住宅資金の贈与の非課税

祖父母から贈与を受けたら、一定の範囲で贈与税を非課税にすることが可能です。

物件の要件、利用者の要件は「ローン控除」の要件とリンクしています。消費税の有無、そして住宅性能を証する証明書の有無で、枠の限度が変わります。

特例を受けるときは必ず申告をしなければなりません。現在は令和3年12月31日までの贈与について法律で決まっています。

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両親や祖父母(直系尊属)から、自分が住むための家の新築・取得・増改築等の代金のために贈与を受けましたら、次の表の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税にすることが可能です。「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」といいます。

特例を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の申告書、戸籍の謄本、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど諸々の資料を添えて、納税地の税務署にご提出しなければなりません。

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非課税限度額

贈与を受ける方ごとの非課税限度額は、次の表のとおりです。何度も家を買ったり建てたりしる場合には、建物の種類ごとに、初めての非課税の特例の適用を受けた契約日に応じた金額となります。

消費税がかからない物件

個人間の中古住宅売買で取得する場合には消費税はかかりませんので、こちらです。

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
~平成27年12月31日 1,500万円 1,000万円
平成28年1月1日~令和2年3月31日 1,200万円 700万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,000万円 500万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 800万円 300万円

既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となったことがある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります(一定の場合を除きます。)

家屋の金額に含まれる消費税等の税率が10%である物件

特定取得に該当する場合の軽減

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成31年4月1日~令和2年3月31日 3,000万円 2,500万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,500万円 1,000万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 1,200万円 700万円

こちらの非課税限度額は、平成31年3月31日までに既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった贈与の資金がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。

「省エネ等住宅」とは

ところで、「省エネ等住宅」だと非課税の枠が拡大します。ここでいう「省エネ等住宅」とは、「省エネ等基準に適合する住宅用の家屋であること」を証明書として提出できる住宅です。証明書は検査機関や建築士が発行します。

省エネ等基準とは以下の通りです。

  1. 断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること
  2. 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物であること
  3. 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること

そして、証明書にも決まった様式・名称があります。証明書とは次のいずれかのものです。

証明書などの種類(※1) 証明対象の家屋
住宅性能証明書
  • イ 新築をした住宅用の家屋
  • ロ 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
  • ハ 建築後使用されたことのある住宅用の家屋(※2)
  • ニ 増改築等をした住宅用の家屋(※3)
建設住宅性能評価書の写し
長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(その写し)又は認定長期優良住宅建築証明書
  • イ 新築をした住宅用の家屋
  • ロ 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
低炭素建築物自分の家の新築・取得・増改築計画の認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(その写し)又は認定低炭素住宅建築証明書

※中古物件については、取得の前の2年以内又は取得の日以降に、その証明のための家屋の調査が終了したもの又は評価されたものに限ります。

※住宅用の家屋の増改築等をした場合に、省エネ等基準に適合させるための工事であることについての証明がされた「住宅性能証明書」又は「建設住宅性能評価書の写し」があれば、そちらでも大丈夫です。

相続時精算制度との関係

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税は、自己の住宅取得のための「相続時精算課税選択の特例」と重ねて受けることができます。しかし、この制度を利用するとトクかどうかには議論があるようなので、注意をしてください。

贈与を受ける方の要件

非課税の特例の対象となるためには、贈与を受ける側の若い世代の方にも条件があります。次の要件の全てを満たす必要があります。

本人の条件

贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。贈与を受けた時点ではありません。その年の元旦が基準です。

贈与を受けた年の年分の合計所得金額が2,000万円以下であること(所得税にかかる部分)。

平成21年分から平成26年分までに「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと(一定の場合を除く。)。

贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与全額で、自分の家の新築・取得・増改築をすること。

親族関係性の条件

贈与を受けた時に、ご自身が贈与をしてくれた人の直系の子孫であること(養子縁組をしている場合も含む)。つまり、祖父母、両親などからの贈与ということです。

負契約も含め、親類縁者から取得した土地・建物ではないこと。

居住に関する条件

贈与を受けた時に日本国内に住所あること。つまり、住民票がしっかりしてなければなりません。

贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家に住むこと。あるいは遅滞なくその家に住むことが確実であること。

※なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。贈与を受ける若い世代の方が外国に居住しているときは、こちらをご覧ください。

自分が住むための家とは何か?

「自分が住むための家」には、敷地の土地等の取得も含みます。もちろん、対象となる建物は日本国内にあるものだけです。住宅ローン控除ができる物件と、条件がリンクしていしてますので、合わせて確認をしていただくとよいでしょう。

新築または取得とはなにか?

登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下。店舗・住居併用などの場合には、住宅として利用される部分が床面積の2分の1以上。

取得した住宅が次のいずれかに該当すること。

  1. 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
  2. 中古住宅の場合には取得の日から起算して築20年以内(耐火建築物(マンションなど)の場合は25年以内)
  3. 所定の築年数を超過する建物なら耐震基準適合証明瑕疵保証保険付保証明も含む)で耐震性を証明できるもの
  4. 耐震改修がされてない物件については、居住開始日までに耐震改修を行うことを一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅が耐震基準適合証明で耐震性を証明できるもの

(注)耐火建築物とはマンションのような鉄筋コンクリート住宅です。具体的には登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。

増改築等とはなにか?

登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下。店舗・住居併用などの場合には、住宅として利用される部分が床面積の2分の1以上。

自己が所有し、かつ自分が住むための家に行われた工事であり、該当する工事の種類であることを、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類で証明できるもの。

増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自分が住むための家として工事したもの。

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