仲介手数料無料・割引となる物件の見分け方
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ロータス不動産
春日
このページでは仲介手数料無料・割引となる物件の見分け方についてご案内します。
内容
手数料割引（無料・半額など）になる物件のシグナル
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「手っ取り早く聞きたい」という方のために、動画でも説明しました。
複数の不動産業者からの広告
どう見ても同じ物件が複数の不動産業者から広告がでていることがあります。このような物件ならば、まず手数料割引（無料・半額など）になる物件といえます。複数の業者が扱っている物件は「物件の囲い込み」がされていないからです。
複数の業者が広告を出しているケースでは、（１）元付業者の方針による広告承諾、（２）売主の方針による一般媒介のいづれかがあります。広告の表面だけではわかりませんが、いづれにせよ、公正な条件のもと、売却を競っている健全な状態です。
下記の画像例のように、同じ面積、同じフロア、同じ間取りの物件であれば、同じ物件の可能性が高いです。これらは、売却にあたり、仲介業者が競合している状態であるといえます。ただ、価格だけは、微妙に違う場合があります。物件情報のメンテナンスをが進んでいないため、価格改定の入力ができていない業者もいるからです。
囲い込みをされていない物件ならば、いろいろな仲介業者による客付けが可能です。手数料を客付け業者の判断で決定できます。
「売れない物件だからいろんな業者が扱っている」と早合点をするお客様もいらっしゃいますが、それは誤りです。広告は販売方針の違いです。「未公開物件」の演出をして、時間をかけて高く売るということをしないだけです。いろんな業者が扱うことで間口を広げる作戦です。人間は、わかりやすいメルクマールに頼りたくなりるものですが、一部の業者の甘言に惑わされないようにしましょう。
囲い込みをされている物件は、「囲い込み」というくらいですから、複数の業者から広告が出ることはありません。広告を必ず１社だけです。もちろん、当社のような手数料無料・割引の業者でも、対応できません。
広告とは？
この場合の広告はいわゆる「ポータルサイト」に限りません。スーモやライフルホームズなどのことです。仲介業者は各社でそれぞれ得意な媒体があり、どの会社のどの物件でも、スーモに出ているとは限りません。
その他の媒体としては、各不動産業者のサイト、折り込みチラシ、違法な電柱看板、店頭紹介なども含みます。
同じ物件を複数の不動産業者が広告していることは、仲介業者が公平に扱うことができるということを示す重要なサインです。売主が公正なタイプであるということを期待できます。
手数料無料になる物件のシグナル
仲介手数料無料のカラクリで詳細をご説明しておりますが、施工業者や不動産業者が売主で商品として販売されている物件は仲介手数料無料となります。カラクリは後述でも簡単にご案内してます。当社など、手数料無料にて取扱う業者のサイトに掲載がないと、お客さまには少々わかりづらいのが実情ですが、予測できるようになれば、ご参考の材料の一つになると思います。
リノベーション（リフォーム）のマンション・戸建
最もわかりやすいシグナルはリノベーション（リフォームも含みます）の有無です。リノベーション後に未入居の物件は、ほぼすべて、業者がリノベーションを行った物件です。商品として販売されています。リノベーションでも、悪意の業者から囲い込みをされている物件は、その最中は対応できません。
極めてまれに個人がリフォームをして販売をすることもありますが、やはりリノベーションは数百万の投資ですので、そのようなケースはほとんどないのが実情です。
商品物件は消費税が課税されいます。注釈がない限り、慣例として消費税は内税表記となっています。
新築一戸建て
上記と同様にわかりやすいシグナルは新築一戸建てです。新築一戸建ての物件は、上記と同様、工務店（建売業者）が建築確認を取得して販売を行っています。つまり商品物件です。建売も同様に消費税が課税されています。新築一戸建ての場合は個人が建築することはありませんので確実に商品物件でははありますが、後述の「取引態様が「専任」「専属」」という場合があります。この場合は手数料無料になりません。
消費税がある物件
リフォームがない場合でも、業者が売主の物件は、手数料無料にすることが可能です。それがわかる情報が消費税の有無です。課税物件は業者が売主ですのですぐ判断できます。税込と価格に表示されていても同様です。
ただし、消費税は内税で表記するのが慣例ですので、課税の有無を記述しない不動産業者も多く、判別しづらい場合もあります。
居住中以外
少し弱いシグナルですが、「現況」も参考になる情報です。不動産広告ではこの項目も必ずあります。個人は住み続けて売却をすることが多いため、空室というのは業者が保有してる可能性を示すシグナルです。
ただし転居して名義は個人のままという場合もあるため、空室だけでは判断できないこともあります。
即入居可
即入居可との表示は空室とほぼ同じ事情です。
手数料無料にできないマンションの特徴
基本は、個人が売主であるか、売主側に仲介業者がついているかどちらかのケースです。このよう物件は手数料半額で対応しています。
取引態様が「専任」「専属」
不動産広告では、小さな文字で、必ず「取引態様」という項目があります。これも重要なシグナルです。仲介の取引態様によっても判断できます。取引態様が「専任」「専属」の物件は手数料割引で対応できません。このような場合、売主さんは、広告をしている仲介業者に専属して依頼しています。そのため、専任業者に買主様紹介する方式で、共同仲介で対応します。仲介手数料は半額となります。
項目としては単に「態様」と出ている場合もあります。取引態様とは、広告を行う不動産業者の物件の関与の状態です。ほかにも「専任」「専属」「一般」「代理」「売主」などがあります。また、単に「仲介」との表記だけの場合もあります。
居住中
居住中の物件はほぼ全て個人が売主です。個人が売主の場合は売主側に仲介業者がついていることがあるため共同仲介となり、売主からの仲介手数料は売主側仲介業者が取得します。
当社の単独仲介であっても、個人様の売主の場合では、不動産業者が売買に介在することに強い意義がありますので、当社においては仲介手数料をお願いしています。
現況売り
多額のコストがかかるため、個人の売出しでは新規リフォームをせず、そのままの状態で売出しをすることがほとんどです。現況（現状有姿）での売出しは、空室でも仲介手数料が無料にならないことを見分ける重要なシグナルです。
リフォーム後入居履歴あり
上記の「現況売り」と類似していますが、リフォーム後から数年たったものは個人が売主です。どんな事情があっても、通常、個人がリノベーション済みマンションを購入したら、リフォームを実施してから１、２年くらいは住むと思います。リフォーム後に入居履歴がある場合は個人が売主と推測できます。
ちなみに、リノベーションされた物件はお客様の注目を引くことが多いですので、早ければリフォーム施工中、遅くとも半年や1年未満には売れていきます。そのためリフォームして間もないものは、業者が売主と推測できます。
囲い込み中の物件
囲い込みをされた物件は。囲い込みとは、仲介業者が他の仲介業者による共同仲介を拒んでいる状態のことです。囲い込みを見分けるのは難しいですが、リノベ・リフォームをされた中古マンションにもかかわらず、広告はチラシのみ等の場合、囲い込みをされていることがあります。
待っていると仲介手数料無料になることもある
商品物件（リノベーションマンション・新築一戸建て）にもかかわらず、「専任」「専属専任」で販売されている場合があります。このような物件は待っていると仲介手数料無料になることが多いです。専任返しといいいますが、売主である施行業者が、特定の仲介の不動産業者に売却を専任媒介にて一定期間委託しているためです。専任返しが行われるのは、多くの場合施工期間中です。
売主業者は売却して必ず資金を回収しなければなりませんので、専任業者による売り方が悪ければ、専任が解除されます。専任が解除されると、仲介手数料無料の物件としてリリースされてきます。お時間に余裕があるならば、お待ちいただくとリリースされてきます。
先に買われてしまうリスク
上記のように、専任返しが行われる場合には、建築中・施工中に専任返しが行われていることがほとんどです。完成すると資金を回収しなければなりません。そのため専任が解除されます。建築施工中は様子見をすることができるので、値下げをすることも、価格交渉に応じることもほとんどありません。そのため、建築施工中は待っているのが得策です。ただ、お客様の中では、このような記事を見ないで慌てて飛びつく方もいますし、場所限定で探している方は、多少の金額には目をつぶって購入に進むこともあります。そのような方に横取りされるリスクはあります。
手数料無料のカラクリ
「売主様から手数料をいただくことができるので、買主様からは取らない」。これがビジネスモデルの基本です。売主様からすると、仲介手数料とは広告費のようなものかもしれません。
ロータス不動産では、2010年の創業後からこのモデルで業務を行ってきましたが、特にトラブルなく事業を展開してきました。安心してお勧めできます。
仲介手数料無料ビジネスモデルの関係図
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