再建築不可とは？

法令の規定

再建築不可とは、中古住宅などで建築基準法等の求める条件に満たされておらず、新築を建築できない状態を指します。

たとえば、建築基準法の規定する「接道要件」に合致しない状況などはこれにあたります。建築基準法では建物が建てるためには、その敷地は復員４ｍ以上の道路に、幅２ｍ以上の幅で接している必要がありますが、これに合致していない状態です。このように、建築基準法等の求める条件を満たしていない状態のことを指して「再建築不可」言うのです。

「既存不適格」との違い

建築はできるけれども同等規模の建物を再建築できない場合は「既存不適格」などと言います。「再建築不可」と「既存不適格」は分けて考えられています。

既存不適格の場合は、単にサイズダウンにとどまるだけで、再建築自体は可能です。また建築当時は建築基準法等の条件を満たしていた物件です。不適格の度合いにもよりますが、なにより大きいのは、住宅ローンの取扱いが可能であることです。住宅ローンが可能であれば再売却も可能で、これは資産価値があることを意味します。

公正取引規約

建て替えや増改築のできない不動産については「再建築不可」「建築不可」と表示することが不動産公取協の表示規約で義務づけられています。

再建築不可物件の資産性

住宅ローン

再建築不可の物件は、担保価値が著しく低いと評価されます。そのため、いわゆる「銀行」と名がつく金融機関での住宅ローンは不可能とご承知おきください。

再建築不可物件は、このような物件に通暁したノンバンクにお願いするのが基本です。そして金利は変動で３％以上です。また、買主さんとのパイプが太い、信用金庫・信用組合・地方銀行など、地元金融機関なら取り上げてくれるかもしれません。これらも銀行にお願いするよりは金利は高くなります。

京町家ローン他

最近筆者も知るようになりましたが、京都の町家住宅などのように、全国基準では再建築不可に該当するようなものでも、地域で独自の流通性があれば、一般的な住宅ローンと同等の金利で取り扱うローン商品があるそうです。たしかに京町家は観光向けの建物としても活用できそうです。観光となると住宅ローンの範疇外かも知れませんが、関東的な視点では存じ上げませんでした。見聞する限り、ほかに長浜町家住宅ローンなどがあるようです。このコラムの読者の皆さんで、他にご存知のものがあれば、ぜひ情報をお寄せください。

安い土地・不動産

再建築不可もかようなリスクを承知の上で、場所など重視すべき事項を満たしておるのであれば、悪い物件ではありません。再建築不可は安い物件がほとんどです。

プロ・セミプロの領域かもしれませんが、再建築不可物件ばかりに投資を行い、高利回りでパフォーマンスを上げている投資家もいます。

しかし不動産においては、理由もなく安い物件はありません。必ず背景に事情があります。「安物買いの銭失い」といいますが、不動産においては、その法則はよく成り立ちます。買主も安く買いたいのと同じくらい、売主も必死なわけです。その接点が相場です。売主に自信があれば、それなりの価格になります。多くの場合、自分だけが圧勝したと思い込んでいる場合、安物買いの銭失いをしてしまった・・・ということが多いものです。実需の需要としては、再度の売却はそれなりに困難と考えておく必要があります。