マンションや一戸建てを売るのに必要な期間

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不動産売却にかかる期間は理想的には3か月とされます。しかし、諸々の要因が重なり合い、現実には8か月くらいが平均となっています。価格設定を間違えると、たとえ大手が販売をしていても、1年程度となる場合もあります。

筆者:(株)ロータス不動産代表 春日 秀典

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不動産売却の理想と現実

理想的な売却期間

不動産業者の売却準備に1~2週間は要しますが、細かい点は無視するとして、実際位のセールス期間は3か月程度で決まるのが理想的なスケジュールだったと言えます。売れる状態の物件であれば、見学者の決定率は10%前後のペースで決定します。つまり、1週間に1組の見学者があり、9~12週間のセールス期間で完結します。

PDCA的なサイクルで言えば、販売活動を開始して、およそ1ヶ月目は認知に必要な期間、2ヶ月目は認知した検討者がアクションを起こす期間、3ヶ月目は実際に見学に及び、結論を出す期間といえます。

ただ、このように理想通りにいくとは限りません。

For-Sale

ちなみに後述のように不動産業者の査定は高め誘導されている傾向がありますので、いづれ、値下げを検討すべき時期が来るかもしれません。週に1~2組の見学者の来場があるうちは、まだ訴求力があるとみていいでしょう。急いで値下げを検討する必要はありません。見学がない場合には業者による物件囲い込みの可能性もありますが、客観的に見て価格が高いのであれば、悔しいですが値下げとなります。

当然ながら、1社に売却活動を独占させるよりも、適切に複数の業者から広告が出されているほうが、売れる確率は高まります。

現実に必要な売却期間

売却に係る期間は平均で8か月という調査結果があります。適切な対応をしなければ、実際にはこのような期間がかかります。これは、大手も中小も変わりません。

不動産ジャパンという不動産サイトによると、アットホームという不動産販売広告サイトの調査記事を引用する形で、以下のようにレポートしています。一般での認知度は低いですが、不動産ジャパンは公益財団法人不動産流通推進センター(以下当センター)が管理・運営する、権威のある総合不動産情報サイトです。

売りに出してから売れるまでの期間は平均8ヶ月。マンションは6ヶ月、一戸建ては11ヶ月で、一戸建ての方が5ヶ月ほど長くかかっていることが分かった。

引用:売りに出してから売れるまでの期間は平均8ヶ月 売却価格は平均2,536万円(http://www.fudousan.or.jp/topics/1507/07_5.html

実際の販売事例では

参考までに、2019年秋の台東区蔵前エリアで販売中の物件が売り出されてからの期間を調べてみました。実際に売却に係る期間を調べてみても、90日以上販売している物件は半数近くを占めます。期間が短い物件もありますが、売り出されて時間がたっていないためです。これらも、販売期間が延びていくかもしれません。

番号 物件名 築年 業界地位 販売期間
1 ルフォンリブレ蔵前 2018年 大手(最上位3社) 357日
2 アトラス蔵前 2013年 大手(最上位3社) 241日
3 パークウェル蔵前 2007年 大手(最上位3社) 220日
4 東光シャルム 1974年 大手(最上位3社) 115日
5 藤和シティホームズ蔵前駅前 2006年 大手(最上位3社) 100日
6 大江戸タワーレジデンス 2015年 大手(最上位3社) 74日
7 シティハウス蔵前ステーションコート 2012年 大手(最上位3社) 66日
8 OC サンソフィア蔵前 2006年 大手 43日
9 シティハウス蔵前ステーションコート 2012年 大手(最上位3社) 31日
10 OC フィース蔵前 2009年 大手(最上位3社) 21日
11 藤和シティホームズ蔵前駅前 2006年 大手 9日
12 OC カーサ蔵前 1977年 大手(最上位3社) 7日
13 OC 蔵前ハイム 1980年 大手(最上位3社) 7日

※調査対象は令和元年9月末。掲載対象はデータ感が適切な大手に限定

高めに誘導される業者査定

不動産業者が売却の委任を受けるのも競争です。委任を勝ち取るために、仲介業者の担当者は、売りづらくても、高い価格で査定をする業者もいます。「挑戦価格」と称して、リップサービスでお客さんに夢を見させて売却の受託を受けてしまいます。半年程度干せば、現実をお伝えする作戦をとることが可能です。査定を依頼しても、売れない価格を提示するものだと思って商談を進めなければなりません。競争が激しい大手のほうが、この傾向は強くなります。

「高いと売れない」「安いと売りやすい」ということです。物件の価格設定は相場の上限をターゲットにすべきというだけで、奇跡はありません。価格や対応を読み間違えると、売れないことは1年以上に及ぶこともあります。