ローン控除が倍になる「特定取得」

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特定取得とは、消費税が8%以上のときの物件取得です。10%のときは特別特定取得ともいわれます。

納税額にもよりますが、特定取得の物件は控除額の上限が40万円となり、控除額は最大で2倍となります。

主に建売やリノベーション住宅が対象で、当社の仲介手数料無料の対象と完全に一致します。消費税は事業者が売主の物件に対して課税されるからです。

現下の制度では分譲物件では令和3年11月中の契約で令和4年12月までの入居なら13年の控除が可能です。令和4年のローン控除がこのままの制度で延長がなされるかは11月時点では検討中であり、制度の概要は不明です。

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住宅ローン控除には、「特定取得」というものがあります。特定取得は消費税の増税の反動を防ぐための緩和策の一環として設定されました。かいつまんで言いますと、2014年(平成26年)の4月以降に取得した分譲住宅や業者売り中古マンションが特定取得です。特定取得の物件は仲介手数料無料と完全に一致しますが、その背景は仲介手数料無料になるカラクリ(理由)をご覧ください。気になる物件は、ぜひ「仲介手数料の見積もり」にて「特定取得対象」「仲介手数料対象」をご確認ください。

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特定取得とは?

「特定取得」とは、住宅の購入(中古も対象の場合があります)、新築、増改築について、対価や費用に含まれる消費税が8%または10%であった場合のことです。消費税の増税後の物件の取得を指します。特定取得は主に住宅ローン減税との関係で重要です。特定取得に該当すると、住宅ローン控除により減税される金額が大きくなります。一般個人間の売買の倍です。

国税庁の言い方を書きますと以下の通りです。

※2 「特定取得」とは、住宅のにかかる消費税(消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。)が、8%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。以下同じです。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

特別特定取得

「特別特定取得」とは、住宅の消費税が、10%の税率での取得等をいいます。消費税がさらに2%アップしましたので、「特別特定取得」においては影響を緩和する措置があります。すなわち1~10年目のローン控除は年末残高等×1%(40万円)、11~13年目においては、次のいずれか少ない額が控除限度額となります。

11~13年目の控除の対応

  • 年末残高等〔上限4,000万円〕×1%
  • (住宅取得等対価の額-消費税額)〔上限4,000万円〕×2%÷3

なお、特別特定取得に該当する場合においては、コロナ(COVID19)の影響で入居の期限が守れなかった場合(令和2年12月31日)でも、次の要件を満たすと特例の適用を受けることができます(新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条)。

  • 新築については令和2年9月末、中古住宅の取得、増改築等については令和2年11月末までに、住宅の取得等に係る契約を締結していること
  • 令和3年12月31日までに住宅に入居していること

そしてこの度、「特別特定取得」による特例措置を2020年末入居から、さらに「2年延長」することで財務省・国土交通省が調整に入っているとの報道がありますので、注目が必要です。

特定取得物件の主なメリット

住宅ローン控除額の拡大

住宅ローン控除が最高4,000万円まで(認定住宅の新築等においては5000万円)の控除があります。なお、事業者であれば、免税事業者からの取得であっても、特定取得に該当します。

もちろん、支払った税金以上の控除は受けることができません。そのため、支払った税金が20万円以上であり、ローン借入残額が2000万円以上の場合に特定取得の効果がでてきます。

⇒最高4,000万円(認定住宅の新築等においては5000万円)までの借入金残高×控除率1%=最高40万円(50万円)

ローン控除の3年延長

消費税増税対策として実施する施策では住宅ローン減税に関するものもあります。住宅ローン減税の拡充策として、2019年10月から20年末の間に新たに契約し、引き渡された消費税課税対象の住宅が対象として、住宅ローン減税が3年延長し手受けらえる制度を始めました。もちろん、その他の条件(居住要件、面積要件、年度・耐震要件など)は従来と同じです。この期間の契約者は住宅ローン減税を受けられる時期が現行の10年から13年に延びます。
10年目まではローン残高の1%でこれまでと同じで、11年目以降の取り扱いは、次のいづれか低い金額が控除対象となります。
1)建物価格の2%相当を3年分割とした価格
2)11年以降各年度の住宅ローンの残高の1%
2)40万円(特定取得の上限)

贈与税の軽減措置の拡大

住宅取得のため、父母・祖父母等から贈与を受ける場合には贈与税の軽減の枠が拡大されますが、特定取得に該当する物件については、枠の拡大幅が一段と大きくなっています。

消費税率が10%である物件

住宅用家屋に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,500万円 1,000万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 1,200万円 700万円

こちらの非課税限度額は、平成31年3月31日までに既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった贈与の資金がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。

その他の情報

特定取得に該当しない場合

個人間の売買は、消費税が課税されません。つまり特定取得に該当しません。また、5%の時期の消費税の物件も該当しません。

⇒最高2,000万円までの借入金残高×控除率1%=最高20万円の控除

ローン控除や特別特定取得の延長について

令和3年の9月末の報道によれば、ローン控除の制度の延長の検討を政府はしているそうですが、どのような制度になるかは不明です。「逆ザヤ」など批判もありますので、制度の縮小・拡大の見通しは不明です。

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