マンションの固定資産税・都市計画税

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この記事のポイント

固定資産税・都市計画税は管理費と同様に長く続くコストです。物件選びではローンに目を向けるだけではなく、総支払額も考えましょう。固定資産税・都市計画税は市区町村税で1月1日の所有者に課税されます。なお、売買時の清算に関する慣例は関東と関西では異なります。物件所在地を基準にするようですが、ご注意を。

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固定資産税・都市計画税とは??

「固定資産税・都市計画税」は、土地や家屋(マンションの建物等)を所有している人に課税される税金です。固定資産税はマンションを所有している限りずっと支払が続くコストだといえます。

固定資産税額・都市計画税の決定方法(東京都の場合)

固定資産税・都市計画税は土地も家屋も以下の算式で計算されます。

  1. 課税標準×標準税率(1.4%)=固定資産税額
  2. 課税標準×標準税率(0.3%)=都市計画額

つまり、固定資産税・都市計画税の税率は、課税標準に対して1.7%です。「課税標準」とは、税額を決定するにあたっての基礎となる物件の評価額です。評価額は購入価格ではありません。課税標準の額は、都税事務所や市区町村役所が発行する「評価証明」に記載されています。評価証明は個人情報であり、ネットには掲載されておりません。所有者本人が税務当局に出向くか、委任状に基づく調査が必要です。

課税時期

固定資産税・都市計画税はは、課税対象の不動産を1月1日時点で所有している者に課税されます。課税の通知書は6月ころ届きます。マンション売買における清算時の実務では、関東は1月1日から清算日前日までを旧所有者、当日から年末までを新所有者で按分します。関西圏では、4月1日を始期とするのが一般的だそうです。

マンションの固定資産税を推計する

マンションの固定資産税

マンションは価格に占める割合のうち、家屋部分の割合が多い不動産です。マンションでは共用部分についても持分に応じて税額を負担します。家屋の課税標準額が推計できれば、固定資産税・都市計画税の近似値が推定できます。以下にネットなどの簡単な調査から、ある程度は推計する方法を記します。当社:(株)ロータス不動産では、必ず契約までに固定資産税の額は報告します。物件見学のご案内の時点では調査未了の場合があるかもしれませんので、固定資産税等について確認をしたい場合はおおせください。

1)課税標準額の近似値を求めるには、まず、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」記載(下にリンクのpdf)の新築時の単価を調べます。これは登記の課税標準です。しかし、お互い公的機関のデータでから、近いものとなっていると思われます。

このデータの共同住宅の行を参照します。構造ごとに金額が違うので注意。

http://www.lotus-asset-and-property.com/ninteikijunhyou.pdf

2)新築時から経年減点補正率を調べる(リンクのpdfの2ページ目にあります。)

3)調べたい物件の面積を乗じます。なお共用部分も負担対象ですから、適宜5平米~15平米ほど加算しなければなりません。共用部が大きいマンションは大きめに。少ないマンションは小さめに加算します。

4)算出された課税標準額に対して、税率の1.7%をかけます。

例)鉄筋コンクリート造、築20年、60平米の場合

  • 鉄筋コンクリート造の共同住宅の新築単価=139000円
  • 築20年の経年劣化率=0.5013
  • 60平米のマンション=共用部分も適宜加算して、70平米程度

→139000円×0.5013×70×1.7%=82920円

これが建物の建物部分の課税の近似値です。さらに、これに対して土地の分を、1万~3万加算します。高額エリアなら強めに加算します。

この物件の固定資産税・都市計画税は、10万前後だろうと予測をつけることができます。

固定資産税的な観点のマンションと戸建の比較解剖

土地

土地は償却されません。評価額が見なおされない限り税額も変わりません。3年ごとの見直しで評価額が変更により税額も変わります。土地は評価額に基づいて永続的に払う必要があります。
ただし、土地には強い軽減措置があります。住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」と呼び、課税標準額が1/6に軽減されます(200平方メートルを超える部分は課税標準額が1/3に軽減)。

  1. 戸建の場合は価格の中での土地の比重が高いため、固定資産税の割合のなかでも土地部分が高いものとなっています。したがって、軽減措置の恩恵がきいて、一般市民が負担できないような、著しく高い固定資産税となることはありません。
  2. マンションの場合は、敷地戸建より大きいですが、共有資産を負担している割合で持分を算出しします。共有持分の比率に応じます。そのため各住宅への土地の課税は少なくなっています。マンションは土地の固定資産税に関しては安く計算されます。

建物

建物に対する課税も評価額の1.7%(=1.4+0.3)です。ただし、評価額を見ると、木造である戸建てに対し、マンションはコンクリート造。建物がしっかりしており、その分評価が高くなります。
また、忘れてはいけないのが減価償却。建物は木造一戸建ての減価償却は約24年間であり、この期間で評価額がなくなる(固定資産税が無くなる)のに対し、マンションの減価償却は約48年間と長い間評価額が残ります。結果、固定資産税も減りにくいという構造です。

軽減措置については、新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は3年間、3階建以上の耐火構造または準耐火構造の建物は5年間、固定資産税が1/2になります。対象住宅は居住部分が建物全体の面積の1/2以上あることです。こちらは期間を区切っての軽減措置となります。つまり、一戸建の場合は4年目、マンションの場合には6年目に税額が上がます。

マンションの固定資産税・都市計画税のまとめ

固定資産税に関して言えば、戸建は土地が高く、マンションは建物が高くなります。ただし軽減措置があるため、戸建の税額は補正されています。経験的には、同じエリアのファミリータイプならマンションも戸建では、戸建てがやや高いくらいになります。

売買時の固定資産税の清算

マンションに限りませんが、固定資産税の清算の慣習は関東と関西では異なります。「年始1月1日の所有者に課税する」というのは法律の決まりですので変わらないのですが、始期に関する慣例がことなります。関東では1月1日を始期として清算しますが、関西では4月1日を始期として清算します。筆者は関東と関西の会社にそれぞれ勤務した経験がありますので知っていましたが、遠隔地の当事者同士のお取引では気を付けてください。

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早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。ヤマト住建(株)OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、ファイナンシャルプランニング技能士、住宅ローンアドバイザー、損害保険募集人。率直な意見を言える不動産屋さんとして、また不動産取引の真価は5年10年後に出てくると考えて仕事をしています。不動産の世界に入って20年。不動産の前は住宅設備の会社で勤務していました。

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