不動産(マンション・戸建て)の売買契約の前の準備について

購入の契約前にすべき作業は、「購入申込」と「ローンの事前審査」が主なものです。

申し込みから売買契約までのサイクルは、実務上は1週間くらいと、意外とスピーディです。

以前の事前審査の結果があれば、事前審査の結論をまたずに契約に応じる売主様もいます。一方で、物件ごとに事前審査を求める売主さんもいます。ただ、有利にはなります。

公開日: 更新日:

購入申込をする

購入予定の家が定まると、具体的な商談がスタートします。

申し込みから売買契約までのリードタイムは、実務上は皆さんが想像する以上にスピーディで、1週間くらいです。昔は、当日、翌日など、乱暴な商談も多かったものです。最近はコンプライアンスの関係で、減少していると思います。購入にも競合があります。「誰かがいいと思う物件は、別の誰かもいいと思う」のが、実務上の経験則です。ローン審査を終えて信用力を証明されている人が、購入のライバルで出現すれば、実際には競合に物件を持っていかれますので、1週間くらいが折り合いだと思います。

商談は「申込書」の提示からスタートです。「買付証明」もしくは「買付」などということもあります。

日程や契約内容など具体的な売主との具体的な相談を、仲介人経由で進めることになります。申込は契約ではありません。契約ではありませんので撤回は可能ですが、申込を受けて不動産仲介業者の契約に向けた調整業務が始まりますので、撤回は望ましい行動とは言えません。

販売現地で購入申し込む場合

購入のお申込は、見学したときでよければ物件の現地でも構いません。ローンの申込書類のご記入や資金計画の検討と同時で、当社の事務所でも構いません。お客様のご意向に対応します。

現地でご決断なさって、そのまま申込書を記入される方も意外と多いです。つまり、いちど買い逃す経験をされるお客様は購入申込と同じタイミングで事前審査をご記入いただくことも多いです。必要な書類をご準備されていて、アクションが早くなる傾向があるようです。

お客様によっては、「申し込みをすべき物件」と予感がしている場合もあります。「仮に申し込む場合には」と想定で、どのような準備をすればよいかは、事前に申し出ていただくとよいでしょう。

当社事務所などでの購入申し込む場合

家族会議など、じっくりとご検討されたい方ももちろん多いです。お申込みが後日になる場合は、当社の事務所に足をお運びいただきます。そのときには、同時に、ローン事前審査(後述)の書類をご記入いただきます。

ローンのシミュレーション、物件の説明など、落ち着いた場所でじっくりできますので、こちらもお勧めです。

購入申込までに決めておくこと

購入の申し込み時に、申込内容と関連して、ご意向を確認される事項があります。事前に検討を加えておかなければなりません。

付帯条件の設定

身近なところでは残置物の交渉や付帯工事のことなど。複雑なところでは、停止条件の設定など。金額以外でも、契約に影響を及ぼすことがある場合は、申し込みに落とし込むことが理想です。心配次項は担当万にご相談くだるとよいでしょう。

ローン先の金融機関の目安

購入申し込みは後述のローン事前審査と同時に行うことがほとんどです。ローン先銀行の選定でバタバタしないためには、購入申込の段階(=事前審査までの段階)までには、実際に借りるローンの目鼻をつけるため、しっかり研究をしておくことが重要です。

建物状況調査の検討

建物状況調査とはインスペクションのことです。日本ではまだ根付いていない制度ですので、トラブルを避けるためには、申し込み以降、契約までに行うことが良いでしょう。そのため、事前に必要か否かについての判断を勉強しておきましょう。

ローン事前審査

ローンの事前審査とは

ローンの事前審査とは仮審査ともいいます。事前審査の趣旨についてはリンク先で掘り下げてご説明しています。

将来の本申込・本借入をするための事前サービスとして、銀行が、売買契約を行う前に、融資の信用力を確認をしてくれます。

事前審査により、融資希望資金の申込内容をだいたい確定させます(売買契約後でも、売買契約に影響がない限り、資金計画は変更はできますが、影響を及ぼす銀行もありますので、この時点での資金計画を再精査・確定が望ましいでしょう)。

例として、過去の三菱UFJ銀行の事前審査の書式をご紹介します。最近はオンラインのみで対応する銀行もふえてきましたが、おおよそ似たような内容です。

ローンの審査の申込は複雑な内容ではありません。お客様の勤務先・収入の内容、物件の内容、資金計画の内容を記述して、その証拠となる情報を添付して、審査をしてもらいます。

事前審査の精度

メガバンク・有力地銀での事前審査であれば、本審査でキャンセルされることは極めてまれです。以前、大手銀行のローンの審査をされたことがある場合はお知らせください。信用力があることが明確ですので、以降の流れがスムーズです。他の金融機関の場合はご相談ください。ローンの審査は当社でも代行できます。

一部の金融機関ではネットなどで積極的に、お客様に対して直接、事前審査を呼び掛けている金融機関があります。しかし、一部のネット銀行、フラット35などでは、事前審査とは称するものの、全く信頼できないタイプもありますすので注意が必要です。このことは、売買に携わる不動産業者であれば、共通の認識をもっています。

「不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付ける銀行」の場合には一般的な銀行の事前審査と同等の精度でが多いようです。一般的な銀行の事前審査と同等である場合には、事前審査に通過したとして認識されます。

ネット銀行

ネット銀行の場合では、「担保評価」を行っていないこと、お客様の個人信用情報を確認していないことなどが挙げられます。詳細はネット銀行の住宅ローンのメリットとデメリットでご説明しています。

ただし、ネット銀行でも代理店を経由して進めることができる銀行もあります。このようなところは、精度が信頼できると思います。たとえば、SBI住信などがその例です。ソニー銀行も、特殊な物件でなければ、一定の信頼性があると感じます。

じぶん銀行、新生銀行は事前審査と本審査の結果が異なることがしばしばありますので注意が必要です。このような銀行を希望される場合には、万が一、本審査でNGになる場合に備えて、伝統銀行とペアで事前審査を進めていただき、ネット銀行などで否決になった場合は、伝統銀行でけっいに応じていただく前提で、契約を進めるしかありません。

フラット35

フラット35では事前審査という制度があり、お客様の個人信用情報を確認していて、その情報は本体である住宅金融支援機構でも確認されています。したがって、ネット銀行の事前審査よりはいくらか精度が高い事前審査となっていますが、かつての経緯から、ほとんどの場合でフラット35の事前審査は信頼されていません。

受け入れてくれない理由はいくつかありますが、理由の一つは、事前審査の段階ではお客様から提出される情報は「性善説」として取り扱われるので、本審査時に要求される審査資料との矛盾が出てくることがあった場合、本審査では否認されることがあります。

もう一つは、フラット35の事前審査では担保情報は一切みていないことも挙げられます。フラット35ではフラット35の適合証明が出れば利用できるというシステムになっているため、担保評価という概念が希薄です。しかし、本審査では担保の情報も確認するため、担保的確に著しい疑問点が発見されると、本審査で謝絶されます。

したがって、フラット35の利用では本審査まで進めておくことが多いようです。

事前審査の準備

必要書類について

必要書類を準備しておく必要があります。事前審査の書類はこちらにあります。サラリーマンで無借金の皆様は書類の準備も簡単だと思います。しかし自営業・経営者の皆様の場合は申告書・決算書などの準備が必要になります。お借入れがある方の場合は、借り入れ状況の確認が必要です。

お客様の状況によって必要書類は変わりますので、本来であれば、購入の申込を入れる前に不動産業者などに相談をしておくことが望ましいといえます。

健康状況の確認

住宅ローンの利用時には、団体信用生命保険(団信)に加入していただきます。団体信用生命保険とは、生命保険の一種です。団信に加入できないと、ローンの取り付けに強力な障害になります。ご健康にご不安がある方、どんなに遅くとも、ご購入の申し込み時、本来なら家のご見学の前段階でお申し出ていただいたほうが、良いでしょう。ご健康面での不安やご障害のある方は、別の作戦があります。

団体信用生命保険とは略して団信ともいいます。住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき保険金でローンの残額が返済される仕組みの生命保険です。団信は住宅ローンと切り離せない重要なものです。団信については、団信のことで詳しくお伝えしています。なお、保険料は金融機関が支払ってくれるので心配ありません。


団信の告知書のサンプル

自主的な事前審査は不動産業者と要相談

戦術の通り、これらの銀行では事前審査の精度が低い金融機関がほとんどです。お客様経由のみの受付の銀行の場合、審査の精度が把握できない場合もあります。このような銀行では、「お客様が直接申し込みをする事前審査」では、審査に通過したとして受け入れてくれないこともあり、総がんが必要です。

ご自身で行うこと

重要事項説明の事前開示の依頼

売買契約時までに、重要事項説明書を事前に開示してもらえるよう、依頼してみましょう。できれば数日前がいいのですが、急いで契約する必要がある人気物件の場合でも、前々日くらいには、ドラフト(案文)がもらえるとよいでしょう。予習をしておき、不明点を明らかにしておきます。

シェアしていただけますと幸いです。

「不動産売買の流れを知る」のおススメ記事

不動産売買の流れを知る
不動産契約の「重要事項説明書」を実例で全部解説
新築住宅の建築中に準備しておくべき手続きと書類
遠方から不動産の購入や売却は可能か?
元付業者と客付業者
購入の流れを不動産会社タイプごとに比較
オンラインバンキングを活用した不動産決済
購入申込書(マンション・一戸建て)の書き方
物件を押さえる
不動産決済の流れと作業
ご転居前の作業や手続きのご案内
不動産・住宅の現金取得の流れ
共同仲介と単独仲介の違い
新築戸建の購入手続き(流れ)
不動産売買契約での重要事項説明の意義や目的
中古住宅(マンション・戸建て)の購入の流れ
中古マンションの商談の流れ(申込・契約・キャンセルetc)

記事アーカイブリンク

不動産購入売却の知識のカテゴリご覧になれます。

カテゴリーリスト

記事のトピック

月別アーカイブ