な個人情報扱いになるそうです)。おひとり世帯でも「世帯全員」で請求します。

ローンの本申込で使うハンコは実印です。実印とは、市区町村の役所で印鑑登録したハンコです。住宅購入で実印は必ず必要になります。これを機会にかっこいいハンコ(認印・三文判ではない、独自のデザインの印章)の利用を希望なさる場合には、家が決まる前でも、ご準備いただいてもいいかもしれませんね。認印・三文判ではないハンコは偽造防止の意義もあります。

物件関連書類

物件の関連書類を添付します。具体的には、売買契約の時に不動産業者から交付を受けた「売買契約書」「重要事項説明書」「登記簿謄本」の各原本です。これらは事前審査の段階では物件の書類はなかった書類です。事前審査の段階では、チラシやパンフレットの提出のみで審査をしていました。

耐震基準適合証明など

ローン控除や登記費用の軽減で利用する「耐震基準適合証明」等が利用できる物件であれば、取得はローン契約の時期ころに取ります。実務上は不動産業者に任せておけばよいと思いますが、売買契約の前に「耐震基準適合証明」等が利用できるか、確認したほうがいいでしょう。「耐震基準適合証明」のほかには瑕疵保証保険などの場合もあります。

住宅ローンの契約時

住宅ローンの契約は、それまで積み上げてきたものに基づき契約します。そのため、ここで新たな資料は出ないはずです。登記の必要書類を兼ねて、住民票、印鑑証明を金融機関に提出します。

  • 身分証明書
  • 住民票(新住所もしくは旧住所)(⇒会員向け記事にジャンプ
  • 印鑑証明(新住所もしくは旧住所)
  • 収入印紙(金融機関によります。当社からの案内をご確認ください)
  • 売買契約書・重要事項説明書・手付金の領収書の写し

枚数は金融機関と契約形態によって異なりますので、ご案内をご確認ください。「売買契約書」「重要事項説明書」は、ご購入契約の時に不動産業者から交付を受けています。当社は「重要事項ファイル」に装丁しています。ファイルをご持参いただくとよいでしょう。

引渡・決済時

ローン購入の場合

・身分証明、実印。

※ローン購入の場合はローン契約の手続きの折に提出することが多く、あらためて別の書類は必要がないことのほうがが多いようです

現金購入の場合

・住民票、身分証明、認印

その他

・司法書士の判断・ご案内にしたがいますので、当社にご相談ください。住所変更があるケース、氏名変更があるケースなどは重要です。

全体の手続き、大きな流れをお知りになりたい場合
中古マンション等の購入手続き(流れ)
新築戸建て購入手続き

これから家さがしのスタートという方:これから家さがしという方は書類は必要ではありませんが、事前審査に必要な書類はお取り揃え頂いてもよいと思います。
参考ページとして。見学の流れを記述しました。ご覧いただければ幸いです。
見学の流れ

Q.仲介手数料無料だと、価格交渉をしてもらえないと聞きました

仲介手数料無料だと、価格交渉をしてもらえないのか

A.当社では価格交渉も誠意をもって対応いたします。

価格の交渉力と仲介手数料は無関係です。このようなアドバイスは明らかなウソですが、以前は誹謗中傷といえるような営業トークも多くあったようです。最近は少なくなったようですが、まだ若干いらっしゃるとも聞きます。

価格は当事者が決めるもの

ただ、価格は仲介会社の一存で決まるものではりません。真剣な商談のテーブルについた方だけが、交渉を進めることができます。

価格交渉は買主様と売主様の合意で決まります。競合も重要です。周囲の競合関係が影響を及ぼします。反響多数・見学者多数で人気になっていれば、どのようなアプローチをしても難しいというのも実情です。価格交渉の要点をまとめましたので、ご覧いただけますと幸いです。

仮に仲介手数料無料だと価格交渉をしてもらえず、手数料を払えば値引きをしてもらえるとしましょう。それですと、手数料を払っていたのでは「行って来い」です。むしろ、仲介手数料の分、不要なコストに現金の発射がありますので、実質は損失という場合があります。ぜひ、手数料無料になるかどうかを見極めていただき、積極的に活用をしていただけたら幸いです。

甘いささやきの広告宣伝は多い

「値引きを確約」するがごとき広告があるのも確かです。「値下げできます」という業者さんがいるのも確かです。しかし、苦し紛れの無責任な対応ですので、ご注意いただいたほうがいいでしょう。このタイプの広告は釣り広告であり、公正取引規約という法律に準じる規約に違反のおそれすら存在します。買主様が懸命なのと同じくらい、売主様も懸命なわけです。さらに言うと、売主でない限り、ノータイムで値下げを言明できる場合は、値下げの枠を持っているということですが、たいてい、このような物件は売れない物件です。も見向きがしない物件は、だれもほしいと感じないものです。

Q.大手なら、提携ローンの金利が安いのですか?

そのこと自体は事実、しかし他の方法がないと断定してしまうとウソ

大手不動産会社は、銀行にとって、大口の取引先です。そのため、メガ金融機関を中心に、提携ローン金利を若干安くする優遇措置が存在するのは事実です。

大手仲介業者との比較考察にてご案内していますが、仲介手数料無料を利用すれば、金利の優遇はあまり意味を成しません。

また大手不動産会社を利用すること以外にも金利を安くする対応策はありますので、ご安心いただいて当社の仲介手数料無料をご利用くださればと思います。主な対応策としては、以下のようなものが考えられます。

お客様属性からのアプローチ

金融機関はお客様の状況によっても、金利による対応策を変えています。銀行の評価が高ければ、不動産会社にかかわらず、最良優遇を得ることができます。主に以下のようなもので、金利が変わります。特定勤務先であれば最優遇という場合もあれば、複合係数のスコアで金利が最優遇という場合もあります。

  • ご勤務先
  • 勤続年数
  • 頭金率
  • ご家族状況

借りるのはお客様であり不動産会社ではないということですね。逆に、物件価格を超えて、諸費用まで借りてしまうと、大手不動産会社を経由した取引でも優遇措置がなくなる場合もあります。これには注意が必要です。

金融機関からのアプローチ

メガバンクの次クラスの大手銀行や地方銀行では、メガバンクよりも金利を引き下げているところが多数あります。銀行にこだわらなければ、最安値と同等の金利になります。ネット銀行などはいま最も注目かもしれません。

3)全期間固定金利は一律

全期間固定金利を利用する場合はフラット35などが有名で、一部の一般金融機関でも取り扱いがあります。どういうわけか、全期間固定金利の場合は優遇という区分けがなくなり、どの不動産会社でも同じです。

金利

ところで、当社など、銀行の代行が可能な不動産会社にご用命いただければ、お客様は支店に行く必要はありません。銀行に不動産会社への担当がいますので、審査等の準備は圧倒的なスピードで対応できます。不動産業者を通したほうが、お客様にも楽といえます。

当社でもご用命いただければ、都市銀行等のローンにつきましては、審査時の金融情勢にもとづき、店頭金利の最大幅までの優遇金利(審査による)にてお取扱いが可能です。
余談ですが、実績がない不動産会社ですと大手都市銀行では代行を受け付けない場合があります。その場合は、事前審査の段階から、お客様が直接銀行に出向く必要があります。ご注意ください。

Q.ローンが通るか不安です・・・

いままでの豊富なケースから最適のローンご提案できます

いままでの豊富なケースから最適のローンご提案できると思います。ふるってご相談ください。
手数料無料/半額ですは余計な費用負担が削減できます。物件価格に対する借入比率が減ることで、ローン審査に通る確率が高まるというのが、これまでの実感です。
重要な事項への説明とローンへのご対応(まとめてエスクローといいます)は、さらっと終わってしまう既存業者と違い、当社でも力を入れているところです。説明重視・ご納得重視の不動産業者として、日々努力を重ねております。嫌なこともしっかりといいます。
「最初は売る気ないのかと思った」と、取引いただいたお客様に言われることもあります。嫌なこともしっかりと言うという方針だからこそ。それこそが当社の強みあり、ご信頼いただきたいところです。

Q.自己資金が0円でも家が買えますか?

A.自己資金0円でも住宅購入は可能です。諸費用の借り入れも、銀行によっては可能です。なお、ローンとは別に、不動産の取引では「手付金」は必要です。

仲介手数料無料で物件を購入すると、購入時の諸費用を大幅に削減できます。諸費用ローンを組まない資金計画も立てやすくなるので、ローンの可能性が高まったり、金利が有利になる場合がありますので、ぜひご検討いただければ幸いです。

詳細

Q.勤務年数が短いですが?

A.一般の金融機関でも3ヶ月以上の勤務期間があれば対応してくれる金融機関があります。ご事情により1ヶ月でも大丈夫な場合もあります。おおむね気になさらないでも大丈夫です。

ただ、給与明細がないといけませんので、転職したばかりの場合では、給与明細が出るまでお待ちください。

Q.借入が多すぎる気がします・・・

返済比率に合致すれば大丈夫という金融機関もあります。選ばなければ、ローンによっては対応してくれるところもあります。もちろん、現行の住宅ローンの水準が前提です。また、住宅ローンでおまとめをしてしまうと目的外利用となり、不法行為となりますが、金融機関によっては若干金利が高くなりますが、住宅ローンを補助するための商品があります。まずは、物件をお決めいただき、ご相談ください。

詳細

Q.永住資格のない外国人ですが

A.安定したご収入があれば対応してくる銀行があります。ご安心ください。 外国人の皆様

Q.他に物件はありませんか?

いい物件がない状態

「ほかにいい物件がないですか」という質問はしばしばいただきます。他にいい家がないかと感じる場合は、家さがしは限界に近づいています。経験ある不動産業者はそのことを十分理解していますので、「物件がない」等のキーワードでネット検索をすると「条件を広げるべきだ」等と出てきます。

全ての物件は何かのカタチで公開される

長い期間、家を探すと、いい物件がないと感じることはあるかもしれません。物件数だけでしたらサイトを見ると多数ありますので、検討の余地はもっとあるのではないかと考えたいところですが、他に物件はありませんかという問いは、意外と難しいご質問です。この質問・お悩みを持つ方は、「ほかでは見たことがない物件」を希望なのかもしれません。

いろんなサイトを見尽くしている方が多いようです。そうなると「それはありません」というのが答えです。平成1桁くらいの時期には、隠し物件などもあった時代でしたが、今やあらゆる物件は事実上探すことができる仕組みになっており、残念なのですが、現実には、「いい意味で期待を裏切る物件」は出ることはないでしょう。

売る方も必死

論理的に考えていただくと明確で、売り物件の情報は、どこかで、必ず、皆さんの目に届く形で露出しています。仮に、不動産業者の手元だけで販売している物件があると仮定するしましょう。それは売主さんに対する背任です。裏切りになります。今はネットでまず売り出すのが基本ですので、売主さんもセールス活動を監視するのは容易です。

売却の意思がある物件は、かならず、「どこかで」「いづれかの業者が」、物件の広告をおこなっています。売主さんも、いい条件で売ろうと必死です。買主さんが見れる情報は、売主さんも見ることができますので、一昔前のように、不動産屋さんが物件情報をいいようにできる時代ではなくなりました。じっさいのところ、不動産屋は多数あれど、不動産業者の情報源は一つです。実際には、どの不動産業者をほじくっても、出てくる物件は同じです。

平成1桁のころなら、まだ「不動産屋の店頭だけの売買物件」はあったように思います。21世紀となり、中国にGDPが追い抜かれ、元号が変わろうとしている現在、「見たことがない物件」というのは、なかなか発掘できない時代になっています。

未公開物件は掘出し物ではない

「未公開物件」とされる物件があります。しかし、この表現は戦略的なマーケティングです。実際には未公開で家が売れることはありません。「あなたのための未公開」といわれれば、特別扱いを受けた気がします。

「未公開」とはけっして「掘出し物」という意味ではありません。読んで字のごとし、販売ルートが制限されている、1社から公開されているというだけです。むしろ「アオリ」「オトリ」「割高」といった微妙な物件である場合のほうが多く、検討には心してかかる必要があります。「あなただけ」という響きは、「ゴマをすられている」と気を引き締めるべきタイミングです。頭のいいひとほど目をくらます効果があるようです。詳しいところは、「未公開物件のメリット・デメリット」で論じています。

なお、当社でも非公開物件という趣旨で会員ページの物件を掲載していますが、これは売主様の販売方針に準拠しています。

aori

今見ている物件が最もいい物件

人間は、物件探しをするときには、良い条件(上の方)から見に行いきます。人間の行動習性からして、手間や面倒はできれば回避して、効率よく行動したいものです。条件の悪い物件(下の方から)しらみつぶしに探す人はいません。少なくとも、筆者は悪い条件からしらみつぶしに見ているお客様をお目にかかったことはありません。つまり、現在、最有望の物件として候補になっている物件は、実際は、ほんとうに有望な物件である可能性は高いわけです。全ての物件は何かのカタチで公開されるということは、我々不動産業者は理解しています。

不動産業者が未公開だとのいろいろアピールに必死なのは、臨場感の演出です。臨場感があれば、わくわくします。気持ちが揺らぎます。そのような、決め手になる方法を工夫するわけです。

なお、不動産営業における臨場感は重大なテーマで、【臨場感 不動産】と検索すると色々ページが出てきます。不動産屋という人種を理解にするのには最適かもしれませんので、お時間が許せば是非調べてみてください。

いい物件がない場合の対応策

範囲を広げて、もう一度ネットを見てみる

優先すべき事項と妥協できる事項をわけて、妥協できる事項を緩める作戦です。

不動産検索サイト(suumo、ホームズ、athomeweb、ヤフー不動産、オウチーノ)や、他社のホームページに掲載してある物件もふるってお問い合わせください。当社であれば手数料は無料・割引ですので、その分ですでに価格が下がったのと同じですので、ぜひご活用いただければと思います。

現実的な行動としては・・・

現実的には、下記のような不動産検索サイト(suumo、ホームズ、athomeweb、ヤフー不動産、オウチーノ)や、他社のホームページに掲載してある物件もふるってお問い合わいただければと思います。広大な選択肢から選んでいただき、お問い合わせをいただければと思います。

また、これらのサイトに出ている物件をもとにお問い合わせいただければ、即座に仲介手数料無料/半額で対応できるかご案内できます。仲介手数料無料のお問い合わせフォームからか、メールや電話ください。遠慮なくどうぞ。お問い合わせの折には、当方でも物件が認識できますように、物件名、価格、面積などをお手元に控えたり、ホームページのアドレスなどのご準備をお願いいたします。

なお、 新築一戸建て、リフォーム(リノベーション)住宅(マンション・戸建て)なら、手数料無料になる可能性が高いといえます。手数料無料の物件の見分け方は、「仲介手数料無料になるマンションの判断方法」でご案内しています。

suumo
athome
homes
yahoo

不動産業者の店頭に行く

頼みの綱としては、不動産業者の店頭に足をお運びいただくことがいいかもしれません。「レインズ」というものをお聞きになったことがあるかもしれません。「レインズ」とは、不動産業者に限定されたネットワークです。レインズを閲覧しながら、双方でコミュニケーションつつ、いろんな物件を見てみるのが効果的です。レインズオは業者間のネットワークですので、公開していません。不動産業者の店頭に限定されます。いい物件が出るとは保証できませんが、広告下手な町場の業者の情報が、極めてまれに出ていることもあります。

暴落を待つ

次の現実的な施策は暴落を待つことです。2009年ころのリーマンショック、1990年代初頭のような大きな相場変動がおこると、不動産相場も暴落が起こる可能性があります。このときには、条件の良い物件でも一斉に値下がりをします。

ただ、問題なのは、いったん値上がり傾向が始まると、一時的な調整はありますが、ズンズン値上がりをする傾向があるのが不動産という資産です。暴落が起こった時点での値下がりは、今よりも高いのか安いのか、その時にならないと分かりません。また、その暴落がいつ起こるかということ。この2点は、神のみぞ知る世界となります。

さらに本当の問題は、暴落がおこると住宅ローンがつかなくなることです。ただし、これは現金であれば問題はありません。

なお、東京オリンピックが終われば不動産は暴落するという説は多いですが、実際にはよくわかりません。日々調整で値下げは行われております。また、少子化の影響で職人単価は高止まりで、その結果、建築費が下がる傾向はみられません。過信は禁物です。

奇跡を待つ

不動産業者の店頭でも物件が出ず、暴落も待てない場合、本当に最後の頼みの綱は、祈れば通じる出るかもしれません。

ちなみに、祈りだなんて現実的ではないように聞こえますが、ご自身の心の中を見つめなおせば、考え方を整理するきっかけになるかもしれません。ご希望を整理して優先順位を付けることは、祈る・祈らないに係わらず重要です。祈りを通してご希望の観察が進み、意外な物件がいい物件に感じるきっかけになることもあります。

プロ業者と同じように行動する

これまでのお話と矛盾するようですが、実際には「見たことがない物件」も流通しています。それは買取プロ業者の向けの物件です。

当社ような小規模の業者でも、マンションを中心に、プロ業者向けの物件は年に数回はお取扱いはあります。売主さんのリクエストに真摯に対応しようとすると、プロ業者への仕向けが、誠実な動きになります。事情により売り急いでいたり、瑕疵担保免責が必須だったり、「いわく」がついていたりして、普通の販売モードでは対応しづらい物件が多くなります。しかし、マーケット価格よりは少し値ごろ感はあります。

ただ、プロ業者向けの物件を手にしようとすれば、プロと同じ動きをしなければなりません。

一般個人の皆様とは取得の背景も異なります。まず「採算にあえば何でもいいから買う」が大前提です。この段階でプロと同じ行動をとるのは、通常は難しいはずです。2~3階物件を紹介して反応が弱ければ、次はありません。それがわかっているので、買取プロ側も毎日、地元や大手の不動産屋に100件以上の電話をかけて、不動産業者の店頭には10件以上飛び込んで・・・etc。このような動きを1日のうちに行います。これは新人担当者の動きではなく、ある程度のベテランも、暇を見つけてはやっていることです。そのうえで、大規模な有力業者の、目を付けた有望な担当者には酒色の接待をして・・・(残念ながら当社は大規模ではありませんので、接待を受けることはほとんどありませんが・・・)。こんなことを、毎日、延々とやっているわけです。そういった面々と同じ土俵で戦おうとしても、実際は現実的ではありません。

Q.どうして仲介手数料が0円にできるの?

どうして仲介手数料が0円にできるの?

A.売主様から手数料をいただき、買主様に対して免除するビジネスモデルです。不動産流通の先進国のアメリカでは、この形態に類似したモデルが普通です。詳しくは以下のページでもご案内しております。よろしければご覧ください。

仲介手数料無料の理由(カラクリ)

このような手法が基本ですので、売却の場合の仲介手数料は半額ですがお願いすることなります。

これに対して、通常の仲介の手数料の請求は「売主側」+「買主側」ですから、はっきり申し上げますと、従来の仲介業者は、当社の倍の手数料を取得しています。

サービスの両立はしつこい営業をしないから

とはいえ、実は、当社が受領する仲介手数料は共同仲介の場合の片手側の手数料と同じ額です。少なくない金額です。その意味では経営は成り立ちます。しかし、別の見方をするならば、請求できる仲介手数料は、従来の仲介業者の半分です。

無料であるがゆえに手続きやローンの紹介などの対応の質が下げるのではありません。検索エンジン最適化・ネットを中心とした広告により、当社は会社の規模と比べてはるか多い集客を行います。「しつこい営業」を一切しないので、過剰な経費をかけないという作戦をとります。

お客様満足と効率の良さは両立する

たとえば、当社の特徴が出るのが、物件紹介と見学へのお誘いです。

従来の仲介業者であれば、新しい物件が出るたびに、営業電話をしてきます。会社によっては突然の訪問をすることもあります。これがいしつこい営業と感じさせる原因です。今までの不動産業者のやり方のままでは、コストはかかるのにお客様には不評となるという、変な状況になっています。

しかし、当社は物件の紹介はコンピュータ抽出した物件の自動送信をしますが、完全に合致するという確信がない物件以外は、個別に電話をかけたり、紹介をすることはありません。

気になる物件をネットや広告等で選択していただいて、お客様の興味が出た物件のみ、お客様の意思に基づき、お客様からの物件リクエストをお待ちしています。