事故物件の不動産売却

何を事故物件とするかは法律に基づいた具体的な指針はありません。事故物件＝心理的瑕疵は、買主が嫌だと感じたら、それは瑕疵としてとらえられるものです。

事故の程度はしっかりと見極めるべきです。「室内の病死」くらいでは、嫌悪する人も少なくなってきたと感じます。不幸なイメージが薄いからです。

買取業者は条件の対応が柔軟ですので、売りづらい場合には買取業者への売却も検討で切ると思います。

公開日:2020年02月04日　更新日：2021年05月14日

内容

1 事故物件とは
2 価格設定の影響
3 契約不適合責任

事故物件とは

心理的瑕疵

心理的瑕疵のある物件のことをいいます。心理的瑕疵とは「心理的側面に引っかかる欠陥」のことであり、一般的には対象不動産にまつわる事件、自殺、病死などのケースが予想されます。

不動産の広告では、しばしば「告知事項あり」「伝達事項あり」という表現で出ています。

事故物件の基準

心理的なものであるゆえ、受け取る側（買主）の心理が十分に斟酌されます。ハラスメントの争いでも同様の傾向がありますが、買主が嫌だと感じたら、それは嫌なものなのです。事故物件については、これまでのところ法律に基づいた具体的な指針はありません。裁判において賠償を争うにしても、具体的な事例で判断されるものとされてきました。

国交省のガイドライン

２０２０年１月末に入ったニュースでは、国土交通省が「事故物件」の基準を明確にするためのガイドライン（指針）作成に乗り出すことことになったそうです。同年年内の取りまとめを目標にしているそうです。

ガイドラインが明確になれば「何が常識か」というのを考えるにあたって、一つの重要な指標になると思います。ゆくゆくは「ガイドライン」が影響を及ぼして「世間の常識」というものが形成されていくものと思います。

むろん、気になる内容については、それでも書いたほうがいいとは思います。ただガイドラインが明確であれば、軽微な心理的瑕疵であれば、「一応書いた」という位置づけになり、「大したことはない」と説明できるようになるでしょう。

国土交通省が、殺人事件が過去に起きたことがあるアパートなど敬遠されやすい「事故物件」について、基準を明確にするためのガイドライン（指針）作成に乗り出すことが３１日、分かった。２月から有識者検討会を開催し、年内の取りまとめを目指す。これまで明確な基準がなかったため「（室内で）病死者が過去に出ていたことを告知しなかったため、借り手から苦情を受けた」など、トラブルも発生しているという。

https://www.sankeibiz.jp/business/news/200131/bsd2001312114012-n1.htm

価格設定の影響

事故物件であれば、いくらかの影響は避けられません。しかし何を事故物件とするかは、買主の印象の話であり具体的な指針はないと冒頭で記載しました。

ただ、事故物件か否かの判定は買主の心理であるのと同様に、売主が物件の価格設定をするのも売主の心理的な印象であり、どうアピールするかは自由です。

一律なダウンはない

不動産実務をやっていると案外と色々な人がいるものです。事故の程度が軽微であれば普通の価格設定とほぼ同じで行けることもあります。

たとえば「室内でみとられたうえでの病死」と「殺人」では印象は違います。高齢化社会を迎えて、前者であれば嫌悪感を感じる人は少なくなってきています。病死でも「死後半年経過した腐乱状態」と「死後１日で気づいた」とでは違います。

なので、２割ダウンとか、１５％ダウンとか、一律には考えなくてよいものです。不幸な感じで受ける影響は違いが生じますが、行けると思えば、それなりの価格設定をすればよいと思います。

マーケットの中で判断される

受け取る側がどう感じるかは自由ですから、事実をきちんと開示すれば、あとは買う側の判断を待つのがよいと思います。後ろ向きな心理で言うべきことを隠しておくと、必ず後で足元をすくわれます。これも経験的にはしばしばあります。

契約の直前で破談になるくらいならまだいいもので、裁判になれば敗訴の可能性が著しく高くなります。敗訴をすれば損害賠償などの法的処理に進みますから、かえって損失が大きくなります。

厳しい場合は買取も検討

買取業者は好みや嗜好というものがなく、利益が出るか出ないかの判断で物件を購入します。売り出してみたものの売りづらかったり、事故の程度が重度であったりするならば、買取業者への売却も検討できると思います。

当社であれば買取業者への売却は仲介手数料無料となっています。

契約不適合責任

賃貸は売買の場合は１世代後には大丈夫とか言われていて、いろんな判例も出ているが、売買の場合は少し様相が違います。売買の場合は、その土地に定着することも考えられるため、少し重めに考えておいた方がいいとされます。「知ってるはず」「言ったはず」というのが通じにくくなる。具体的な指針はないのであるから、契約書もしくは重要事項説明書に記載を通して、気になることは全て書いておいた方がいいと思います。